不動產權利價值之涵義

本文所稱之權利，應僅限定範圍在標的物的權利而言。換言之，本文 討論對象為老舊公寓，故標的物範圍應即指該建築物及其座落土地(包含應 保留之法地空地)。而建築物或土地均係為不動產之一種，權利內容即為物 權與債權。

二、不動產權利價值之估價

(一)依據不動產估價技術規則第 105 條之規定，「權利估價，應考慮契約內 容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市 場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。」

(二)依據都市更新權利變換實施辦法第 6 條之規定，「權利變換前各宗土地 及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價 基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」

三、不動產權利價值之適用狀況

(一)土地總登記或土地權利變更登記時，依權利價值收取一定比率(千分之 二或千分之一)登記手續費。(土地法第 65 條及第 67 條)

(二)都市更新權利變換時，依據評定之權利價值由當事人就差額部分以現 金相互找補。(都市更新條例第 32 條)

四、不動產權利價值之影響因素⁹ (一)總體性因素

１政治情勢：國際局勢及國內政局的發展，國民所得水準，匯率、利 率、貨幣供給資金流向、金融財政政策。

２經濟狀況：物價水準、景氣狀況、產業發展狀況、國際貿易、就業

9 卓輝華，不動產估價實務與理論，(台北市：宏大不動產鑑定顧問股份有限公司，民國 90 年 9 月)頁 128。

狀況。

３社會指標：人口成長、組成、分布、遷移、密度、婚姻狀況、家庭 結構、教育程度、職業、社會治安、社會福利、保險等。

４行政措施：土地政策、區域計劃、都市計劃、國宅政策、重大建計 劃、相關都市計畫建築法規、土地金融政策。

(二)區域性因素

１街道建設：道路寬度、鋪面、區內道路分布狀況、聯外道路狀況、

交流道流量特性。

２交通可及性：接近車站、市中心、商業設施、文教設施、遊憩設施、

服務性設施的近便程度。

３環境結構：

(1)日照、溫度、降雨、濕度、風向、蒸發水系及水源。

(2)地形、地勢、地質、土壤、高度、坡度、坡向、有無礦權或礦坑。

(3)區內土地使用現況。

(4)公用設備(上下水道、自來水、電力、電信、瓦斯等) (5)居民之移動。增減、家族構成。

(6)居民職業等社會環境的良否。

(7)附近嫌惡設施、噪音、震動的影響程度。

４行政管制：土地使用分區管制、飛航管制、軍事管制、特定區管制。

(三)個體性因素

１土地實質條件：座落、面積、寬度、深度、地形、地勢、土壤、地 質、臨路條件、與公共設施之近便程度。

２建築物實質條件：

(1)建築物構造：鋼筋混凝土、加強磚造、磚造、鋼架造等。

(2)建築物規模：樓地板面積、公共設施面積、樓層數、開放空間。

(3)建築物機能：日照、採光、通風、隔音、隔熱、公用設備、使用 狀況維護難易程度等。

(4)建築物設備：廚房設備、浴廁設備、瓦斯、電力、給排水設備、

空調等。

五、不動產權利價值評估之各項原則

不動產價格，是由影響不動產之效用、相對稀少性及有效需要等因素

互相作用而形成者，但觀察其形成經過，即可看出有基本原則存在。換言 之，在不動產價格形成過程上，各種因素在何種階段如何作用，均有一種 原則存在。¹⁰以下列出項目順序依據日本不動產評價基準所列準者，但另 加美國所列舉之外部性原則一項。內容說明除依(林英彥，2004,08)資料外，

另參考(卓輝華，2001,09)第三章內容整理之。

(一)需要與供給原則：

在完全自由市場下，一般財貨之價格，是決定於需要與供給之均 衡點。如價格低於此均衡點，需要便超過供給，價格則隨之提高。反 之，如價格高於此均衡點，供給便超過需要，價格隨之下降。但不動 產價格有獨特的需要與供給原則。¹¹

１不動產具有位置固定性、面積不增性、特異之個別性格而替代性有 限，因此不動產不能實行完全競爭，例如第一流之商店街殆無替代 性，具有獨佔價格或寡佔價格之傾向。

２由於人口持續增加、家庭結構變化(大家庭變為小家庭)、經濟成長 等因素，對於不動產需求程度不減，成為投資者置產保值的最佳工 具，長期不動產價格呈平穩漲升。

３不動產市場基本上是一寡佔市場，交易雙方均無法得到整體市場的 足夠資訊。

(二)變動原則：

不動產市場是一動態的市場，供給或需要情況變動時，價即有所 更易，因此，價值本身是隨經濟、社會、文化、政治等諸多變數之異 動而變更。所以在估價之前，通常必須設定一個「估價期日」，以做為 認定該項不動產價值是某一時日的價值；不動產估價是在該時間點，

