老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討

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(1)老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 內政部建築研究所自行研究報告中華民國 94 年 12 月.

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(3) 094-301070000G2-003. 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 研究人. 員：李玉生. 內政部建築研究所自行研究報告中華民國 94 年 12 月.

(4) ARCHITECTURE AND BUILDING RESEARCH INSTITUTE MINSTRY OF THE INTERIOR RESEARCH PROJECT REPORT. Discussion with the valuation factors of Right Value when the old-mansion is reconstructed. BY YUE – SHEN LEE. December 31,2005. 2.

(5) 目次. 目次表次-------------------------------------------------------------III 圖次-------------------------------------------------------------IV 摘要-------------------------------------------------------------V 第一章緒論-------------------------------------------------1 第一節研究緣起與目的 --------------------1 第二節研究內容與方法 --------------------1 第三節研究重要性 --------------------------2 第二章老公寓大廈之意義及界定方法----------------3 第一節老舊公寓大廈之定義 --------------3 第二節老舊公寓大廈之界定方法 --------3 第三節老舊公寓大廈改建之可行性 -----5 第三章不動產估價理論----------------------------------7 第一節物權與不動產及其價值之特性 --7 第二節不動產權利價值之涵義 -----------8 第三節容積率成為物權客體之涵義 -----13 第四節不動產總值分離土地與建築物估價之趨勢分析 --------------------17 第四章我國老舊公寓大廈更新重建之實施----------19 第一節我國都市更新相關法令 -----------19 第二節都市更新地區之劃定 --------------19 第三節都市更新操作程序 -----------------21 第四節自力造屋型權利變換－無開發商投入資金之更新 -----------------26 第五節一般都市更新與自力造屋型權利變換比較 --------------------------27 第六節我國老舊公寓更新重建面臨的課題 -----------------------------------28 第五章日本老舊公寓大廈重建相關制度之探討----30 第一節日本對於建築物容積率之規定 --30 第二節日本對於居室採光換氣及防濕之規定 --------------------------------31 I.

(6) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 第三節日本對既存住宅性能現況檢查評價之規定 --------------------------31 第四節日本推動公寓大廈重建之相關規定 -----------------------------------39 第五節配合老舊公寓重建實施高齡者終身貸款制度 -----------------------55 第六節小結 -----------------------------------58 第六章結論與建議----------------------------------------59 第一節結論 -----------------------------------59 第二節建議 -----------------------------------60 附錄一日本既存住宅現況檢查評價表----------------63 附錄二日本公益法人參與行政事務改革實施計畫-99 參考書目-------------------------------------------------------129. II.

(7) 表次. 表次表 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例新舊建築物每戶平均面積----------------------------------------6 表 3-1 樓層別效用比舉例 -------------------------------16 表 4-1 台北市申請劃定都市更新地區建築物及地區環境狀況評估指標----------------------------20 表 5-1 日本老舊公寓重建時增加容積的方法 -------48 表 5-2 日本既存住宅老朽度判定基準 ----------------50 表 5-3 專家諮詢對公寓老朽度判定的程度與構想 -53 表 5-4 日本既存住宅設定要求改善水準 -------------54. III.

(8) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 圖次圖 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例住戶面積變化 -6 圖 5-1 日本住宅品確法三要支柱 ----------------------31 圖 5-2 日本住宅性能標示制度圖案 -------------------32 圖 5-3 日本推動老舊公寓順利推重建作業圖解 ----44 圖 5-4 日本區分所有者對於老舊公寓進行修繕或重建之判定流程圖-------------------------------49. IV.

(9) 摘要. 摘要關鍵詞：重建、容積管制、權利變換、既存住宅性能評價、樓層別效用比一、研究緣起台灣地區在過去數十年間，因為經濟快速成長及產業蓬勃發展，帶動都市人口急遽成長，建築物也不斷增加。時至今日，早期興建的建築物已呈現構造體老化、設備陳舊及公共設施不足現象；隨著國民所得及生活水準相對提高，如不能有計畫適時修繕或改建，勢難滿足都市居民對居住品質的要求，九二一地震災區重建工作對重建方式有原地重建及都市更新兩種，集合住宅或個別建築物原地重建係為協議合建，不須經過都市計畫審議及權利變換程序，作業過程較單純。但協議合建必須取得全部土地及建築物所有權人的同意，如有部分住戶不願意參加重建時，因為現有法令沒有強制價購之規定，則又必須進入都市更新權利變換程序為之。因此，擬經由對相關都市更新法規，探討都市更新及個別建築物原地重建其分別執行時所遭遇的困難，歸納出影響個別建築物權利價值評定的各項因素，並比較日本相關制度及其做法，做為政府擬定政策或法令之參考。二、研究方法及過程本研究係針對老舊公寓大廈之不適居住性及住戶對現狀環境不滿卻無力進行改善之困難度，進行分析，首先探討老舊建築物的定義，除以屋齡做為界定公寓大廈老舊程度之方法外；另再考慮建築物的設備性能，居住舒適性及保健衛生、節約能源及無障礙空間的衡量因素。研究方法主要分為三大階段，一是國內文獻回顧，蒐集目前國內相關都市更新規定、九二一震災重建之相關規定以及物權概念與不動產估價師作業守則等文獻，予以詳讀並分析其無法適用於老舊公寓大廈重建估價作業之緣由。二是日本法規資料之蒐集，經由網際網路取得日本國土交通省網站所公告之法規及官方作業手冊，關聯之公益法人網站提供免費下載之宣導文件，及本所訂購「建築技術」、「建築知識」之期刊，翻譯其重要章節予以整理摘述。三是綜合歸納前開過程之資料，比較得出當前應採取之措施及建設性之後續研究，供主管機關參考為憑。. V.

