Q1:一般來說權利變換制度之下實施者可以分回的部份就是共同負擔費用認列部 分嗎?
A:只要是權利變換，實施者就是分到共同負擔費用的比例。
Q2:那協議合建對建商來說不就比較賺嗎?他還可以另外分到一個比例這樣?
A:協議合建通常是建商跟地主說要 37 或 46 分阿，所以分回的比例就是這樣，那 你用權利變換計算的結果也差不多阿，而且通常建商會拿權利變換計算出來的結 果比例然後去跟地主說我們用協議合建我再給你一點優惠這樣，在加上權利變換 可以結稅，所以協議合建不會比較賺。
Q3:通常在都市更新地段之選擇時，有沒有一個事先大概的方向?
A:基本上一整塊土地上面有超過一半以上是五層樓以上的建築物的話，基本上就 很難都市更新成功，所以通常我們不會去考慮有超過一半以上是五層樓以上的建 築物。
Q4:我想問說土地大小實務上有沒有一個標準?
A:通常土地越大當然對開發業者來說越好(財務試算方面)，不過你也要考慮到如 果是都市更新，土地畫的越大代表要整合的地主數量就越多，這部分會比財務試算 還要複雜，人的問題通常是最難解決的。
Q5:那我在模擬的時候要怎麼區分土地大小?
A:基本上就照目前法律規定，1000 平方公尺以上通過幾個標準的畫就可以都市更 新，所以你就先已超過 1000 平方公尺為劃分得基準在去看其他規定有沒有符合這 樣，或者就直接劃超過 2000 平方公尺的土地近來做計算。
Q6:我有查到目前容積移轉的可行性都不是很大，那我這邊要假設多少比例當作我 的容積移轉假設值?
A:基本上現在建商都不太會考率容積移轉了啦，因為地主會認為你要在我這裡多 蓋的話我就要多分一點，可是建商會認為那是他另外從其他地方拿來的為什麼要 跟你們分，所已通常容積移轉如果真的要成功都是另外再談一個比例這樣，可是談 兩次花的時間搞不好根本不夠容積移轉賺到的所以現在很難了啦，而且你要算的 是文山區的土地，文山區應該算台北市比較低價的地方，那我幹嘛要拿高價的土地 來這裡容積移轉，要也是拿文山區多的部份去大安區之類的地方容積移轉阿，所以 這邊(容積移轉比例)可以直接不考慮。
Q7:以上是我的財務模型內容，請問有什麼建議嗎?
A:道路退縮線跟相關法律你也要考慮，所以你要怎麼蓋一個最有效益的建築物，因 為商業區跟住宅區不太一樣，像商業區的話一樓一定會想辦法蓋滿，那住宅區就會 以視野為主，所以就要蓋比較高，這部份要考慮一下。
A:然後建材的話，鋼構有一個財務範圍，RC 也有一個財務範圍，那這部分建商一 定會以該建材最高價格做計算，所以你在算的話一定要用那一個項目最高價來當 作你計算的部份，像是後面管理費用也是這樣，不過你也要考慮不是完全對於建商 有利的情況，所以你用財務模型可以跑出結果，那就是看你想要得到什麼資訊。
Q8:我想說可以讓建商有一個快速篩檢的工具，然後地主可以了解試算模型的內容 這樣，資訊才比較有揭露這樣，主要是談判前的一個財務試算結果。
A:那你就要區分對於建商有利的跟對地主有利的計算，這樣才會有一個比較，就是 看你要符合法令或是符合現況而定。
Q9:我目前是以符合法令為主，因為如果是以現況為主的話，等於每一個案件的細 項都不一樣，那就沒有一個統計的標準。
A:那你就是可以分為三個標準，ㄧ個是完全趨向建商的結果，ㄧ個是以地主為主，
然後ㄧ個是以雙方為主，最後來比較，這部分對於你的模型計算應該不會太複雜，
去修改不同價格單價結果去分析跟啪數這樣。
Q10:好的，那所以權利變換建商賺的部份還有哪些?
