現行都市更新條例中協議合建之定位與相關法律問題研究 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學法律科際整合研究所碩士論文指導教授：顏玉明博士. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 現行都市更新條例中協議合建之定位與相關法律問題研究 A study on the Characterization of Joint Construction Agreement. ‧. and Relevant Legal Problems within Urban Renewal Act. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 研究生︰張芳清撰中華民國一○三年七月.

(2) 誌謝. 歲月可以是種歷練，也可以是種滄桑。隨著年紀增長，如果人生還有夢，當時機乍現，勇於追逐所需要的是種毅然決然的執著，這樣的人生目標，雖然有點重，但是擔在肩上更感彌足珍貴。感謝上天恩賜在我不惑之年後，竟然可以擁抱法學碩士的喜悅，這種逆著來的生活，更足以顯現年少的懵懂；這種經歷過程也唯有親自走過，才足以看見自己步步足跡。感謝指導教授. 顏玉明老師於論文寫作期間諸多寶貴意見的提供及不. 吝投入時間加以研討指導，這種存在式的心安，相信作為顏門精神指標必. 政治黃立教授及大. 然當之無愧。同時亦感謝口試委員. 立. 杜怡靜教授於口試中諸. 多觀念之指正、寶貴實務經驗之分享及用各種觀點提供建議，讓本論文有. ‧ 國. 教授. 學. 機會修正至欲表述之精隨達到完整。此外，亦藉此機會感謝多年前的指導張達德老師，多年來持續的關心，那是一份溫溫徐徐的感受，愛護. ‧. 之心深感敬重，難以言表。. y. Nat. 三年求學期間，感謝諸位同儕不嫌棄並多所砥礪，讓我有動力持續走下. io. sit. 去，不動產明王、法科大將軍的冊封，此時我仍記憶猶新。口試期間的大. n. al. er. 力協助、熱情鼓勵，各種人力、物力的投入，都是彌足珍貴的同儕情誼，. i n U. v. 非常感謝。當然場外的同學，遠至屏東幫我取經，時時刻刻隨傳隨到的旻. Ch. engchi. 澤，感謝這樣無私的幫助，銘記在心。一路走來，更有許多曾經給予幫助的長輩、友人，在此一併致謝，生命因為有你們才足以發光發熱。最後，感謝母親從小到大無怨無悔的支持與包容，希望這份喜悅能夠為她帶來生活中的細細回報。. 芳清. i. 謹誌.

(3) 中文摘要本文以研究採「協議合建」方式進行都市更新之初衷，試圖從本土傳統合建制度之演進歷程為本，復以引進日本都市再開發法中權利變換制度而制定之我國都市更新條例，根據其立法主軸之「權利變換」制度為綱，經由比較分析與歸納，嘗試建置出我國都市更新條例中「協議合建」應有之法制規範及應注意事項。本於協議合建方式下進行都市更新，在斟酌當事人真意及都市更新之目的下，本文將所簽訂之合建契約定性為「承攬與互易之混合契約」，作為法律關係分析之依據。文中，並對權利變換之多階段行政程序，詳加論述與. 政治大針對協議合建具有全體權利人同意之最重要特徵，本文引據公寓大廈管立. 研究，可做為瞭解都市更新條例立法主軸之認識與發現爭議之所在。. ‧ 國. 學. 理條例中關於重建之規範，與新北市率全國之冠，於民國 102 年所推出之「簡易都更」政策加以研究比較，從而得以回饋至協議合建，更加認清其. ‧. 本質上具有之特質。. 最後本文強調，協議合建具有濃厚的私法自治特徵，本身只是一個都市. y. Nat. sit. 更新可據以採用的可行方式，並無法直接對其做出評價；而是都市更新條. er. io. 例中之立法制度，允許私人基於較偏私益之目的下，於劃定更新地區外自. al. n. v i n Ch 以，在規範協議合建時，當制度面向不同時，可能導致效果扭轉之認知， engchi U 行劃設更新單元申請實施更新事業，從而造就協議合建雙面刃之性格。是. 這是我國協議合建制度所面臨之最大挑戰。. 結論中，為確立協議合建於都更條例中應有之定位，將本質上屬重要之事項，以修法建議加以確立。惟政策立法論非在本文主題所強調之列，其他影響協議合建之法條規範，當可從法解釋論與司法救濟上尋求解決之道。. 關鍵字：都市更新、都市更新條例、協議合建、權利變換。 ii.

(4) ABSTRACT This thesis is based on the concept of traditional joint construction in Taiwan and "the rights transformation" which is the main idea of Urban Renewal Act in Taiwan transplanted from Urban Redevelopment Act in Japan to study on the "joint construction agreement" in Urban Renewal Act in Taiwan. By comparison and generalization, try to find the instructions for legislation of "joint construction agreement" in Urban Renewal Act in Taiwan. Based on the urban renewal using the method of joint construction agreement, the intent of the parties and the purpose of urban renewal, the contracts of joint construction mentioned in the thesis are identified as the. 治政大 multi-leveled administrative. mixed contract of exchanging and contracting to analyze the legal relationships. Besides, discussing the. 立. procedure of rights. transformation could help us find the issue of Urban Renewal Act.. ‧ 國. 學. By researching on the regulation of reconstruction in Condominium Administration Act Building Administration Division and the policy of "Simple. ‧. Urban Renewal" that New Taipei City government has promoted since 2013, we could clarify the character of the agreement among right holders of joint. y. Nat. sit. construction agreement.. al. er. io. Joint construction agreement having the character of autonomy of private. n. law is one method to urban renewal so it is hard to value it directly. Because of. Ch. i n U. v. the legislation of Urban Renewal Act allowing people to designate renewal unit. engchi. besides the designation of the renewal area for personal interests, the joint construction agreement becomes a double-edged sword. Therefore, the challenge of joint construction in Taiwan is the effects will differ from the purposes of joint construction agreement. In conclusion, the important things of joint construction agreement should be mentioned in the legislation amendment proposals to clarify the joint construction agreement in Urban Renewal Act. However, the policy of legislation is not emphasized in the thesis. Problems of other regulations affecting the joint construction agreement could be solved by the interpretation of law and judicial relief. Keywords: Urban Renewal, Urban Renewal Act, Joint Construction Agreement Method, Rights Transformation Method. iii.

(5) 目錄. 口試委員會審定書 ............................................................................................................... # 誌謝 ....................................................................................................................................i 中文摘要 .......................................................................................................................... ii ABSTRACT .................................................................................................................... iii 目錄 ..................................................................................................................................iv. 政治大表目錄 .............................................................................................................................. ix 立. 圖目錄 ........................................................................................................................... viii. 前言 ........................................................................................................... 1. ‧ 國. 學. 第一章. 問題背景 ................................................................................................... 1. 第二節. 問題意識 ................................................................................................... 2. sit. er. 研究方法與範圍 ....................................................................................... 5. al. v i n C h........................................................................................... 文獻回顧法 5 engchi U n. 一、. 研究動機與目的 ....................................................................................... 4. io. 第四節. y. Nat. 第三節. ‧. 第一節. 二、. 整理、歸納輔以法學方法論證法 ....................................................... 5. 三、. 異質、同質比較法 ............................................................................... 5. 四、. 協議合建主題置入都更程序適法性與價值論證法 ........................... 6. 第二章. 合建與都市更新發展之連結 ................................................................... 8. 第一節. 傳統民間合建之簡介 ............................................................................... 8. 一、. 合建之定義 ........................................................................................... 8. 二、. 合建之類型與型態 ............................................................................... 9 iv.

(6) 三、第二節. 合建之優缺點 ..................................................................................... 12 合建契約定性與法律之適用 ................................................................. 13. 一、. 合建契約定性 ..................................................................................... 13. 二、. 合建契約之法律適用 ......................................................................... 19. 第三節. 以合建方式進行都市更新之歷程演進 ................................................. 20. 第四節. 日本都市再開發法與我國都更條例之關係 ......................................... 24. 一、. 日本都市再開發法簡介 ..................................................................... 25. 二、. 日本都市再生特別措施法簡介 ......................................................... 33. 政治大我國都更條例之制定 ......................................................................... 34 立. 三、. ‧ 國. 都市更新多階段行政程序之一般規範 ................................................. 37 都市更新當事人之法律關係 ................................................................. 39. sit. 更新地區劃定 ......................................................................................... 41. io. 一、. y. Nat. 第二節. ‧. 第一節. 更新地區劃定之規範 ......................................................................... 41. er. 第三章. 我國都更條例與日本再開法發之比較 ............................................. 35. 學. 四、. al. n. v i n 更新地區劃定規範之立法意旨 ......................................................... 42 Ch engchi U. 二、三、第三節. 更新地區劃定與變更之法律性質 ..................................................... 45 更新計畫擬定 ......................................................................................... 50. 一、. 都市更新計畫學理上意義 ................................................................. 50. 二、. 都市更新計畫於都更條例中之規範 ................................................. 52. 三、. 都市更新計畫之法律性質 ................................................................. 53. 第四節一、. 更新事業概要 ......................................................................................... 56 更新單元劃定 ..................................................................................... 56 v.