(10) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 三、重要發現經過對國內相關都市更新規定、九二一震災重建相關規定之檢討及對物權概念與日本建築基準法、促進確保住宅品質相關法律、順利推動公寓重建等相關法律及高齡者之居住安定確保相關法律等資料之分析檢討後，本研究對於老舊公寓辦理重建其權利價值評估作業有以下幾點重要發現： (一)實施容積管制後，土地所有權範圍概念已由「上至太空，下至地心」的想法，限縮在「容積率範圍」。 (二)容積管制及容積移轉辦法實施之後，建築發展權已經可以脫離土地所有權及使用權而處理。土地區位因素影響不動產總值的效果減弱。 (三)個別建築物重建時，區位因素不是決定權利價值的唯一因素，主要影響權利價值的因素應是樓層別效用比。 (四)九二一重建自力造屋更新方式其以簡化都市更新流程進行，對災區復舊貢獻良多，可引鑑做為老舊公寓大廈重建之範本。四、主要建議事項根據研究發現，本研究針對老舊公寓辦理重建其權利價值評估及作業模式，提出下列具體建議。以下從立即可行的建議、及長期性建議加以列舉。立即可行之建議建議一：仿傚日本對既存不適格建築物實施檢查之做法，依據建築法第七十七條第五項之規定修正公共安全檢查簽證事項，增加構造安全及設備性能之檢查項目。主辦機關：內政部營建署協辦機關：內政部建築研究所建議二：配合都市更新自力造屋改建翻修事業計畫，建立區分所有建物樓層別效用比參考表。主辦機關：內政部地政司協辦機關：內政部營建署、內政部建築研究所建議三：建立中古屋市場公平交易秩序，試辦既存住宅性能評價表。主辦機關：內政部營建署協辦機關：內政部建築研究所 VI.

(11) 摘要. 長期性建議建議一：制定「公寓大廈重建實施條例」主辦機關：內政部營建署協辦機關：內政部建築研究所按公寓大廈管理條例第十三條及第十四條對於重建之規定過於簡略，其循都市更新模式進行過於繁瑣，且公寓大廈拆除之後，管理委員會無所附麗，重建工作成為合建，必須經由全體區分有權人同意始得為之，亦違公寓大廈管理條例精神。建議學習日本訂定「順利推動公寓大廈重建相關法律」做法，另訂對老舊公寓大廈重建之法案。建議二：制定「確保高齡者居住安定條例」。主辦機關：內政部社會司協辦機關：內政部營建署、內政部建築研究所目前國內推動老人住宅做法與高齡者終身建築物租賃制度相彷，但日本立法除建立對業者之監督機制外，另指定由「高齡者居住支援中心」擔任保證人，亦可保障業者租金之收入。另參與老舊公寓重建之區分所有者中亦有高齡者，實施高齡者終身貸款制度，亦即高齡者自宅改建符合性能基準者，其所需資金的貸款得於高齡者死亡時一併償還，此舉係含有成全高齡者「在宅老化」心願之意涵。. VII.

(12) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. VIII.

(13) 摘要. ABSTRACT Key Word: Reconstruction, Floor Capacity Control, Rights Transformation, Existing Housing Performance Evaluation System, Floor Utility Ratio 1st, the beginning In the past decades, the economy and the industry of Taiwan grow dramatically, which causes the population and buildings in the cities growing rapidly. Now, the construction of the buildings built decades ago has worn out, and the public facilities in the buildings are obsolescent and insufficient. As the improvement of the GNP and the living standard, if we cannot repair or reconstruct the building at the right moment, it will be difficult of meet the needs of the residents. There are two ways to reconstruct the areas which were stricken during the 921 earthquake, reconstructing the damaged buildings on the same sites and urban renewal. For apartments and individual buildings, reconstruction on same sites is easier since it is cooperative-reconstruction and it does not need to go through urban planning review and the procedure of Rights Transformation; however, all of the owners of the lands and buildings must agree on the cooperative-reconstruction; if some of the owners are unwilling to participate in reconstruction, it must go through urban planning review and the procedure of Rights Transformation since the existing decree can not forced the owners of the lands and buildings to sell their properties. Hence, according to the current law, we discuss the problems which we encounter when the urban renewal and reconstruction of individual building are implemented and we summarize the factors which could affect valuation of Right of individual building. Also, by comparing relevant systems and method of Japan, we can provide the references which government can use for drafting the policy or the decree. 2nd, researching approach and course This paper focuses on the analysis of the un-suitable buildings for living IX.

