都市更新權利變換試算模型之研究-以台北市都會區為例

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國立臺灣大學工學院土木工程學系碩士論文

Department of Civil Engineering College of Engineering National Taiwan University

Master Thesis

都市更新權利變換試算模型之研究－以台北市都會區為例 The research of the right transfer model of urban renewal - in the

case of Taipei metropolitan

顏友信 Yen Yu-Hsin

指導教授：曾惠斌博士 Advisor：Tserng Hui-Ping Ph.D.

中華民國 103 年 6 月

June, 2014

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誌謝

這篇論文要感謝的人太多太多，首先我要特別感謝我的指導教授曾惠斌老師，感謝您這兩年來的指導，不論是在課業上或是研究上都讓我感到獲益良多，

也感謝您能夠讓我自己選擇想要做的論文題目，過程雖然時常遇到瓶頸，但透過您的指點與幫助，讓我可以突破重重難關，使論文開花結果。

還有整個土木所營建管理組的學長姐，感謝你們的教導，也感謝營管組的其他老師們，郭老師、陳老師、張老師、荷老師、王老師，還有城鄉所的林老師，

館理學院的盧老師、江老師。感謝你們在學業上的教導，讓我在這兩年的學業生涯充實且獲益良多，當然還有我的口試委員林老師、李老師跟黃副總，感謝你們給的建議，讓我的內容能夠更有條理與充實。

還有整個 714 研究室的各位，不管是一起做報告、一起熬夜、一起出國玩，

這兩年有許多時間是一起完成的，希望我們未來可以繼續一起前進，不論是否在同一個行業，空餘時仍然可以找到一些時間聚聚。

還有感謝我的爸媽，沒有你們就沒有我，而且讓我可以選擇自己想要的並且給我足夠的生活空間，還有我弟，不管是吵架或是一起玩都一樣。

我的其他朋友們，也許你們沒有在研究上直接的幫忙，但感謝你們在我論文遇到瓶頸的時候可以幫助我轉換心情，蔡尾跟雞哥如果我去美國玩的話記得當地陪，小老頭跟運正還有小亮有牌打的時候不要忘記我，俊凱、槍神、廖豬在我生病的時候請把我醫好，還有謝謝在最後即將畢業時光才遇到的人，雖然我跟大家比較慢熟，但是還是很高興認是你，慢慢來，比較快，最後也感謝從小以來曾經幫助過我的所有人。

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中文摘要

台北市都會區之建築物平均年齡日漸增加，在未來都會區將會面臨都市更新之必要性，以改善老舊建築物所造成可能之安全上的問題，目前民間參與都市更新之模式以協議合建和權利變換為都市更新主要之方法，本研究主要探討的部份以權利變換過程為主。

在都市更新的權利變換過程當中，地主對於雙方可以獲得多少利益的了解往往遠低於實施者，實施者提供給地主的ㄧ般是以可以獲得多少，而地主卻鮮少有”本身土地可以換回確切利益”的概念，在不同的情形之下，地主也許可以獲得更多價值卻因為資訊不足而沒有取得應有的利益，或是相反地，地主所擁有的土地沒有那麼有價值卻因為強硬的堅持而造成都更案件延宕或成為所謂的釘子戶，影響地主與實施者共同獲利的可能性。

本研究透過財務試算的方式，計算在權利變換制度的情況之下，地主與實施者雙方提供之比例換取應該分回多少回報的架構。並且透過都市更新獎勵規定建立財務試算模型，再藉由專家訪談修正模型的架構並且透過實際案件來檢驗模型是否許實際情況相符，能夠進行模擬計算。最後透過區域範圍的模擬與結果分析，提供地主與實施者日後如果進入都更談判時的分配參考。

研究中的財務模型計算主要是提供地主了解試算的內容，並且可以實際操作以了解原本可能被實施者遮蔽的資訊，同時減少亂喊價的釘子戶。同時也可以提供實施者在一個地區都市更新可行性的初步計算快速篩檢工具，透過這樣的結果來縮小雙方談判的差距。

關鍵字：都市更新、權利變換、土地開發、財務試算、敏感度分析

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ABSTRACT

Nowadays the age of the buildings in Taipei metropolitan area has significantly increased, it is of critical importance for metropolitan areas that would need the urban renewal to solve the residential safety issue which the old buildings might have. What is elaborated on in this study is the procedure of the right transfer.

In the process of right transfer of urban renewal, owners know less than the manipulator about how much profit would be acquired by each side. It is generally believed that the number for the manipulators could offer is based on how much the landlords could acquire. However, landlords may have little concept of what the real value their own lands, and also lack the source of information, leading them to miss values they could have been obtained. Another reason behind the delay of the urban renewal, is the land possessed by the landlords is not so valuable, but they insist to keep the land, it may contribute them to become nail houses and dampen the possibilities of profit between the manipulators and landlords.

This study calculates the structure in the circumstance of right transfer through financial calculation, which means the proportion provided by the landlords and manipulators should be exchanged in return. It can be used by the urban renewal’s reward provisions to build the model of financial calculation then correct the structure of model with the help of experts’ interview, or examine if the model is matched with the realistic situations to conduct the simulation calculating, and finally provide the manipulators and landlords assigned reference if they are in the negotiation of urban renewal in the future by simulating and result analyzing of regions.

The financial model is mainly provided to make landlords understand the content of calculation in this study and operate the model to unveil the original information which may have been blocked by the manipulators and reduce the number of who bid impulsively at the same time. Moreover, it could be also provided to manipulators so that they could do preliminary calculations and decide the tools in the places to be urban renewal. By doing so, the result would reduce the disparity of negotiation.

