實施者分回比例分析

建材等級:

因為本研究採取案例並非已完成之案件，因此沒有固定每一案件之建材等 級，在專家訪談之中，有提到建材的等級費用部分是目前實施者最難以估計的，

因此本研究在此做建材等級對於實施者可以分回比例之分析(圖 4.1.1)，透過一 個範圍的計算結果，可以讓實施者可以縮小他們預估時的差距，其結果如圖 5.1.1 及表 5.1.1 所示。

圖 5.1.1 建材等級比較結果圖

表 5.1.1 建材等級比較結果表

建材等級 土地使用分區

住三 住四 商三

最高級 52.67% 48.26% 45.82%

一般 45.07% 41.22% 38.85%

最低級 43.02% 39.28% 36.48%

25 30 35 40 45 50 55

百分比

商三 住四 住三

建材等級最高 建材等級ㄧ般 建材等級最低

表 5.1.2 建材分成比較示意表以商三為例

45.07%，當建材用最低等級時平均實施者共同負擔費用佔總費用的 43.02%。住四 的環境之中，建材用最高等級的情況之下平均實施者共同負擔費用佔總費用的

48.26%，建材等級普通時平均實施者共同負擔費用佔總費用的 41%，當建材用最

圖中 x 軸代表未來價值萬元/坪數，y 軸代表實施者分回比例，在土地使用分 區為第三種住宅區的情況之下，當未來價值越高時，實施者所能夠分回比例越 少，詳細數據如表 5.1.3 所示:

表 5.1.3 住三房屋價格比較表

建材等級 未來價值(萬元/坪)

60 65 70 75 80

最高級 57.62% 52.94% 49.16% 46.19% 43.53%

一般 49.35% 45.31% 42.02% 39.47% 37.31%

最低級 47.05% 43.21% 40.19% 37.8% 35.59%

表 5.1.3 所顯示出，不論未來房屋價值為何，建材等級之使用對於實施者分 回比例影響幅度差距都介於 7%~11%之間，而未來價值為 80 萬元/每坪與未來價值 為 60 萬元/每坪的實施者分回比例差距則相差了 12%~14%左右。

圖 5.1.3 住四房屋價格比較圖

30 35 40 45 50 55 60

60 65 70 75 80

百分比

未來價值(萬/每坪)

建材等級最高 建材等級一般 建材等級最低

圖中 x 軸代表未來價值萬元/坪數，y 軸代表實施者分回比例，在土地使用分 區為第四種住宅區的情況之下，當未來價值越高時，實施者所能夠分回比例也越 少，詳細數據如表 5.1.4 所示:

表 5.1.4 住四房屋價格比較表

建材等級 未來價值(萬元/坪)

60 65 70 75 80

最高級 54.87% 50.8% 47.19% 44.03% 41.4%

一般 46.87% 43.4% 40.29% 37.6% 35.38%

最低級 44.65% 41.31% 38.39% 35.83% 33.74%

表 5.1.4 所顯示出住四結果與住三結果相差不大，不論未來房屋價值為何，

建材等級之使用對於實施者分回比例影響幅度差距都介於 7%~11%之間，而未來價 值為 80 萬元/每坪與未來價值為 60 萬元/每坪的實施者分回比例差距則相差了 10%~15%左右。

圖 5.1.4 商三房屋價格比較圖

30 35 40 45 50 55

65 70 75 80 85

百分比

未來價值(萬/每坪)

建材等級最高 建材等級一般 建材等級最低

圖中 x 軸代表未來價值萬元/坪數，y 軸代表實施者分回比例，在土地使用分 區為第三種商業區的情況之下，詳細數據如表 5.1.5 所示:

表 5.1.5 商三房屋價格比較表

建材等級 未來價值(萬元/坪)

65 70 75 80 85

最高級 51.73% 48.25% 45.17% 42.41% 39.77%

一般 43.85% 40.9% 38.28% 35.79% 33.71%

最低級 41.18% 38.41% 35.95% 33.62% 31.66%

表 5.1.5 所顯示出住四結果與住三結果相差不大，不論未來房屋價值為何，

建材等級之使用對於實施者分回比例影響幅度差距都介於 8%~11%之間，而未來價 值為 85 萬元/每坪與未來價值為 65 萬元/每坪的實施者分回比例差距則相差了 9%~12%左右。

在上述三種使用分區之統計當中，可以發現，不論是哪一分區，當未來價值 越高時，實施者分回占總銷金額比例就會降低，實務上目前都市更新成功之案例 實施者分回比例大約在 30%~40%之間³⁶，而目前預估未來價值的方式是實施者找三 家估價業者進行估價並取得一估價結果，因此在文獻回顧當中有提到這會造成實 施者可能會使未來價值降低以達成實施者利潤之增加結果。此外，建材等級使用 為最高級時，因為建材金額是共同負擔費用之ㄧ大部分，因此也會使實施者分回 比例提高，不過可以看出，建材使用等級為最低等級與一般等級之差距並沒有太 大，約 2 的百分比，但建材等級使用最高等級時，差距會快速拉開到約 8 個百分 比。

36 見附錄