財金四 A 黃雅惠
A960SS115
不動產信託
1、財產獨立且安全；
2、完全依委託人指定之方式保管及使用信託財產；
3、事先分配財產，避免子女爭奪遺產；
4、節稅規劃，使遺產稅降至最低。
二、不動產信託流程圖
三、不動產資產信託定型化契約範本
1.基本原則
(1)高度個案性
：契約範本僅提供框架，實質內容留待業者依個案填具。
(2)最大彈性原則
：以業者使用時之最大彈性為原則。
(3)公開募集時適用
：私募時由業者與委託人及投資人自行協商。
四、不動產資產信託
a.定義：依本條例之規定，委託人移轉其不動產或不動產相關權利予
受託機構，並由受託機構向不特定人募集發行或向特定人私募交付不動產
資產信託受益證券，以表彰受益人對該信託之不動產、不動產相關權利或
其所生利益、孳息及其他收益之權利而成立之信託。
b.不動產或地上權信託之財產
委託人所信託移轉之財產，以已具穩定收入之不動產或地上權為原則本
條例第一條固揭櫫本條例制定之目的係為有效開發利用不動產，但經立法
協商結果，排除開發型信託。附抵押權之債權如作為證券化之標的，係屬
金融資產證券化
之範疇，而非本條例規範之對象。信託財產上抵押權之處理原則
在委託人與受託人簽訂契約之前，受託機構為信託事項所支付之費用
其處理方式：
(1)另行附加金錢信託
(2)透過信託契約約定逕以費用墊付方式處理
c.商事信託之定位
(1)營業性
(2)受託人以信託業為限，除本條例及信託法外，尚需受金融法規之規範。
相關法令
信託業法，僅辦理不動產投資信託或不動產資產信託業務之信託業法
規銀行法。
商業屬性：
重視金融市場之實際狀況及投資人需求，植基民事信託之法理未必全
然適用。例如，具備商業屬性之信託，其受益人取得受益權多為有償取得，
與民事信託中受益權之取得係為無償(他益)或信託財產之替代物(自益)情
形，不盡相同
例如，商業屬性之信託重視投資大眾之利益，信託財產如有擔保物權之
情形時，須限制物權人權利之行使。
例如，商業屬性之信託考量信託財產之穩定性，就保護委託人之債權人有
關機制，採取與民事信託不盡相同之作法在租稅誘因方面規定關於稅惠課
稅之規定，優先於所得稅法、證券交易稅條例及土地稅法之適用。
五、受益權大眾化
證券交易法之補充適用。
投資人保障之必要。
受益權行使之團體性。
主管機關之管制。
六、稅上議題
(1)自益或他益信託之認定對於稅法適用之影響目前信託有關所得稅/贈
與稅稅制係以自益及他益信託之區分為基礎，如何適用於不動產證券化之
架構當中，尚待研議。
委託人是否取回信託財產及取回時點之土增稅稅負差異，土地增值稅之課
徵時點究以契約訂定時為準或以實際移轉時為準，尚不確定。例如契約訂
定時約定信託期間結束時，受託機構需將信託財產返還委託人，信託期間
存續中受益人會議卻決議修改信託契約為毋需返還之情形。
(2)委託人取得現金或受益證券對於所得稅負之影響
依現行稅務法令，有償移轉土地係課徵土地增值稅，而免徵所得稅，但
在目前不動產資產信託架構下，委託人因移轉土地將受付 “對價”；在信託
土地於信託終止後無須返還之情形，可理解為有償移轉土地之法律關係，
從而對其課徵土地 增值稅，應符法理。然而信託土地於信託終止後須返
還之情形，信託土地在終局並未移轉，從而，不課土地增值稅固然合理，
但委託人所收受之對價，其稅上之屬性為何，應否課徵所得稅。
七、信託之類型
（一）契約信託與遺囑信託
依其設定方式之分類，可分契約信託與遺囑信託，契約信託係由委託
人與受託人間意思表示一致，即可成立。遺囑信託則係由委託人以遺
囑而設立之信託，其適用民法繼承篇第三章之規定。
（二）意定信託與法定信託
依其設定原因可分為意定信託與法定信託。意定信託係由當事人之意
思表示而設定，而法定信託則是由法律特別規定而成立之信託，如信
託法第六十六條及第七十九條即為法定信託之著例。
（三）自益信託與他益信託
自益信託係委託人為自己之利益而設定之信託，信託利益歸屬於委託
人自己；他益信託係委託人為第三人之利益而設定信託，信託利益歸
屬於委託人以外之第三人（受益人）。此二者因信託利益之歸屬不同，
故需考量其利害關係，信託法對此二者作不同之規範，如信託終止，
自益信託得由委託人或其繼承人隨時終止信託，而他益信託則需委託
人與受益人共同終止始可。
（四）私益信託與公益信託