Keywords：urban renewal、right transfer、handling of land、financial calculation、

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圖目錄

圖 1.3.1 研究流程圖 ... 7

圖 2.1.1 都市更新作業流程圖 ... 10

圖 2.1.2 台北市都市計畫整合查詢系統 ... 11

圖 2.4.1 不動產估價方法圖 ... 24

圖 4.1.1 文山區範圍圖 ... 57

圖 4.1.2 區域劃分示意圖-ㄧ ... 58

圖 4.1.3 區域劃分示意圖-二 ... 59

圖 4.1.4 台北市分區圖 ... 60

圖 4.2.1 基地位置圖 ... 61

圖 5.1.1 建材等級比較結果圖 ... 79

圖 5.1.2 住三房屋價格比較圖 ... 81

圖 5.1.3 住四房屋價格比較圖 ... 82

圖 5.1.4 商三房屋價格比較圖 ... 83

圖 5.2.1 地主建材等級比較結果圖 ... 85

圖 5.2.2 住三房屋價格比較圖 ... 88

圖 5.2.3 住四房屋價格比較圖 ... 89

圖 5.2.4 商三房屋價格比較圖 ... 90

圖 5.4.1 實施者權益分回比例敏感度分析圖 ... 94

圖 5.4.2 地主每坪分回坪數敏感度分析圖 ... 97

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表目錄

表 1.1.1 台北市屋齡統計表 ... 1

表 2.1.1 權利變換與協議合件比較表 ... 15

表 2.4.1 財務文獻比較表 ... 28

表 2.4.2 敏感度分析變數参考表 ... 30

表 3.1.1 基地基本資料表 ... 33

表 3.1.2 台北市土地使用分區管制規則表 ... 34

表 3.1.3 建築規劃表 ... 35

表 3.1.4 銷售面積表 ... 36

表 3.1.5 銷售金額表 ... 37

表 3.1.6 重建費用表 ... 38

表 3.1.7 拆除費用單價表 ... 39

表 3.1.8 建築物工程造價標準單價表（單位：坪） ... 40

表 3.1.9 台灣省建築師公會建築師酬金標準表 ... 41

表 3.1.10 鄰房鑑定費提列標準 ... 43

表 3.1.11 權利變換費用表 ... 43

表 3.1.12 更新規畫認列標準 ... 44

表 3.1.13 貸款利息表 ... 46

表 3.1.14 稅捐表 ... 47

表 3.1.15 管理費用表 ... 47

表 3.1.16 人事行政管理費率表 ... 48

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表 3.1.17 銷售管理費率表 ... 48

表 3.1.18 風險管理費率表 ... 49

表 3.2.1 基地基本資料表 ... 50

表 3.2.2 本研究實際案例容積表 ... 51

表 3.2.3 本研究模型與實際案例測試表 ... 52

表 4.2.1 基本資料輸入表 ... 62

表 4.2.2 建築規畫輸入表 ... 64

表 4.2.3 銷售面積示意表 ... 65

表 4.2.4 銷售金額輸入表 ... 66

表 4.2.5 估價比較表 ... 66

表 4.2.6 調整率示意表 ... 67

表 4.2.7 風險管利費率表 ... 70

表 4.2.8 共同負擔費用表 ... 71

表 4.2.9 個案結果表 ... 72

表 4.3.1 住三未來價值與造價統計表 ... 73

表 4.3.2 鋼骨造樓層效益與未來價值結果表 ... 74

表 4.3.3 鋼骨鋼筋混凝土造樓層效益與未來價值結果表 ... 74

表 4.3.4 鋼筋混凝土造樓層效益與未來價值結果表 ... 75

表 4.3.5 建材等級與舊房屋平均樓層統計表 ... 75

表 4.3.6 住四未來價值與造價統計表 ... 76

表 4.3.7 商三未來價值與造價統計表 ... 76

表 5.1.1 建材等級比較結果表 ... 79

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表 5.1.2 建材分成比較示意表以商三為例 ... 80

表 5.1.3 住三房屋價格比較表 ... 82

表 5.1.4 住四房屋價格比較表 ... 83

表 5.1.5 商三房屋價格比較表 ... 84

表 5.2.1 地主建材等級比較結果表 ... 85

表 5.2.2 建材地主分成比較示意表以商三為例 ... 86

表 5.2.3 住三房屋價格比較表 ... 88

表 5.2.4 住四房屋價格比較表 ... 89

表 5.2.5 商三房屋價格比較表 ... 91

表 5.4.1 敏感度分析參數表 ... 92

表 5.4.2 實施者權益分回比例敏感度分析表 ... 93

表 5.4.3 實施者權益分回比例結果排序表 ... 95

表 5.4.4 地主每坪分回坪數敏感度分析表 ... 96

表 5.4.5 地主每坪分回坪數結果排序表 ... 98

表 5.4.6 雙方敏感度名次排序表 ... 99

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第一章緒論

1.1 研究背景與動機

在民國 50 至 70 年代，台北市興建了許多大面積的 4、5 層樓公寓建築物，

但隨著時代的變遷，目前主流建築物已不再是公寓建築，而這些當時的主流建築物，時至今日，已經變成所謂了老舊建築物(蘇喬庸，2011)。台北市 30 年以上之建築物占全台北市總戶數的 50%以上，未來台北市會面臨老舊建築物持續增加的問題，再加上台灣又屬地震帶之地區，這些老舊建築物可能會因此受到安全上的威脅¹。

表 1.1.1 台北市屋齡統計表²

縣市/

地區

住宅數量 (宅)

平均屋齡(年)

1 年以下(%)

1~5 年 (%)

5~10 年(%)

10~15 年(%)

15~20 年(%)

20~25 年(%)

25~30 年(%)

30~40 年(%)

40~50 年(%)

50 年以上 (%)

松山區 65590 31.51 0.23% 2.75% 4.33% 3.65% 4.37% 9.63% 15.48% 39.37% 17.55% 2.64%

大安區 97411 31.8 0.36% 2.95% 3.83% 2.71% 3.26% 5.28% 22.55% 39.94% 16.27% 2.86%

中正區 51243 32.39 1.32% 3.57% 7.70% 4.32% 4.15% 6.46% 12.41% 32.47% 18.27% 9.32%

萬華區 66717 34.33 0.30% 3.10% 3.53% 2.94% 3.64% 4.22% 12.65% 40.43% 20.75% 8.44%

大同區 42860 34.08 0.81% 6.89% 4.59% 3.28% 5.62% 5.08% 10.29% 31.24% 18.60% 13.60%

中山區 94427 28.76 0.56% 5.86% 8.35% 6.67% 6.73% 4.57% 15.60% 33.25% 14.24% 4.18%

文山區 88145 26.89 0.96% 5.28% 5.86% 6.75% 16.92% 6.91% 10.90% 35.30% 9.38% 1.73%

南港區 37959 26.71 1.28% 9.58% 9.86% 7.78% 5.45% 3.58% 13.66% 39.62% 6.90% 2.27%

內湖區 88371 23.6 0.81% 6.83% 7.93% 7.92% 14.98% 8.00% 23.04% 28.70% 1.20% 0.58%

士林區 91557 31.48 0.42% 3.45% 4.47% 3.64% 5.20% 4.66% 17.21% 40.70% 17.31% 2.93%

北投區 79616 29.94 0.88% 4.04% 5.37% 5.01% 7.83% 5.34% 13.56% 41.42% 14.21% 2.33%

信義區 75353 30.8 0.43% 2.15% 4.81% 3.20% 6.07% 9.58% 17.64% 37.11% 16.77% 2.24%

1 安全上的威脅:根據國家地震中心模擬，大台北盆地發生 6.3 級地震，大台北地區就會倒 4000 棟房屋。

2 內政部不動產資訊平台 102 年第四季統計

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由表 1.1.1 可知，在內政部 102 年第四季統計裡，台北市 12 個行政區當中每一個行政區 30 年以上之建築物皆佔該行政區 50%以上，除了內湖區以外，如前所述，未來台北市勢必將會面臨都市更新之問題。

而在法規方面，民國 87 年通過都市更新條例，各縣市也通過了都市更新自治條例，其目的就在於希望可以在老舊建築物面臨需要更新時，能夠有相關的法規幫助完成重新修建或重建之工作。台北市甚至於 99 年修訂台北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫提到了獎勵容積最多可以提升到兩倍原法定容積，也是為了增加都市更新成功的可行性。

目前都市更新主要可以分為民間推動與政府推動兩大部分，不過政府資金有限，因此需要民間參與都市更新之運作才有辦法達到台北市土地活化的可能性，

在民間參與或主導都市更新當中，主要可以分為協議合建與權利變換兩大方向，

兩者皆有其優劣，對於協議合建來說，地主與實施者談判空間較大，但是卻可能因談判時間拉長而導致時程成本與時間延宕而都市更新失敗，並且在一些稅賦方面不如權利變換制度，而權利變換在稅賦上有優惠以及不需要該地區地主百分之百同意也有機會進行都市更新，但是雙方價值計算結果出爐後地主與實施者談判空間變小造成雙方可能對結果皆不滿意之情況發生。不過，以民間來做都市更新的情況之下，必定會經過財務試算，試算的結果必須地主與實施者皆滿意才有可能進行開發之階段，假如財務試算結果對於地主或實施者有一方價值減少了，那勢必不可能都市更新成功，因此財務試算出雙方權益分配之結果是ㄧ重要關注之項目，畢竟實施者是營利事業，不可能做所謂虧本生意，而地主也不可能接受更新之後的價值低於更新前之價值，否則寧可不進行都市更新。

