老舊公寓大廈之界定方法

以屋齡做為界定公寓大廈老舊程度之方法，就如同一般之貨品係以保存期 間做為使用年限，這是一種「フロー」(flow)流量之觀念，由於地球資源節約 及經濟情況改變，要將現有的公寓大廈打掉重新改建也越來越困難。因此有將 房屋視為一種「ストック」(stock)存量之觀念。⁵日本在戰後新市地開發及新 建築物數量增加，故住宅供給不足的現象已不存在，對於追求不動產質量的提 昇成為一股潮流趨勢，民眾開始要求居住品質，重視既存建築物之整修改善。

一、建築物之物理性老朽化

建築物（公寓大樓）的老朽化有構成建築物各部材、各種設備（包含

2 林英彥，不動產估價(十版)，( 台北市：文笙書局，民國 93 年 8 月)頁 563，房屋稅係依房屋 現值課稅，房屋現值應由納稅義務人申報但自 65 年一起則按當地不動產評價委員會評定之 標準價格課稅，至房屋標準格依下列事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之。1.按 各種建造材料所建造房屋區分種類及等級。2.各類房屋處街道村里之商交通情形，及房屋之 供求概況，並比較各該不同地段之房屋出售價格減除地價部分，訂定標準。

房屋現值＝房屋面積×(１－折舊率×經歷年數)×街路等級調整率×檢定單價

3 宇都宮啟史，＂マンション建替え円滑化法の制定と区分所有法の改正について＂，国土交 通省住宅局，at http://www.nilim.go.jp/japanese/report/event/man_tatekae/siryou.prf Accessed 2005 年 7 月 10 日。

4 田辺邦男，＂マンツヨンの長命化とグレードアツプ計画＂，建築技術(2003,07) p104.

5 三木哲，＂既存マンツヨンのグレードアップ手法＂，建築技術(2003.07) p91.

給水、排水設施以及其他）機器經年累月造成的損傷。這些損傷稱為「物 理性的老朽化」。

(一)結構安全性：耐震性、結構體材料劣化(混凝土強度、高氯離子、鋼筋 鏽蝕)。

(二)非結構部份材料劣化：外牆塗裝剝落、陽台、樓梯或地板漏水。

(三)設備管線腐朽：給排水、電力線路老化。

二、建築物之相對性(社會性)老朽化

建築物或其設備性能隨時代變遷無法適應新的機能，居住舒適性及保 健衛生(通風、採光、日照、空氣環境)，節約能源及無障礙空間、資通信 環境、維護保養便利性。

三、既存不適格建築物⁶

日本在平成 17 年(2005 年)6 月 1 日開始實施「為謀求建築物安全性及 確保市街地功能而修正建築基準法部分條文等法律案」既存不適格建築物 在公共安全有危險及衛生上有危害，現行日本建築基準法第 10 條之規定得 飭令所有權人採取必要的改善措施但近年來幾乎未曾有具體執行此項命令 之案件，因此，制訂對既存不適格建築物之勸告改正命令制度。

(一)公有建築物、特殊建築物及五層以上總樓地板面積 1,000 平方公尺以 上之辦公大樓實施構造及設備定期檢查。構造部分是原有建築物每 3 年應實施一次，新建建築物以領得使用執照 6 年後實施第一次檢查。設 備部分是原有建築物每年檢查一次，新建建築以領得使用執照後 2 年內 為之，就損傷、腐蝕或其他劣化的點檢。

(二)建築物所有權人為申報人時，可能會有偽造檢查報告將違法狀態變更 為合格始辦理申報，因此之故，特定行政廳認有疑義時得飭令實際辦理 檢查工作的一級建築師到場詳細報告檢查內容，杜絕假借名義或不實簽 證之疑慮。

(三)擴大建築主事得強行進入檢查之機制，在平成 14 年(2002 年)定期報 告之申報率只有 57%，因此規定對有危害公共安全之處之建築物，規定 建築主事得進入屋內強行檢查。

(四)不適格建築物增改建時，其改建面積未達總樓地板面積未達總樓地面

6 日本國土交通省住宅局，＂既存不適格建築物の安全性も視野に入れた規制合理化＂，建築 知識(2005,07) p95

積 1/20 及不超過 50 ㎡部分，以伸縮縫與原建築物構造體隔離，並不會 增加危險性，因此不必要求原建築物追溯適用新的耐震法規。對分階段 修建之建築物，只需要提出實施計畫經核定後，在完成時其能符合現行 耐震規定即可，毌需等到建築物全體改建完成始得使用，將減少對所有 權人因改建而造成的衝擊。

第三節 老舊公寓大廈更新改建之可行性

在考慮更新改建之可行性時，通常是評估所花費與改建後效果的比較。改 建後戶數如有增加，可因販賣多出的戶數而獲得收入；戶數減少時則需給予搬 遷的住戶權利補償金。

日本老舊公寓大廈改建案例(米野史健先生 1992 年 10 月及 1994 年 9 月實 施調查)⁷，原建築物是昭和 30 年代(1955~1965)由住宅公團等公共團體所建造 之社區型房屋。由於舊建築物利用容積率遠低於指定容積率(都市計畫書圖所記 載之容積率，即法定容積率)，因此可利用此一差額容積進行等價交換而籌集改 建工程費用，容積充足率(利用容積除以許可容積)由改建前之 0.386 提高到改 建後之 0.941。因此住戶數平均增加 1.52 倍，但實施改建之業者，藉由出售增 加的樓地板面積而負擔工程費用，各住戶則以剩餘容積換取新建築物，而達到 免費分回新建住宅而免負擔改建費用。