(14) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. and the residents are not satisfied with the current living environment but they do not have the ability to change it. First of all, let us discuss the definition of old-mansions, which are the aged buildings. The facility performance, comfortable for living, sanitation, energy saving, and barrier-free is under the standard of current living requirement. The approach of the research can be divided into three major stages. First, domestic documents retrospect: we study the collection of the regulation of the latest domestic of urban renewal, the relevant regulation for 921 earthquake reconstruction, the concept of real-estate, regulations on real estate appraisal, etc, and we analyze the reasons why these regulations can not be suitable for the appraisal of reconstruction of old-mansion. Second, the collection of regulation of Japan: via the Internet, we obtain the regulation and bulletin from network station of Ministry of Land, Infrastructure and Transport of Japan, brochure from network station of welfare-association in Japan, and period of “Building Technology “,” Building Knowledge” from Architecture and Building Research Institute; then we translate them and arrange them. Third, by summarizing the previous collecting documents, we provide the method and the research paper to the government. 3rd,important discovery By analyzing the documents from the regulation of urban renewal, reviewing the law of 921 Earthquake reconstruction and real-estate rules, “Building Standard Law “of Japan, “ House Quality assurance Act”,” Mansion Reconstructed Smoothly Act” and “Senior Citizens Resident Stability Act”, etc, we discover several important points, which are: 1.Since the Floor Capacity Control has been implemented; the concept of ownership of the land has been changed from “It is going to space and until earth-core” into “Limitation of floor capacity control”. 2. After the implementation of the Floor Capacity Control and Floor Capacity. X.

(15) 摘要. Transformation , the building-developing right is taking off from land ownership and the right to use. Regional location-factor to affect values of real estate is weakened. 3. When individual building is reconstructed, location factor is not the only affecting factor to get the Right Value. Floor Utility Ratio is the key point. 4. 921 Earthquake reconstruction by self-reconstructing and simplified the urban renewal procession, which contribute a lot to the disaster area; it could be a good method to reconstruct old-mansion. 4th,Suggestion According to the research, we provide the following substantial suggestion for the building operation system and the Right Value when an old-mansion is reconstructed. The followings are immediately feasible suggestion and long-term suggestion. Immediately feasible suggestion: 1. Add regulation to inspecting the structure safety and equipment performance of building in the article 77 of Building Law Sponsor：Construction and Planning Agency Assistant：Architecture and Building Research Institute 2.Build a reliable table of Floor Utility Ratio on condominium unit Sponsor：Department of Land Administration Assistant：Construction and Planning Agency, Architecture and Building Research Institute 3.Promote the study of Existing Housing Performance Evaluation System Sponsor：Construction and Planning Agency Assistant：Architecture and Building Research Institute. XI.

(16) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. Long period of time suggestion: 1. Enact “The Old-mansion Reconstruction Implementing Act” Sponsor：Construction and Planning Agency Assistant：Architecture and Building Research Institute The article 13 and article 14 of the Condominium Law are too simple for the provision of reconstruction and too tedious for urban renewal model, respectively. After dismantling the apartment, the administer organization must be dismissed. When the reconstructing way is cooperative-reconstructing, all of the owners of the lands must agree on it, which violate the spirit of the Condominium Law; therefore, we suggest that we can learn from the “Mansion Reconstructed Smoothly Act” of Japan, and also propose the bill of reconstruction of old-mansion. 2.Enact. “Senior Citizens Resident Stability Act”. Sponsor：Department of Social Affair Assistant：Construction and Planning Agency The way to promote elderly-house in Taiwan now is like the renting system of elders for life time in Japan, but in Japan besides setting up supervising mechanism to proprietor, also appoint “elderly living help center” as guarantor, to ensure the income from the rent of proprietor. If there are elderly who join reconstruction of old-mansion, the loan system for the elderly is lifetime. Also the elderly who reconstructs his/her own house under barrier-free rules is implemented for Condominium Owners, the fund he needed will be repaid in the lump at the death, this idea will help the elderly meet their wish to live in the same place until they pass away.. XII.

