日本對於居室採光換氣及防濕

一、居室採光及換氣：依建築基準法第 28 條之規定：住宅、學校、醫院、診 所、寄宿舍及政令規定之建築(施行令第 19 條所訂兒童福利設施、助產所、

身心障礙者保護設施、婦女保護設施、老人福利設施、收費老人之家或婦 幼保健設施等)須設置採光用窗戶，但地下層居室或作業上需調節溫濕度之 作業室，不受限制。並設置換氣用窗戶，但依技術基準設置換氣設備者，

不在此限。

二、居室內化學物質逸散衛生處置：依建築基準法第 28-2 條之規定：政令所 列示之逸散性化學物質，其防止危害衛生之處理原則以及建築材料與換氣 設備應符合技術基準之規定。

三、居室位於地下層之處置：依建築基準法第29 條規定，住宅、學校、醫院、

寄宿舍設於地下層者，其牆壁及樓地板的防潮措施及其他事項應符合技術 基準之規定。

第三節 日本對於既存住宅性能現況檢查評價之規定

日本在平成 12 年(2000 年)4 月 1 日開 始實施住宅品確法(正式名稱是「促進確保 住宅品質相關法律」)係為保障消費者能安 心在住宅市場取得良質住宅，因此有所謂 三個要素支柱所構成，即 1.住宅性能標示 制度。2.與住宅相關的紛爭處理機制。3.10 年瑕疵擔保期間的義務。

所謂住宅性能係指該住宅對於消費者 的需求(即希望能有安全、舒適、經濟的日 常生活)，因此住宅性能標示制度是在各個 性能項目選出消費者在購屋時最常想到的 需求項目，從這些需求中設置適當標示的 共通基準，讓消費者能相互比較不同住宅 的性能及效用，如前述不動產權利價值評

圖 5-1 日本住宅品確法三要支柱

資料來源：日本國土交通省住宅局住宅 生產課

估時運用替代原則，在住宅市場中找 出價值相當的住宅來做比較。

平成 14 年(2002 年)8 月，國土交 通省公布以既存住宅(中古住宅)為對 象的性能標示基準，並在當年 10 月開 始運作。不用多言，新築住宅相互之 間，並無太大的差異性；而中古住宅 就有相當幅度的差異，如果沒有專業 人員介入是不容易比較，因此，既存 住宅性能評價的案件就比新築住宅性 能評價的案件多出甚多。從建立中古 住宅市場的公平交易秩序為啟蒙，衍 化到促成老舊公寓的整修改建，既存 住宅性能評價制度發揮很大的功能，

扮演相當吃重的角色。

既存住宅性能評價制度的功用如 下：

一、消費者清楚明瞭該既存住宅的本 質並安心買受。既存住宅性能標 示制度使買賣當事人共有對物件 本質的訊息，使交易的契約行為 透明化，促成房屋交易順利進行。

二、有助於規劃並適切進行既存住宅 修繕維持或翻修工作。既存住宅 在翻修前如有營建廠商以外的第

三者進行查勘的工作，澈底查知該建築物劣化或不良部位，適時提供諮詢 任務，同時公寓大廈共用部分之走廊、樓梯及共用設備亦可提供評估管理 公司管理成效之參考。

三、住宅使用系統之備援服務。按商品銷售以後廠商極為重視售後服務工作，

新築住宅性能評價及建設性能評價，住宅完工之後負有 10 年瑕疵擔保義 務，為確保住宅使用之正常化，使用中之檢查乃為不可或缺，既存住宅性

資料來源：日本國土交通省住宅局住宅生 產課

能評價是基於該精神之延伸。同時住宅狀態是隨著時間而變化，既存住宅 性能評價不具備 10 年瑕疵擔保責任，其未若新築住宅得在施工時進行檢驗 查核，因此既成住宅僅能目視所及列入評價範圍，不用來判斷建築物是否 瑕疵或缺陷。

以下舉出在日本國土交通省網站公布的一套既存住宅(RC 造／共同住宅) 現況檢查‧評價表，藉以說明既存住宅性能評價的特性。在封面內頁就載明下 列定型化之除外約定。

一、此記載內容是住宅現況‧性能的參考資料。有關住宅買賣，賣主與買主之 間，如果未經同意以此記載內容列入合約內容，則認為賣主與買主雙方未 有約定必須在經過檢查的狀態方得點交。