而協議合建與權利變換各有優劣的情況之下，現行都市更新主要是由權利變換之價值分配由估價師估價出來之後，可以獲得雙方之權益值，這部分是權利變換過程之階段，而前面已經會先經過事業概要及事業計畫階段，但地主不太可能在不知道自己可以分配多少價值就進行到這裡，因此通常實施者會先與地主先訂

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地主反悔不願意進行後續都市更新的過程時，將會進行冗長的訴訟，而造成都市更新整體案件的擱置，甚至拖了幾年之後宣告失敗。假如單純由權利變換制度下運行，就算有訴訟之過程，整體案件依然可以繼續進行，該訴訟可以藉由行政救濟之方法來解決，而不會影響到其他同意住戶的權益，但這部分之前提在於，地主事先了解權益價值分配之結果。因此，價值分配在都市更新當中可以說是雙方同意更新之前之重要課題，對於試算之結果越了解，地主越有可能接受在自身權益不受損之情況之下同意都市更新之進行。

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1.2 研究目的

都市更新的過程以來，一般民眾對於都市更新處在於住在老舊地區的民眾想要更新，卻不了解要如何更新，而其他人則認為都市更新會圖利建商的階段。再加上近年來文林苑等事件導致都市更新條例必須重新修法以避免違憲，更加深了都市更新會圖利建商的想法，但實施者畢竟為營利為主，不可能實施者幫忙都市更新卻沒有任何利潤之產生，因此本研究主要注重於在盡可能沒有資訊隱瞞地主的情況之下，計算出雙方權益之結果。

因此，本研究首先針對目前都市更新法規法條以及作業程序，透過目前的都市更新法規整理較常使用的法條，以供財務模型建立之依據或是後續研究的參考，接下來最主要的是建立都市更新財務試算表，其財務試算表可以提供實施者在未來嘗試在該地區做都市更新時，可以有一個財務快速篩檢的工具；同時，該試算表可以給予地主能夠對於財務試算的邏輯有更多的了解，透過財務資訊的揭露，以減少實施者誤導的可能性。並且介紹試算模型的完整計算過程，並透過案例計算與統計來分析都市更新財務試算的可行性，之後藉由敏感度分析來探討權利變換制度之下都市更新成功與否的關鍵成功因素。

綜合以上，本研究之目的如下:

1.提供一財務快速篩檢工具，讓實施者在日後能夠在一個地區快速計算出權利變換制度之下的分配比例結果。

2.對試算模型做一完整介紹，包括模型建立，到操作一案件過程讓地主能夠了解如何使用該試算模型，最後計算出地主能夠分配之坪數權益，讓地主能夠對於財務試算邏輯與結果能夠有更多的了解，以減少雙方在價值談判上面認知之差距。

3.透過敏感度分析之結果，計算出權利變換之下哪些參數對於雙方在權益分配的影響最大，有助於雙方在價值分配談判時的重點依據。

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1.3 研究方法與流程

文獻分析法:

本研究藉由文獻回顧目前都市更新之法規規定，要如何才能夠進行都市更新，並且透過財務試算相關文獻整理，了解都市更新試算邏輯架構之後，才能幫助本研究財務試算架構的建立，並且透過與專家訪談之結果，以了解試算模型參數架構之準確定，並藉此建立都市更新財務試算模型，再藉由實際案例測試該模型之正確性。

模擬分析法:

在確立都市更新財務試算模型了之後，本研究透過政府公告之地籍資料，計算尚未開發之地區並分析試算模型結果，試算結果為雙方的權益價值為何，是否在財務可行性方面能夠通過所預期之設定。

本研究所建立之財務試算架構是以台北市為基礎，因此參考台北市都市更新自治條例規定之，在不同縣市標準之下在參數上必須予以調整，並且本研究以文山區為模擬對象，以羅斯福路周邊地區作為模擬範圍之界線，以權利變換作為都市更新實施方式，其目的在於較為容易計算出雙方權益價值之分配結果，不同於協議合建情況之下雙方談判空間及大而難以計算出雙方分配價值之範圍，或是因為分配價值範圍過大而失去了討論之意義。此外，本研究計算結果為整體地主報酬率，在實務上可能會有個別地主有不同之報酬率之結果，本研究僅就平均該地段之報酬率做分析。

本研究對於上述內容分為五個章節分述如下：

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第一章緒論

介紹本研究背景與動機、研究目的與研究架構及流程。

第二章文獻回顧

以都市更新的簡介開頭，以了解都市更新的內容及概念，並透過都市更新法規的整理，彙整目前常使用的都市更新法規及目前實務上衍生的相關問題，接下來探討都市更新試算之文獻。

第三章研究方法

本章首先介紹所使用的都市更新財務試算模型架構，說明如何使用並且透過實際案例與試算模型理論值的比對，檢查是否適用於實際財務計算過程之中。

第四章都市更新與財務試算

本章首先透過區域環境分析，並且選定範圍整理統計出該區域範圍內符合都市更新標準之案件數量，並透過第三章的試算方法，計算這些模擬案件財務分析的結果，在財務可行性上是否有通過標準。

第五章綜合分析

透過前一章之財務計算結果，加以分析不同條件之下財務試算結果對於實施者與地主雙方的分配價值結果為何，最後再藉由敏感度分析來探討本試算模型之參數對於實施者與地主雙方程度上的影響。

第六章結論與建議

綜合本研究各章節之結論並加以統整，並對本研究後續可發展之研究方向提出建議。

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第一章緒論

第二章文獻回顧

第三章財務模型

第四章區域模擬

第五章綜合分析

第六章結論與建議

圖 1.3.1 研究流程圖研究動機與目的

研究方法與流程

都市更新過程

財務方法與試算文獻都市更新容積獎勵

都市更新法規

財務模型建立

專家訪談修正模型

實際案例驗正模型

區域範圍簡介選址原則模擬計算

計算結果

地主分回分析参數敏感度分析

實施者分回分析

結論與建議

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1.4 研究範圍與限制

研究範圍:

在地區範圍選定當中，本研究以文山區羅斯福路周遭為選定對象(同時也是研究限制之一)，並以興隆路一段和景興路以西作為選取之更新範圍，包含了萬和里、景仁里、萬隆里、萬祥里、萬有里、景華里、景美里、景慶里以及萬年里共九個里，幾乎是過去景美區之範圍，研究的內容範圍部分，本研究主要以財務模擬為本研究主要研究範圍，包括了對於財務算式之建立規則、計算式之內容，

到實際的地區範圍模擬計算為本研究主要研究之範圍。

研究限制:

除了研究範圍以文山區為主之外，本研究在一些參數上面有做假設參數之限制，其主要限制如下:

容積移轉在本研究預設為排除項目，積於文山區為台北市房價較低之地區，

容積移轉對於該地區效益不大，且目前實施者在實際都市更新過程當中已經較少使用容積移轉項目之情形下，因此排除此參數，如在房價更高之地區(如信義區) 則可以納入考慮。

容積獎勵在本研究預設為 35%，根據台北市都市更新處統計，近一年來都市更新申請案件成功數當中容積獎勵為 30%~40%之間，因此本研究以 35%為定值做假設。

另外，本研究採用之所有參數時效性為 2014 年 1 月~3 月，因此未來如要使用此財務計算必須將參數經由物價調整以做修正。

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第二章文獻回顧

本研究在第二章有四小節，首先第一節是都市更新的介紹，舉凡都市更新之定義、動機、過程與實施方式等，提供讀者對都市更新有更多的了解，第二節是都市更新法規相關論述，介紹目前都市更新過程當中較常使用之都市更新法規有哪些，並整理出相關之問題，第三節介紹台北市容積獎勵內容，目前都市更新能否成功容積獎勵占了一大不分因素，第四節介紹本研究所採用之財務試算相關文獻作探討，並介紹本研究試算模型當中所使用的財務模式。

