第四章 協議合建法制之研究
第一節 「權利變換」與「協議合建」相關事項之比較
四、 協議合建與權利變換差異比較
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四、 協議合建與權利變換差異比較
首先，以文獻回顧為始，將「權利變換」與「協議合建」之差異比較，
整理如下︰學者研究指出︰「傳統的合建分屋係以〝約定比例〞分配合建 後之新屋，採〝面積主義〞分配新屋，權利變換則是採〝價值主義〞分配 新屋，兩者分配之計算方法並不相同。因此，傳統的合建分屋，建商與土 地所有權人合建契約上所寫的〝五五分〞、或〝六四分〞，指興建完成之新 屋，按產權面積（向地政機關登記的面積）或總樓地板面積（向建管單位 申請建築執照的面積）土地所有權人分得百分之五十，建商分得百分之五 十，或土地所有權人分得百分之六十，建商分得百分之四十。至於權利變 換之分配，實施者與土地所有權人，一般按更新後之房屋土地價值，土地 所有權人分得百分之五十至五十二左右，實施者分得百分之五十至四十八 左右，實際上各個都市更新個案分配比例各自不同，因面積主義與價值主 義截然不同，對相同之分配比例百分比數字，例如百分之五十，尚無從比 較判斷面積主義所稱之百分之五十是否優於或確不如價值主義所稱之百分 之五十。」251是以，從分配更新後房地之方式以觀，協議合建採自行協議 之面積分配主義；權利變換採法定價值分配主義。
亦有論者研究指出︰「由於『協議合建』是依照地主與建商簽訂的合建 契約來分配，該分配多少，都是雙方在自由意志下事先決定好的，因此政 府並不介入『協議合建』都更案的權利分配審查。『協議合建』的條件是基 於地主自由意願，雖然自由度高，但欠缺公開透明的分配機制，且無專業 的估價與政府把關，難免私相授受及暗盤交易，對於談判能力或專業程度 較差的地主，也可能沒辦法爭取到較佳的合建條件。不過現在實務上即使 走『權利變換』，建商為取得『同意書』，通常也會先與地主簽訂合建協議，
因此暗盤交易狀況在『權利變換』亦會發生。」252協議合建與權利變換本 為渭徑分明之分配方式，惟在我國固有傳統合建觀念根深蒂固下，及市場 整合協商之慣行模式影響下，衍生出協議合建滲入權利變換而存在之現象。
基於民眾權益之保障，新北市政府於民國 103 年 2 月 5 日公布制定「新
251 張杏端（2011），前揭註 197，頁 35-36。
252 蔡志揚（2011），前揭註 4，頁 188-189。
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北市都市更新契約注意事項」253，其中關於採協議合建或權利變換實施方 式之不同，多項契約內容差異之提醒亦值得參考。示範條文中有一條明文 建議︰「甲方應分配價值：本案權利變換範圍內更新後之土地及建築物總 權利價值，扣除共同負擔之餘額，按甲方更新前權利價值比例計算甲方應 分配價值，實際內容以主管機關核定結果為準。若雙方另有協議者，甲方 應分配價值得採權利變換核定內容或以雙方協議內容二者擇優辦理。」則 為協議合建滲入權利變換而存在之現象做下例證，也是為了確保民眾在「假 權變、真合建」狀態下不得不的建議約定作法。
學者研究指出︰「協議合建和權利變換有很大的不同，差異在於協議合 建一定要百分之百地主同意，合建條件多半是在檯面下談，因為已經過百 分之百權利人協議通過，財務計畫不用再經政府審核，財務數字之真實性 較不確定；權利變換則是政府機構組成都市更新審議委員會，就相關財務 計畫進行公開審議，所有財務計畫資料都必須公開，遊戲規則很清楚，兩 者是不同的。」254原始權利變換制度之構想，用意在於提供一個法定方式，
透過公開、公平之審議機制，將所有關係人之權利分配依據及結果攤在陽 光下，消彌私下個別協商導致不公之現象，並有效解決產權複雜或所有權 人不明等問題，惟以目前法院受理對於權利價值爭議之案件頗多，公平、
合理與否，似乎仍有待商榷。
學者更進一步指出︰「在協議合建的架構下，原住戶是不用出錢的，原 因在於建商已經算好與地主之間可以分回的比例，並以住戶們比較能接受 的樓地板面積去談，或是大致以當地的土建比來談分屋的條件，又或是直 接以現有樓地板面積，還有加成或加車位等方式來談。地主們如果決議採
『權利變換』，則是透過權利價值的交換分配來處理，所以住戶們分回的應 分配價值，與實際上選擇的住宅會有價值上的找補。」255
因此，對於協議合建主要優劣關係，學者認為︰「站在建商的立場，為 了加速都更，會將過去與地方協議合建的概念引進都更之中。這種方式最
253 內容請參閱︰
http://www.uro.ntpc.gov.tw/web66/_file/2991/NEWSdownload/1391656419467file.pdf。（最後 瀏覽日︰05/21/2014）
254 張金鶚（2011），前揭註 50，頁 206。
255 張金鶚（2011），前揭註 50，頁 298-299。
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257 資料來源︰內政部營建署都市更新網，http://twur.cpami.gov.tw/chart/ChartD.aspx?MP=1
（最後瀏覽日︰05/29/2014）。
258 參考蔡志揚（2011），前揭註 4，頁 189 與張金鶚（2011），前揭註 50，頁 327，並加入 本文整理之增加項目。