(17) 第一章緒論. 第一章緒論第一節. 研究緣起與目的. 權利價值是都市更新實施權利變換時，對提供資金者及原土地建築物所有權人其土地價值相互換算成更新後土地、建築物及權利金計算之依據。更新前後建築物及土地之權利價值係由鑑價機構執行，有關估價客體所引發的價格種類及立體地價問題還涉及到位置分配等事項。都市更新事業享有建築容積獎勵另辦理建築基地綜合設計時亦可取得允許額外增加之樓地板面積又舊有公寓大廈設置一定規模、高度之不計入建築面積及總樓地板面積管理維護使用空間，足以影響權利價值的評定。在九二一震災重建暫行條例中對於重建方式規定有個別建築物原地重建及都市更新兩種作法，集合住宅或個別建築物原地重建亦有協議合建方式辦理不須經過權利變換之程序，作業過程較單純，但協議合建必須取得全部土地及合建建築物所有權人的同意，如有部分住戶不願意參加重建時，因現有法令沒有強制價購之規定，則又必須進入都市更新權利變換程序為之。公寓大廈管理條例對不履行重建義務者得訴請法院強制出讓區分所有權及基地所有權，該出讓時之合理權利價值影響雙方和解意願及法院最終裁判。另八十八年六月十六日台灣省政公布施行都市計畫法台灣省施行細則修正條文，自此時起，台灣地區全面實施容積管制，可建總樓地板面積代表土地利用強度以容積率表示，權利價值評估因子單純化。本案計劃擬經由對相關都市更新法規，探討都市更新及個別建築物原地重建其分別執行時所遭遇的困難，歸納出影響個別建築物權利價值評定的各項因素，並比較日本相關制度及其做法，做為政府擬定政策或法令之參考。. 第二節. 研究內容與方法. 本文研究內容係針對老舊公寓大廈之不適居住性及住戶對現狀環境不滿卻無力進行改善之困難度，以從事建築管理實務工作多年之經驗切入問題核心予以深度檢討。我國與日本係屬大陸法系國家，物權觀念一脈相傳，早期之建築技術規則亦翻譯自日本建築基準法施行令，我國容積管制之實施卻較日本晚了三十年。但建築物老朽化並未減緩，換言之，日本目前推動老舊公寓大廈整修改建之制度經驗，為本文切入討論之重點。 1.

(18) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 研究方法主要分為三大階段，一是國內文獻回顧，蒐集目前國內相關都市更新規定、九二一震災重建之相關規定以及物權概念與不動產估價師作業守則等文獻，予以詳讀並分析其無法適用於老舊公寓大廈重建估價作業之緣由。二是日本法規資料之蒐集，經由網際網路取得日本國土交通省網站所公告之法規及官方作業手冊，關聯之公益法人網站提供免費下載之宣導文件，及本所訂購「建築技術」、「建築知識」之期刊，翻譯其重要章節予以整理摘述。三是綜合歸納前開過程之資料，比較得出當前應採取之措施及建設性之後續研究，供主管機關參考為憑。. 第三節研究重要性權利價值的評定，在都市更新事業及不動產證券化市場成為不可或缺的工具，早期建築物的估價是建築師的法定業務1，土地的估價則是地政人員依其法定職權執行之公務，舉凡土地徵收、土地買賣繳交增值稅，每年繳納地價稅都應以公告地價為參。不動產估價師法立法通過之後，曾有不動產估價師公會與建築師公會就何者才是法律所賦予之正統裁決者而爭論不休。本文綜合歸納導出在特定範圍及特定人員對象時，由於區位因素之條件相同，因此個體建築物之性能評價成為決定權利價值之因子，建築師在此方面展現出專業貢獻。日本順利推動公寓重建法律之精神以單獨建築基地或「一団地」(住宅社區)範圍內，老舊公寓大廈權利價值因為就地重建，原地上權人甚至無權占有人之權利，不因為建築物拆除重建而滅失，反而重建後得到更佳狀況的住宅性能而有配合意願。既存住宅修繕翻修抑或拆除重建效果等級及需要費用比較法則，更提供住戶據以判斷選擇的途徑，期以日本實施經驗引為我國仿傚的方向。. 1. 按建築師法第 16 條之規定：建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務，並得代委託人辦理申請建築許可、招商投標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。另省(市)建築師公會業務章則第十八條之規定：建築師受委託辦理左列業務時，其費用由雙方協議之。……三、建築物之估價。…… 另不動產估價師法第 14 條之規定：不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。. 2.