2.1 都市更新

2.1.1 都市更新

都市更新(Urban renewal)，是指對於都市內老舊建築物或是年久失修建築物，做全面性或是部分性的維修方式，透過都市更新，整個社區的環境品質與鄰里之間的關係能夠進一步的改善，而維修方式根據都市更新條第四條規定包括了重建³、整建⁴及維護⁵三種模式，針對不同建築物現況有不同的維修程度，目的在於改善都市機能並讓居住環境可以有所提升，以增加建築物本身及公共利益。

台灣都市大都缺少了足夠的視覺化與舒適的空間感，以及人行道或公園綠地等開放空間，透過都市更新，原本擁擠的居住環境才能夠有改善的空間。以下小節針對都市更新的過程與實施的方式做介紹。

3 重建: 指拆除原有建築物，重新建築，同時進行住戶安置及改進區內公共設施，並得變更土地

使用性質或使用密度。

4 整建: 係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

5 維護: 係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施、以保持其良好狀

況。

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2.1.2 都市更新過程

目前台灣都市更新過程主要分為三個階段，首先必須劃定都市更新之地區，

接下來透過擬定都市更新事業概要計畫，最後是計畫執行階段，整個都市更新作業流程如下(圖 2.1.1)⁶。

圖 2.1.1 都市更新作業流程圖

6 台北市都市更新處網站: http://ppt.cc/gwzq

(24)

要進行都市更新前，必須先確定該基地或該地區屬於都市更新劃定之地區，

透過台北市都市計畫整合查詢系統(如圖 2.1.2)可以找到本身地區是否為政府所劃定之公告都市更新地區，當本身地區已經市政府所劃定公告都市更新地區時，

則可以進行都市更新之後續步驟，但許多的地區政府並沒有事先劃入都市更新地區，此時就必須由該地區之土地所有權人申請自行劃定都市更新單元，並進入擬定都市更新計畫之階段。

圖 2.1.2 台北市都市計畫整合查詢系統⁷

當土地可以進行都市更新之後，接下來就是整個更新地區之整合，首先該地區必須要有一定程度的住戶同意才有可能都市更新，在事業概要之階段，必須先取得都市更新範圍之內十分之ㄧ土地所有權人之同意書，並成立都市更新會以及委託實施者來進行都市更新規劃階段。當整合過程取得大多數地主同意都市更新

7台北市都市計畫整合查詢系統 http://www.budwebgis.tcg.gov.tw/planMap/cityplan_main.aspx

(25)

之後，實施者會進行都市更新事業計畫有關權利變換計畫之申請，這部分之申請包括了建築的規劃設計、整體財務試算並取得更多地主之同意書(以權利變換制度來說是 80%)，當初步分配比例出來後，必須讓地主針對權利變換結果的調查，

讓地主選擇是否要同意這樣的分配比例或是選擇拒絕之權利，假如同意之後，則舉辦公聽會並讓這些地主透過抽籤選擇更新之後的居住樓層及方位。

當計畫在審議委員會通過之後，該地區地主也同意的情況之下，則計畫將核定實施，之後就是工程單位進行建築物重建之工作，完工之後交屋並通過都市更新事業成果備查。此部分主要也分為三個階段，分別是實施前、實施中與實施後三個階段，其內容如下(張金鶚，2011):

實施前:

都市更新實施前是指在都市更新事業計畫核定之後，準備進入都市更新執行的階段，當計畫公告後，對於有些不願意參與都市更新之住戶，要先給予他們補償金額之發放，並且公告建築物拆遷之時程通知，同時也要申請原建築物的拆除執照與新建築物的建造執造。

實施中:

此階段指的是取得建築執照之後、取得使用執照之前，這部分主要是以在工程師工當中，因為重建過程土地無法使用，因此可以向政府申請免徵地價稅。如果是只有整建維護，沒有重建的話，則只能申請地價稅減半。

實施後:

都市更新實施後指的是在建築施工完成取得使用執照之後，要對完成的新建築物進行測量，並且進行建物的保全登記，然後完成都市更新交屋。最後報告所在的縣市政府完成建築物之成果備查。

(26)

目前民間實施者在舊房屋方面主要是以重建來做為都市更新為主要方向，而民間上的重建更新部分主要以協議合建或是權利變換為主，下列針對權利變換與協議合建這兩種方式做介紹與比較。

2.1.3 權利變換

根據都市更新條例第三條第五項規定，權利變換係指更新單元內重建區段之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換之目的，在於解決都市更新過程之中權利分配之問題⁸，對於過往都市更新使用方式為區段徵收及市地重劃，此幾種方式除了會引起居民反抗，且區段徵收及市地重劃為平面分配方式而不像權力變換是屬於立體分配方式⁹，造成土地權力零碎情況發生 (蔣美麗,1997)，因此目前台灣參考日本都市在開發條例之權利變換方式來修改建立台灣權利變換相關辦法，以解決區段徵收及市地重劃在都市更新進行中的困難。

權利變換參予者包括了土地所有權人、合法建物所有權人及實施者，土地所有權人提供土地公權利變換參予之單位，合法建物所有權人提供土地，實施者則提供資金重建建築物，通常土地所有權人與合法建物所有權人會有重疊性，實務上通稱其為地主，地主與實施者分別提供資產以及資金，一起進行土地開發完成重建目標。

8 財團法人都市更新發展基金會，都市更新魔法書，財團法人都市更新發展基金會出版，2002 年

2 月，第 13 頁。

9 立體分配方式:平面分配方式僅分配土地，立體分配方式除了原有土地之外也規劃分配房地。

(27)

在權利變換的計算過程當中，首先透過估價師估算出都市更新之後該地區之未來總價值，整個重建過程之公同負擔費用為實施者分配價值，而總價值減去共同負擔費用則是該地區地主應分回之價值。

2.1.4 協議合建

協議合建是指實施者與所有地主約定，全部地主同意辦理都市更新，由地主提供土地，實施者負責興建完成，因為已經是先簽約協定重建後之分配價值，因此只需要擬定都市更新事業計畫，之後由政府核定即可執行。這部分房屋之分配為實施者與地主私人之契約簽訂，因此雙方之可能爭議並不在台北市都市更新爭議處理審議會審議範圍內，當實施者與地主在更新過程當中如果有爭議時，將藉由民事訴訟的法院判決來解決相關之爭議。

目前都市更新的過程當中，單純以協議合建的例子並不多，實施者通常會在協議合建裡另外簽訂一份權利變換分配申請書，原因在於目前有些稅賦減免之相關法規只適用於權利變換過程，因此單純以協議合建就不會有此優惠。

2.1.5 權利變換與協議合建差別

根據都市更新條例第 25 條規定，都市更新基本上是以權利變換方式來實施，透過都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列標準有一個較為透明且公開之計算方式，不過在全部地主的同意之下，則也可以選擇協議合建的更新方式進行更新。權利變換的分配方式是透過三家估價業者的估價結果，由實施者選擇估價結果當作估價依據，並結合財務認列共同負擔之結果來分配地主與實施者之比例，協議合建則是雙方協調擬訂出雙方同意之契約即可。

因此，簡單來說，權利變換因為是價值分配的計算，因此估價的結果就很重要，權利變換之估價有一定之法令規定方式，而協議合建是雙方契約上的約定，

雖然也會有產權的分配，但是主要是雙方同意並簽約即可。

(28)

