配合老舊公寓重建實施高齡者

日本在平成 13 年(2001 年)4 月 6 日制定「高齡者居住安定確保相關法 律」係在建立以出租住宅供高齡者居住之租賃人必須向高齡者出租住宅所 在之都道府縣知事登錄，以便監督輔導。該登錄條件之一，即為高齡者出 租住宅必須構造或設備具備有因應高齡者老化而機能衰退之輔助設施。同 時實施終身租賃制度，期以進一步達到增進福利的目的。為促進適合高齡 者優良租賃住宅之供應，當以具有相當規模戶數及構造設備應符合國土交 通省令頒訂之基準。租賃住宅之租金必須與附近同種住宅的租金相均衡。

為實施「終身建築物租賃制度」，終身租賃事業者取得都道府縣知事許 可者，得與承租人以公正證書簽訂書面契約時，不受租屋租地法第三十條 之限制，並得規定租賃行為於租賃人死亡時終止。終身應收取之租金的全 部或部份得以預付金的方式一併收取。仍需按月繳交租金者，則須要有保 證人保證入住該出租住宅之高齡者之租金相關債務。因此，創設有「高齡 者居住支援中心」以執行該保證業務。

另實施「高齡者終身貸款制度」，高齡者自有住宅因機能老化而改善相 關構造或設備為無障礙空間時，所需資金得辦理終身貸款，即採取借貸人 於死亡時一併償還的方式。該貸款之保證業務亦指定由「高齡者居住支援 中心」執行之。

日本國土交通省於平成 13 年(2001 年)10 月指定「財團法人高齡者住 宅財團」為高齡者居住支援中心。

二、財團法人高齡者住宅財團辦理「高齡者償債特例制度」之介紹²⁶

日本公民年齡在 60 歲以上，擬繼續居住在重建後之原公寓大廈時，得 向住宅金融公庫融資，由「高齡者住宅財團」擔任保證人，借款人只需按 月支付利息，不需按月攤還本金。

(一)制度特點

１每月僅繳交利息

例如：基本融資額 800 萬日圓，年利率 3.03%；特別外 加額 200 萬日圓，年利率 3.58%。總計 1,000 萬日圓，

每月償還金額共計

每月償還金額 一般償還方式(10 年本利按月攤還) 97,211 日圓 一般償還方式(20 年本利按月攤還) 56,169 日圓

高齡者償債特例制度 26,166 日圓

＊負擔減輕，因此依靠養老金收入者亦有能力負擔。

＊利率係平成 17 年(2005 年)9 月 5 日核訂迄今。

２本金於借款人死亡時統一償還。借款人死亡時，繼承人應將預先提供 擔保之建築物及土地予以處理，匯總償還。

３融資額度最高為 1,000 萬日圓。

４利息全期固定，適用申請時的住宅金融公庫的利息。

５財團法人高齡者住宅財團為連帶保證人。

(二)融資額：

由下列金額選取最低之金額：

１1000 萬日圓。

２高齡者住宅財團依據「簡易不動產鑑定」之評定金額。

(三)融資利息：

住宅金融公庫撥款時之公庫個人融資利息(全期固定：以 10 年為 1 期，最初 10 年與第 11 年以後的利息不同)。以平成 17 年(2005 年)9 月 5 日公告之利息，住宅樓地板面積在 175 ㎡以下，基本融資額年利 率為 3.03%，特別外加額年利率為 3.58%。

(四)融資條件概要：

１借款人應符合下列條件。

(1)在公寓重建事業進行重建前，居住在該老舊公寓的高齡者(申請時 應在 60 歲以上或是同居之親屬且為連帶債務人，其在申請時年齡 在 60 歲以上)

