第二章 合建與都市更新發展之連結
第一節 傳統民間合建之簡介
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第二章 合建與都市更新發展之連結
第一節 傳統民間合建之簡介
「都市中之地主，因缺乏營建房屋之能力或欠缺改建之資金，乃提供土 地與建商合作興建房屋；建商因地價高漲，合理價位土地難覓，因而提供 營建技術與資金，與地主合建分屋，房屋合建之關係乃應運而生。」8
一、 合建之定義
整理文獻上對於合建之定義如下︰
「所謂合建，指當事人約定，一方提供土地，而由他方建築房屋，並按 照約定比率分受建造完成之建築改良物（以下簡稱房屋）及土地。提供土 地一方，簡稱地主，亦稱『委建人』，通常為土地所有人，但對於土地上所 有地上權、典權、租賃權等可以建築房屋之權利者，亦可提供其權利參加 合建。承建房屋之一方，稱之出資建築人，亦稱『承建人』，契約之標的物，
則為房屋及其基地。」9
另外，亦有學者指出︰「所謂『合建』，係指當事人約定，一方提供土 地，而由他方（建築商）建築房屋，並按約定比例，分受建築完成之房屋 或其價值。其分配比例並非固定不變的，全視土地價值與建設成本費用而 定；建設公司所分配得的建物居住單位之基地持分地價，必與地主所分配 之建物居住單位的造價相等。簡單的說，就是由地主與建設公司合作營造，
地主提供土地，建設公司提供資金、技術、人力及規劃設計專業知識，施 工興建房屋。」10
簡單來說，「合建」就是當事人約定，地主提供土地，由建商提供資金、
技術與勞力建築房屋，並於房屋興建後，按約定比例分取房屋及土地之所
8 張金鶚（1990），《舊市區坵塊合建之更新模式研究—台北市環河北路昌吉街口東北側地 區更新計畫》，頁 29，臺北市政府都市計畫處委託。
9 楊與齡（1985），《房屋之買賣、委建、合建或承攬》，頁 410，台北：中正書局。
10 張金鶚（1990），前揭註 8，頁 29。
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有權 11。「在合建制度中，建地所有人所以先出具使用土地同意書，便利建 築商申請建照執照，俟房屋興建完成後，才肯辦理建地所有權移轉手續，
而不願先將土地移轉予建築商或其所指定之委建人者，乃欲保有所有權，
以便建築商不履行合建契約時，使建築商及委建人無法辦理所有權保存或 移轉登記作為脅制手段。」12
二、 合建之類型與型態
（一） 從合建關係之形成分類
合建關係之形成有賴於建商與地主談判、協商，如果土地面積稍大或產 權原本複雜，則地主人數可能眾多，合建關係之形成可能就必須耗費較多 人力與時間磋商、斡旋。因此可能產生下列四種不同類型︰13
1. 純粹合建
地主意願一致，均同意與建商合建分屋，雖然建商與各別地主間 所談成之條件可能有所差異，但最後每位地主均願提供土地與建商合 建分屋，此類型為純粹之合作關係。
2. 合建與買斷土地建築混合型
此類型可能起於建商原先企劃構想是將土地全部買斷，予以整體開 發。在買地過程中，有部份地主堅決不肯賣地，只願以合建方式參與，
於是一個工地中，即產生兩者混合之情形。此類型於建商主動找地興 建之投資案例中，佔較大之比例。
3. 合建與委建混合型
此類型可能起於建商原先企劃構想為整片土地皆採合建方式進 行，但在協商過程中，部份地主堅拒不賣地亦不合建，但願以維持原 來土地產權所有關係，將地委託建商建築工事，併入建商已協談妥當 之合建土地中共同規劃設計。建商為求投資企劃案之順利進行，只得
11 杜怡靜，〈最高法院 93 年度台上字第 2331 號民事判決解析〉，司法院司法智識庫網站︰
http://fjudkm.judicial.gov.tw/index_doc.aspx?par=wY1JdxEdjvDpVOed1dNCmt12A52hcvjsn3i D7I0KD%2foQmDerZvmE2t9ECbinS8gv（最後瀏覽日︰05/20/2014）。
12 劉宗榮（1977），〈委建暨合建房屋產權之歸屬暨糾紛之阻止〉，《國立臺灣大學法學論 叢》，6 卷 2 期，頁 331-332。
13 張金鶚（1990），前揭註 8，頁 30。
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允許兩種關係共同存在於同一土地中。委建關係亦可能因建商意圖逃 避稅捐而將其購得土地以地主名義興建。
4. 合建與委建、買斷土地混合存在型
同一片規劃建地中，若有上述各種不同意願地主存在時，為使案子 不致停擺，通常亦只有順從地主之意願，三者同時並存。
（二） 從建設公司的土地開發型態分類
針對建設公司的土地開發型態加以分類，以下為三種主要型態︰14 1. 合建分屋