(19) 第二章老舊公寓大廈之意義及界定方法. 第二章老舊公寓大廈之意義及界定方法第一節. 老舊公寓大廈之定義. 依據房屋稅條例第 11 條之規定，直轄市、縣(市)政府公告各類房屋之耐用年數，以台北市為例，鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造及鋼筋混凝土造是 60 年，加強磚造是 52 年，磚造是 46 年。亦即以屋齡做為判定建築物的耐用程度。2據日本國會在審議「順利推動公寓大廈重建之相關法律」案時，曾就到底以 30 年或 40 年做為鋼筋混凝土建築物的使用年限亦曾加以討論。當時提出資料在 2001 年時日本 30 年以上之鋼筋混凝土建築物約 17 萬戶，到 2011 年時 30 年以上之鋼筋混凝土建築物將約有 100 萬戶。3只是公寓大樓在結構體的部份如能保持良好的管理維護計畫，要維持居住功能其壽命要長達一百年並非難事。而老舊的公寓大廈因長年造成的「物理性、相對性的老朽化」課題，則有「大規模修繕工程的改修計畫」以茲因應。4. 第二節. 老舊公寓大廈之界定方法. 以屋齡做為界定公寓大廈老舊程度之方法，就如同一般之貨品係以保存期間做為使用年限，這是一種「フロー」(flow)流量之觀念，由於地球資源節約及經濟情況改變，要將現有的公寓大廈打掉重新改建也越來越困難。因此有將房屋視為一種「ストック」(stock)存量之觀念。5日本在戰後新市地開發及新建築物數量增加，故住宅供給不足的現象已不存在，對於追求不動產質量的提昇成為一股潮流趨勢，民眾開始要求居住品質，重視既存建築物之整修改善。一、建築物之物理性老朽化建築物（公寓大樓）的老朽化有構成建築物各部材、各種設備（包含 2. 3. 4 5. 林英彥，不動產估價(十版)，( 台北市：文笙書局，民國 93 年 8 月)頁 563，房屋稅係依房屋現值課稅，房屋現值應由納稅義務人申報但自 65 年一起則按當地不動產評價委員會評定之標準價格課稅，至房屋標準格依下列事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之。1.按各種建造材料所建造房屋區分種類及等級。2.各類房屋處街道村里之商交通情形，及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋出售價格減除地價部分，訂定標準。房屋現值＝房屋面積×(１－折舊率×經歷年數)×街路等級調整率×檢定單價宇都宮啟史，＂マンション建替え円滑化法の制定と区分所有法の改正について＂，国土交通省住宅局，at http://www.nilim.go.jp/japanese/report/event/man_tatekae/siryou.prf Accessed 2005 年 7 月 10 日。田辺邦男，＂マンツヨンの長命化とグレードアツプ計画＂，建築技術(2003,07) p104. 三木哲，＂既存マンツヨンのグレードアップ手法＂，建築技術(2003.07) p91. 3.

(20) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 給水、排水設施以及其他）機器經年累月造成的損傷。這些損傷稱為「物理性的老朽化」。 (一)結構安全性：耐震性、結構體材料劣化(混凝土強度、高氯離子、鋼筋鏽蝕)。 (二)非結構部份材料劣化：外牆塗裝剝落、陽台、樓梯或地板漏水。 (三)設備管線腐朽：給排水、電力線路老化。二、建築物之相對性(社會性)老朽化建築物或其設備性能隨時代變遷無法適應新的機能，居住舒適性及保健衛生(通風、採光、日照、空氣環境)，節約能源及無障礙空間、資通信環境、維護保養便利性。三、既存不適格建築物6 日本在平成 17 年(2005 年)6 月 1 日開始實施「為謀求建築物安全性及確保市街地功能而修正建築基準法部分條文等法律案」既存不適格建築物在公共安全有危險及衛生上有危害，現行日本建築基準法第 10 條之規定得飭令所有權人採取必要的改善措施但近年來幾乎未曾有具體執行此項命令之案件，因此，制訂對既存不適格建築物之勸告改正命令制度。 (一)公有建築物、特殊建築物及五層以上總樓地板面積 1,000 平方公尺以上之辦公大樓實施構造及設備定期檢查。構造部分是原有建築物每 3 年應實施一次，新建建築物以領得使用執照 6 年後實施第一次檢查。設備部分是原有建築物每年檢查一次，新建建築以領得使用執照後 2 年內為之，就損傷、腐蝕或其他劣化的點檢。 (二)建築物所有權人為申報人時，可能會有偽造檢查報告將違法狀態變更為合格始辦理申報，因此之故，特定行政廳認有疑義時得飭令實際辦理檢查工作的一級建築師到場詳細報告檢查內容，杜絕假借名義或不實簽證之疑慮。 (三)擴大建築主事得強行進入檢查之機制，在平成 14 年(2002 年)定期報告之申報率只有 57%，因此規定對有危害公共安全之處之建築物，規定建築主事得進入屋內強行檢查。 (四)不適格建築物增改建時，其改建面積未達總樓地板面積未達總樓地面. 6. 4. 日本國土交通省住宅局，＂既存不適格建築物の安全性も視野に入れた規制合理化＂，建築知識(2005,07) p95.

