4 第四章 更新範圍與模擬試算
4.3 模擬結果
4.3.3 商三
在商三所模擬的範圍當中，有兩個模擬案件舊房屋平均樓層數為 3.84 層、
一個模擬案件舊房屋平均樓層數為 3 層以及一個模擬案件舊房屋平均樓層數為 5 層，其餘商三的區域原建築物全部都為四層樓房屋。在商三的未來價值與建材等 級表中(表 4.3.7)，全部的建材造價等級在財務可行皆可通過，就算舊房屋平均 樓層數達到五層，地主依然可以一坪換超過 1.5 坪，基本上商三地區對於地主才 說只有可以換到多少的問題，而比較沒有能不能通過財務可行的問題。
表 4.3.7 商三未來價值與造價統計表
建材造價 鋼骨造 鋼骨鋼筋混凝土造 鋼筋混凝土造 未來價值 可行 不可行 可行 不可行 可行 不可行
65(萬/坪) 5 5 5
70(萬/坪) 6 6 6
75(萬/坪) 1 1 1
80(萬/坪) 7 7 7
85(萬/坪) 3 3 3
總計 22 0 22 0 22 0
4.4 小結
文山區屬於台北市房價較低之地區，選用此地區做為模擬案件之選定主要在 於當此地區之價格足以在都市更新財務可行性符合標準時，基本上在台北市其他 較高房價之地區通常也較容易通過財務可行性之標準，此外，選定地區包括了第 三種住宅區、第四種住宅區與第三種商業區，透過不同使用分區來觀察財務可行 性之結果，並且以羅斯福路周邊鄰里為界線，確保模擬區域距離座落於羅斯福路 沿線之捷運新店線不會太遠，確保交通有一定的便利性，也符合目前台北市市中 心大部分地區附近皆有捷運的案件相似性，因為捷運對於房價有一定程度之影 響，如果選定距離捷運過遠之地區，可能會與目前的環境趨勢有所不同。本章節 主要分為以下幾個部分:
範圍選定:
確立模擬範圍與限制，其中當遇到了一整片可都市更新地區時，要如何畫分 以及要畫分成幾個模擬案件，並在後續分析畫分結果是否對於財務可行性有所影 響，並對模擬範圍的區域性做介紹。
試算模擬:
模擬計算共 132 個案例，其中使用分區住三的有 66 項、住四有 44 項、商三 有 22 項，本章先藉由一完整案例之操作計算供讀者能夠了解當中之內容，最後 計算出這 132 個案件當中之財務可行性，在住三的選項當中，除非原住戶樓層數 小於三層樓，否則在目前制度之下基本上很難通過都市更新財務可行性之標準，
在住四之環境當中，則必須比較不同條件對於財務可行性之影響，當建材使用越 高等級、未來價值越低時，實施者可以分回比例越高，也就降低了地主的分成比 例，因此當參數輸入對實施者完全有利時，將會無法通過財務可行之標準，當建 材使用等級為一般之情況，代表實施者在共同負擔費用比例將對於最高等級會下 降，則基本上可以通過財務之可行性，在商三的選項之中，則是因為容積率可以 取得比較高，因此基本上可以通過財務可行性之標準。
第五章 綜合分析
藉由第三章所建立之試算模型架構，並且在第四章節之區域劃分案件模擬之 後得到了不同土地使用分區在各種條件之下財務可行性之結果，在權利變換的條 件之下，其財務可行性結果與參數和成本的連動性有關，因此本研究最後探討雙 方在財務分回之多寡，並且以敏感度分析來比較試算模型之參數影響程度。本章 節分為以下部分
實施者分回比例分析:
對於實施者來說，實施者分回占總消費用的比例越高，代表他們可以分回越 多價值，比例越低他們分回的價值則越低，本節探討在模擬結果中實施者分回價 值比例為何，來提供實務上計算的參考，當價值低於一個比例時，實施者是否就 應該放棄權利變換制度以減少利潤之產生。
地主實際分回比較:
當計算出實施者分回比例時，同時也能夠得到地主分回比例，並透過計算結 果得到原有地主所分回坪數為何，目前地主認知大多僅限於他們能不能換回原有 坪數，或是能不能換回地主所希望之坪數，但少有人能夠了解真正能換回坪數之 多寡，本節主要分析地主實際在該土地可以換回坪數為何，以提供日後地主在雙 方協商實的參考。
參數敏感度分析:
本研究最後探討試算模型當中，對於實施者以及地主價值影響最多的參數為 何，哪些參數對於實施者來說會影響其共同負擔費用之變化，哪些參數對於地主 來說會影響他們分回坪數之影響權重，以提供雙方在日後協議如何分配價值時的 參考條件。
5.1 實施者分回比例分析
建材等級:
因為本研究採取案例並非已完成之案件，因此沒有固定每一案件之建材等 級，在專家訪談之中，有提到建材的等級費用部分是目前實施者最難以估計的，
因此本研究在此做建材等級對於實施者可以分回比例之分析(圖 4.1.1)，透過一 個範圍的計算結果，可以讓實施者可以縮小他們預估時的差距，其結果如圖 5.1.1 及表 5.1.1 所示。
圖 5.1.1 建材等級比較結果圖
表 5.1.1 建材等級比較結果表
建材等級 土地使用分區
住三 住四 商三
最高級 52.67% 48.26% 45.82%
一般 45.07% 41.22% 38.85%
最低級 43.02% 39.28% 36.48%
25 30 35 40 45 50 55
百分比
商三 住四 住三
建材等級最高 建材等級ㄧ般 建材等級最低
表 5.1.2 建材分成比較示意表以商三為例
45.07%，當建材用最低等級時平均實施者共同負擔費用佔總費用的 43.02%。住四 的環境之中，建材用最高等級的情況之下平均實施者共同負擔費用佔總費用的
48.26%，建材等級普通時平均實施者共同負擔費用佔總費用的 41%，當建材用最
圖中 x 軸代表未來價值萬元/坪數，y 軸代表實施者分回比例，在土地使用分 區為第三種住宅區的情況之下，當未來價值越高時，實施者所能夠分回比例越 少，詳細數據如表 5.1.3 所示:
表 5.1.3 住三房屋價格比較表
建材等級 未來價值(萬元/坪)
60 65 70 75 80
最高級 57.62% 52.94% 49.16% 46.19% 43.53%
一般 49.35% 45.31% 42.02% 39.47% 37.31%
最低級 47.05% 43.21% 40.19% 37.8% 35.59%
表 5.1.3 所顯示出，不論未來房屋價值為何，建材等級之使用對於實施者分 回比例影響幅度差距都介於 7%~11%之間，而未來價值為 80 萬元/每坪與未來價值 為 60 萬元/每坪的實施者分回比例差距則相差了 12%~14%左右。
圖 5.1.3 住四房屋價格比較圖
30 35 40 45 50 55 60
60 65 70 75 80
百分比
未來價值(萬/每坪)
建材等級最高 建材等級一般 建材等級最低
圖中 x 軸代表未來價值萬元/坪數，y 軸代表實施者分回比例，在土地使用分 區為第四種住宅區的情況之下，當未來價值越高時，實施者所能夠分回比例也越 少，詳細數據如表 5.1.4 所示:
表 5.1.4 住四房屋價格比較表
建材等級 未來價值(萬元/坪)
60 65 70 75 80
最高級 54.87% 50.8% 47.19% 44.03% 41.4%
一般 46.87% 43.4% 40.29% 37.6% 35.38%
最低級 44.65% 41.31% 38.39% 35.83% 33.74%
表 5.1.4 所顯示出住四結果與住三結果相差不大，不論未來房屋價值為何，
建材等級之使用對於實施者分回比例影響幅度差距都介於 7%~11%之間，而未來價 值為 80 萬元/每坪與未來價值為 60 萬元/每坪的實施者分回比例差距則相差了 10%~15%左右。
圖 5.1.4 商三房屋價格比較圖
30 35 40 45 50 55
65 70 75 80 85
百分比
未來價值(萬/每坪)
建材等級最高 建材等級一般 建材等級最低
圖中 x 軸代表未來價值萬元/坪數，y 軸代表實施者分回比例，在土地使用分 區為第三種商業區的情況之下，詳細數據如表 5.1.5 所示:
表 5.1.5 商三房屋價格比較表
建材等級 未來價值(萬元/坪)
65 70 75 80 85
最高級 51.73% 48.25% 45.17% 42.41% 39.77%