由地主提供土地、建設公司出資興建房屋，雙方按約定的比率或互 別分配房屋及土地持分，地主及建設公司並得個別出售其所分得的房屋 及土地。這種型態類似資產「交換」性質，地主及建方最關心房屋及土 地的交換比率，以及交換資產的「相對」價值，例如各樓層戶別的差別 價格等。此時經營者有兩個主體，一為建方，一為地主，而由建方在地 主提供的土地上建屋，房屋興建完成後，由建方與地主依約定之樓層戶 別或一定之面積或價格比率分配房屋及其土地持分，建方分得之房屋其 土地持分由地主過戶給建方，地主分得之房屋則由建方過戶或一開始即 登記起造人名義予地主。
2. 合建分售
由地主提供土地，由建設公司提供資金興建房屋，雙方並須共同出 售土地及房屋，但由地主及建設公司依雙方約定銷售收益之分配比率，
分別與買方訂定土地與建物買賣合約。此種交易型態類似「合夥」性質，
雙方除關心產品規劃及市場潛力外，更重視分配收益的合建比率，以及 雙方負擔相關費用（如稅費、廣告銷售費、管理費等）的義務。此時經 營者雖亦有建方與地主兩個主體，亦由建方提供營建資金委託營造廠於 地主提供之土地上建屋，但並無前述「房地互易」的過程。而係由建方 簽約出售其名下之房屋予客戶，而由地主另行單獨簽約出售其持分之土 地予客戶，各自收取房屋及土地款。
14 馮先勉（1997），《土地開發實務（二）＜合建篇＞》，頁 312-314，台北：碁泰管理顧問 股份有限公司。
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3. 合建分成
合建分成與合建分售相似，惟合建分成是由地主及建設公司共同與 買方簽訂房地買賣合約，雙方再按約定的比率分配銷售收益。此種合建 型態之建方與地主關係最為密切，除建方提供資金委託營造廠於地主提 供之土地上建屋，並由建方與地主以共同名義與客戶簽訂房地買賣契 約，所收房地價款由雙方依約定成數分配。
（三） 從申請建造執照名義人分類
除上開合建型態之分類外，因契約當事人基於個人利益、稅捐之考 量，或為日後分配銷售之便，對於申請建造執照起造人之登記名義人常有 不同之協議，致使合建契約當中之房屋雖由建商實際負責興建，然起造人 名義卻不一定與此外觀一致。是以，如以申請建造執照名義人即起造人之 不同為分類標準，尚可區分為下列五種合建型態︰15
1. 地主提供土地，建商建築房屋，雙方就其預定分得房屋，各以自己名 義，請領建造執照，並得分別自行銷售，地主於房屋完工或房屋建築 工程進行至某一進度時，將土地分割並移轉登記於建商或其指定之人。
2. 地主提供土地，並以地主名義請領全部房屋之建造執照，於房屋建築 完成後，將約定建商分得部分之房屋，連同基地權利一併移轉於建商 或其指定之人。
3. 地主提供土地，由建商領取建造執照，並建築房屋，於完工後，將約 定分歸地主的房屋移轉登記予地主，同時由地主將建商應分得房屋之 基地所有權，移轉於建商或其指定之人。
4. 地主提供土地，以地主及建商為共同起造人名義請領建造執照，僅約 定分配房屋之比例而無確定之位置，於房屋完工後，再按約定比例分 配，地主並將分歸建商之土地權利移轉於建商。
5. 地主提供土地，由建商領取建造執照，並將建築房屋出售，雙方依照 約定比例分配受領價金。
在這種以申請建造執照名義人分類下，學者更進一步依此分類方式之
15 余明賢（2002），《合建契約之研究》，頁 8-9，國立政治大學法律學研究所碩士論文。楊 與齡（1985），前揭註 9，頁 411-412。
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特質，將合建契約加以定性如下16︰
1. 地主提供土地予建商建屋，雙方就其預定分配房屋，各自以自己名義申 請建照，地主於房屋完工後或進行至一定程度時，將基地所有權移轉登 記給建商或其指定之人。此時地主以土地作為報酬，即將建商所分配之 基地所有權移轉給建商或指定之人。此種類型係地主與建商就房屋之興 建為承攬契約。
2. 地主提供土地，建商請領全部建照並建屋，完工後，由建商取得房屋之 所有權，將地主所分配之房屋所有權移轉給地主，而地主將建商所分配 之基地所有權移轉給建商，具有互易性質，即建商以其屋與地主之所有 之基地互易。
3. 地主提供土地與建商共同申請建照，並約定分配之比例（未確定樓層及 位置）於完工後再依約定比例分配（各自取得房屋所有權），並由地主 將建商所得分配之基地分割移轉給建商。此時地主以土地作為報酬，即 將建商所分配之基地所有權移轉給建商。此種類型亦可認為地主與建商 就房屋之興建為承攬契約。
4. 地主提供土地並請領全部建照，房屋興建完工後，地主取得房屋所有 權，依約定將房屋及土地一併移轉給建商，此類契約地主取得房屋所有 權，建商則依約完成興建（一定的工作），其報酬則為房屋及基地之所 有權。故亦有承攬之性質（最高法院 72 年台上 4883 號判決，最高法院 78 年台上 58 號判決）。
三、 合建之優缺點
參考文獻，整理歸納民間合建之優缺點如下 17︰
（一） 合建之優點
1. 解決地主缺乏建築資金、營建技術及經驗之困難，僅須依契約規
1. 解決地主缺乏建築資金、營建技術及經驗之困難，僅須依契約規