(21) 第二章老舊公寓大廈之意義及界定方法. 積 1/20 及不超過 50 ㎡部分，以伸縮縫與原建築物構造體隔離，並不會增加危險性，因此不必要求原建築物追溯適用新的耐震法規。對分階段修建之建築物，只需要提出實施計畫經核定後，在完成時其能符合現行耐震規定即可，毌需等到建築物全體改建完成始得使用，將減少對所有權人因改建而造成的衝擊。. 第三節. 老舊公寓大廈更新改建之可行性. 在考慮更新改建之可行性時，通常是評估所花費與改建後效果的比較。改建後戶數如有增加，可因販賣多出的戶數而獲得收入；戶數減少時則需給予搬遷的住戶權利補償金。日本老舊公寓大廈改建案例(米野史健先生 1992 年 10 月及 1994 年 9 月實施調查)7，原建築物是昭和 30 年代(1955~1965)由住宅公團等公共團體所建造之社區型房屋。由於舊建築物利用容積率遠低於指定容積率(都市計畫書圖所記載之容積率，即法定容積率)，因此可利用此一差額容積進行等價交換而籌集改建工程費用，容積充足率(利用容積除以許可容積)由改建前之 0.386 提高到改建後之 0.941。因此住戶數平均增加 1.52 倍，但實施改建之業者，藉由出售增加的樓地板面積而負擔工程費用，各住戶則以剩餘容積換取新建築物，而達到免費分回新建住宅而免負擔改建費用。一、改建前後每戶樓地板面積平均增加 2.7 倍。二、等價交換可無償分配取回之面積每戶平均 63.5 ㎡，是改建前 1.46 倍。三、超出無償分配取回面積之部分，應自費負擔。但無償分配取回面積較小的住戶，願意自費擴充改建面積。而無償分配取回面積較大者反而縮小面積來換成權利金領回。. 7. 米野史健，分譲集合住宅における建替の実現方策に関する基礎的研究，(日本東京工業大学大学院理工学研究科社会工学専攻学位論文，1998年6月)。 5.

(22) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 表 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例新舊建築物每戶平均面積. 案例. 所在地. 佔地面積㎡. A B C D E F G H. 東京都目黑區 5526 東京都新宿區 1505 東京都中野區 3441 東京都大田區 8525 橫濱市港北區 853 神奈川縣相模原市 4298 東京都品川區 1449 東京都世田谷區 7254. I J K L M. 茨城縣古河市 5699 神奈川縣鎌倉市 9558 神奈川縣相模原市 3043 東京都世田谷區 11603 東京都板橋區 7517. 舊建物新建物法定分區用途每戶平每戶平容積（建造當時）均面積均面積率㎡㎡第 1 種住居專用地域 150 35 61 第 2 種住居專用地域 200 48 78 第 2 種住居專用地域 200 45 68 第 2 種住居專用地域 200 52 81 住居地域 200 45 52 住居地域 200 35 61 第 2 類住宅專區 200 53 80 第 1 種住居專用地 200 40 100 域，住居地域第 2 種住居專用地域 200 48 75 住居地域 200 40 90 住居地域 200 49 68 第 2 種住居專用地域 200 42 82 準工業地域 200 37 72. 資料來源：米野史健，1998,06, p3. 圖 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例住戶面積變化. 資料來源：米野史健，1998,06, p3. 6.

(23) 第三章不動產估價的理論. 第三章不動產估價的理論第一節. 物權與不動產及其價值之特性. 一、物權標的物的類型：不動產物權、動產物權及權利 (智慧財產權)物權。物權為財產權之一種，應有憲法第 15 條受保障之適用，即所有人得自由使用、收益處分並排除他人之干涉。二、不動產的定義：民法第 66 條「謂不動產者，稱土地及其定著物。…」三、不動產的特性：數量有限性、位置不變性、用途多樣性、個別差異性及價值永續性。四、不動產的權利：包括物權與債權。不動產的物權包括所有權、典權、抵押權、地上權、永佃權及地役權。五、土地所有權：民法第 773 條「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。… 」，土地所有權之範圍，在縱的方面，除地面外，尚可以達到上空及地下，蓋不如是則地不能盡其利，且所有權之行使必不得其安全。不過土地所有權之範圍，雖然包含其上下，但土地除為生產手段外，又是構成環境之重要因素，其使用如何，將影響社會群眾之利益，因此土地所有權之行使需在法令限制之內，是受公益優先此種基本原理所限制，即是所有權之社會化。六、土地定著物的定義：指繼續定著於土地，在不容易分離之狀態下使用者。主要為建築物，橋樑、石牆、水井等屬之，種植之樹木也是土地定著物。七、建築物物權的特性：民法第 758 條「不動產物權，依法律行為而取得設定、喪失及變更者，非經登記不生效力」。建築物領得使用執照辦理登記，對登記事項具保障作用。違章建築、未完全完工房屋如足避風雨達經濟上使用目的，即屬土地之定著物。違章建築物雖不能請領建築執照，但已符合定著物的要件時，係獨立於土地外的不動產，仍得為物權客體，由原始建築人取得其所有權。未完成的建物未達到不動產要件標準時，應屬動產，買受此種建物之人，僅須交付，即取得其所有權。8 八、價值與價格：價值乃指某種財貨被人重視的程度；或指握有某資產而能交換到其他資產的能力。前者為使用價值，後者為交換價值。使用價值是預. 8. 王澤鑑，民法物權(一)，(台北市：三民書局，民國 94 年 1 月)頁 55。 7.