目前現況通常實施者會與地主簽兩種契約，一種是實施者與地主先簽訂協議合建契約分配價值之部分，另外再簽一份權利變換合約至政府事業計畫審核，等權利變換結果出來再與地主調整雙方之權利，其目的在於權利變換可以節稅之緣故，但權利變換行政流程時間較長，因此實施者必須衡量時間成本是否符合效益來選擇是否採用權利變換模式。比較表如表 2.1.1 所示(王士鳴，2013)。

表 2.1.1 權利變換與協議合件比較表

區分權利變換協議合建

同意比例權利比例 80%，人數不計(都市

更新條例第 25 條) 100%同意

分配條件依估價結果自行協議

分配位置

事業計畫表明方式，位表明者，得自行選配，同一位置有 2

人以上選配，公開抽籤

自行協議

不參予者補償分配依更新前價值補償(現行法規) 協議價購

權利清理自行協議、分配、代償、轉載自行協議

租賦減免地價稅、房屋稅、土地增值

稅、契稅地價稅、房屋稅

產權登記依權利變換計畫囑託登記依協議申辦登記

爭議處理行政救濟民事訴訟

地主權益法令保障地主、實施者雙方，

公平、公正、公開、條件一致

以契約保障雙方，容易有個別暗盤交易，造成不公平現

象，土地整合不易申請建照實施者免檢附土地權利證明文

件須全部地主出具同意書

容積獎勵容積獎勵、容積移轉、尚有依

相關法令之獎勵同左

(29)

2.2 都市更新法規

都市更新在我國是屬於都市計畫之一部分，都市更新處理方式，分為三種：

一、重建：係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置，並得變更其土地使用性質或使用密度。二、整建：強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實，必要時對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重建，改進區內公共設施。三、維護：加強區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀況前。項更新地區之劃定，由直轄市、縣（市）（局）政府依各該地方情況，及按各類使用地區訂定標準，送內政部核定。¹⁰ 而都市更新的過程，根據都市計畫法第 66 條有說明應該依照細部計畫規定辦理，過程在 2.1 已有說明。

但都市計畫法因為都市更新牽扯太多因素或是因為地理環境的影響而各有不同，

因此才建立都市更新條例以及各縣市立法都市更新自治條例。以下會介紹都市更新條例、台北市都市更新自治條例以及相關法條之內容，並探討現行法規之問題。

2.2.1 都市更新條例

都市更新條例總共八章 62 條條文，1 到 4 條為總則，說明立法目的以及名詞解釋等，第二章則是都市更新劃定之說明，第三章為都市更新事業之實施，包括申請都市更新前提及過程，以及都市更新事業計畫法定內容等，為都市更新推動之基礎，目前實際上開發計畫基本上是依照都市更新條例第 21 條內容所規定的進行，基本上開發說明書會列出其 18 項規定至都市更新事業計畫審議，第四章為權利變換內容，裡面規定目前都市更新推動之關鍵以及如何推動，第五章為獎助措施，當中提到民間參與都市更新所給予獎勵內容以鼓勵民間參與都市更新，

第六章為監督及管理，主要是防止實施者隨意變更都市更新事業計畫簽約內容，

第七章為罰則，如違反規定之處罰方式，最後為附則(胡俊雄，2000)。

10 都市計畫法第 64 條

(30)

2.2.2 台北市都市更新自治條例

台北市都市更新自治條例共有 28 條，基本上是在詳細說明都市更新條例沒有提到之部分，都市更新條例只說明了權利變換內容如何推動，在權利變換範圍內合法建築物及其他土地改良物之拆遷補償費應由實施者依都市更新條例第三十六條第二項規定查定。但其金額得比照臺北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違章建築處理有關規定之標準辦理。¹¹

台北市都市更新自治條例第 12 條詳述更新單元劃定基準，第 19 條則說明了目前台北市容積獎勵項目評定基準為合以及如何能取得容積獎勵。本研究所選定區域作為模擬案件標準即是依照台北市都市更新自治條例第 12 條規定，其規定內容如下:

經主管機關劃定應實施更新之地區，其更新單元劃定基準應符合下列規定之一：

一、為完整之計畫街廓者。

二、街廓內面積在二千平方公尺以上者。

三、街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方公尺以上者。

四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。

五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。

前項所稱街廓，係以基地四週面臨計畫道路為原則，如因基地鄰接永久性空地、

公園、廣場、堤防、河川等，其鄰接部分邊界得視為街廓邊界。

11 台北市都市更新自治條例第 4 條

(31)

2.2.3 其餘相關法規

臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知:

除了都市計畫、都市更新條例以及各縣市都市更新自治條例之外，一般來說都市更新案件牽涉複雜，作業程序也會遇到許多法令問題，以臺北市都市更新案件來說，最常遇到的相關法令包括了臺北市自行劃定更新單元重建區段作業須知，有些地區並不是目前政府劃定之都市更新地區，當該地區有進行都市更新計畫時，必須先申請該地區民眾自行申請劃定成為都市更新地區才可以進行都市更新之步驟。

臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準:

在都市更新的過程當中，地主與實施者同時擁有利益的部分在於容積獎勵之部分，容積獎勵越多，對於地主與實施者的權益就越高，這部分臺北市都市更新單元規劃設計獎勵容積評定標準裡面規定了要達到怎麼樣的標準才會有容積獎勵的取得，對於目前的老舊公寓來說，有些地區目前的現況使用容積都已遠遠超過法定容積，因此台北市另外修訂了臺北市老舊中低層建築社區辦理都市更新擴大協助專案計畫，原本的容積獎勵規定台北市都市更新獎勵值上限為獎勵後總容積以 1.5 倍法定容積或原建築容積加 0.3 倍法定容積（取高值）作為容積獎勵上限，但是透過台北市老舊公寓更新專案規定，其容積獎勵最多可以給予獎勵後總容積以 2 倍法定容積為容積獎勵上限值，讓原本現況使用容積超過法定容積之地區有都市更新之機會。

不動產估價技術規則:

在權利變換過程當中，實施者會進行估價來計算地主與實施者能夠獲得之分配為多少，過程當中採用的是不動產估價技術規則之規定，不動產估價技術規則規定了在不動產估價過程的為合，以及如何勘估不動產之價值，另包括了估價人員之限制，以及各種估價方式與規定。

(32)

2.2.4 目前法規所造成問題

我國屬於都市更新立法推動的初步國家，立法的內容有所瑕疵，應落實都市計畫整合交通、空間機能設計不同之發展強度，街道與建築物進行合理配置，而不是單就個案來執行都市更新。並且應該以居民有沒有需要為主而不是建商有沒有意願為導向。新制度的運行須具備降低交易成本、提供激勵機制、消除外部效應、創造合作條件、切和實際需求、化解衝突問題等(呂宗盈林建元 2002)。

此外，目前都市更新法規對於地主保障較低，以下針對目前都市更新法規有瑕疵或問題之部分作介紹:

容積獎勵問題:

彭佩瑩(2012)指出，容積獎勵可以使民間實施者願意來參與都市更新進行，

降低政府財政短缺而無法都市更新的問題發生，但是此認之建立在原本分區容積管制較低，但該地區有都市更新之必要時才有效益，同時李權益(2012)指出，容積獎勵所增加的容積會造成建築物過高阻擋了其他建築物的景觀，同時要發揮容積獎勵的效果並非所有地區都適用。

除了容積獎勵項目所造成獎勵取得的問題之外，目前台北市提出一坪換一坪的政策概念，根據法規最多老舊建築物可以取得兩倍法定容積之規定，對於原本法定容積使用就超過目前容積率規定之建築物是有受惠的，增加了這些老舊建築物都市更新的可能性，但這樣的法定規定卻導致實施者在與地主談判過程當中，