一般 43.85% 40.9% 38.28% 35.79% 33.71%
最低級 41.18% 38.41% 35.95% 33.62% 31.66%
表 5.1.5 所顯示出住四結果與住三結果相差不大，不論未來房屋價值為何，
建材等級之使用對於實施者分回比例影響幅度差距都介於 8%~11%之間，而未來價 值為 85 萬元/每坪與未來價值為 65 萬元/每坪的實施者分回比例差距則相差了 9%~12%左右。
在上述三種使用分區之統計當中，可以發現，不論是哪一分區，當未來價值 越高時，實施者分回占總銷金額比例就會降低，實務上目前都市更新成功之案例 實施者分回比例大約在 30%~40%之間36，而目前預估未來價值的方式是實施者找三 家估價業者進行估價並取得一估價結果，因此在文獻回顧當中有提到這會造成實 施者可能會使未來價值降低以達成實施者利潤之增加結果。此外，建材等級使用 為最高級時，因為建材金額是共同負擔費用之ㄧ大部分，因此也會使實施者分回 比例提高，不過可以看出，建材使用等級為最低等級與一般等級之差距並沒有太 大，約 2 的百分比，但建材等級使用最高等級時，差距會快速拉開到約 8 個百分 比。
36 見附錄
5.2 地主實際分回分析
表 5.2.2 建材地主分成比較示意表以商三為例
平均樓層數 房屋價格 建材最高地主分成 建材中地主分成 建材低地主分成
4 65 1.65 1.92 2.01
4 65 1.65 1.92 2.01
4 65 1.65 1.92 2.01
4 65 1.65 1.92 2.01
3 65 2.22 2.58 2.7
4 70 1.77 2.02 2.11
4 70 1.76 2.02 2.1
4 70 1.76 2.02 2.1
4 70 1.77 2.02 2.11
4 70 1.78 2.03 2.11
4 70 1.77 2.02 2.11
4 75 1.87 2.11 2.19
5 80 1.57 1.75 1.81
3.84 80 2.06 2.29 2.37
3.84 80 2.06 2.29 2.37
4 80 1.97 2.19 2.26
4 80 1.97 2.19 2.27
4 80 1.98 2.19 2.27
4 80 1.98 2.2 2.27
4 85 2.06 2.27 2.34
4 85 2.06 2.27 2.34
4 85 2.05 2.26 2.33
圖 5.2.1 當中，y 軸代表地主原有土地每坪可以換回多少之坪數，在住三的 環境裡，建材用最高等級的情況之下平均地主分回坪數為 0.88，建材等級普通時 地主分回坪數為 1.01，當建材用最低等級時平均地主分回坪數為 1.05。住四的 環境之中，建材用最高等級的情況之下平均地主分回坪數為 0.98，建材等級普通 時平均地主分回坪數為 1.13，當建材用最低等級時平均地主分回坪數為 1.17。
商三的環境之中，建材用最高等級的情況之下平均地主分回坪數為 1.87，建材等 級普通時平均地主分回坪數為 2.11，當建材用最低等級時平均地主分回坪數為 2.19。
上述建材等級結果比較圖中，可以發現當建材使用的等級越低時，地主每坪 可以換回多少之坪數越高，在本章前面有提到，地主同意最低限度為地主原擁有 房屋坪數可以換到新成屋相同坪數為依據，結果可以發現，在第三種住宅區的情 況之下，地主分回坪數都很難達到一坪換一坪，建材等級普通或是建材等級最低 能夠勉強平均一坪換到一坪的原因主要也是因為有些少數案件因為原本住戶為一
上述建材等級結果比較圖中，可以發現當建材使用的等級越低時，地主每坪 可以換回多少之坪數越高，在本章前面有提到，地主同意最低限度為地主原擁有 房屋坪數可以換到新成屋相同坪數為依據，結果可以發現，在第三種住宅區的情 況之下，地主分回坪數都很難達到一坪換一坪，建材等級普通或是建材等級最低 能夠勉強平均一坪換到一坪的原因主要也是因為有些少數案件因為原本住戶為一