一般都市更新與自力造屋型權

一般都市更新案件辦理權利變換時，不動產價值究竟指評價基準日當 時預期開發不動產之預售價格、或成屋價格亦或是建築完成後不動產成屋 價格折算為評價基準日之價值？在自力造屋型權利變換時，共同負擔由權 利人依權利比率負擔，無論以預售價格、成屋價格或開發完成後成屋價格 折算為評估基準日之價格為基礎均不影響到各權利人間權利比率之公平性 問題。而此時各自力造屋型之權利人其重視者是更新後各單位不動產間相 對價格的合理性，亦即是樓層效用的結構問題；²³換言之，自力造屋型更新

22 按公寓大廈管理條例第十四條第一項「公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區 分所有權人會議決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決 議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及 其基地所所有權應有部分。」之規定，與本項不參與者分配現金補償有異曲同工之作用，但 公寓大廈管理條例並無權利變換的機制，出讓人不接受收買價格時，重建工程則無從進行。

因此日本在「順利推動公寓大廈改建相關法律」內規定實施者應提出安置計畫來安置現住戶 及不願參與重建事業的區分所有權人。

23張能政，”都市更新權利變換前權利價值評估之探討”，(台北市不動產估價師公會、中華民國 土地估價學會、財團法人都市更新研究發展基金會 2005 年 4 月 30 日合辦研討會)頁 11。

案件雖然更新前後戶數不變，但建築物樓層數可能會改變，因此有些改戶 分配之樓層位置將會改變，其樓層效用不同，價格將有差異。

二、開發商參與更新案件的開發利潤

一般非自發性更新案，由開發商進行整合並充當實施者時，更新後整 體價值的高低便成為主要價值的爭議點。開發商提供資金進行更新推動工 作時，雖可採用合建的概念，但實務上，其投入於共同負擔的資金是依都 市更新條例第三十一條以更新後不動產價值折價抵付。因此僅是將開發商 視為營造代工之角色，而與一般合建方式有很大差異。台北市政府在 93 年 11 月在其訂定之更新審議作業彙編，就將共同負擔中的管理費外，另再 增加一項風險管理費來作為開發商之合理報酬，但風險管理費不得超過投 入之共同負擔的 12%。因此該 12%的資本報酬是否能吸引開發商投入？一般 二年左右為期的開發案件，其開發利潤係以總銷售金額的 10%～15%認屬合 理，而對於一個開發時程冗長、開發程序複雜、資金成本投入及成功之不 確定性相對較高的更新案，其僅獲得投入資本 12%為報酬，似乎偏低。尤 其不動產價格變換迅速，一個更新案審查程序拖延一、二年，市場風險卻 無法在報酬率有相對的列算金額。因此在九二一社區重建更新無開發商投 入時，其不動產價值評估不會有太大的爭議。但若遇有開發商投入為實施 者時，更後不動產價值除需反映市價外，開發商也希望尚要包含投資風險，

其多寡將影響開發商與權利人間合建比率的大小。更突顯自力造屋型更新 與一般型更新案件的差異性。²⁴

第六節 我國老舊公寓更新重建面臨的課題

一、台灣地區老舊公寓大廈(屋齡 30 年以上)原建造時容積率已利用到極限，改 建之費用無法藉由出售剩餘容積來分攤。

二、國人認為一樓及頂樓的價值較高，權利變換實施之分配位置係以公開抽籤 方式決定，原住戶能否接受？

三、公寓大廈的管理組織在原建築物拆除後，失其附麗不存在，必須依據都市 更新條例成立更新會法人，否則必需以全體區分所有權人名義共同為之，

費時費事。

24張能政，”都市更新權利變換前權利價值評估之探討”，(台北市不動產估價師公會、中華民國 土地估價學會、財團法人都市更新研究發展基金會 2005 年 4 月 30 日合辦研討會)頁 12。

四、都市更新由開發商參加充當實施者，爭取獎勵容積必然引進新住戶，原有 社區住戶勢將再面臨新的人際關係及社區融合問題，未若原地重建仍然維 持原有住戶生態。

五、老舊公寓之構造及設備經建築物性能評估評定為不適格時²⁵，面臨必須強制 改建或修建時，並無配套補助措施輔導住戶進行改建或重建。

六、九二一重建自力造屋更新方式其以簡化之都市更新流程進行，對災區復舊 工作貢獻良多，可引鑑做為老舊公寓大廈重建之範本。為避免再次類似九 二一地震規模之地震造成同樣程度之災害，未雨綢繆，對於老舊公寓大廈 之構造設備其不合安全防災功能之檢查及改修重建作業應加速進行。當務 之急，應建立不適格老舊公寓大廈構造設備檢查之機制，課以建築物所有 權人檢修義務，以保障住戶生命財產安全。

25 日本在平成 17 年(2005 年)6 月 1 日開紿實施「為謀求建築物安全性及確保市街地功能而修 正建築基準法部分條文等法律案」，值得引進該項制度。