依其目的是否具有公益性，可分為私益信託與公益信託，公益信託應
優先適用信託法第八章有關公益信託之規定，其規定如有不足時，使
再適用其他信託法各章之規定；反之，私益信託則不能適用第八章之
特別規定，僅能適用一般規定。
（五）營業信託與非營業信託
信託以受託人是否已承受信託為業，可分為營業與非營業信託。非營
業信託應受信託法及民法之規範，而營業信託除民法、信託法外，尚
須受到所屬營業之特別法規範，例如信託業法等。
（六）個別信託與集團信託
信託依其是否集合社會大眾之財產，可分為個別信託與集團信託。個
別信託係指受託人就各個委託人所信託之財產，與以各別管理之信
託；而集團信託係指受託人受多數委託人之信託，而集合社會大眾資
金，依其特定目的，概括的加以運用，故無法個別管理及分別計算信
託財產，且集團信託有信託監察人制度之設計。
八、不動產信託之功能：
（一）保全功能：
為特定人之生活保護或扶養，以防止財產之喪失或減少為優先，至於
財產是否增值則非最重要考慮事項。如美國之扶養信託，乃基於受益
權之性質本身，而限制其讓與性，以保護受益人的教育、生活扶養為
目的。
（二）增值功能
將信託目的設定為追求最大利潤之信託，如日本所流行之土地信託，
由委託人將其不動產委託信託銀行經營處理，藉由信託銀行之專業，
往往能獲致相當利潤。為投資本有風險，信託人亦有可能血本無歸。
（三）公益功能
此種信託係以慈善、文化、學術、技藝、宗教或其他公共利益為目的
所設立之信託，我國信託法第八章即規範公益信託之專章，俾使信託
財產之運用合乎其設立之公共目的。
（四）促進地利
此種信託乃對都市已發展之老舊社區，由於人口日漸增加或集中，而
原有公共設施並未相對增加，建物結構與環境品質無法適應社會變遷
即都市發展需要，經政府劃定為應實施更新地區，乃透過信託方式委
由信託投資公司，就老舊社區進行都市更新，以促進土地再開發利用。
（五）促進民間參與公共建設
對公共建設所需用之土地為公有者，主辦機關自得於辦理撥後，訂定
期限信託與民間專業公司使用或投資開發，以鼓勵民間之參與，加速
社會繁榮與經濟發展。
九、不動產信託登記之種類
（1） 契約信託
土地權利信託登記之契約信託者，應以土地權利信託契約書之
立約日為原因發生日。土地權利信託因完成信託登記而發生效
力。但信託登記為形式移轉而非實質移轉（受託人為形式所有
權人，受益人為實質所有權人），故申請土地權利信託登記時，
並不需要繳納土地增值稅與契稅。而於受託存續期間內因該土
地建物實際為「受託人」所管理，故有關地價稅、房屋稅之納
稅義務人皆為受託人。如信託登記之委託人與受益人為同一人
之自益信託者，不課徵贈與稅；但如屬委託人與受益人非同一
人之他益信託時，視同贈與應申報贈與稅。
（2） 遺囑信託
遺囑信託之原因證明文件為遺囑，其登記原應日為立遺囑人之
死亡日期。遺囑信託於立遺囑人死亡時發生效力，係屬他益信
託。若受益人為繼承人以外之人者，雖視同遺贈，但均屬不課
徵契稅土地增值稅與贈與稅之範圍。因遺囑成立之信託，於遺
囑人死亡時，其信託財產應依遺產及贈與稅法之規定課徵遺產
稅。
（二） 受託人變更登記
意義：土地權利信託登記後，如受託人有變動，經依信託法規定選任或
指定新受託人，而向該管登記機關申辦受託人變更所為之登記。
受託人變更登記雖屬所有權移轉登記之一種，但純屬信託內容變
更情事，尚非屬實質所有權之移轉，故不課征土地增值稅、契稅、
遺產及贈與稅。
（三） 塗銷信託登記
意義：土地權利因信託關係消滅，信託財產回復至委託人所有時向該管
登記機關申請權利變更所為之登記。
自益信託之信託關係發生信託契約所定之事由或信託目的之完
成或不可能完成，或由委託人終止信託而將信託關係歸於消滅，
並由委託人、受託人會同申請或依法單獨申請，回復至原委託人
所有之移轉登記，與一般移轉有別，非屬財產稅之課徵範圍。
（四） 信託歸屬登記
意義：土地權利因信託關係消滅而移轉與委託人以外之歸屬權利人時向
該管登記機關申請權利變更所為之登記。
此時係指土地權利發生實質所有權之無償移轉，故應就歸屬權利
人課征土地增值稅及契稅。如因原登記之歸屬權利人死亡者，應
由其合法繼承人取得土地權利，並應檢附其已課徵遺產稅之繳稅
或免徵之證明文件憑辦信託歸屬登記。
十、信託契約或遺囑信託之內容
(1)委託人
(2)受託人及其報酬
