研究方法與流程

文獻分析法:

本研究藉由文獻回顧目前都市更新之法規規定，要如何才能夠進行都市更 新，並且透過財務試算相關文獻整理，了解都市更新試算邏輯架構之後，才能幫 助本研究財務試算架構的建立，並且透過與專家訪談之結果，以了解試算模型參 數架構之準確定，並藉此建立都市更新財務試算模型，再藉由實際案例測試該模 型之正確性。

模擬分析法:

在確立都市更新財務試算模型了之後，本研究透過政府公告之地籍資料，計 算尚未開發之地區並分析試算模型結果，試算結果為雙方的權益價值為何，是否 在財務可行性方面能夠通過所預期之設定。

本研究所建立之財務試算架構是以台北市為基礎，因此參考台北市都市更新 自治條例規定之，在不同縣市標準之下在參數上必須予以調整，並且本研究以文 山區為模擬對象，以羅斯福路周邊地區作為模擬範圍之界線，以權利變換作為都 市更新實施方式，其目的在於較為容易計算出雙方權益價值之分配結果，不同於 協議合建情況之下雙方談判空間及大而難以計算出雙方分配價值之範圍，或是因 為分配價值範圍過大而失去了討論之意義。此外，本研究計算結果為整體地主報 酬率，在實務上可能會有個別地主有不同之報酬率之結果，本研究僅就平均該地 段之報酬率做分析。

本研究對於上述內容分為五個章節分述如下：

第一章 緒論

介紹本研究背景與動機、研究目的與研究架構及流程。

第二章 文獻回顧

以都市更新的簡介開頭，以了解都市更新的內容及概念，並透過都市 更新法規的整理，彙整目前常使用的都市更新法規及目前實務上衍生 的相關問題，接下來探討都市更新試算之文獻。

第三章 研究方法

本章首先介紹所使用的都市更新財務試算模型架構，說明如何使用並 且透過實際案例與試算模型理論值的比對，檢查是否適用於實際財務 計算過程之中。

第四章 都市更新與財務試算

本章首先透過區域環境分析，並且選定範圍整理統計出該區域範圍內 符合都市更新標準之案件數量，並透過第三章的試算方法，計算這些 模擬案件財務分析的結果，在財務可行性上是否有通過標準。

第五章 綜合分析

透過前一章之財務計算結果，加以分析不同條件之下財務試算結果對 於實施者與地主雙方的分配價值結果為何，最後再藉由敏感度分析來 探討本試算模型之參數對於實施者與地主雙方程度上的影響。

第六章 結論與建議

綜合本研究各章節之結論並加以統整，並對本研究後續可發展之研究 方向提出建議。

第一章