地主實際分回分析

表 5.2.2 建材地主分成比較示意表以商三為例

平均樓層數 房屋價格 建材最高地主分成 建材中地主分成 建材低地主分成

4 65 1.65 1.92 2.01

4 65 1.65 1.92 2.01

4 65 1.65 1.92 2.01

4 65 1.65 1.92 2.01

3 65 2.22 2.58 2.7

4 70 1.77 2.02 2.11

4 70 1.76 2.02 2.1

4 70 1.76 2.02 2.1

4 70 1.77 2.02 2.11

4 70 1.78 2.03 2.11

4 70 1.77 2.02 2.11

4 75 1.87 2.11 2.19

5 80 1.57 1.75 1.81

3.84 80 2.06 2.29 2.37

3.84 80 2.06 2.29 2.37

4 80 1.97 2.19 2.26

4 80 1.97 2.19 2.27

4 80 1.98 2.19 2.27

4 80 1.98 2.2 2.27

4 85 2.06 2.27 2.34

4 85 2.06 2.27 2.34

4 85 2.05 2.26 2.33

圖 5.2.1 當中，y 軸代表地主原有土地每坪可以換回多少之坪數，在住三的 環境裡，建材用最高等級的情況之下平均地主分回坪數為 0.88，建材等級普通時 地主分回坪數為 1.01，當建材用最低等級時平均地主分回坪數為 1.05。住四的 環境之中，建材用最高等級的情況之下平均地主分回坪數為 0.98，建材等級普通 時平均地主分回坪數為 1.13，當建材用最低等級時平均地主分回坪數為 1.17。

商三的環境之中，建材用最高等級的情況之下平均地主分回坪數為 1.87，建材等 級普通時平均地主分回坪數為 2.11，當建材用最低等級時平均地主分回坪數為 2.19。

上述建材等級結果比較圖中，可以發現當建材使用的等級越低時，地主每坪 可以換回多少之坪數越高，在本章前面有提到，地主同意最低限度為地主原擁有 房屋坪數可以換到新成屋相同坪數為依據，結果可以發現，在第三種住宅區的情 況之下，地主分回坪數都很難達到一坪換一坪，建材等級普通或是建材等級最低 能夠勉強平均一坪換到一坪的原因主要也是因為有些少數案件因為原本住戶為一 層樓建築而能夠達到一坪換一坪的標準，而建材等級最高的情況之下則是遠低於 一坪換一坪的條件，在第四種住宅區的統計中，除了建材使用最高等級之外，基 本上地主都可以通過一坪換一坪的最低標準限度，而第三種商業區則是因為容積 率計算高出許多，因此地主通常能夠分回不小的權益，甚至可以換到原本坪數之 兩倍之多。

房屋價格:

在住三的未來價值比較表中，可以看出基本上地主基本上都沒有辦法換回原

建材等級 未來價值(萬元/坪)

表 5.2.5 商三房屋價格比較表

建材等級 未來價值(萬元/坪)

65 70 75 80 85

最高級 1.65 1.77 1.87 1.94 2.06 一般 1.92 2.02 2.11 2.16 2.27 最低級 2.01 2.11 2.19 2.23 2.34

表 5.2.5 為商三的地主未來價值比較表，不同於住三與住四的統計結果在 於，住三與住四的在建材條件對於地主有利與對實施者有利的計算數值中，地主 可以分回之坪數基本上差距一坪換回最多差到 0.2 坪，但商三的統計結果每坪換 回差距可以達到 0.35 坪，而第三種商業區的容積率較高，因此地主本身擁有價 值較高應該可以換回更多坪數，在這樣的結果之下假設一地主原本權益為一百坪 土地，在不同計算方式下最多分回土地差距可以達到 35 坪，因此，雖然基本上 第三種商業區地主一定可以分回比原本更多的坪數，但要注意的是財務計算過程 是否對實施者有利而造成原本可以分回更多坪數卻白白失去了可以獲的得權益。