2 第二章 文獻回顧
2.5 小結
本章先以都市更新整體過程做一介紹，並且比較目前權利變換與協議合建兩 種民間最常使用之都市更新方式有哪些不同，並介紹目前都市更新較常使用之法 規以及財務試算之相關文獻，以下描述本章重點整理:
都市更新過程與法規:
要進行都市更新前，首先必須先確定該地區是否能夠進行都市更新，以及要 採用哪種都市更新方式進行更新，目前分為權利變換與協議合建兩大主要方式，
兩者分別有各自之優劣之分，實施者與地主必須先行評估哪種方式比較有效益以 增加都市更新可行性，同時都市更新進行當中會可能會遇到阻礙或問題，諸如同 意書之簽訂，地主可以先進行整合以減少缺乏效率的情形發生，對於都市更新的 細節有越多的了解，權益被隱瞞的機會就越少，並且容積獎勵的取得會影響地主 與實施者雙方在價值分配上的比例，因此必須要減少雙方在資訊不對等的情況之 下進行都市更新以增加都市更新之可行性。
財務試算與相關文獻:
本研究文獻回顧將財務文獻分為四個部份，首先是不動產估價之方法種類，
並根據本研究所採用之市場比較法做一公式與內容介紹，以做為後續財務計算內 容之基礎，接著回顧過去研究所使用財務試算之方法，以及本研究如何參考過去 研究所使用到之內容基礎，基本上就是財務試算架構的建立方式，內容包括了共 同負擔費用、成本銷售規劃以及建築規劃等。過去的文獻主要是以開發業者為主 當作試算內容建立之依據，本研究因為目的是讓地主能夠了解試算內容以及可以 分配到權益內容之範圍，因此試算架構邏輯會以雙方可以獲得的一個範圍值為 主，而不只單純偏向地主或是實施者。本章最後介紹敏感度分析之方法，以及列 出前人敏感度分析參數以供後續第四章敏感度分析內容之參考。
第三章 財務試算模型建立與驗證
都市更新的推動過程當中，地主與實施者可以取得的價值為多少是最重要的 一個部分，雙方往往在這談判過程當中花了許多的時間。在權利變換當中，雖然 雙方的談判空間相對於協議合建已經小了許多，但依然需要花許多時間成本。對 於地主來說，更新後如果沒有辦法換回更新前的價值，那更新就完全沒有必要；
對於實施者來說，建設的主要目的為營利，實施者在沒有一定的報酬率之下也不 會想要在此做都市更新。因此，透過財務的試算，可以計算地主與實施者雙方的 報酬，在財務可行的情況之下，雙方才有可能進一步的談判過程。本章主要是以 Microsoft office Excel 軟體作為財務試算模型的建立，並且以王士鳴(2013)的 財務試算模型做為基礎架構，修正成符合權利變換架構下的財務試算模型，並透 過實際的案例來比對此模型與實際的財務試算結果差異，已確立此財務模型之正 確性。
3.1 財務試算模型建立
本試算表分成基地基本資料、建築規劃、銷售面積、銷售金額以及財務 認列項目等部分。前四項可以得到總銷金額為合，財務認列項目可以得到實 施者所獲得之共同負擔費用金額。並且透過得到總銷金額和共同負擔費用金 額，可以計算地主所分回的價值為多少，以計算地主所有權人是否獲利及獲 利之多寡。
参數的類型包括了輸入参數、計算参數與固定参數，輸入參數為各基地 所需資料數值，因此每一項案件皆不相同；計算參數為法律所規定之認列所 產出之數值；固定參數則是本研究在一些數值當中所固定之數值，參考政府 規定的參數範圍值或是專家經驗值，日後如有研究可以根據當時現況做調 整。本章節透過參數的輸入模式以及參數的邏輯介紹，提供讀者能夠了解參 數數入之內容參考。
3.1.1 基地基本資料
表 3.1.2 台北市土地使用分區管制規則表
需要送審事業計畫審查後才會得到實際獎勵容積值，本研究以台北市 2013 年度所核定 40 件都市更新案件平均值在 30~40%取中間值 35%為預估值。
3.1.2 建築規劃
建築規劃(表 3.1.3)部分需要輸入地下層數及公設比，以計算所需停車位是 否符合法定停車位。其餘則是計算參數之部分，透過規定計算出其數值。
表 3.1.3 建築規劃表 建築規劃
項目 數量 備註(單位) 說明
地上層數： 15 層 參照台北市估是更新自治條例 18 條16規定 以及鄰近最大道路寬度規定計算地上層數 基準容積面積： 4,660 坪 基地面積×都更容積率
地下層數： 4 層 地下層通常為車道及停車位空間，有些小
基地需要開挖更身樓層以符合法定停車位 地下層面積： 2503 坪 基地面積×開挖率×地下層數
陽台、雨遮 466.0 坪 基準容積×0.15
機電梯間： 1,025.1 坪 基準容積×公設比
公設比： 20% 目前新建大樓公設比大都在 30%~40%之 間，本研究採用公設比 30%為固定值
屋頂突出物： 164 坪 允許最大建築面積×8/3
建築面積合計： 8,817 坪 上面各項加總
16 台北市都市更新自治條例 第 18 條:都市更新事業經核准建築容積獎勵者，得放寬高度限制。但
其建築物各部分高度不得超過自該部分起量至面前道路中心線水平距離之五倍。商業區內建築物
自建築基地之後面基地線規定法定後院深度之二倍範圍內，其後院深度比不得小於零點二五，超
過範圍部分，不受後院深度比之限制。