26 高齡者住宅財團網址：http://www.koujuuzai.or.jp/

(2)以借款人為所有權人並且自己居住而購入再建公寓者。

(3)月收入為每月應繳金額 5 倍以上。

(4)持有日本國籍或永久居留權之外國人。

２融資對象物件範圍：

公寓重建事業或共同重建事業所興建之建築物。

３保證

由高齡者住宅財團擔任連帶保證人。

４抵押權

以再建公寓之建築物及其土地設定第一順位抵押權。

５特約火災保險

借貸期間建築物應投保火災保險。

６團體人壽保除 無

７允許扣除其他房屋貸款 無

（五）高齡者住宅財團保證業務

高齡者住宅財團為本制度的連帶保證人，住宅金融公庫如借款人 死亡後，繼承人未統一償還或借款人無繼承人時，住宅金融公庫得向 財團請求支付應償貸款及其他損失。

(六)申請作業 １諮詢服務

民眾擬明瞭本項償債特例制度貸款作業細節或融資條件時，得電 話向高齡者住宅財團或當地住宅金融公庫查詢。

２簡易不動產鑑定

申請償債特例制度貸款時，必須經過高齡者住宅財團進行對擔保 物件之「簡易不動產鑑定」作業，鑑定費用約需 7 至 10 萬元，鑑定費 用可視作是物件之購入成本，因此可計入為融資額度。擔保物件如屬 鋼筋混凝土構造或鋼骨鋼筋混凝土構造時，融資金額約為鑑定價額之 40%及 1,000 萬日圓比較後之最低值；如屬其他構造時，融資金額則為 鑑定價額之 20%及 1,000 萬日圓比較後之最低值。若擔保物件鑑定後 之保證限度額未達 100 萬日元者，高齡者住宅財團不予發給「保證限 度額證明書」(即不予同意申請使用本制度)。

(七)保證費及事務手續費

高齡者住宅財團接受擔任本制度貸款之連帶保證人者，申請人應 繳交費用如下、該等費用得計入放貸款額度內，撥款時，轉入高齡者 住宅財團賬戶。

１保證費：(借進款額) × 1.5%

２事務手續費：36,750 日圓。

(保證費及事務手續費本貸款如有中途解約情事時，不予歸還。)

第六節 小結

日本內閣會議於平成 13 年(2001 年)12 月 1 日通過「行政改革大綱」，內閣 官房行政革推進事務局於平成 14 年(2002 年)3 月 29 日訂定「公益法人參與行 政事務改革實施計畫」，針對公益法人經由政府委託或推薦而辦理之檢查、認 定、資格評定等事務或事業，以及公益法人接受政府之補助金或委託費等事項 者，均列入計畫之適用對象。在行政觀點原先檢定或檢查事務應由政府許可者，

已責由事業者自行確認或自主檢驗，政府干預之程度將降至最低。在此原則下，

日本自 2002 年起制訂之法律案，係以規範民間業者(公益法人)參與行政事務之 原則，本章所提三件法案：促進確保住宅品質相關法律、順利推動公寓重建等 相關法律以及高齡者居住安定確保相關法律，均秉持此一原則，法案內都訂有 一套指定民間業者參與行政事務的程序，因此法案固然增加了，但行政機關的 員額並未增加，事實上，法案所規範事務的操作係由民間業者(公益法人)來執 行。政府(國土交通省)係在制定公布執行的基準而已。同時，新法案並未再創 新的執業資格，而且國家先前委託或推薦公益法人辦理評定資格之方式，也要 廢止，而以登錄代之。政府委託公益法人辦理行政事務的方式也要透明化及合 理化。

在日本實施已有成效的法案在轉移到國內實施時，確有必要先從法制架構 方面學習檢討。因為技術基準可量化的部分已朝向國際化，轉換並無困難。唯 有制度架構不宜斷章取義，應有通盤瞭解後付諸實施始可見其成效。為避免本 研究之建議事項被採用時，未併同將行政機制一併調整，反而造成畫虎不成反 類犬的結果，特將日本「公益法人參與行政事務改革實施計畫」譯文列為附錄，

以期共勉。

第六章 結論與建議