(24) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 期可由資產所產生之估計未來現金流量折現值。交換價值是指對交易事項已充分瞭解而有成交意願之雙方，於正常交易中，經由資產之銷售並扣除處分成本(排除融資成本及所得稅費用後，可直接歸屬於處分資產之增額成本。)後所可取得之金額。價格是指以貨幣或其他財貨表現的交換價值。. 第二節. 不動產權利價值之涵義. 一、不動產權利價值之範圍本文所稱之權利，應僅限定範圍在標的物的權利而言。換言之，本文討論對象為老舊公寓，故標的物範圍應即指該建築物及其座落土地(包含應保留之法地空地)。而建築物或土地均係為不動產之一種，權利內容即為物權與債權。二、不動產權利價值之估價 (一)依據不動產估價技術規則第 105 條之規定，「權利估價，應考慮契約內容、權利存續期間、權利登記狀況、相關法令規定、民間習俗及正常市場權利狀態等影響權利價值之因素估計之。」 (二)依據都市更新權利變換實施辦法第 6 條之規定，「權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分及權利變換範圍內其他土地於評價基準日之權利價值，由實施者委託三家以上鑑價機構查估後評定之。」三、不動產權利價值之適用狀況 (一)土地總登記或土地權利變更登記時，依權利價值收取一定比率(千分之二或千分之一)登記手續費。(土地法第 65 條及第 67 條) (二)都市更新權利變換時，依據評定之權利價值由當事人就差額部分以現金相互找補。(都市更新條例第 32 條) 四、不動產權利價值之影響因素9 (一)總體性因素１政治情勢：國際局勢及國內政局的發展，國民所得水準，匯率、利率、貨幣供給資金流向、金融財政政策。２經濟狀況：物價水準、景氣狀況、產業發展狀況、國際貿易、就業. 9. 8. 卓輝華，不動產估價實務與理論，(台北市：宏大不動產鑑定顧問股份有限公司，民國 90 年 9 月)頁 128。.

(25) 第三章不動產估價的理論. 狀況。３社會指標：人口成長、組成、分布、遷移、密度、婚姻狀況、家庭結構、教育程度、職業、社會治安、社會福利、保險等。４行政措施：土地政策、區域計劃、都市計劃、國宅政策、重大建計劃、相關都市計畫建築法規、土地金融政策。 (二)區域性因素１街道建設：道路寬度、鋪面、區內道路分布狀況、聯外道路狀況、交流道流量特性。２交通可及性：接近車站、市中心、商業設施、文教設施、遊憩設施、服務性設施的近便程度。３環境結構： (1)日照、溫度、降雨、濕度、風向、蒸發水系及水源。 (2)地形、地勢、地質、土壤、高度、坡度、坡向、有無礦權或礦坑。 (3)區內土地使用現況。 (4)公用設備(上下水道、自來水、電力、電信、瓦斯等) (5)居民之移動。增減、家族構成。 (6)居民職業等社會環境的良否。 (7)附近嫌惡設施、噪音、震動的影響程度。４行政管制：土地使用分區管制、飛航管制、軍事管制、特定區管制。 (三)個體性因素１土地實質條件：座落、面積、寬度、深度、地形、地勢、土壤、地質、臨路條件、與公共設施之近便程度。２建築物實質條件： (1)建築物構造：鋼筋混凝土、加強磚造、磚造、鋼架造等。 (2)建築物規模：樓地板面積、公共設施面積、樓層數、開放空間。 (3)建築物機能：日照、採光、通風、隔音、隔熱、公用設備、使用狀況維護難易程度等。 (4)建築物設備：廚房設備、浴廁設備、瓦斯、電力、給排水設備、空調等。五、不動產權利價值評估之各項原則不動產價格，是由影響不動產之效用、相對稀少性及有效需要等因素. 9.

(26) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 互相作用而形成者，但觀察其形成經過，即可看出有基本原則存在。換言之，在不動產價格形成過程上，各種因素在何種階段如何作用，均有一種原則存在。10以下列出項目順序依據日本不動產評價基準所列準者，但另加美國所列舉之外部性原則一項。內容說明除依(林英彥，2004,08)資料外，另參考(卓輝華，2001,09)第三章內容整理之。 (一)需要與供給原則：在完全自由市場下，一般財貨之價格，是決定於需要與供給之均衡點。如價格低於此均衡點，需要便超過供給，價格則隨之提高。反之，如價格高於此均衡點，供給便超過需要，價格隨之下降。但不動產價格有獨特的需要與供給原則。11 １不動產具有位置固定性、面積不增性、特異之個別性格而替代性有限，因此不動產不能實行完全競爭，例如第一流之商店街殆無替代性，具有獨佔價格或寡佔價格之傾向。２由於人口持續增加、家庭結構變化(大家庭變為小家庭)、經濟成長等因素，對於不動產需求程度不減，成為投資者置產保值的最佳工具，長期不動產價格呈平穩漲升。３不動產市場基本上是一寡佔市場，交易雙方均無法得到整體市場的足夠資訊。 (二)變動原則：不動產市場是一動態的市場，供給或需要情況變動時，價即有所更易，因此，價值本身是隨經濟、社會、文化、政治等諸多變數之異動而變更。所以在估價之前，通常必須設定一個「估價期日」，以做為認定該項不動產價值是某一時日的價值；不動產估價是在該時間點，各項社會、經濟、法令、供需等條件下的合理價格。 (三)替代原則：不動產價值決定因素之一，為取得之價格必須與所希求的期望相當。因此購屋者在公開市場上，必然不願花費比別人更多的成本去購買相同的不動產。替代原則的運用如下： 10 11. 林英彥，不動產估價(十版)，( 台北市：文笙書局，民國 93 年 8 月)頁 54。由於建築容積管制全面實施後，配合容積鼓勵及容積移轉措施，所謂不動產位置之固定性及數量之有限性將有變化，同時生育率降低人口成長遲緩及老化現象，置產保值之觀念將會有改變。住宅也不具備商店街之不可替代性，因此老舊公寓大廈之權利價值將不可能與新建住宅相比。. 10.