(7) 二、第五節. 更新事業概要擬定 ............................................................................. 62 更新事業計畫 ......................................................................................... 71. 一、. 更新事業計畫於權利變換方式實施都市更新事業之定位 ............. 71. 二、. 更新事業計畫申請流程 ..................................................................... 72. 三、. 更新事業計畫核定之法律性質 ......................................................... 79. 四、. 同意書之法律性質與相關議題 ......................................................... 80. 五、. 司法院釋字 709 號解釋宣告違憲部份之檢討 ................................. 96. 第六節. 權利變換計畫 ....................................................................................... 100. 政治大權利變換之分配法理與定位 ........................................................... 100 立. 一、. 三、. 權利變換計畫核定之法律性質與相關議題論述 ........................... 101. 四、. 權利變換爭議處理 ........................................................................... 112. ‧. ‧ 國. 權利變換計畫辦理流程 ................................................................... 101. 學. 二、. y. Nat. io. 第一節. sit. 協議合建法制之研究 ........................................................................... 117 「權利變換」與「協議合建」相關事項之比較 ............................... 117. er. 第四章. al. n. v i n 權利變換定義 117 C h ................................................................................... engchi U. 一、二、. 協議合建定義 ................................................................................... 117. 三、. 權利變換分配之檢討 ....................................................................... 118. 四、. 協議合建與權利變換差異比較 ....................................................... 120. 五、. 都更條例第 25 條之 1 分析與檢討 ................................................. 123. 第二節. 協議合建與公寓大廈管理條例重建之比較 ....................................... 128. 一、. 公寓大廈管理條例重建同意門檻之規定 ....................................... 128. 二、. 單純建築物重建與都市更新之區別 ............................................... 129 vi.

(8) 第三節. 「協議合建」與新北市「簡易都更」之比較 ................................... 132. 一、. 新北市「簡易都更」簡介 ............................................................... 132. 二、. 「協議合建」與新北市「簡易都更」之比較 ............................... 134. 三、. 全體一致同意之建築物重建比較與評析 ....................................... 135. 第四節. 協議合建應有法定程序之分析與應注意事項 ................................... 139. 一、. 協議合建於多階段行政程序下之核心規範 ................................... 139. 二、. 以協議合建觀點檢視「更新地區劃定」程序 ............................... 140. 三、. 以協議合建觀點檢視「更新事業概要」程序 ............................... 144. 政治大以協議合建觀點檢視「更新事業計畫」程序 ............................... 150 立. 四、. ‧ 國. 結論 ....................................................................................................... 159. y. Nat. 第二節. ‧. 第一節. 結論與建議 ........................................................................................... 159. 建議 ....................................................................................................... 162. io. sit. 第五章. 小結—協議合建之定位與價值詮釋 ................................................... 157. 學. 第五節. n. al. er. 參考文獻 ....................................................................................................................... 165. Ch. engchi. vii. i n U. v.

(9) 圖目錄. 圖 3-1. 都市更新流程圖 .......................................................................................... 37. 圖 3-2. 都市更新三角法律主體關係 ...................................................................... 40. 圖 3-3. 都市更新事業概要同意書之法律關係 ...................................................... 84. 圖 3-4. 都市更新事業計畫同意書之法律關係 ...................................................... 84. 圖 3-5. 因出具同意書而為公私法上意思表示之生效及撤銷示意圖 .................. 92. 圖 3-6. 都市更新中以不同意之權利人面向詮釋三角法律關係 ........................ 111. 圖 3-7. 權利變換計畫核定處分之救濟 ................................................................ 113. ‧ 國. 協議合建、權利變換、單純重建三者關係示意圖 ................................ 131 臺北市核定實施都市更新案基地面積規模分佈圖 ................................ 138. y. Nat. sit. 圖 4-3. 台灣地區核定實施都市更新案共同負擔比例分佈圖 ............................ 119. ‧. 圖 4-2. 學. 圖 4-1. 立. 政治大. 圖 4-5. 台灣地區核定實施都市更新案基地面積規模分佈圖 ............................ 138. 圖 4-6. 協議合建之都更多階段行政程序檢討 .................................................... 140. 圖 4-7. 臺北市民國 90 年至 102 年核定更新事業計畫圖 .................................. 143. n. al. er. 新北市核定實施都市更新案基地面積規模分佈圖 ................................ 138. io. 圖 4-4. Ch. engchi. viii. i n U. v.

(10) 表目錄. 表 2-1. 日本市街地開發之施行者 .......................................................................... 32. 表 2-2. 市街地再開發事業之比較 .......................................................................... 33. 表 3-1. 臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境評估標準 ...................................................................................... 59. 表 3-2. 都市更新事業計畫同意書門檻 .................................................................. 76. 表 3-3. 釋字 709 號解釋關於現行都更條例第 19 條第 3 項及第 4 項解釋. 立. 政治大. 意旨之整理 .................................................................................................. 97. ‧ 國. 參與都更與參與分配意願組合 ................................................................ 107 各直轄市、縣（市）已核定都市更新事業計畫案實施方式統計表. ‧. 表 4-1. 學. 表 3-4. .................................................................................................................... 122. y. Nat. 表 4-3. 公寓大廈管理條例關於重建發動同意門檻之規定 ................................ 128. er. al. v i n Ch 都市計畫法新北市施行細則第條第 2 項執行原則第 3 條建築 i U e n g c h 47 n. 表 4-4. sit. 「協議合建」與「權利變換」差異比較表 ............................................ 122. io. 表 4-2. 配置及獎勵額度表 .................................................................................... 133 表 4-5. 新北市「簡易都更」適用要件整理表 .................................................... 133. 表 4-6. 「協議合建」與新北市「簡易都更」之比較 ........................................ 134. 表 4-7. 以新北市為例之全體權利人同意相關重建規範差異比較 .................... 135. 表 4-8. 臺北市民國 90 年至 102 年核定更新事業計畫表 .................................. 144. 表 5-1. 都更條例體制內有關協議合建修法建議表 ............................................ 162. ix.

(11) 第一章前言第一節. 問題背景. 民國 103 年 3 月 14 日據報載︰「文林苑事件屆滿兩年前夕，經過 11 次敗訴，身心俱疲的地主王家第二代王耀德，在父親王廣樹不知情下，主動拆除抗爭的精神堡壘『組合屋』，文林苑爭議，戲劇化落幕。」 1 司法院大法官會議於 102 年 4 月 26 日做出釋字第 709 號解釋文，針對都市更新條例（下稱都更條例）第 10 條第 1 項，有關主管機關核准都市更新事業概要之程序規定，未設置適當組織以審議都市更新事業概要，且未. 政治大行政程序不符。第 10 立條第 2 項有關申請核准都市更新事業概要時應具備之. 確保利害關係人知悉相關資訊及適時陳述意見之機會，與憲法要求之正當. ‧ 國. 學. 同意比率之規定，不符憲法要求之正當行政程序。第 19 條第 3 項前段規定，並未要求主管機關應將該計畫相關資訊，對更新單元內申請人以外之其他. ‧. 土地及合法建築物所有權人分別為送達，且未規定由主管機關以公開方式舉辦聽證，亦不符憲法要求之正當行政程序。相關機關應依本解釋意旨就. y. Nat. sit. 上開違憲部分，於本解釋公布之日起一年內檢討修正，逾期未完成者，該. n. al. er. io. 部分規定失其效力。. i n U. v. 民國 103 年 4 月 26 日之修法期限已經到期，無論何時修法完成，再加. Ch. engchi. 上文林苑事件告一段落，此兩大指標性事件，都將宣告都市更新釋字 709 後時代的來臨。都市更新釋字 709 後時代象徵之意義，最主要為憲法第 15 條關於人民財產權保障之規定必須在都市更新程序中更加嚴謹的要求，不同意參與都市更新者，法制規範中對其應有權利之保障必須更加審慎周延。文林苑強拆事件中，社會因此付出巨大成本，究竟少數不同意戶與多數同意戶之利益如何衡平看待，衍生涉及之所謂公共利益又應如何界定，在價值觀不同之時代背景下，容有思辨釐清之空間。在都更條例尚未制定前，地主與建商合建分屋的作法就一直存在，基於. 1. 東森新聞雲電子報原文網址， http://www.ettoday.net/news/20140327/339833.htm#ixzz2xDq0m4sT（最後瀏覽日︰04/14/2014）。 1.