各項社會、經濟、法令、供需等條件下的合理價格。

(三)替代原則：

不動產價值決定因素之一，為取得之價格必須與所希求的期望相 當。因此購屋者在公開市場上，必然不願花費比別人更多的成本去購 買相同的不動產。替代原則的運用如下：

10 林英彥，不動產估價(十版)，( 台北市：文笙書局，民國 93 年 8 月)頁 54。

11 由於建築容積管制全面實施後，配合容積鼓勵及容積移轉措施，所謂不動產位置之固定性及 數量之有限性將有變化，同時生育率降低人口成長遲緩及老化現象，置產保值之觀念將會有 改變。住宅也不具備商店街之不可替代性，因此老舊公寓大廈之權利價值將不可能與新建住 宅相比。

１市場比較法：以各項條件相近，價值相當的不動產作替代比較。

２成本估價法：各項營繕成本相同，或產生相近效用的替代比較。

３收益資本化法：各項投資或所得流量或報酬率相當之替代比較。

(四)最有效使用原則：

不動產所有人通常都期望從其資產獲得更多之收益，並以能滿足 此項目的為選擇用途之依據，所以不動產價格是以能使該不動產之效 用作最高度發揮之使用方法為前提所能把握之價格為標準。最有效使 用原則考慮要件如下：

１連續的使用：即分區使用條件確定、公共設施完成且市場穩定時，

基地能持續永久在合法利用之最佳狀態。

２有效的使用：在已確定的各項法令條件下，所能達到最有效的利用 狀態，並排除投機因素及不可預見的未來因素。

３合法的使用：合乎法令限制條件下的最佳利用狀態。例如，景觀良 好適合興建別墅之山坡地，惟經編定為山坡地保育區林業用地，估 價時，即不能以住宅用地來考慮。

４基地實質條件之適用：基地之地形、地勢、地質、地盤等實質條件 考慮其使用狀態。例如，一般條件之基地可興建五層樓房，因地盤 承載力或坡度因素只能興建二層樓房，其最有效使用狀態，即不能 以五層樓房考慮。

５市場充分需求：市場需求是決定最有效使用能否存在的要件，該產 品是否有購買者？或承租者？或投資者？市場若無法接受該類產 品，最有效使用之條件必須就市場需求條件，作適當之調整。

(五)均衡原則：

均衡原則係自然界的規律，亦為社會現象的一種協調。本原則有 三種均衡現象：

１生產因素之均衡：土地、資本、勞力、經營(組織)等四項生產因素 之配合獲得最適當之均衡時，便能高度發揮不動產之效用(收益性或 舒適性)，資本係指建築物及其他設備等之投資額，勞力即工資，當 經由土地之提供，經過規劃、設計，再投入資本及勞力以改良土地 或建築使用，創造不動產最適價值。

２土地與建築物之均衡：土地使用計畫或建築法規決定一宗土地之利

用強度時，建築物之設計樓層、面積或用途，應與之協調配合，否 則，過度或低度利用，均無法創造不動產最適價值。

３建築物設備之均衡：建築物設備配合法令，如六層以上建築物需設 置電梯，又自動化設備及視訊線管可以創造高價位及銷售率。

(六)收益遞增遞減原則

土地投資某一數量之勞力、資本時，將使土地利用度提高，當投 入勞力、資本數量較低時，興建之樓層數或樓地板面積較低，可銷售 金額亦較低，當勞力、資本投入數量提高時，興建之樓層及樓地板面 積增加，建築物設備優異，則收益相對增加；此為收益遞增原則。另 一為收益遞減原則，當土地投資逐漸增加至某一程度時，其所增加之 投資額，將大於其所收回之收益，不足以補償其投入之成本，例如，

不動產市場對同一區域之大樓產品，有一定上限價格之接受性，超過 此一價格時，將使市場需求降低，另一方面興建越高樓層之建築物成 本越高，因此，大樓產品視地區特性，當興建至某一高樓層以上時，

市價無法因投資增加，使收益相對增加。

(七)收益分配原則

不動產係由土地、勞力、資本及經營(組織)等四種生產因素組合 而成，一宗不動產之所以能產生最大收益或最適價格，係因妥善規劃 設計，投入勞力、資本於土地上，其創造出不動產價格欲作合理分配 時，優先扣除者為工資(勞力)及利息(資本)，再次為經營者應獲得之合 理利潤，最後剩餘方歸屬於土地，因此，當剩餘之土地價和越高時，

可推定是時為最高最有效利用。

(八)貢獻原則

不動產價值係由土地與建築物共同創造；蓋土地區位佳，若不興 建建築物，則無法作最高最有效利用，而建築物若非建於適當基地上，

建築物價亦不彰顯。所以不動產的價值是基於土地與建築物聯合貢獻 所產生的。

(九)適合原則

不動產非與其環境相配合不可，因為不動產能適合其環境，則該 不動產之收益性或舒適性能發揮最大限度。例如，一個商業繁榮地區，

某一土地如規劃作為住宅使用，即與環境不適合，一個純住宅環境，

其鄰近有工業活動，此一工業不動產將遭受居民抗爭，肇致影響市價。

其鄰近有工業活動，此一工業不動產將遭受居民抗爭，肇致影響市價。