4 第四章 更新範圍與模擬試算
4.1 區域範圍分析
本研究以文山區羅斯福路周遭為選定對象，並以興隆路一段和景興路以西作 為選取之更新範圍(如圖 4.1.1)，包含了萬和里、景仁里、萬隆里、萬祥里、萬 有里、景華里、景美里、景慶里以及萬年里共九個里。幾乎是過去景美區19之範 圍。
在這區域當中，本研究透過符合都市更新標準土地，進行合理劃分之後進行 案件模擬，並比較案例模擬結果差異性，案件選定原則如下:
1.符合都市更新條例、台北市都市更新自治條例規定其相關法規之規定。
2.符合「臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區 環境評估標準表」
3.樓層戶數以平均樓層五層樓以下為案件依據20
19 景美區 : 文山區是由過去景美區與木柵區合併之後納入台北市行政區。
20 詳見附錄
圖 4.1.1 文山區範圍圖21
4.1.1 區域範圍區分原則
本節說明在區域範圍已選定之情況之下，要如何劃分案件以及劃分之邏輯。
在如何劃分案件方面，首先該基地必須符合台北市都市更新自治條例第 12 條之 規定，其規定如下22:
經主管機關劃定應實施更新之地區，其更新單元劃定基準應符合下列規定之一：
一、為完整之計畫街廓者。
二、街廓內面積在二千平方公尺以上者。
三、街廓內鄰接二條以上之計畫道路，面積大於該街廓四分之一，且在一千平方 公尺以上者。
21 圖片來源 http://www.hytrip.net/n26259c1158.aspx
22 台北市都市更新自治條例 第 12 條
四、街廓內相鄰土地業已建築完成，無法合併更新，且無礙建築設計及市容觀瞻 並為一次更新完成，其面積在一千平方公尺以上者。但其面積在五百平方公尺以 上，經敘明理由，提經審議會審議通過者。
五、跨街廓更新單元之劃設，其中應至少有一街廓符合第一款至第四款規定之 一，並採整體開發，且不影響各街廓內相鄰土地之開發者。
本研究都市更新單元化分基準以台北市都市更新自治條例第十二條第三項及 第四項規定為主，此兩項較容易劃分基地範圍，實務上也較常使用，在區域範圍 以及範圍內可更新土地確定之後，開始進行土地劃分成案件之過程，劃分過程當 中，難免會遇到好幾塊基地皆為可都市更新地段，此時要劃分成幾個案件以及如 何劃分之原則如下:
1. 劃分原則以有道路分隔為主(圖 4.1.2)，圖中紅色與黑色區塊皆為可都市 更新用地，區塊大小也皆符合都市更新標準，因此將其劃分成兩件模擬 案件。
圖 4.1.2 區域劃分示意圖-ㄧ23
23 Google Map 剪圖 本研究僅作為學術用途
2. 相鄰兩基地間沒有道路區隔但有較明顯建築物之區分(圖 4.1.3)，圖中紅 色與黑色區塊在房屋別列結構上明顯不同，本研究將其分為兩案件模擬 計算。
圖 4.1.3 區域劃分示意圖-二24
3. 當上述兩項皆無法區分範圍時，則以台北市都市更新自治條例第十二條 第二項:街廓內面積在二千平方公尺以上者為劃分依據。並且在區域劃分 案件數量時，盡量以不影響其餘土地開發作為畫分原則。
不影響之定義:該基地開發之後鄰近可開發基地皆可符合台北市都市更新 自治條例第十二條任一項規定。
上述三項原則當中，第三項在劃分時最為容易，邏輯也較為簡單，只要符合 都市更新標準即為一塊可模擬案件，其土地大小可能達到幾千甚至上萬平方公 尺，但本研究考量開發量體以及當模擬案件中地主數量過多時，實施者在進行地
24 Google Map 剪圖 本研究僅作為學術用途
主整合時可能會遇到之困難，因此盡量劃分成多個案件進行模擬，後續分析也證 實基地範圍之選定對於財務試算模擬之影響並沒有整合問題之影響來的大25。
4.1.2 區域範圍簡介
圖 4.1.4 台北市分區圖26
文山區位於台北市南邊區域，往北與中正區、大安區、信義區及南港區相 接，往南連接新北市深坑區、新店區。交通之便利性包括新店線捷運沿著羅斯福 路通往台北市中心，以及木柵線捷運通往台北市商圈核心地帶等。商圈來說文山 區最著名的為景美夜市、萬芳醫院商圈，以為教區來說，文山區包含了許多文教 設施，包括師大分部校區、國立政治大學與考試院等等，而考試院是我國政府五 院中唯一未設於中正區之院區。在旅遊景點方面，有貓空、臺北市立動物園、仙 跡岩等，文山區之房價平均交易價格在 50~90 萬/坪之間(實價登入系統統計近三 年新屋成交行情)，以台北市來說是相對友善之行情，因此對於想住在台北市但 沒有足夠資金的市民來說可以說是相對有優勢的。
25 件附錄
26 http://zh.wikipedia.org/wiki/File:Taipei_Districts.PNG