第四章 協議合建法制之研究
第三節 「協議合建」與新北市「簡易都更」之比較
三、 全體一致同意之建築物重建比較與評析
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積以上始足稱之，簡易都更以最小面積 500 平方公尺作為核准之基準之一，
便是希望能與純粹建築物改建規模有所區別。依據都市計畫法新北市施行 細則第 36 條之規定，住宅區之建蔽率不得超過附表一中規定之 50％，因此 500×0.3025×50％＝75.625（坪），以一般標準三房兩廳格局約 30 坪大小，500 平方公尺基地大約可蓋成兩棟標準三房兩廳之建築物，這樣的規模是否足 以「都市更新」稱之，則成為眾所質疑之處！
至於「500 平方公尺」這一數據到底從何而來？根據又是什麼？本文嘗 試從文獻中尋求相關線索，認為民國 79 年間，經由學者進行之「舊市區坵 塊合建之更新模式研究」，所提供之結論建議，似乎值得參考。研究中指出︰
「合建坵塊大小範圍之劃定最主要是按照以下幾個原則︰（一）面積盡量 在 100 坪至 250 坪之間。…而面積在 100 坪至 250 坪之間，是建設公司認為 比較合適之合建面積，在建築資金方面較不成問題，對於規劃設計來說亦 較能有所發揮，在規模經濟方面較符合經濟效率。」282換句話說，這『面 積盡量在 100 坪（330.58 平方公尺）至 250 坪（826.45 平方公尺）之間』， 乃根據建設公司經驗，從產權關係與規模經濟之觀點來看，建設公司較願 意談合建之範圍，亦為地主較能接受之面積283。是以，簡易都更以面積最 少 500 平方公尺為要求，這 500 平方公尺剛好在上述基於私經濟分析下之 最有利面積規模的中間值，如果政策上延續是這樣的思維而來，而實際核 准案例之基地面積皆與最小面積 500 平方公尺不相上下，就更不免落入以 都更之名行改建之實的批判了。惟從另一面相思考，若是老舊建物一直存 在市區，無力改建，基於防災等增進公共利益之考量下，以政策獎勵補貼，
促進其改建之可能，亦是值得加以肯定的，但最重要的是合理的控管，並 注意公平性之問題，否則一旦政策方向失控，恐遭致更多負面批判之質疑。
以下分別提供臺北市、新北市及全台灣地區核定實施都市更新案基地面積 規模分佈圖，作為關於更新基地面積大小此一議題之參考。
282 張金鶚（1990），前揭註 8，頁 108。
283 張金鶚（1990），前揭註 8，頁 122。
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圖 4-3 臺北市核定實施都市更新案基地面積規模分佈圖284
圖 4-4 新北市核定實施都市更新案基地面積規模分佈圖285
圖 4-5 台灣地區核定實施都市更新案基地面積規模分佈圖286
284 資料來源︰內政部營建署都市更新網，http://twur.cpami.gov.tw/chart/ChartE.aspx?MP=1
（最後瀏覽日︰05/24/2014）。
285 資料來源︰內政部營建署都市更新網，http://twur.cpami.gov.tw/chart/ChartE.aspx?MP=1
（最後瀏覽日︰05/24/2014）。
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此外，都市更新要有公益性與必要性，僅以屋齡超過 30 年作為必要性 之認定，透過都市設計審議要求建築物退縮留設相關空間，供相關公益之 使用等，公益性是否大至足以符合容積獎勵之對價？抑或老舊建物改建本 身即是促進公益，容積獎勵只是誘導改建之促進，減輕所有權人等之財務 負擔？若是本質上原為私法自治下之改建行為，經由未經劃定更新地區內 之自劃更新單元，跳耀至都更條例體制內之協議合建，發現程序冗長，遭 遇公益性、必要性評估等審議條件困難重重下，從而使其逸脫都更條例的 枷鎖，以「簡易都更」讓其得以適居適所。這樣的政策如果積極想要促成 老舊建築物之改建，相對容易許多，但與真正都更條例所帶給吾人之意涵，
國家擔保責任是否明確？容積獎勵給予之公平性是否有適當考量？如果只 是改建，架空公寓大廈管理條例中私法自治精神之「私有財產處置基於私 經濟之作用」，理由充分嗎？這些問題，大概只有等時間來證明了！