(12) 私法自治、契約自由原則，契約定性依據雙方之協議內容與執行方式，有著多樣化的屬性，紛爭解決亦依循著契約定性而有不同之考量。都更條例的制定便以上述傳統「合建」之土地開發方式為基礎，並參考日本「都市再開發法」中關於市街地再開發事業的執行方式，據以制定「權利變換」2 制度。目前都更條例中，私人以重建處理方式進行都更申請者，大多以採「權利變換」或「協議合建」此兩種實施方式為主流。. 第二節. 問題意識. 按都更條例第 4 條之規定，都市更新處理方式，分為下列三種︰重建、. 政治大更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管立. 整建與維護。其中，重建之實施方式，依同條例第 25 條第 1 項規定「都市. ‧ 國. 學. 機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之；其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合. ‧. 建或其他方式實施之。」依此規定，都市更新之處理方式及其實施方式看似相當多樣化。但事實上，由私人以權利變換方式實施都市更新事業，乃. Nat. sit. y. 為都更條例立法上之核心規範內容 3，相關制度設計皆以「權利變換」為主. al. er. io. 軸。本文亦將著重於探討私人主動實施之情況，並以探討土地及合法建物. v. n. 所有權人委託都市更新事業機構實施都市更新事業之態樣作為研究之主軸。. Ch. engchi. i n U. 經全體土地及合法建築物所有權人同意，以協議合建進行都市更新事業計畫範圍內之重建，乃都更條例第 25 條第 1 項所明定之實施方式之一。但若無法取得全體土地及合法建築物所有權人同意，依都更條例第 25 條之 1 規定，必須至少有私有土地總面積及私有合法建物總樓地板面積均超過五分之四之同意，才能就達成合建協議部分，以協議合建方式實施之。對於. 2. 「權利變換」，依都更條例第 3 條第 5 款定義：係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。 3 陳立夫（2006），〈權利變換方式之都市更新與土地所有權人之同意〉，《台灣本土法學雜誌》，88 期，頁 155。 2.

(13) 不願參與協議合建者，則得以採權利變換、或由實施者協議價購、協議不成則得申請徵收後讓售予實施者。如此形成協議合建與其他方式混合採用之實施方式。然而都更條例第 25 條之 1 乃民國 92 年增訂，基於協助實施者之立法目的下，多數決協議合建之立法足以顛覆傳統全體一致決之合建本質核心要素，以致其產生質變，惟因本條爭議性大、實務操作困難及行政院版修正草案擬加以刪除等原因（此一部分將於本文第四章第一節中詳加說明），本文將其排除在外，還是以全體同意下之協議合建作為立論之基礎。我國都更條例的制定，似以傳統「合建」之土地開發方式為基礎，並參考日本「都市再開發法」中關於市街地再開發事業的執行方式，據以制定. 政治大. 「權利變換」制度。值得思考者，傳統「合建」制度之精神是如何被帶入. 立. 「權利變換」制度中，當現今利用多數決的權利變換制度時，合建的思維. ‧ 國. 學. 又是否仍然存在？若是，則經過加入本土「合建」思維所制定之權利變換，是否產生繼受上的相關問題？而都更條例中之「協議合建」又與傳統「合. ‧. 建」是否本質上即屬相同？若是有所不同，在分析都更條例體制內之「協. y. Nat. 議合建」上，得否加以引用傳統「合建」之若干研究結果做為定論？在論. io. sit. 及協議合建之本質內涵時，似為以私法關係較為濃烈之契約關係為基礎，. n. al. er. 因此，受都更相關獎勵誘導下之協議合建行為，又當與純私益之重建行為. i n U. v. 有所區隔，然而在公私益區分與衡量界限之考量標準應為何？當整部都更. Ch. engchi. 條例是以權利變換制度為立法主軸時，在不考慮都更條例第 25 條之 1（所謂多數決之協議合建）時，基於百分之百全體同意下之「協議合建」是否只是一同適用相關程序規定，別無新意？綜觀整部都市更新條例，並沒有對協議合建下適當之定義，整個多階段行政程序中，只是將其列為實施方式之一，若有併同適用前階段程序規定之立法用意時，是否產生與權利變換因本質上之不同，而必須特別加以注意，甚至適用上產生矛盾與衝突之情形？抑或兩者各有本質上之差異，本應分開考量較為合理？以上諸多問題，勢必須先以權利變換為基準，完整知悉其程序與相關問題之所在，並針對協議合建本質上之特徵，換位思考，才能將協議合建之程序架構及其價值作一妥適性的定位與詮釋。 3.

(14) 第三節. 研究動機與目的. 文林苑事件後，少數不同意參與都市更新者之財產權保障，與都市更新事業之公共利益及都市更新之正當法律程序等議題不斷受到重視，學界與實務界皆有不同之聲音與意見陸續呈現。權利變換本著眼於公平分配的機制，但當遇到諸多體制、人為、經濟等因素，似乎也有失靈的現象，整合失敗所帶來的損失與所造成社會對立現象，更顯巨大。本文認為，以協議為基礎之法律行為，契約雙方當事人對於契約之信任及承諾為避免民事紛爭產生的良好方式，因此都市更新事業若要推動順利，整合與協議在整個體制中所佔據之分量不言而喻。實務上，即使採取. 政治大議。在整個都更實務操作過程中，似乎脫離不了協議與契約，基於此原因，立. 「權利變換」方式，建商為取得「同意書」，通常也會先與地主簽訂合建協 4. ‧ 國. 學. 興起本文研究都市更新事業以協議合建為實施方式相關法律問題之動機。希望能從目前社會氛圍與多元價值觀下，檢視合建制度存在之價值，藉由. ‧. 論證出其定位與價值內涵，能對目前實際需要進行都市更新事業之地區，提供另一面向之選擇與思考。. y. Nat. io. sit. 現行都市更新條例中對於以權利變換實施重建者，給予容積獎勵及租稅. n. al. er. 減免作為誘因。由於以協議合建方式進行重建，並無享有土地增值稅及契. i n U. v. 稅等租稅減免之好處，因此實務上就算實施者整合至百分之百同意，符合. Ch. engchi. 以協議合建方式進行重建，仍希望披上權利變換之外觀，以便能確保上述之好處，因此慣有「假權變、真合建」5之說。因而目前法制下就算採權利變換方式實施，亦與協議之成立息息相關。因此，對於都更條例中，協議合建制度之進行程序及可能遭遇之相關法律問題，即有架構與釐清之必要，期能整理出相關法條制度上不足與應注意之處，藉由建議修法之方式強化協議合建制度之運作，使其與權利變換相輔相成，成為面對不同個案條件，在不違背都更條例為促進都市土地有計畫之再開發利用、復甦都市機能、改善居住環境、增進公共利益之立法意旨下，並秉持釋字 709 號解. 4 5. 蔡志揚（2011），《良心律師教你看穿都更法律陷阱》，頁 188，台北：三采文化。蔡志揚（2011），前揭註 4，頁 189。 4.

(15) 釋對於人民財產權保障之精神，得以趨於有利之選擇方式實施重建，並期盼藉此研究成果之結論將有助於都市更新事業之進行。. 第四節一、. 研究方法與範圍. 文獻回顧法. 本研究擬從傳統合建之文獻回顧為起點，於第二章中將針對其發展歷程、實務操作方式、契約定性等面向加以整理，作為「合建」本質意涵之基礎知識。其次，藉由日本再開發法之簡介，帶出我國都更條例制定時所. 政治大可由此一研究方法與範圍中，針對我國傳統合建思維與繼受日本而來之權立. 加以繼受之權利變換制度，並針對這兩者間之關聯性與差異作比較。文中，. 利變換制度兩者間之關係與影響，做出定論。. 整理、歸納輔以法學方法論證法. ‧. ‧ 國. 學. 二、. Nat. sit. y. 第三章中，將以現行都更條例中之規範主軸「權利變換」為中心，詳細. er. io. 整理都市更新事業之實施程序及目前有所爭論之相關議題，遇有相關法律. al. v i n Ch 析在權利變換立法主軸下，都市更新之多階段行政程序，並試圖在各主要 engchi U n. 問題，透過法學方法，歸納、整理、論證而得出合理之詮釋。經由完整分. 程序上，思考可能產生的法律問題，實務上紛爭產生之原因與解決機制，學界、行政、司法等相關見解加以臚列、研究，並論證其法理，做出適當之結論與建議，期能作為完備法制之參考。. 三、. 異質、同質比較法第四章前三節中，主題落在都更條例體制內之「協議合建」，先由權. 利變換為引，帶出對其適當之定義，藉由文獻整理比較兩者基於權利分配觀點下之差異，以作為換位思考之重點掌握。此外，新北市政府依 102 年 12 月 31 日發布實施之三重等 21 處都市計畫土地使用分區管制要點第 10 點 5.