一、改建前後每戶樓地板面積平均增加 2.7 倍。

二、等價交換可無償分配取回之面積每戶平均 63.5 ㎡ ，是改建前 1.46 倍。

三、超出無償分配取回面積之部分，應自費負擔。但無償分配取回面積較小的 住戶，願意自費擴充改建面積。而無償分配取回面積較大者反而縮小面積 來換成權利金領回。

7 米野史健，分譲集合住宅における建替の実現方策に関する基礎的研究，(日本東京工業大学大 学院 理工学研究科社会工学専攻学位論文，1998年6月)。

表 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例新舊建築物每戶平均面積

案例 所在地

佔地 面積

㎡

分區用途

（建造當時）

法定 容積 率

舊建物 每戶平 均面積

㎡

新建物 每戶平 均面積

㎡ A 東京都目黑區 5526 第 1 種住居專用地域 150 35 61 B 東京都新宿區 1505 第 2 種住居專用地域 200 48 78 C 東京都中野區 3441 第 2 種住居專用地域 200 45 68 D 東京都大田區 8525 第 2 種住居專用地域 200 52 81 E 橫濱市港北區 853 住居地域 200 45 52 F 神奈川縣相模原市 4298 住居地域 200 35 61 G 東京都品川區 1449 第 2 類住宅專區 200 53 80

H 東京都世田谷區 7254 第 1 種住居專用地 域，住居地域

200 40 100 I 茨城縣古河市 5699 第 2 種住居專用地域 200 48 75 J 神奈川縣鎌倉市 9558 住居地域 200 40 90 K 神奈川縣相模原市 3043 住居地域 200 49 68 L 東京都世田谷區 11603 第 2 種住居專用地域 200 42 82 M 東京都板橋區 7517 準工業地域 200 37 72 資料來源：米野史健，1998,06, p3

圖 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例住戶面積變化

資料來源：米野史健，1998,06, p3

第三章 不動產估價的理論

第一節 物權與不動產及其價值之特性

一、物權標的物的類型：不動產物權、動產物權及權利 (智慧財產權)物權。物 權為財產權之一種，應有憲法第 15 條受保障之適用，即所有人得自由使 用、收益處分並排除他人之干涉。

二、不動產的定義：民法第 66 條「謂不動產者，稱土地及其定著物。…」

三、不動產的特性：數量有限性、位置不變性、用途多樣性、個別差異性及價 值永續性。

四、不動產的權利：包括物權與債權。不動產的物權包括所有權、典權、抵押 權、地上權、永佃權及地役權。

五、土地所有權：民法第 773 條「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有 利益之範圍內，及於土地之上下。… 」，土地所有權之範圍，在縱的方面，

除地面外，尚可以達到上空及地下，蓋不如是則地不能盡其利，且所有權 之行使必不得其安全。不過土地所有權之範圍，雖然包含其上下，但土地 除為生產手段外，又是構成環境之重要因素，其使用如何，將影響社會群 眾之利益，因此土地所有權之行使需在法令限制之內，是受公益優先此種 基本原理所限制，即是所有權之社會化。

六、土地定著物的定義：指繼續定著於土地，在不容易分離之狀態下使用者。

主要為建築物，橋樑、石牆 、水井等屬之，種植之樹木也是土地定著物。

七、建築物物權的特性：民法第 758 條「不動產物權，依法律行為而取得設定、

喪失及變更者，非經登記不生效力」。建築物領得使用執照辦理登記，對登 記事項具保障作用。違章建築、未完全完工房屋如足避風雨達經濟上使用 目的，即屬土地之定著物。違章建築物雖不能請領建築執照，但已符合定 著物的要件時，係獨立於土地外的不動產，仍得為物權客體，由原始建築 人取得其所有權。未完成的建物未達到不動產要件標準時，應屬動產，買 受此種建物之人，僅須交付，即取得其所有權。⁸

八、價值與價格：價值乃指某種財貨被人重視的程度；或指握有某資產而能交 換到其他資產的能力。前者為使用價值，後者為交換價值。使用價值是預

8 王澤鑑，民法物權(一)，(台北市：三民書局，民國 94 年 1 月)頁 55。

期可由資產所產生之估計未來現金流量折現值。交換價值是指對交易事項 已充分瞭解而有成交意願之雙方，於正常交易中，經由資產之銷售並扣除 處分成本(排除融資成本及所得稅費用後，可直接歸屬於處分資產之增額成 本。)後所可取得之金額。價格是指以貨幣或其他財貨表現的交換價值。

第二節 不動產權利價值之涵義

本文所稱之權利，應僅限定範圍在標的物的權利而言。換言之，本文 討論對象為老舊公寓，故標的物範圍應即指該建築物及其座落土地(包含應 保留之法地空地)。而建築物或土地均係為不動產之一種，權利內容即為物 權與債權。

二、不動產權利價值之估價

(一)依據不動產估價技術規則第 105 條之規定，「權利估價，應考慮契約內 容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市 場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。」

(二)依據都市更新權利變換實施辦法第 6 條之規定，「權利變換前各宗土地 及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價 基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」

三、不動產權利價值之適用狀況

三、不動產權利價值之適用狀況