往往也是讓地主取得一坪換一坪為主，卻隱蔽了地主真實可以獲得多少坪數的資訊，在雙方資訊不對等的情況之下，地主也許可以獲得更多的坪數卻因為對於試算邏輯不了解而被實施者欺騙或是少獲得了可獲得的坪數，目前法規對於此部分並沒有明確的規範，導致地主之權益因此受損。

(33)

時程延宕問題:

根據都市更新條例第 24 條規定，目前實施者在事業實施有兩年時效期，對於實施者來說，他們最多有兩年的時間可以和地主談判分配價值的問題，但對於地主來說，如果實施者明顯提出對於地主不利的選項，造成多數地主不願意簽約進行下一步時，地主必須等待該實施者兩年時效消失之後才能夠與其他實施者談判，造成都市更新時程延宕之問題發生。

此外，目前在估價階段是由實施者找三家估價業者的估價結果，由實施者選擇估價結果當作估價依據，並結合財務認列公同負擔之結果來分配地主與實施者之比例，因此，地主可能會有不信任估價結果的可能產生，或是對於估價結果不同意，因為雙方對於價值分配的認知差距過大而造成都市更新協議之困難或是協議時程過於冗長。

建物拆遷問題:

當原建築物已公告拆遷日期之後，原住戶必須先搬離該地等建築物重建完成後在搬回來，不過過程當中可能會有原本不同意都市更新之住戶堅持不搬離，原本根據都市更新條例第三十六條規定可以透過直轄市，或是縣市主管機關代為拆除，但是在文林苑事件爆發之後，政府代為拆除的問題是否具有正當性被廣為討論，雖然釋憲過程當中這部分並沒有被認定違憲，但在文林苑之後到目前為止皆沒有其他代為拆除之事件發生。

其於法規問題:

目前都市更新條例第 10 條第 1、2 項及第 19 條第 3 項等 3 條法規皆已經在大法官 709 號解釋當中宣告違憲，都市更新條例第 10 條當中規定十分之一人數可以提出都市更新申請，被認定為不符合多數民主之精神，違反了憲法保障人民居住遷徙的自由。都市更新條例第 19 條則是因為公聽會目前是屬於自行舉辦之部分，大法官認定應該以主管機關以公開的方式舉辦公聽會才具有行政上的效力，因為目前自行舉辦公聽會，是由公聽會寄出通知結果，不管對象是否收到通

(34)

知皆有其效力，大法官認為應該以送達主義的方式，來確保當事人能夠真正知道該事件之發生。

2.3 都市更新容積獎勵

在都市更新的過程當中，容積的問題是能否開始進行都市更新的重要因素之ㄧ，在過去沒有容積管制的時代，建築物通常都是以土地蓋滿為原則，造成在容積率及建蔽率的規定開始之後，有許多建築物的使用容積都已超過法定容積所規定的標準，因此有容積獎勵的制度發生，目的在於能夠使老舊的建築物有都市更新的機會，同時透過都市更新規定，能夠增加公共空間供周遭民居使用以增加公共利益，並改善居住環境的問題。

本研究回顧目前台北市都市更新獎勵內容，其都市更新事業建築容積獎勵額度公式核計如下：¹²

Ｆ=F0＋ΔF1＋ΔF2＋ΔF3＋ΔF4＋ΔF5＋ΔF6 Ｆ：獎勵後總容積

F0：法定容積。

△F1：原建築容積高於法定容積之獎勵。

△F2：維持合理居住水準之獎勵。

△F3：更新時限之獎勵。

△F4：捐贈認養改善公益設施成本之獎勵。

△F5：更新基地規劃設計之獎勵容積。

△F6：安置違章建築戶之獎勵。

更新後提供公益設施不予計算容積。

12 台北市都市更新自治條例第 19 條

(35)

當中△F3 獎勵如果是政府主管機關劃定都市更新區域，一年內申請給予容積 10%，兩年內給予容積 8%，其他相關規定給予容積 6%，如果是自行劃定都市更新區域，一年內申請給予容積 7%，兩年內給予容積 6%，其他相關規定給予容積 5%

獎勵。△F4 之獎勵以法定容積 15%為上限，△F5 以都市更新建築容積獎勵辦法第六條、第七條、第八條及第十條規定之獎勵容積內容為依據，其內容包括了如果建築富有地方特色設計時，容積率 400%以上則給予法定容積 6%為上限，容積率 400%以下則給予法定容積 10%為上限，如有紀念性建築物存在時，保存獎勵最高給予法定容積 25%為上限，假如建築物為綠建築，銀級獎勵 6%、黃金及獎勵 8%、

鑽石及獎勵 10%。△F6 以民國 77 年 8 月 1 日前興建完成之舊違建戶安置與補償，上限為法定容積 25%為準。

李權益(2012)認為，容積獎勵的申請部分實施者通常有選擇偏好的傾向，大部分的都市更新案建在△F4、△F5 容積獎勵的申請占了一半以上，對於實施者來說，這兩項容積獎勵申請是相對於有效益的，同時這對於公益設施的效果是有幫助的。

容積獎勵對於建築物是否能夠都市更新占很重要的因素之ㄧ，台北市目前”

一坪換一坪”的政策就是由獎勵容積計算出來之概念，當容積獎勵取得足夠時，

一坪換一坪是可行的，但是如果容積獎勵取得太少，或是不符合實施者預期時，

不管是建商的獲益能力或是地主換回坪數都會是問題，造成都市更新的失敗。綜合以上，對於土地開發強度而言，該地區實施者與地主會盡量爭取越多的容積獎勵，而政府主管機關除了給予容積獎勵使該地區有能力都是更新之外，也必須考量周遭其餘基地利益問題。

(36)

2.4 財務方法與試算

本節首先介紹財務估價之內容，並且說明本研究所採用估價方式之部分，所採用之財務計算公式，以及財務試算模型相關之文獻說明。

2.4.1 不動產估價

不動產估價的目的在於計算出不動產物件之公開且公正的價格，並且必須讓一般人能夠接受的價格。不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作。¹³

基本上不動產估價方法主要分為比較法、成本法與收益法三大類:

比較法是以週遭環境時計買賣建築物價格為基礎，經過建築物的內容調整價格推算勘估建築物之價格方法，主要是透過供需法則提供之交易價格來決定不動產交易價格。

成本法主要透過重建過程所需要的成本，扣除建築物之折舊所計算之價格所求得勘估標的價格之方法。

收益法則是透過不動產未來淨收益，計算未來使用效益還有可能的獲益計算資產化之現值方法，得到一勘估價格值。

13 不動產估價技術規則第 5 條

(37)

不動產估價的方法有以下幾種(圖 2.4.1):

圖 2.4.1 不動產估價方法圖

本研究考量財務計算過程當中採取計算之過程途徑為價格計算之方式，

因此先排除會與財務計算模型計算造成循環無法計算之成本法，另如果採用收益法，未來價值之預估恐怕難以讓人信服，因此最後採用比較法之方式，

透過財務計算模型以及對於現在建築物價值預估較易估算，並透過鄰近交易案件來修正勘估的價格，至於計量模型分析之方式，因為實際建築物案件取得困難，因此不適合使用計量模型分析，因此最後採取比較法當中之市場比較法。

2.4.2 比較法

比較法是以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法，依前項方法所求得之價格為比較價格¹⁴，又稱為市場比較法。

14 不動產技術規則第 18 條

不動產估價方法

比較法

市場比較法

計量模型分析

成本法

成本重製法

土地開發分析

收益法

直接資本化法

折現現金流量分析

(38)

比較法公式:

比較標的價格=₁₀₀^∎ ×₁₀₀^∎ ×₁₀₀^∎ ×₁₀₀^∎ = 勘估標的估算價格 (式 2-1)