二、現況檢查‧評價表，對於建物是否存在隱蔽瑕疵(缺陷)，不列入記述。

三、現況檢查‧評價表記載內容，不保證從檢查‧評價時間點之後，未再產生 變化。

現況檢查‧評價表記述內容包括：

一、住宅的基本事項

(一)住宅概要：樓層數、面積、構造類別(木構造、鋼筋混凝土造、鋼骨鋼 筋混凝土造、鋼骨造、加強磚造)

(二)興建時期：動工時期、完工時期。(根據文件確認、申報書自行填記、

不明)

(三)建築關係人：建築商、設計建築師、監造建築師、營造商、房屋仲介 商。

(四)有無建造時的建築相關書圖：設計圖(平面圖、立面圖、剖面圖、設備 系統圖、結構圖、結構計算書、基礎鋼筋配筋圖)、建造過程記錄(建 造確認書、中間檢查合格證、竣工檢查證明)。

(五)有無利用住宅性能評價機制：住宅設計性能評價、住宅建設性能評價、

既存住宅性能評價。

(六)評價對象增建、改建經歷。

(七)受災經歷。(地震受災、火災受災、水災受災、其他受災)

(八)過去五年發生日常生活上的不便。(漏水、牆壁天花板地板滲水、室內 空氣污染)

(九)耐震診斷、劣化診斷。

(十)管理規約(內容是否完整：１明記基地、建物、共用部分及附屬設施範 圍。２明定應繳納管理費、特別修繕費、委員會費。３適當規定修繕 公積金的用途範圍。４規定應繳納區分修繕公積金及管理費。５規定 管理委員會工作職掌。６適當規定集會決議事項執行方法。)

（十一）長期修繕計畫：計畫期間（20 年以上、未滿 20 年）、計畫內容(列 舉修繕項目，依經過年數不同而項目不同。或依修繕工程項目明記實 施時期或修繕工程預定時期及工程預定金額)

(十二)法定檢查：昇降設備、消防設備、簡易專用自來水。

(十三)修繕公積金：區分管理(修繕公積金與管理費有區分管理、修繕公積 金與管理費沒有區分管理)、每戶的修繕公積金的平均月額(有今年度 的預算表及前年度的決算表)

(十四)其他與維修管理的事項：管理體制(有無管理委員會、自主管理、委 託管理公司管理)、管理規約修訂經過(一直使用新建時的管理規約未 修訂過、規約曾經修訂其修訂日期)