(16) 規定訂定「簡易都更」執行重建方式，為鼓勵都市老舊地區及窳陋地區之重建，屬商業區及住宅區之建築基地符合一定規定，只要經所有權人百分之百同意，且其建築計畫經提送新北市都市設計審議委員會審議通過者，得予以 15%或 20%容積獎勵 6。亦即在縮小申請基地門檻、容積獎勵、縮短行政審議之時間等誘因下，期能加速老舊公寓之更新。新北市政府所推動的「簡易都更」主要法源依據原為「都市計畫土地使用分區管制要點」；惟民國 103 年 4 月 29 日已另行制定「都市計畫法新北市施行細則」並以「都市計畫法新北市施行細則第 47 條第 2 項」及民國 103 年 5 月 12 日訂定發布生效之「都市計畫法新北市施行細則第 47 條第 2 項執行原則」為目前主要法源依據，審議方式乃「都市設計審議」，與都更條例所定之程序並不. 政治大但針對此一政策亦有專家提出批判，質疑其造成零星建築物改建，公共利立. 相同，而是獨立於都更條例外，另一種為促進老舊建築物重新改建之政策。. ‧ 國. 學. 益貢獻度不足 7。綜上所言，雖然「簡易都更」本質上為所有權人百分之百同意，但並非都更條例體制內之「協議合建」。惟「簡易都更」與「協議合. ‧. 建」又具有本質上經全體權利人同意與進行建築物重建之相同處，兩者之間究有何可以借鏡與相關聯之處，似亦有值得探討之空間。此外，藉由「全. y. Nat. sit. 體同意」之特徵加以比較相關重建規範，甚至諸如公寓大廈管理條例第 13. al. er. io. 條之全體一致決之重建規範，似可回饋至都更條例體制內「協議合建」之. n. v i n Ch 議合建行為與純私益之重建行為，在公私益區分與衡量界限之考量標準能 engchi U 定位詮釋與價值判斷。此外，經由比較分析，當對受都更獎勵誘導下之協. 有合理之論述與結論。. 四、. 協議合建主題置入都更程序適法性與價值論證法最後第四章第四、五節中，當從整個都更多階段程序之面相，檢討都. 更條例體制內「協議合建」應有之程序規範及應注意事項，從其與權利變. 6. 參見新北市都市更新處「簡易都更」專門網頁之說明︰ http://www.uro.ntpc.gov.tw/web66/_file/2991/upload/easy.html，最後瀏覽日︰（04/10/2014）。 7 新新聞電子報原文網址: http://www.new7.com.tw/NewsView.aspx?i=TXT20140324141552HLI ，最後瀏覽日︰（04/10/2014）。 6.

(17) 換制度一體適用都更條例之規範前提下，基於不同實施方式下以其核心要素換位思考，當足以論證其各自應有之伸展與守備範圍，最後並為協議合建於都更條例中存在之價值與定位作出合理詮釋。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 7. i n U. v.

(18) 第二章合建與都市更新發展之連結第一節. 傳統民間合建之簡介. 「都市中之地主，因缺乏營建房屋之能力或欠缺改建之資金，乃提供土地與建商合作興建房屋；建商因地價高漲，合理價位土地難覓，因而提供營建技術與資金，與地主合建分屋，房屋合建之關係乃應運而生。」 8. 一、. 合建之定義. 整理文獻上對於合建之定義如下︰. 政治大. 「所謂合建，指當事人約定，一方提供土地，而由他方建築房屋，並按. 立. 照約定比率分受建造完成之建築改良物（以下簡稱房屋）及土地。提供土. ‧ 國. 學. 地一方，簡稱地主，亦稱『委建人』，通常為土地所有人，但對於土地上所有地上權、典權、租賃權等可以建築房屋之權利者，亦可提供其權利參加. ‧. 合建。承建房屋之一方，稱之出資建築人，亦稱『承建人』，契約之標的物，. y. Nat. 則為房屋及其基地。」 9. io. sit. 另外，亦有學者指出︰「所謂『合建』，係指當事人約定，一方提供土. n. al. er. 地，而由他方（建築商）建築房屋，並按約定比例，分受建築完成之房屋. i n U. v. 或其價值。其分配比例並非固定不變的，全視土地價值與建設成本費用而. Ch. engchi. 定；建設公司所分配得的建物居住單位之基地持分地價，必與地主所分配之建物居住單位的造價相等。簡單的說，就是由地主與建設公司合作營造，地主提供土地，建設公司提供資金、技術、人力及規劃設計專業知識，施工興建房屋。」 10 簡單來說，「合建」就是當事人約定，地主提供土地，由建商提供資金、技術與勞力建築房屋，並於房屋興建後，按約定比例分取房屋及土地之所. 8. 張金鶚（1990），《舊市區坵塊合建之更新模式研究—台北市環河北路昌吉街口東北側地區更新計畫》，頁 29，臺北市政府都市計畫處委託。 9 楊與齡（1985），《房屋之買賣、委建、合建或承攬》，頁 410，台北：中正書局。 10 張金鶚（1990），前揭註 8，頁 29。 8.

(19) 有權 11。「在合建制度中，建地所有人所以先出具使用土地同意書，便利建築商申請建照執照，俟房屋興建完成後，才肯辦理建地所有權移轉手續，而不願先將土地移轉予建築商或其所指定之委建人者，乃欲保有所有權，以便建築商不履行合建契約時，使建築商及委建人無法辦理所有權保存或移轉登記作為脅制手段。」 12. 二、. 合建之類型與型態. （一）. 從合建關係之形成分類. 合建關係之形成有賴於建商與地主談判、協商，如果土地面積稍大或產. 政治大. 權原本複雜，則地主人數可能眾多，合建關係之形成可能就必須耗費較多人力與時間磋商、斡旋。因此可能產生下列四種不同類型︰ 13. 立. 純粹合建. 學. ‧ 國. 1.. 地主意願一致，均同意與建商合建分屋，雖然建商與各別地主間. 所談成之條件可能有所差異，但最後每位地主均願提供土地與建商合. ‧. 建分屋，此類型為純粹之合作關係。合建與買斷土地建築混合型. sit. y. Nat. 2.. 此類型可能起於建商原先企劃構想是將土地全部買斷，予以整體開. io. n. al. er. 發。在買地過程中，有部份地主堅決不肯賣地，只願以合建方式參與，. Ch. i n U. v. 於是一個工地中，即產生兩者混合之情形。此類型於建商主動找地興. engchi. 建之投資案例中，佔較大之比例。 3.. 合建與委建混合型此類型可能起於建商原先企劃構想為整片土地皆採合建方式進. 行，但在協商過程中，部份地主堅拒不賣地亦不合建，但願以維持原來土地產權所有關係，將地委託建商建築工事，併入建商已協談妥當之合建土地中共同規劃設計。建商為求投資企劃案之順利進行，只得. 11. 杜怡靜，〈最高法院 93 年度台上字第 2331 號民事判決解析〉，司法院司法智識庫網站︰ http://fjudkm.judicial.gov.tw/index_doc.aspx?par=wY1JdxEdjvDpVOed1dNCmt12A52hcvjsn3i D7I0KD%2foQmDerZvmE2t9ECbinS8gv（最後瀏覽日︰05/20/2014）。 12 劉宗榮（1977），〈委建暨合建房屋產權之歸屬暨糾紛之阻止〉，《國立臺灣大學法學論叢》，6 卷 2 期，頁 331-332。 13 張金鶚（1990），前揭註 8，頁 30。 9.