(3)信託財產
(4)受益人
(5)信託監察人或其選任方法及其報酬
(6)管理及處分信託財產之方法及時期
(7)分配予受益人之金額數目及時期
(8)剩餘財產之處理
十一、變更受益人或終止信託
(1)自益信託：委託人兼受益人，可隨時終止信託。
(2)他益信託：於信託中明定變更受益人或終止信託之條件，若無該約定，
則非經受益人同意，不得變更受益人或終止信託。
(3)自益兼他益信託：除信託行為另有訂定外，委託人及受益人得隨時共同
終止信託。
(4)在身心障礙者信託:明定非經信託監察人同 意不得終止信託，以預防
受益人之監護人不 當終止信託。
十二、剩餘財產之處理
法定方式：
由下列順序之人取得剩餘之信託財產
1.享有全部信託利益之受益人
2.委託人或繼承人
約定方式：
優先於法定方式，悉依信託契約或遺囑信託之約定。
十三、信託者的責任：
(1)善良管理人之注意義務
(2)忠實義務
(3)不負信託財產盈虧責任，亦不擔保本金及最低收益率
十四、信託是一種高度的信賴關係，且信託期間長，因此受託人的選擇，
是信託目的能否達成的關鍵。
(1)經營狀況
(2)業務經驗
(3)作業彈性
(4)搭配商品
(5)手續費用
十五、遺產及贈稅法與
1 遺囑信託，遺囑人死亡時，對信託財產課徵遺產稅。
2 信託存續中受益人死亡時，其信託利益未領受部分，課徵遺產稅。
3. 他益信託契約，課徵贈與稅，並以訂定他益信託契約之日或變更自益為
他益信託契約之日，為贈與行為發生日。
4. 於下述關係人間，移轉信託財產或為其他處分者，不課徵贈與稅：
委託人與受託人間（雙向）。
原受託人與新受託人間。
受託人與受益人間（不限自益信託）。
5. 一定條件下之公益信託，不課徵遺產稅或贈與稅。
十六、土地稅法與平均地權條例
1. 土地為信託財產者：
（1）以受託人為地價稅或田賦之納稅義務人。
（2）受託人有償移轉所有權、設定典權或轉為自有土地時，以受託人為
納稅義務人，課徵土地增值稅。
（3）受託人依信託本旨移轉土地予委託人以外之歸屬權利人時，以該歸
屬權利人為納稅義務人，課徵土地增值稅。
2. 自益信託，應將信託土地及委託人在同一直轄市或縣（市）轄區內所有
土地合併計算地價總額，課徵地價稅，再按該信託土地占地價總額之比
例，計算其應納之地價稅。
3. 他益信託，受益人已確定並享有全部信託利益，且委託人未保留變更受
益人之權利者，該信託土地應與受益人在同一直轄市或縣（市）轄區內所
有土地合併計算地價總額，課徵地價稅，再按該信託土地占地價總額之比
例，計算其應納之地價稅。
4. 下述關係人間，不課徵土地增值稅：
（1）委託人與受託人間（雙向）。
（2）原受託人與新受託人間。
（3）自益信託，受託人與受益人間。
（4）遺囑信託，受託人與受益人間。
十七、房屋稅條例
房屋為信託財產者，以受託人為房屋稅納稅義務人。
公益信託，受託人因該信託關係而取得之房 屋，直接供辦理公益活動之
用者，免徵房屋稅。
1. 不動產為信託財產者，受託人依信託本旨移轉予委託人以外之第三人
時，由該第三人申報繳納贈與契稅。
2. 下述關係人間，不課徵契稅：
（1）委託人與受託人間（雙向）。
（2）原受託人與新受託人間。
（3）自益信託，受託人與受益人間。
（4）遺囑信託，受託人與受益人間。
十八、所得稅法
(1) 委託人為營利事業之他益信託，對受益人課徵所得稅，但受益人不特
定或尚未存在者，以受託人為納稅義務人，此時受託人依信託法第 39-42
條，就信託財產求償。
(2) 信託財產發生之收入，於發生年度由受益人併入所得額課稅。但受益
人不特定或尚未存在者，同 1 之方式處理。
(3)下述關係人間，不課徵所得稅：
委託人與受託人間（雙向）。
原受託人與新受託人間。
受託人與受益人間（不限自益信託）。
(4)一定條件下之公益信託，不課徵所得稅。
十九、營業稅法
1. 信託財產在委託人與受託人間（雙向），或原受託人與新受託人間之移
轉或處分，不視為銷售行為，免課營業稅。
2. 公益信託標售或義賣貨物之收入，以及義演收入，除支付必要費用外，
全部供作公益事業之用者，不計入受託人之銷售額，免課營業稅。
六 結論
惟現代之社會講究的是分工合作與專業知識，因此信託是一個現代
經濟社會的一種趨勢，只要大眾對信託能多點認識、多點信心，相信將
來信託登記會成為土地登
記之主流。