二、現況檢查後所看到的劣化狀況 專有部分

(一)牆壁、柱及樑，面向向室內部分：１裝飾粉刷材料(裂縫、缺損、剝落、

腐蝕)２漏水痕跡。

(二)地板：１裝飾粉刷材料(裂縫、缺損、剝落)２下陷３傾斜。

(三)天花板：１裝飾粉刷材料(裂縫、缺損、剝落、腐蝕)２漏水痕跡。

(四)樓梯：１結構體(缺損、腐蝕)２踩踏面(下陷、缺損、腐蝕)３防止跌 落用扶手(扶手鬆動、扶手支撐腐蝕)。

(五)陽台：１挑高版(地板防水層斷裂)２底層版(支撐缺損或腐蝕)３地板 下陷、缺損、腐蝕)４防止跌落用扶手(扶手鬆動、扶手支撐腐蝕)。

(六)面向室外的開口門窗：１門窗周圍有間隙２門窗開關不良３防止跌落 用扶手(扶手鬆動、扶手支撐腐蝕)。

(七)供水設備：漏水、鏽管、供水不足。

(八)排水設備：漏水、排水不良。

(九)熱水設備：漏水、鏽管。

(十)機械通風設備：運轉不良、風管脫落。

共用部分

(一)壁、柱及樑及基礎面向室外部分：１裝飾粉刷材料(裂縫、缺損、剝落、

腐蝕)２天花板材(斷裂、黏結破壞)３防止跌落用扶手(扶手鬆動、扶 手支撐腐蝕)。

(二)屋頂：破裂、缺損、偏離、剥落、腐蝕。平屋頂粉刷材(防水層拱翹、

防水層斷裂、材料連接部位剥離、薄板防水、漆膜防水。

(三) 牆壁、柱及樑，面向向室外部分：１裝飾粉刷材料(裂縫、缺損、剝 落、腐蝕)２漏水痕跡。

(四)地板：地板：１裝飾粉刷材料(裂縫、缺損、剝落)２下陷３傾斜。

(五)天花板及屋簷背面：１裝飾粉刷材料(裂縫、缺損、剝落、腐蝕)２漏 水痕跡。

(六)共用樓梯：１結構體(缺損、腐蝕)２踩踏面(下陷、缺損、腐蝕)３防 止跌落用扶手(扶手鬆動、扶手支撐腐蝕)。

(七)排水設備：管線(漏水、腐蝕)、淨化槽(本體部分損傷或腐蝕、曝氣部 分運轉不良)。

(八)供水設備：漏水、鏽管、接水槽及幫浦(損傷、腐蝕)。

(九)熱水設備：管線(漏水、鏽管、保溫材脫落)、熱源裝置(損傷、腐蝕)。

(十)通風設備：通風扇運轉不良、排氣風道堵塞或腐蝕。

三、有關個別性能

(一)有關結構的穩定

１耐震等級(防止結構骨架倒塌)：建築物劣化程度，預估發生地震超 過 1.5 倍或 1.25 倍或 1 倍(建築基準法施行令第 88 條第 3 項之規定) 對結構耐力之影響致倒塌、崩塌現象。

２耐震等級(防止結構骨架損傷)：建築物劣化程度，預估發生地震超 過 1.5 倍或 1.25 倍或 1 倍(建築基準法施行令第 88 條第 2 項之規定) 對結構耐力之影響致損傷現象。

３耐風等級(防止結構骨架倒塌及防止損傷)預估發生暴風超過 1.2 倍 或 1 倍規定(建築基準法施行令第 87 條規定之 1.6 倍)而倒塌、崩塌 或損傷。

４耐積雪等級(防止結構骨架倒塌及防止損傷)預估發生積雪超過 1.2 倍或 1 倍規定(建築基準法施行令第 86 條規定之 1.4 倍)而倒塌、崩

塌或損傷。

５地盤或樁的容許支撐力及其設定方法：地盤容許應力強度[kN/㎡]；

樁容許支撐力[kN/根]

６基礎結構方法及形式：基礎結構及形式或樁種類、樁直徑、樁長度。

(二)有關火災時的安全

１感知警報裝置設等級(住戶自己發生火災時)：容易提早警覺評價對 象住戶發生火災的程度。

2 感知警報裝置設等級(其他住戶發生火災時)：容易讓評價對象住戶 的同一樓或正下樓的其他住戶提早警覺發生火災的程度。

３避難安全對策(其他住戶火災時，共用走廊)：排煙形式(開放型走 廊、自然排煙、一般機械排煙、加壓式機械排煙)、平面形狀(可以 從平步行路線往 2 個以上方向逃生、與直通樓梯之間沒有其他住 戶)、防火時效等級(逃生路線的隔間開口部火災時防火時效 60 分鐘 或 20 分鐘)

４逃脫出對策：直接通到直通樓梯的陽台、通到隔壁住戶的陽台、逃 生器具。

５防火時效等級(有可能延燒的開口部)：防火時效 60 分鐘或 20 分鐘。

６防火時效等級(有可能延燒的開口部以外)：防火時效 60 分鐘 45 分 鐘或或 20 分鐘。

７防火時效等級(隔間牆及樓板)：防火時效 60 分鐘 45 分鐘或或 20 分鐘。

(三)維修管理考量

１維修管理對策等級（專有部分）：對專用供排水管及瓦斯管（清掃檢 查及修補）所需對策。（設置清掃口及檢查口採取特別措施，管線未 埋置在混凝土裡以便維修）

２維修管理對策等級（共有部分）：對共用供排水管及瓦斯管（清掃檢 查及修補）所需對策。（設置清掃口及檢查口採取特別措施，管線未 埋置在混凝土裡以便維修）

（四）空氣環境品質

１通風對策：將室內空氣中的污染物質及濕氣排到室外，廁所、浴室、

廚房(機械通風設備、可通風設備)

２室內氣中的化學物質濃度(測量特定物質名稱(甲醛)濃度及測量方 法)

(五)有關光‧視環境

１開口率：設在起居室的外牆或屋頂的開口部面積佔樓地板面積比率。

２方向別開口比：設置在居室的外牆或屋頂的開口部面積每個方位的 比率大小。

(六)對高齡者的考量

１對高齡者考量對策等級（專有部分）：

(1)特別採取措施考慮到讓照護用輪椅使用者的基本生活行動更方 便的措施。

(2)採取措施考慮到讓照護用輪椅使用者的基本生活行動更方便的

(2)採取措施考慮到讓照護用輪椅使用者的基本生活行動更方便的