(20) 允許兩種關係共同存在於同一土地中。委建關係亦可能因建商意圖逃避稅捐而將其購得土地以地主名義興建。 4.. 合建與委建、買斷土地混合存在型同一片規劃建地中，若有上述各種不同意願地主存在時，為使案子. 不致停擺，通常亦只有順從地主之意願，三者同時並存。（二）. 從建設公司的土地開發型態分類. 針對建設公司的土地開發型態加以分類，以下為三種主要型態︰ 14 1. 合建分屋由地主提供土地、建設公司出資興建房屋，雙方按約定的比率或互別分配房屋及土地持分，地主及建設公司並得個別出售其所分得的房屋. 政治大地的交換比率，以及交換資產的「相對」價值，例如各樓層戶別的差別立及土地。這種型態類似資產「交換」性質，地主及建方最關心房屋及土. ‧ 國. 學. 價格等。此時經營者有兩個主體，一為建方，一為地主，而由建方在地主提供的土地上建屋，房屋興建完成後，由建方與地主依約定之樓層戶. ‧. 別或一定之面積或價格比率分配房屋及其土地持分，建方分得之房屋其. al. sit. io. 2. 合建分售. er. Nat. 登記起造人名義予地主。. y. 土地持分由地主過戶給建方，地主分得之房屋則由建方過戶或一開始即. n. v i n Ch 售土地及房屋，但由地主及建設公司依雙方約定銷售收益之分配比率， engchi U 由地主提供土地，由建設公司提供資金興建房屋，雙方並須共同出. 分別與買方訂定土地與建物買賣合約。此種交易型態類似「合夥」性質，雙方除關心產品規劃及市場潛力外，更重視分配收益的合建比率，以及雙方負擔相關費用（如稅費、廣告銷售費、管理費等）的義務。此時經營者雖亦有建方與地主兩個主體，亦由建方提供營建資金委託營造廠於地主提供之土地上建屋，但並無前述「房地互易」的過程。而係由建方簽約出售其名下之房屋予客戶，而由地主另行單獨簽約出售其持分之土地予客戶，各自收取房屋及土地款。. 14. 馮先勉（1997），《土地開發實務（二）＜合建篇＞》，頁 312-314，台北：碁泰管理顧問股份有限公司。 10.

(21) 3. 合建分成合建分成與合建分售相似，惟合建分成是由地主及建設公司共同與買方簽訂房地買賣合約，雙方再按約定的比率分配銷售收益。此種合建型態之建方與地主關係最為密切，除建方提供資金委託營造廠於地主提供之土地上建屋，並由建方與地主以共同名義與客戶簽訂房地買賣契約，所收房地價款由雙方依約定成數分配。（三）. 從申請建造執照名義人分類. 除上開合建型態之分類外，因契約當事人基於個人利益、稅捐之考量，或為日後分配銷售之便，對於申請建造執照起造人之登記名義人常有不同之協議，致使合建契約當中之房屋雖由建商實際負責興建，然起造人. 政治大不同為分類標準，尚可區分為下列五種合建型態︰立. 名義卻不一定與此外觀一致。是以，如以申請建造執照名義人即起造人之 15. ‧ 國. 學. 1. 地主提供土地，建商建築房屋，雙方就其預定分得房屋，各以自己名義，請領建造執照，並得分別自行銷售，地主於房屋完工或房屋建築. ‧. 工程進行至某一進度時，將土地分割並移轉登記於建商或其指定之人。 2. 地主提供土地，並以地主名義請領全部房屋之建造執照，於房屋建築. y. Nat. al. er. io. 或其指定之人。. sit. 完成後，將約定建商分得部分之房屋，連同基地權利一併移轉於建商. n. v i n Ch 定分歸地主的房屋移轉登記予地主，同時由地主將建商應分得房屋之 engchi U. 3. 地主提供土地，由建商領取建造執照，並建築房屋，於完工後，將約. 基地所有權，移轉於建商或其指定之人。. 4. 地主提供土地，以地主及建商為共同起造人名義請領建造執照，僅約定分配房屋之比例而無確定之位置，於房屋完工後，再按約定比例分配，地主並將分歸建商之土地權利移轉於建商。 5. 地主提供土地，由建商領取建造執照，並將建築房屋出售，雙方依照約定比例分配受領價金。在這種以申請建造執照名義人分類下，學者更進一步依此分類方式之. 15. 余明賢（2002），《合建契約之研究》，頁 8-9，國立政治大學法律學研究所碩士論文。楊與齡（1985），前揭註 9，頁 411-412。 11.

(22) 特質，將合建契約加以定性如下 16︰ 1. 地主提供土地予建商建屋，雙方就其預定分配房屋，各自以自己名義申請建照，地主於房屋完工後或進行至一定程度時，將基地所有權移轉登記給建商或其指定之人。此時地主以土地作為報酬，即將建商所分配之基地所有權移轉給建商或指定之人。此種類型係地主與建商就房屋之興建為承攬契約。 2. 地主提供土地，建商請領全部建照並建屋，完工後，由建商取得房屋之所有權，將地主所分配之房屋所有權移轉給地主，而地主將建商所分配之基地所有權移轉給建商，具有互易性質，即建商以其屋與地主之所有之基地互易。. 政治大位置）於完工後再依約定比例分配（各自取得房屋所有權），並由地主立. 3. 地主提供土地與建商共同申請建照，並約定分配之比例（未確定樓層及. ‧ 國. 學. 將建商所得分配之基地分割移轉給建商。此時地主以土地作為報酬，即將建商所分配之基地所有權移轉給建商。此種類型亦可認為地主與建商. ‧. 就房屋之興建為承攬契約。. 4. 地主提供土地並請領全部建照，房屋興建完工後，地主取得房屋所有. y. Nat. sit. 權，依約定將房屋及土地一併移轉給建商，此類契約地主取得房屋所有. n. al. er. io. 權，建商則依約完成興建（一定的工作），其報酬則為房屋及基地之所. v. 有權。故亦有承攬之性質（最高法院 72 年台上 4883 號判決，最高法院. Ch. 78 年台上 58 號判決）。. 三、. engchi. i n U. 合建之優缺點. 參考文獻，整理歸納民間合建之優缺點如下 17︰（一） 1.. 合建之優點解決地主缺乏建築資金、營建技術及經驗之困難，僅須依契約規定提供土地即可參與合建，並取得建設後之房地。. 16. 杜怡靜，〈最高法院 93 年度台上字第 2331 號民事判決解析〉，司法院司法智識庫網站︰ http://fjudkm.judicial.gov.tw/index_doc.aspx?par=wY1JdxEdjvDpVOed1dNCmt12A52hcvjsn3i D7I0KD%2foQmDerZvmE2t9ECbinS8gv（最後瀏覽日︰05/20/2014）。 17 張金鶚（1990），前揭註 8，頁 33。 12.

(23) 2.. 減輕建設公司龐大購地資金之積壓與利息之負擔，降低投資風險。建設公司僅須提供為數不多的保證金，即可取得土地建築使用。. 3.. 政府可站在第三者的立場，樂觀其成。都市有機成長與正常開發在民間合作興建方式下，繁榮建築業景氣與穩定就業市場之功效，對全民利益有正面效果。. （二）. 合建之缺點. 1.. 易遭致地主與建設公司之間的契約糾紛，導致產權不清，甚至殃及房屋之承購人，影響社會之安定。. 2.. 即使居民想用「合建方式」進行改建，但是私人建設公司卻不希. 政治大有關他項權利（尤其是抵押權）及買賣不破租賃等問題，在合建立望和太多的地主談合建，以避免太多的麻煩。. 3.. ‧ 國. 學. 時很難解決。. 若以合建方式辦理小規模或小區域之改建，容易忽略整體都市機. y. 合建契約定性與法律之適用. er. io. 一、. Nat. 第二節. ‧. 能之健全發展。. sit. 4.. 合建契約定性 a. n. iv l C n hengchi U 「合建契約係以發生債之關係為目的而不發生物權變動效果之債權契. 約；地主於契約關係中主要負有提供土地及移轉所有權之義務，建商則有興建房屋並移轉所有權之義務，而為雙務契約；且地主之移轉土地權利與建商之建築房屋並為移轉所有權互為代價，乃有償之雙務契約。此外，合建契約之簽訂不拘一定形式，於當事人雙方意思表示一致時，即為成立，故為不要式契約、諾成契約。」 18 論者研究指出，我國司法實務早期關於合建契約類型之見解，依最高法院 48 年度台上字第 1874 號民事判例認為「建築商依合建契約建築，就地主分得部分而言，係建築商自備材料為地主完成一定之工作。就地主將建. 18. 余明賢（2002），前揭註 15，頁 30-31。 13.