A:除了風險管理費率，剛剛講的建材也是，因為我一定用最高價格計算，那我裡面 的項目我只說要用石英磚阿，可是到底是台灣的石英磚還是其他地方的石英磚，這 造價一定有差阿，這部分建商就可以有利潤產生。
Q11:那未來價值的部份，我是用實價登入系統來做估價的部份，然後用比較法來做 計算，這部份可以嗎?
A:這部分你比較的案例會有差喔，所以案件的挑選你要講是哪裡，然後你價格假設 用整數就好，像你 82 萬就抓 80 萬這樣，不然你統計的結果顯示會有困難。
Q12:那我這邊還有一個問題，就是有人會認為說我計算出的估價範圍大概是 60 萬 到 85 萬之間，可是他們會認為台北市的房價怎麼會只有這樣，那我應該要修正嗎?
因為我看說目前最高成交價也只快要 90 萬左右。那有人會認為怎麼會不到 100 萬 這樣。
A:實價登入其實都有浮報的可能，所以這部分是可以同意成交價格沒有太低，那像 那種 100 萬 200 萬都是喊的，這裡成交價基本上會有ㄧ定的差距，實際上建商當 然希望你估算的價格比較低阿，這樣他們分成就比較高，所以成交的價格其實不會 到那樣，你在估算價格的時候目前就是用規定去估算就好。
Q13:那我還問說共同負擔費用如果占總價值的比例太低的話，為什麼建商就不願 意做都市更新，基本上低於 30%他們就不願意?可是共同負擔費用認列不就是這樣 嗎?那跟總銷有什麼差?
A:因為你分回比例有差阿，而且你住宅區也不會遇到這個問題，房價很高的商業 區才會有這個問題，房價很高那你要補償那些建造時的費用就會很高，像那些轉 角的商店，假設ㄧ年可以賺 100 萬，那你蓋個 3 年就要先補償他們ㄧ人 3000 萬，那如果出了什麼問題成本又更高，這樣對建商風險很高他們就不願意做，那 地主也不一定願意阿，他現在就可以賺為什麼要等你 3、4 年，所以我覺得這要 看情況，不一定，所以你應該做結果計算就好，看多少比例這樣，不是用ㄧ個設 定去規定他。
Q14:那在分成方面，我想問說目前比例大概是 37 分到 46 分為主?那搞不好地主他 們可以換更多阿，還是有其他方式?
A:基本上現在很多都是假權利變換真協議合建啦，因為這樣才會有一個計算的依 據出來讓大家看到，然後也可以多賺繳稅的部份，而且也會給地主多一點他們才會 同意，所以搞不好算出來是地主拿到 38%，那我跟你談這邊是 46 分給你多一點，
但是我又可以賺到地價稅的部份。所以其實這不是很公平，因為地主這部分就不之 道他們也可以分到，可是除非你有錢自立更新不然建商他們當然要賺錢阿。
Q15:那像剛剛說目前是簽兩個合約，這樣會不會有問題?
A:如果有發生事情的話，權利變換的合約比較容易解決，因為有規定出來，可是協 議合建這個會拖很久，所以地主要注意這一塊。
Q16:那以建商角度來看的話財務試算時有哪些因子是特別難估計的?比如說可能 是造價、權利變換費或是其他部分。
A:就是造價部份，因為不同材質價格就不一樣，然後就是造價方面他會想要降低價 值，但這部分是估價師估價為主。
Q17:那我共同負擔費用方面還有沒有需要列的部份?
A:信託管理費用現在通常都要列大概ㄧ趴左右，然後你那個管理費用的趴數要調 看對誰有利的情況。
Q18:可是目前地主通常是要看說他們可不可以換回坪數，比較少會在意這個管理 費用方面的問題。
A:可是他們這樣錯啦，如果你讓他管理費用增加，那你就損失啦，所以地主這一塊 應該也要爭取才對，雖然不是最高但還是有差。