3.1.3 銷售面積及金額
銷售面積:
銷售面積部份並沒有需要輸入之參數，但計算邏輯在銷售金額部分會有所計 算，因此在此將銷售面積表列出供讀者參考，內容如下(表 3.1.4):
表 3.1.4 銷售面積表 銷售面積：
項目 數量 說明
車位總面積 734 坪 地下層面積×70%
(預留車道與機電管現空間) 車位單位面積 8 坪/個
規劃車位： 92 個 (需大於法定)
車位總面積/車位單位面積 (坡道、行車路線等公設)
一樓銷售面積 141.2 坪 (建築容積合計-車位總面積)/樓層數×70%
二樓以上每層銷售面積 204.9 坪 2 樓以上銷售面積/(樓層數-1) 二樓以上銷售面積： 3,839.6 坪 建築面積合計-車位總面積-1 樓銷售面積
總銷面積： 3,980.8 坪 建築面積合計-車位總面積
車位之銷售在銷售金額計算時會獨立出來計算，因為車位單價與房屋單價基 本上會有所差距，因此總銷車位面積在這裡有扣除不納入計算。這部分在銷售金 額會有更詳細計算公式說明。
銷售金額:
銷售金額為更新之後價格計算結果，及結果會影響都市更新之後價值的估 算，這一部份對於地主來說會是影響最大的參數，同時對於實施者來說，所擁有 價值佔總價值之比例也會有一定程度的影響，內容如下(表 3.1.5):
表 3.1.5 銷售金額表 銷售金額：
項目 單價/總銷 備註 說明
車位
單價： 110 個
車位總銷： 10,120 （萬） 車位數×單價 店面
單價： 90 （萬/坪）
店面總銷： 12,708 （萬） 一樓銷售面積×單價 二樓以上住家單位
單價： 45 （萬/坪）
住家總銷： 172,782 （萬） 二樓以上銷售面積×單價 總銷金額： 193,610 （萬）
銷售金額表必須輸入車位單價、店面單價與住家單價，這部分將以不動產估 價理論當中市場比較法之方法估價。不動產估價公式及說明請參考第二章文獻回 顧當中第四節財務方法與試算有關於比較法之內容。
3.1.4 財務認列項目
(一) 拆除費用
更新前總樓地板面積×拆除單價。
更新前總樓地板面積以建物登記謄本記錄或是實地調查為主，有些估算 困難之部分暫以更新前地號資料大小為假設，計算內容如表 3.1.7 所示。
表 3.1.7 拆除費用單價表17
構造別 樓層規格 價格(萬元) 計價單位
鋼筋混凝土造
1~3 樓 0.06 m2 4~5 樓 0.08 m2 6~13 樓 0.095 m2 14．理上 0.11 m2
加強磚造 1~3 樓 0.04 m2
4~5 樓 0.05 m2
磚造 1 樓 0.023 m2
竹木造、鋼鐵棚架或其他 0.01 m2
(二) 1.營建費用
= 總樓地板面積×工程造價單價+營建加成部分。
營建工程造價單價單價認列依據”台北市都市更新(重建區段)建物工程 造價要項” 當中台北市都市更新爭議處理審議委員會第 31 次委員會議 審議通過，做為都市更新事業計畫及權利變換計畫之工程造價審議參酌 表。
17都市更新事業及權利變換計畫內有關費用提列總表 第 5 頁
表 3.1.8 建築物工程造價標準單價表（單位：坪）
物價造價基準於 2009 年 7 月，權利變換方式之案件於計算前須先透過 物價基準調整至模型使用時間。計算方式依據物價指數處理措施及計算 方式辦理。
建築物地下層計算方式如下:
1.地上層 7 層至 15 層建築物其地下樓層超過 2 層。
2.地上 16 層以上建築物其地下樓層數超過 3 層。
建築物地下層超建計算方式如下:
1.超建第 1 層部份，該層加計造價 30%。
2.超建第 2 層部分，該層加計造價 40%。
3.超建第 3 層部分，該層加計造價 50%。
4.超建第 4 層（含）以上部分，該層加計造價 60%。
(二) 2.建築設計費用
(二) 4.鑽探費用
=鑽探孔數×7.5 萬元/孔
基地面積每 600 平方公尺或建築物基礎所涵蓋面積每 300 平方公尺，應設立 依調查點。本研究以基地面積每 600 平方公尺為基準選取孔數。
(二) 5.建築相關規費
=營造費用×0.1%
根據提列說明，建築相關規費以建物造價千分之ㄧ提列。
(三) 1.公寓大廈管理基金
依據公寓大廈管理條例施行細則第五條規定計算，計算方式如下:
一、新臺幣一千萬元以下者為千分之二十。
二、逾新臺幣一千萬元至新臺幣一億元，超過一千萬元部分為千分之十五。
三、逾新臺幣一億元至新臺幣十億元，超過新臺幣一億元部分為千分之五。
四、逾新臺幣十億元者，超過新臺幣十億元部分為千分之三。
(三) 2.開放空間基金
=工程造價×0.25×容積獎勵百分比×基地面積×使用容積率
根據台北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點規定，起造人應按該 建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之二十五與受獎勵樓地板面積
根據台北市綜合設計公共開放空間設置及管理維護要點規定，起造人應按該 建築申請案樓地板單位面積工程造價金額百分之二十五與受獎勵樓地板面積