第四章 協議合建法制之研究
第二節 協議合建與公寓大廈管理條例重建之比較
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有疑義者乃，對於依公寓條例第 13 條第 2 款與第 3 款之例外情況而發 動重建時，若規約已有規定同意比例時，必須先依規約之規定，惟若規約 約定之門檻是否得小於公寓條例第 31 條所定決議之門檻？本文認為，基於 私人間，以彼此間之私益或基於公益之故，以契約行為約制他方之權利行 使時，本是一種財產權之限制，此一比例應不宜小於二分之一為原則，此 觀諸土地法 34 條之 1，民法第 820 條之規定甚明，更何況公寓大廈管理條 例對於不同意重建者有強制出讓其所有權之規定（公寓大廈管理條例第 14 條），亦未有如土地法 34 條之 1 設有優先購買權等，關於少數不同意者抵 禦權之相關規定。因此，本文認為，經由規約約定之同意比例內容，不得 小於公寓條例第 31 條規定，區分所有權人會議決議形成之比例，方符法理。
依公寓大廈管理條例進行重建時，在第 13 條第 2 款、第 3 款所定事由 之情況下，得以多數決為之，並對不同意人有強制出讓所有權之規定（公 寓大廈管理條例第 14 條）外，其重建程序均僅受一般建築法規（申請拆除 執照、建築執照…等）之規範；一般情形下，必須權利人等全體一致同意，
從而論之，其重建行為之核心要屬私法自治下之私法行為。依都更條例所 為之重建，必須向當地直轄市、縣（市）主管機關申請，並受多階段行政 程序所規範，針對都更之公益性、必要性，藉由更新地區劃定、地區環境 狀況與建築物評估指標，並受都市更新審議等過程以確保之。其核心價值 在於藉由公寓大廈本身之改建需求，遵循政府所訂之相關計畫，藉由都市 更新事業計畫之連結公共利益，而達成都市更新之目標。
二、 單純建築物重建與都市更新之區別
早期，論者即意識到單純建築重建與都市更新有截然不同之區別︰「個 人零星的拆除重建行動與都市更新的拆除重建行動都同樣把舊建物拆除再 蓋上新建物，這二個概念極易引起混淆。它們之間的差別包括︰（1）個人 零星的拆除重建行為只是根據都市計畫一般的規定實施，都市更新雖然也 是由都市綜合計畫發展出來，但其間多了一項「都市更新計畫」。（2）都市 更新實施地區的土地，通常都具有相當大的規模，不像個人零星的拆除重 建只是零散的小塊宗地。（3）個人的拆除重建純粹以私人利益為出發點，
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以利潤率作為決定是否投資的準則；而都市更新則基於社會整體利益的觀 點來進行，雖然會考慮投資報酬率的問題，同時也考慮社會、都市景觀…
等各項問題，而且其決策往往是以政治行為決定的。因此可以說前者是為 了改善個人環境；後者則是改善整體的環境。（4）都市更新的投資地點一 定是在都市的舊市區，但私人的拆除重建則不一定。（5）個人零星的拆除 重建行為所牽涉的土地及人民往往只是單純的由地主重建自己的土地，直 接發生關係而需要移動的人數較少，對都市發生的影響較小；都市更新計 畫由於關係人士多，不但土地權屬複雜，對居住於其上的居民要加以安置 也成為一個問題，因為人數多，意見多，其行動對都市發生的影響非常 大。」274
從論者上述的比較結果不難發現，都市更新事業之所以遠較其他各項都 市建設行動或都市計畫事業難以實施，最重要的原因即在於其所面對的土 地對象是舊市區且有相當大的規模，土地權屬關係與地區機能複雜，這些 都構成了實施都市更新的障礙。時至今日，都更條例制定權利變換以多數 決來做為支撐其處理權屬關係之法制；至於單純建物重建則必須適用公寓 大廈管理條例第 13 條之規範，原則上應經全體區分所有權人及基地所有權 人、地上權人或典權人之同意。配合都市更新計畫而實施重建；建物嚴重 毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者；因地震、水災、風災、火災 或其他重大事變，肇致危害公共安全者，這三種情況下，始得例外不受全 體同意之規範。但是協議合建制度卻處於兩者之間，同時有此兩制度之內 涵特色，協議合建與權利變換同屬都更條例體制內之實施方式，對於規模 面積、更新之必要性與公益性，當無差別評估之可能；協議合建與公寓大 廈管理條例有關重建之一般原則規範，皆具有權利人等全體同意之特徵，
私法自治下之契約行為濃厚。因此，若單純只將權利人之同意比例視為公 共利益要件之一，不考慮其與其他要件之先後順序，則容易模糊了公、私 益區別之首要意旨。是以，本文認為審議都更申請案時，首重公益性與必 要性之確立，權利人等之同意比例僅是後順位的法定要件之一，兩者有先 後順序重要性價值存在，若將兩者平行視之，甚至優先考慮同意比例時，
274 王鴻楷（1979），前揭註 120，頁 7-8。
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益、私益混論顯著化之現象，諸如依都更條例第 10 條第 2 項後段規定，若 於擬具事業概要階段已達都市更新事業計畫所需之同意門檻時（協議合建 之全體同意當然地滿足），得免擬具事業概要，逕行擬具事業計畫。試問，
未經劃定更新之地區，卻省略「應實施都市更新」之初步評估，是否妥適？
此部分容於本章第四節中加以進一步說明。