(24) 築商分得房屋部分移轉基地所有權而言，乃地主給付報酬，故合建契約為承攬契約之一種。」惟隨著地主與建商在合建契約當中合作之模式日益繁雜，最高法院對於合建契約類型之見解，亦隨之遷異。 19 以下參考相關文獻 20整理之最高法院見解（相關判決屬民國 65 年至 90 年間所做成）整理，合建契約存在下列可能類型，從而得加以定性︰（一）. 承攬契約說 21. 此說認為建商依合建契約建築房屋，就其分配給地主之房屋而言，係建商自備材料為地主完成一定工作，就地主將建商分得房屋的基地所有權移轉給建商部分而言，乃承攬報酬之給付，「一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬」，故合建契約為承攬契約之一種。. 政治大此說認為建商經地主同意，在地主之土地上為自己建築房屋，俟房屋完立. （二）. 互易契約說 22. ‧ 國. 學. 成後，將分歸地主之房屋，與地主交換分歸自己房屋之基地權利，係互相約定移轉金錢以外之財產權，與民法第三百九十八條之互易契約相當，故. （三）. ‧. 合建契約為「以物易物」具有互易性質，應準用買賣之規定。合夥契約說 23. y. Nat. sit. 稱合夥者，謂二人以上互約出資以經營共同事業之契約。合建契約係地. n. al. er. io. 主以土地為出資，建商以資金及勞務為出資，共同建築房屋，分受利益，. v. 核其目的在於達成經營共同事業，應係合夥契約之性質。（四）. Ch. engchi. 承攬與買賣之混合契約說 24. i n U. 此說認為合建契約，就地主分得之房屋而言，係建商向地主承攬完成一. 19. 余明賢（2002），前揭註 15，頁 33。沈聰仁（2010），《合建契約法律關係之研究》，頁 44-48，東吳大學法律學系研究所碩士論文。余明賢（2002），前揭註 15，頁 31-33。 21 請參閱︰最高法院 48 年度台上字第 1874 號民事判例；最高法院 67 年度台上字第 3474 號、72 年度台上字第 4883 號、73 年度台上字第 3373 號、86 年度台上字第 3369 號、87 年度台上字第 2687 號民事判決。 22 請參閱︰最高法院 65 年度台上字第 901 號、68 年度台上字第 50 號、68 年度台上字第 328 號、70 年度台上字第 2779 號、86 年度台上字第 3119 號、87 年度台上字第 2047 號、 88 年度台上字第 1563 號、89 年度台上字第 1650 號、90 年台上字第 2042 號、90 年度台上字第 632 號民事判決。 23 請參閱︰最高法院 69 年台上字第 1372 號、72 年台上字第 1920 號、89 年度台上字第 202 號、89 年度台上字第 1449 號、89 年度台上字第 2050 號民事判決。 24 請參閱︰最高法院 65 年度台上字第 2093 號、71 年度台上字第 259 號、87 年度台上字第 463 號民事判決。 14 20.

(25) 定之工作，而以讓與建商分得房屋部分土地權利，作為完成工作之報酬。就建商而言，則以此項報酬，抵充買取分歸建商之房屋基地之價款。該合建契約具有承攬及買賣性質之混合契約。（五）. 承攬與互易之混合契約說 25. 此說認為建商與地主之合建契約，既以房屋與土地相互交換，應認為有互易契約之性質，就建商之完成房屋建築義務而言，又有承攬之性質。換言之，合建契約係承攬契約與互易契約之混合契約。除上開各種見解之外，最高法院對於合建契約之契約類型認定，自 71 年 3 月司法院司法業務研究會第一期，針對合建契約相關法律問題加以研究得出研究意見. 26. 以後，另提供所謂「當事人之意思表示及目的說」之判. 政治大主出地，建商出資合建房屋，其行為究為合夥、承攬、互易，或其他契約，立斷標準，其內容可以最高法院 72 年台上字第 4281 號民事判決為代表︰「地. ‧ 國. 學. 應探求訂約當事人之意思表示及目的決定之。如其契約重在雙方約定出資（一出土地，一出建築資金），以經營共同事業，自屬合夥。倘契約著重在. ‧. 建築商為地主完成一定之建屋工作，接受報酬，則為承攬。如契約之目的，在於財產權之交換（即以地易屋）則為互易。」此外，司法院 72 年 2 月 22. y. Nat. n. al. er. io. sit. （72）廳民一字第 0119 號函覆台高院之相關法律問題研究意見 27亦是遵循. 25. Ch. i n U. v. 請參閱︰最高法院 67 年度台上字第 3472 號、71 年台上字第 2917 號、72 年度台上字第 3657 號民事判決。 26 71 年 3 月司法院司法業務研究會第一期︰【法律問題】地主與建築公司訂立合建契約，言明由建築公司負責在土地上建屋若干，雙方按照約定比例分配，各自取得分受房屋連同基地之單獨所有權，此項契約之性質如何? 【研究意見】地主與建築公司所訂合建契約之性質，究為互易契約，亦係買賣與承攬之混合契約，應依契約之內容而定，不能一概而論。（1）如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將庭、分歸地主之房屋與分歸建築公司之基地，互易所有權者，固屬互易契約。（2）惟如契約內言明，建築公司向地主承攬完成一定之工作，而將地主庭、給予之報酬，充作買受分歸建築公司之房屋部分基地之價款，則靜、屬買賣與承攬之混合契約。（3）若契約內文義隱誨欠明時，非不得就起造人之約定、材料之供給以及房屋應由何人辦理第一次總登記，是否尚須辦理所有權移轉登記等情事，定其契約之性質。 27 【法律問題】土地所有權人提供土地由建築商出資合作建屋，而各就分得房屋以自己名義領取建造執照，其合建契約之性質為何? 【研究意見】土地所有權人提供土地由建築商出資合作建屋，其契約之性質如何，應依契約內容而定， 15. engchi.

(26) 上述說明，以探求當事人之意思表示及目的為契約定性之主要精神。在上開研究意見出現之後，最高法院乃至於地方法院多以其所提示之判斷標準，據以認定合建契約之契約類型。 28以下經搜尋舉 89 年至 100 年間幾則判決之內容加以佐證︰ 1.. 最高法院 89 年度台上字第 1650 號判決︰「土地所有人提供其土地由他人建築房屋，雙方按土地價款與房屋建築費用之比例，以分配房地之約定，係屬何種性質之契約，應依具體情事決定之。如建築之房屋由建築人原始的取得所有權，於建造完成後將部分移轉於土地所有人，土地所有人則將部分土地移轉於房屋建築人，以互相交換，故難謂非互易，但若建築之房屋，建築人自己. 政治大後，將部分房地移轉於房屋建築人，以作為完成房屋之報酬，則立不取得所有權，由土地所有權人原始的取得所有權，於建造完成. ‧ 國. 2.. 學. 應屬承攬。」. 最高法院 91 年度台上字第 1559 號判決︰「土地所有人提供土地，. ‧. 由建築商出資合作建屋，雙方按土地價款、房屋建築費用比例，以分配房屋之約定，其契約之性質如何，應依其契約之內容並探. y. Nat. sit. 求當事人之意思而決定之，非可一概而論。如契約當事人於訂約. al. er. io. 時言明，須房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之. n. v i n Ch 完成一定工作，而將地主給與之報酬，充作建築商買受分歸建築 engchi U 基地互易所有權，固屬互易契約。如契約約定建築商向地主承攬. 商之房屋部分基地之價款，則屬買賣與承攬之混合契約。至若契約言明各就分得房屋以自己名義領取建照執造，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係則為承攬契約。」. 不能一概而論。（1）如契約當事人於訂約時言明，須俟房屋建竣後，始將應分歸地主之房屋與分歸建築商之基地，互易所有權者，固屬互易契約。（2）惟如契約內言明，建築商向地主承攬完成一定之工作，而將地主應給予之報酬，充作買受分歸建築商之房屋部分基地價款，則係屬買賣與承攬之混合契約。（3）至若契約訂明各就分得房屋以自己名義領取建造執照，就地主分得部分而言，認該房屋之原始所有人為地主，地主與建築商就此部分之關係為承攬契約。 28 余明賢（2002），前揭註 15，頁 35。 16.