∎

100分別代表情況調整、價格日期調整、區域因素調整、個別因素調整係數，比較法係數修正內容如下:

情況調整:

比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格時，或有其他足以改變比較標的價格之情況存在時，就該影響部分所做之調整。

價格日期調整:

比較標的之交易日期與勘估標的之價格日期因時間之差異，致價格水準發生變動，應以適當之變動率或變動金額，將比較標的價格調整為勘估標的價格日期之價格。

區域因素調整:

所選用之比較標的與勘估標的不在同一近鄰地區內時，為將比較標的之價格轉化為與勘估標的同一近鄰地區內之價格水準，而以比較標的之區域價格水準為基礎，就區域因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整。

個別因素調整:

以比較標的之價格為基礎，就比較標的與勘估標的因個別因素不同所產生之價格差異，逐項進行之分析及調整¹⁵。

15 不動產技術規則第 19 條

(39)

2.4.3 財務試算

在財務試算文獻當中，包括了對於價值分配的研究以及財務試算模型之相關研究，本小節回顧過去文獻所做出之研究結果或理論和財務結果並做為基礎，作為後續財務試算模型與模擬案件研究之架構。

在權利變換的價值分配當中，麥怡安(2009)認為目前權利變換制度對於實施者或土地權利人的都市更新開發利益分配成現激勵不相容的情形，目前權利變換之價值分配主要是實施者以投入資金作為基礎成以費率做計算，與創造多少價值沒有關係。對於投入多少資金，或是所承擔風險並沒有一個分配的多於計算，因此實施者並不會在這部分有更多的投入以增加投資之風險造成虧損的可能性，所以實施者透過參數計算都市更新後權利價值估價與共同負擔費用這兩個變數以增加利益，造成地主權益可能因此而受到影響。

而王士鳴(2013)認為在貢獻比例的分配價值計算當中，實施者之貢獻並沒有風險管理費用，因此這部分不能計算在實施者貢獻比例當中，因此王士鳴認為應該在不損及和低估實施者權益分配的情況之下，合理的計算土地所有權人應該獲得之價值，並且王士鳴認為，目前協議合建實施方式的彈性很大，因此實務上操作空間可以有許多變化性存在。本研究之財務計算架構除了以都市更新條例第三條第五項之外，另外以王士鳴(2013)之財務試算架構做為雙方財務以及權益計算之基準。

此外，馮先勉(1993)有提到價值分配方式有成本利潤法，內容有提到合建案件成本主要分為土地成本、營建成本與營業成本，實施者與土地所有權人分別付出之比例及為日後所分回比例之標準，雖然該研究所計算的是合建之案件，與本研究權利變換計算名稱不同，但其分配定義與本研究相同，因此土地成本與營建成本之部分也納入本研究之參考。

(40)

黃瑞楨(1996)在房地產合建產權分配之研究認為實施者與地主在權利分配方面常因為雙方對於價值上的堅持而使原本可行之都市更新案件因此失敗，因此該計算模型當中，計算出實施者與地主雙方之成本效益，此部份為本研究主要探討之目的，藉由計算雙方能夠分配之結果，來檢視該地區都市更新之財務可行性，

並且能夠計算出雙方可接受範圍之分配模式，以供實施者與地主在協議當中之參考。

葉代龍(2010)在都市更新模型之建構與實證和古素慧(2009)民間辦理都市更新事業之財務風險研究皆以數學公式來檢視財務試算之參數變化，其目的在於檢驗都市更新案件是否能夠進行權利變換以及如何能夠發揮效益，以避免財務不可行之情況發生。

本研究是採用權利變換制度並且以財務試算模型為計算之架構，並且試算模型試算主要試以實施者與地主雙方做為財務設計架構之考量而非單一以實施者為主，與黃瑞楨(1996)和王士鳴(2013)之架構較為相似，並且在現行法規之架構之下，計算實施者與地主在權利變換下之財務可行性結果，模擬計算出雙方分配之比例，在假設實施者有足夠資金的情況之下觀察不同情況之下雙方之分配比例連動之結果，而上述相關文獻統整結果如下(表 2.4.1):

(41)

表 2.4.1 財務文獻比較表 (本研究整理)

研究作者研究內容附註

馮先勉 1993

土地成本、營建成本與營業成本為合建案件之三大成本分類，並依照類似目前權利變換制度下分配比例之概念得到權

益值。

本研究參考其土地成本以及營建成本之概念，套入權利變換

財務試算模型之中。

黃瑞楨 1996

以合建案件為例子，在計算地主整體報酬率的情況之下探討實施者與地主雙方在財務成本

效益上之結果。

本研究參考其財務成本方面之計算，計算出雙方投資報酬率以及在各條件之下實施者與地

主之分配比例結果。

麥怡安 2009

提出分配權利價值的改善，其方案與現行都市更新條例的權

利變換定義相似。

本研究參考其土地容積額度方面之比例作為財務試算之參

考。

葉代龍 2010

透過數學公式計算檢視都市更新案件是否可以進行權利變換，並且要如何才能夠達到成

本效益。

本研究參考其採用共同負擔費用認列標準進行權利變換價值

分配之權益分配。

王士鳴 2013

透過不同條件下財務模型之財務價值計算，規劃出四種價值

分配之結果。

本研究參考其財務試算模型並以權利變換模式下參數以及財

務計算之結果做分析。

(42)

2.4.4 敏感度分析

敏感度分析是ㄧ種藉由模擬，使模型的變數在一定的範圍內變動，透過統計觀察數遽變化程度及變動率的分析方式，在使用模型評估時往往會有風險存在，

敏感度分析可以估算出所承受風險能力的變動率，藉由模擬變數之變動，可以觀察出對於該模型影響程度大小之變數為何。公式如下:

平均變動量=(基準值 − (變數 − 10%)) − ((變數 + 10%) − 基準值)

2 (式 2 − 2)

變動率= |平均變動量

基準值 | (式 2 − 3)

本研究使用敏感度分析主要是觀察對於地主與實施者雙方分配價值之變數影響，藉此找出分別對於地主與實施者有利之變數為何，以及對於雙方都有利之變數為何，讓地主能夠在財務邏輯上更了解試算內容之運作，同時實施者可以找到對於他們最有利的變數項目。並探討對於雙方皆有利之變數如何取得以增加雙方在都市更新的價值。

本研究所採用敏感度分析之項目，参考(張谷光，2001) (古素慧，2009)、

(王士鳴，2013)，的研究整理敏感度變動率前 15 名參數，作為本研究敏感度分析參數之參考。如表所示(表 2.4.2):

(43)

表 2.4.2 敏感度分析變數参考表

張谷光，2001 古素慧，2009 王士鳴，2013

1.其他銷售金額 1.房屋租金 1.住家單價

2.建築單價 2.貸款成數 2.地主平分比例

3.建蔽率 3.土地成本 3.工程造價單價

4.一樓銷售單價 4.融資利率 4.公設比

5.土地單價 5.建築成本 5.容積獎勵

6.二樓銷售單價 6.事務所租金 6.店面單價

7.總銷售率 7.停車位租金 7.車為單價

8.容積獎勵比率 8.稅捐 8.成屋銷售率

9.自有資金比率 9.行政人事 9.土坪換建坪

10.建築融資比率 10.管理銷售 10.預售屋銷售率 11.餘屋折價比率 11.拆遷補償 11.風險管理費

12.營運費率 12.建築設計 12.容積移轉 13.購屋自備款 13.都市更新規劃 13.銷售管理費

14.銷售費率 14.公寓大廈基金 14.建築融資額度 15.風險貼水利率 15.地籍管理 15.人事行政管理費

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2.5 小結

本章先以都市更新整體過程做一介紹，並且比較目前權利變換與協議合建兩種民間最常使用之都市更新方式有哪些不同，並介紹目前都市更新較常使用之法規以及財務試算之相關文獻，以下描述本章重點整理:

都市更新過程與法規:

要進行都市更新前，首先必須先確定該地區是否能夠進行都市更新，以及要採用哪種都市更新方式進行更新，目前分為權利變換與協議合建兩大主要方式，

兩者分別有各自之優劣之分，實施者與地主必須先行評估哪種方式比較有效益以增加都市更新可行性，同時都市更新進行當中會可能會遇到阻礙或問題，諸如同意書之簽訂，地主可以先進行整合以減少缺乏效率的情形發生，對於都市更新的細節有越多的了解，權益被隱瞞的機會就越少，並且容積獎勵的取得會影響地主與實施者雙方在價值分配上的比例，因此必須要減少雙方在資訊不對等的情況之下進行都市更新以增加都市更新之可行性。

財務試算與相關文獻:

本研究文獻回顧將財務文獻分為四個部份，首先是不動產估價之方法種類，

並根據本研究所採用之市場比較法做一公式與內容介紹，以做為後續財務計算內容之基礎，接著回顧過去研究所使用財務試算之方法，以及本研究如何參考過去研究所使用到之內容基礎，基本上就是財務試算架構的建立方式，內容包括了共同負擔費用、成本銷售規劃以及建築規劃等。過去的文獻主要是以開發業者為主當作試算內容建立之依據，本研究因為目的是讓地主能夠了解試算內容以及可以分配到權益內容之範圍，因此試算架構邏輯會以雙方可以獲得的一個範圍值為主，而不只單純偏向地主或是實施者。本章最後介紹敏感度分析之方法，以及列出前人敏感度分析參數以供後續第四章敏感度分析內容之參考。

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第三章財務試算模型建立與驗證

都市更新的推動過程當中，地主與實施者可以取得的價值為多少是最重要的一個部分，雙方往往在這談判過程當中花了許多的時間。在權利變換當中，雖然雙方的談判空間相對於協議合建已經小了許多，但依然需要花許多時間成本。對於地主來說，更新後如果沒有辦法換回更新前的價值，那更新就完全沒有必要；

對於實施者來說，建設的主要目的為營利，實施者在沒有一定的報酬率之下也不會想要在此做都市更新。因此，透過財務的試算，可以計算地主與實施者雙方的報酬，在財務可行的情況之下，雙方才有可能進一步的談判過程。本章主要是以 Microsoft office Excel 軟體作為財務試算模型的建立，並且以王士鳴(2013)的財務試算模型做為基礎架構，修正成符合權利變換架構下的財務試算模型，並透過實際的案例來比對此模型與實際的財務試算結果差異，已確立此財務模型之正確性。

3.1 財務試算模型建立

本試算表分成基地基本資料、建築規劃、銷售面積、銷售金額以及財務認列項目等部分。前四項可以得到總銷金額為合，財務認列項目可以得到實施者所獲得之共同負擔費用金額。並且透過得到總銷金額和共同負擔費用金額，可以計算地主所分回的價值為多少，以計算地主所有權人是否獲利及獲利之多寡。

参數的類型包括了輸入参數、計算参數與固定参數，輸入參數為各基地所需資料數值，因此每一項案件皆不相同；計算參數為法律所規定之認列所產出之數值；固定參數則是本研究在一些數值當中所固定之數值，參考政府規定的參數範圍值或是專家經驗值，日後如有研究可以根據當時現況做調整。本章節透過參數的輸入模式以及參數的邏輯介紹，提供讀者能夠了解參數數入之內容參考。

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3.1.1 基地基本資料

基地基本資料表當中，需要輸入的參數主要有基地位置、土地使用分區、基地面積、建蔽率、使用容積率、容積獎勵、原住戶樓層。透過這些參數的輸入，可以了解基地初步可以開發的大小及範圍，以提供建築規劃之用。其餘參數則是固定或是計算參數。

表 3.1.1 基地基本資料表基地基本資料

項目輸入值說明

基地位置台北市中正區只是標註基地位置與財務試算內容無關土地使用分區：商三、住三

依據台北市土地使用分區管制規則規定，使用分區不同有不同之建蔽率、容積率及開挖率。

其內容參照說明一

基地面積(m²) 2523 該基地大小值

基地面積（坪） 763.76

建蔽率： 57% 根據土地使用分區內容規定

使用容積率： 496% 根據土地使用分區內容規定

開挖率： 82% 根據台北市都市設計及土地使用開發許可審議

員會審議規範規定

容積獎勵： 23% 假設固定參數值，內容參照說明二

都更容積率： 610% 使用容積率×(1+容積獎勵+容積移轉)

原住戶樓層 2 後續結果分析時分類參考依據

允許最大建築面積(坪) 437 基地面積(坪)×建蔽率

說明一:土地使用分區

根據台北市土地使用分區管制規則有關建蔽率容積率庭院等規定(表

3.1.2)，各都市更新基地土地使用強度在建蔽率及容積率有其規定，根據規定數值參數輸入製模型中。

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表 3.1.2 台北市土地使用分區管制規則表

分區類別項目容積率（％）建蔽率（％）

住宅區

住一 60 30

住二 120 35

住二之一 160 35

住二之二 225 35

住三 225 45

住三之一 300 45

住三之二 400 45

住四 300 50

住四之一 400 50

商業區

商一 360 55

商二 630 65

商三 560 65

商四 800 75

工業區工二 200 45

工三 300 55

行政區 400 35

文教區 240 35

倉庫區 300 55

風景區 60 15

說明二:容積獎勵

本研究以容積獎勵 35%作為固定值。台北市都市更新獎勵值上限為獎勵後總容積以 1.5 倍法定容積或原建築容積加 0.3 倍法定容積（取高值）作為容積獎勵上限。如以台北市老舊公寓更新專案規定，其容積獎勵最多可以給予獎勵後總容積以 2 倍法定容積為容積獎勵上限值。實際上獎勵容積之結果

都市更新權利變換試算模型之研究-以台北市都會區為例

國立臺灣大學工學院土木工程學系 碩士論文

Department of Civil Engineering College of Engineering National Taiwan University

Master Thesis

都市更新權利變換試算模型之研究－以台北市都會區為例 The research of the right transfer model of urban renewal - in the

case of Taipei metropolitan

顏友信 Yen Yu-Hsin

指導教授：曾惠斌 博士 Advisor：Tserng Hui-Ping Ph.D.

中華民國 103 年 6 月

June, 2014

誌謝

中文摘要

ABSTRACT

目錄

圖目錄

表目錄

第一章 緒論

1.1 研究背景與動機

1.2 研究目的

1.3 研究方法與流程

1.4 研究範圍與限制

第二章 文獻回顧

2.1 都市更新

2.1.1 都市更新

2.1.2 都市更新過程

2.1.3 權利變換

2.1.4 協議合建

2.1.5 權利變換與協議合建差別

2.2 都市更新法規

2.2.1 都市更新條例

2.2.2 台北市都市更新自治條例

2.2.3 其餘相關法規

2.2.4 目前法規所造成問題

2.3 都市更新容積獎勵

2.4 財務方法與試算

2.4.1 不動產估價

2.4.2 比較法

2.4.3 財務試算

2.4.4 敏感度分析

2.5 小結

第三章 財務試算模型建立與驗證

3.1 財務試算模型建立

3.1.1 基地基本資料

國立臺灣大學工學院土木工程學系碩士論文

指導教授：曾惠斌博士 Advisor：Tserng Hui-Ping Ph.D.

第一章緒論

第二章文獻回顧

第三章財務試算模型建立與驗證