(27) 3.. 最高法院 94 年度台上字第 1078 號判決︰「按合建契約之性質，應依各契約約定，如建商自始即以為自己完成建築後，以部分興建完成之房屋與「地主」交換部分土地，則為互易契約，建商為全部建物之原始取得人；如建商就「地主」分配之房屋自始係以為「地主」所有之意思而代為建築，以完成「地主」應分配房屋之建築工作為目的，其完成該建築工作所得報酬作為向「地主」購買建商應分配房屋基地之價金，此類合建契約性質上屬承攬與買賣之混合契約，「地主」分配之建物，以「地主」為原始取得人，建商應分配之建物則歸建商原始取得。」. 現行都市更新實務上，若採都更條例所定之「協議合建」方式實施重建，. 政治大並簽署協議合建契約，作為雙方意思表示之文書，屬於私法契約，據以約立在都市更新事業計畫形成之前程序，地主與建商間達成分配面積之協議，. ‧ 國. 學. 束契約雙方之當事人。「傳統合建」與都更條例體制內之「協議合建」，論其差異，前者土地所有權人可能較少，因此建商與地主間之平行合致契約. ‧. 亦少；後者基於建物更新之目的，基地面積範圍有一定規模之要求，復以土地上多為老舊建物，因此土地及合法建築物所有權人等權利人眾多，實. y. Nat. sit. 施者與個別地主之合意必須凝聚到全體權利人皆與實施者有合意，才足以. er. io. 形成全體同意之「協議合建」。換句話說，實施者與地主間之契約關係呈現. al. n. v i n Ch 從合建契約內容與本質角度視之，協議合建「一對多」部分之契約內容， engchi U 「一對多」之狀態，而個別地主間在合建過程中並無要求契約關係存在。. 其實與上述傳統合建，相對而言屬少數之合建契約內容如出一轍，因此本文認為關於其契約之定性，似可比復援引並加以特別考量修正。簡言之，都更條例體制中協議合建所簽訂之合建契約定性，必須根據雙方當事人合意之內容及訂約之目的加以定性，非可一概而論，惟須注意者乃既然依都更條例所規範之程序進行重建，訂約之目的即有一共通點︰「建築物重建，依都更條例所定之程序申請，以符都市更新之目的」似可作為契約定性之通性加以考量。本文認為，都更條例體制中協議合建所簽訂之合建契約，其目的在於符合都更條例中之建築物重建，當事人之真意既重在由實施者完成一定之工作，爾後進行房屋與土地所有權之相互交換，除非當事人已經明確表明合 17.

(28) 建之契約類型，且契約條款內容亦符合其所定契約類型之權利義務型態，否則在斟酌當事人真意及都市更新之目的下，既以房屋與土地相互交換，應認為有互易契約之性質；就實施者之完成房屋建築義務而言，又有承攬之性質，所爭取之容積獎勵，由地主與實施者共同享有，並交由實施者統籌分配，似得將合建契約認定為「承攬與互易之混合契約」，作為法律關係分析之依據。「解釋合建契約不但應探求當事人真意，而且應從制度之實際活動過程解釋當事人真意及判斷契約之實質內容，以免囿於建築商之圈套，在其所設計之條款中，費心鑽研，置社會事實於不顧。」29承攬契約說、互易契約說、承攬與買賣之混合契約說，均忽略都市更新合建契約當中實施者與地. 政治大合建契約多為實施者一方所預擬，由於實施者與各地主處於資訊與財力不立主之多面向權利義務內容，而有所缺漏，更可能對地主產生不利之結果。. ‧ 國. 足自居之需求，因此似應有消費者保護法第 11 條. 學. 對等之條件下，實施者分得房地日後得以出售牟利，地主大部分則用以滿 30. 、第 12 條. 31. 相關契約. ‧. 解釋原則之適用。至於合夥契約說，除同樣有上開缺點外，且僅足以說明地主與建商之內部共同經營事業之合夥型態，對於當事人土地以及房屋所. y. Nat. al. er. io. 分配房地為契約主要目的之合建契約。. sit. 有權交換部分，均未能提供合理的說明，不符合本文所指以都市更新重建. n. v i n Ch 括都市更新事業計畫同意書與土地使用同意書，作為實施者向當地主管機 engchi U 另外，地主於整個都更程序中，尚須基於本協議而提供「同意書」，包. 關申請之用。關於「協議合建」與「權利變換」所出具同意書之法律性質及與契約定性之關係，將於後續第三章第五節中加以深入研究。. 29. 劉宗榮（1977），前揭註 12，頁 345。消費者保護法第 11 條規定︰「企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平等互惠之原則。定型化契約條款如有疑義時，應為有利於消費者之解釋。」 31 消費者保護法第 12 條規定︰「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」 18 30.

(29) 二、. 合建契約之法律適用. 合建契約並未納入我國民法債編或公寓大廈管理條例、土地法、消費者保護法等特別民事法規當中，賦予特別名稱並設有特別規定之任何一種契約類型，當屬非典型契約。參考最高法院 91 年度台上字第 1562 號判決︰「我國民法或其他特別法對於土地所有人與建商之『合建』關係，並未定有典型契約予以規範，而係依當事人契約約定之內容，適用或準用相關典型契約之規定，如買賣、承攬、互易或其他契約，或逕依當事人之約定，以定其權利義務之歸屬。」故合建契約屬非典型契約，要無疑義。非典型契約的主要問題，在於其契約內容不完備時，應如何適用法律，. 治政大的無名契約、契約聯立及混合契約等三種分類。混合契約，指由數個典型立（或非典型）契約的部分而構成的契約。以進行都市更新為目的之合建契. 以資規範。此又涉及非典型契約的類型問題，學說上尚無定論，茲有純粹. 32. ‧ 國. 學. 約，若定性為承攬與互易之混合契約，即由承攬及互易此兩種典型契約而構成，混合契約在性質上係屬一個契約，與契約聯立有別，應予注意。 33. ‧. 關於混合契約的法律適用，學說上計有採吸收說、結合說、類推適用說. sit. y. Nat. 三種。34吸收說認為應將混合契約構成部分區分為主要部分及非主要部分，. io. er. 而適用主要部分的典型（或非典型）契約的規定，非主要部分則由主要部分加以吸收之；結合說認為應分解混合契約的構成部分而適用各該部分的. n. al. Ch. i n U. v. 典型契約規定，並依當事人可推知意思調和其歧異，統一加以適用；類推. engchi. 適用說認為法律對混合契約既未設定，故應就混合契約的各構成部分類推適用關於各典型契約所設規定。 35 合建契約若定性為承攬與互易之混合契約，採吸收說將無法於合建過程中，完整呈現承攬、互易契約並重之特色；採類推適用說對於契約之保障與紛爭之解決似有不周之虞；故本文認為應以「結合說」為可採。民法第 398 條規定，互易準用買賣之規定，故合建契約原則上應先分別適用買賣及. 32. 王澤鑑（2006），《債法原理︰基本理論、債之發生、契約、無因管理》，頁 122-123，台北：自刊。 33 王澤鑑（2006），前揭註 32，頁 123-124。 34 王澤鑑（2006），前揭註 32，頁 123-124。郭玲惠（2004），〈合建契約與給付標的〉，《月旦法學教室》，20 期，頁 12。 35 王澤鑑（2006），前揭註 32，頁 124。 19.

(30) 承攬之規定，並依當事人可推知意思調和其歧異，統一加以適用。如有必要時再例外地採吸收說或類推適用說。. 第三節. 以合建方式進行都市更新之歷程演進. 在民國 66 年都市計畫處成立之前，政府推行都市更新工作，大都以「區段徵收」方式做全區之重建、改善都市景觀，諸如以區段徵收方式興建國宅社區，包括華江社區. 36. 、新隆社區. 37. 等。但因更新法令與制度不健全，. 徵收補償與市價差距過大，政府必須投資之資金亦鉅，在人民反對與政府. 36. 政治大. 「台北市華江地區（第一期）是台灣第一個區段徵收區，於民國 58 年公告徵收，接續辦理者為 61 年基隆市安樂社區；71 年台中縣東勢特一號道路及 74 年嘉義縣治遷建、新竹縣治遷建等 4 區，依當時之法令規定，原土地所有權人優先買回土地面積最高以 3 公畝（約 90 坪）為限，且區段徵收補償費較市價偏低，不易為土地所有權人所接受，故其辦理績效不及市地重劃，再加上區段徵收所需經費龐大，籌措不易，致地方政府大都裹足不前。」資料來源︰內政部地政司全球資訊網，http://www.land.moi.gov.tw/pda/content.asp?cid=86。（最後瀏覽日︰05/21/2014）「翻轉風華－華江地區一、辦理期間：民國 58 年 3 月－民國 70 年 9 月。二、坐落位置：本地區位於原雙園區西南隅，沿華江大橋引道及和平西路兩側，大理街周圍，環河南路穿越其間，雙園堤防緊鄰本地區之西端。三、辦理面積：12.2768 公頃。（開發當時限於人力財力，並顧及拆除房屋之實際困難等因素，以分期分區辦理區段徵收。） … 六、區段徵收前概況： (一) 位處本市邊陲，除屠宰場、家畜市場及部分農地外，早期之古老房屋及違章建築林立，低窪地區，任人傾倒垃圾，堆積成丘，環境衛生極為惡劣，為本市落後地區。 (二) 華江大橋建成後，銜接省市交通，車輛往來頻繁，居高俯瞰，引道兩側及沿堤一帶髒亂無章，影響市容觀瞻與都市發展。七、區段徵收效益： (一) 將本地區建設為本市西南隅之商業中心，增加本地區原有業主之就業機會，培養其經濟能力，使區段徵收都市改造工作，與地區居民利益結合一致。 (二) 解決國民住宅用地取得之困難，建設本地區為嶄新社區，提高居民生活水準，舉凡社區中應有之便利交通、教育遊憩設備、環境衛生設施、公園綠地、廣場及停車場，皆臻完備。 (三) 環河南路與和平西路之修闢，並興建雨水下水道系統，順暢交通，促進地區繁榮，並解決雨後積水現象。八、主要建設：道路、公園、綠地、市場、學校、污水處理廠、雨水下水道、人行陸橋、加油站、整體興建 4 樓店舖住宅。」資料來源︰臺北市地政局土地開發總隊網站， http://www.lda.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=17692&ctNode=3246&mp=111011（最後瀏覽日︰ 05/21/2014）。 37 相關計畫內容及歷程請參閱臺北市地政局土地開發總隊網站， http://www.lda.taipei.gov.tw/ct.asp?xItem=17718&ctNode=3246&mp=111011（最後瀏覽日︰ 05/21/2014）。 20. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(31) 財力有限的情況下，實施成效一直不彰。「傳統上，都市更新的方式依都市計畫法第 68 條之規定，可以區段徵收或徵收進行，由政府主導從事大規模的更新工作。但直到 80 年 6 月前，臺北市已完成之更新地區僅有四處，分別是柳鄉社區、八德路饒河街口、台北工專北側、及大龍段，更新面積共為 4.2971 公頃. 38. ，除八德路饒河街. 口同時使用市地重劃及區段徵收外，其他更新地區均以區段徵收方式進行更新。…縱使更新地區環境改善許多，惟就更新地區及面積而言，更新計畫於臺北市的成效，依然不佳。」 39 「民國 60 年代末期至 70 年代，當時因為政府即將實施建築容積率管制，使建築物之總樓地板面積大幅降低，因此地主為了能夠擁有較大坪數. 政治大率實施前取得建造執照，使合建案的數量在當時達到高峰。」以地主出地，立的房屋，而建商為了能以較大坪數出售獲取更多商業利益，紛紛搶在容積 40. ‧ 國. 學. 建商投入資金和技術之型式締結合建契約，並依契約約定分配合建房屋之樓地板面積，建商不必在建案前期就為取得建地投入大量資金，避免了用. ‧. 地取得之困難與資金調度之風險。對地主而言，原則上自始至終不必出資，便可取得更新後之建物，因此在運作順利時，合建契約對建商和地主都算. y. Nat. al. er. io. 相當常見之交易型態。 41. sit. 有利。由是，到了民國 60 年代乃至 70 年代，協議下的合建便成為社會上. n. v i n Ch 更新之推動策略上，要求建商必須先行全部買收地方政府劃定之更新地區 engchi U 「買斷一塊完整基地後再興建房屋出售，對應到都市更新，即是在都市. 內全部私有土地再進行更新。這樣的更新模式，在實務上也曾有過嘗試，此即為臺北市政府推動之『十二號公園預定地開發案』42以及『臺北市宮前. 38. 相關計畫內容及歷程請參閱臺北市地政局土地開發總隊網站， http://www.lda.taipei.gov.tw/lp.asp?ctNode=3246&CtUnit=1908&BaseDSD=7&mp=111011 （最後瀏覽日︰05/21/2014）。 39 楊松齡（2000），〈以權利變換方式進行都市更新之評議〉，《人與地》，204 期，頁 41。 40 余明賢（2002），前揭註 15，頁 1。 41 蕭淳尹（2012），《台灣都市更新法制之演變（1895-2012)－從知識繼受與在地經驗之觀點》，頁 79，國立臺灣大學法律學研究所碩士論文。 42 摘錄蕭淳尹（2012），前揭註 41，頁 80，整理自張金鶚（1990），前揭註 8，頁 23-25，說明如下︰「更新地區位於十二號公園預定地，但在當地居民長年住商混合使用下，早已無公園預定地之實。而後臺北市政府自民國 67 年起就開始招商工作，後經『大艋舺公司』得標取得開發權。決標後市政府和大艋舺公司訂立開發契約，明定大艋舺公司應於一定期限內取得更新地區私有土地後進行整體開發，若未能於約定期限取得私有土地，則依約取 21.

(32) 地區整體開發案』43。這種類似於協議合建之都更，在民國 60 年代乃至 70 年代推動下來，都因用地取得困難重重，難以成功。」44而此種要求建商必須先行全部買收，類似於協議合建之都更，在日本都市再開發法中，針對第二種市街再開發事業，採用由公部門、團體等全面收買（即協議價購）之執行方式，似亦有異曲同工之相似處。「至於典型的民間協議合建，對應到都市更新，即是房地權利人出地，建商投入資金和技術重建，完成後，再依約分配更新後房地之『協議合建型都更』。這樣的更新模式，臺北市政府在民國 72 年臺北市發布之「臺北市都市更新實施辦法」第 12 條、第 13 條和第 14 條中，正式將之立法化，只是在民國 70 年代，雖有零星案例以『政府開闢計畫道路，地主配合自行. 政治大等，但從中山區詔安段該案是在民國 83 年修正『臺北市都市更新實施辦法』立更新』方式都市更新案之推動，如中山區詔安段、雙園國小西側、新仁里. ‧ 國. 聞人語響，不見人下來。」 45. 學. 後才真正有所進展來看，顯然整個民國 70 年代，協議合建型都更也只是空. ‧. 民國 70 年代末期，我國行政計畫官員和部分學者，以實施參與台灣都更和研究一般民間協議合建之經驗，決定推動協議合建型超小面積都更。. y. Nat. sit. 隨著民國 83 年「臺北市都市更新實施辦法」和其後之「臺北市都市更新自. al. er. io. 治條例」將容許超小面積都更法制化，超小面積都更也在其後成為我國私. n. v i n C 公尺以上之「簡易都更」，似帶有延續如此政策之作法（相關分析於本文後 hengchi U. 有產權者為主地區都更之常態。民國 102 年新北市推行符合面積 500 平方. 消大艋舺公司之開發權；臺北市政府則應依約變更細部計畫，讓原本的公園預定地能轉為商業區使用，以符更新設計之需要。只是最終到了合約期限之民國 75 年 6 月，大艋舺公司終究未能取得更新地區全部私有土地，於是雙方合意解除契約，本更新案乃無疾而終。」 43 摘錄蕭淳尹（2012），前揭註 41，頁 80，整理自張金鶚（1990），前揭註 8，頁 25-27，說明如下︰「更新地區位於故宮博物院對面一排之攤販及老舊房舍區，由於被故宮院長認為影響故宮觀瞻和國家形象，乃於民國 70 年代請託台北市政府推動該地區之整體更新。市政府於是推動當地房地權利人組成『宮前地區整建委員會』，並經與房地權利人多次協商後，達成由整建委員會自覓開發商，但條件是房地權利人和開發商應於一定期限內完成更新地區土地權利之移轉事宜，否則其為更新地區變更之細部計畫將不予保留。只是這個更新案也是長年機無進展，直到民國 76 年 8 月，原本的期限已經延長一年，也是第二次延長後，投入的開發商才以神速取得大部分更新土地，但最終仍有四筆土地之權利人不願接受交易條件，以致最後開發商須以超過行情數倍之價格完成買收程序，而更新程序也才能繼續下去。」 44 蕭淳尹（2012），前揭註 41，頁 80。 45 蕭淳尹（2012），前揭註 41，頁 80。 22.