(27) 第三章不動產估價的理論. １市場比較法：以各項條件相近，價值相當的不動產作替代比較。２成本估價法：各項營繕成本相同，或產生相近效用的替代比較。３收益資本化法：各項投資或所得流量或報酬率相當之替代比較。 (四)最有效使用原則：不動產所有人通常都期望從其資產獲得更多之收益，並以能滿足此項目的為選擇用途之依據，所以不動產價格是以能使該不動產之效用作最高度發揮之使用方法為前提所能把握之價格為標準。最有效使用原則考慮要件如下：１連續的使用：即分區使用條件確定、公共設施完成且市場穩定時，基地能持續永久在合法利用之最佳狀態。２有效的使用：在已確定的各項法令條件下，所能達到最有效的利用狀態，並排除投機因素及不可預見的未來因素。３合法的使用：合乎法令限制條件下的最佳利用狀態。例如，景觀良好適合興建別墅之山坡地，惟經編定為山坡地保育區林業用地，估價時，即不能以住宅用地來考慮。４基地實質條件之適用：基地之地形、地勢、地質、地盤等實質條件考慮其使用狀態。例如，一般條件之基地可興建五層樓房，因地盤承載力或坡度因素只能興建二層樓房，其最有效使用狀態，即不能以五層樓房考慮。５市場充分需求：市場需求是決定最有效使用能否存在的要件，該產品是否有購買者？或承租者？或投資者？市場若無法接受該類產品，最有效使用之條件必須就市場需求條件，作適當之調整。 (五)均衡原則：均衡原則係自然界的規律，亦為社會現象的一種協調。本原則有三種均衡現象：１生產因素之均衡：土地、資本、勞力、經營(組織)等四項生產因素之配合獲得最適當之均衡時，便能高度發揮不動產之效用(收益性或舒適性)，資本係指建築物及其他設備等之投資額，勞力即工資，當經由土地之提供，經過規劃、設計，再投入資本及勞力以改良土地或建築使用，創造不動產最適價值。２土地與建築物之均衡：土地使用計畫或建築法規決定一宗土地之利. 11.

(28) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 用強度時，建築物之設計樓層、面積或用途，應與之協調配合，否則，過度或低度利用，均無法創造不動產最適價值。３建築物設備之均衡：建築物設備配合法令，如六層以上建築物需設置電梯，又自動化設備及視訊線管可以創造高價位及銷售率。 (六)收益遞增遞減原則土地投資某一數量之勞力、資本時，將使土地利用度提高，當投入勞力、資本數量較低時，興建之樓層數或樓地板面積較低，可銷售金額亦較低，當勞力、資本投入數量提高時，興建之樓層及樓地板面積增加，建築物設備優異，則收益相對增加；此為收益遞增原則。另一為收益遞減原則，當土地投資逐漸增加至某一程度時，其所增加之投資額，將大於其所收回之收益，不足以補償其投入之成本，例如，不動產市場對同一區域之大樓產品，有一定上限價格之接受性，超過此一價格時，將使市場需求降低，另一方面興建越高樓層之建築物成本越高，因此，大樓產品視地區特性，當興建至某一高樓層以上時，市價無法因投資增加，使收益相對增加。 (七)收益分配原則不動產係由土地、勞力、資本及經營(組織)等四種生產因素組合而成，一宗不動產之所以能產生最大收益或最適價格，係因妥善規劃設計，投入勞力、資本於土地上，其創造出不動產價格欲作合理分配時，優先扣除者為工資(勞力)及利息(資本)，再次為經營者應獲得之合理利潤，最後剩餘方歸屬於土地，因此，當剩餘之土地價和越高時，可推定是時為最高最有效利用。 (八)貢獻原則不動產價值係由土地與建築物共同創造；蓋土地區位佳，若不興建建築物，則無法作最高最有效利用，而建築物若非建於適當基地上，建築物價亦不彰顯。所以不動產的價值是基於土地與建築物聯合貢獻所產生的。 (九)適合原則不動產非與其環境相配合不可，因為不動產能適合其環境，則該不動產之收益性或舒適性能發揮最大限度。例如，一個商業繁榮地區，某一土地如規劃作為住宅使用，即與環境不適合，一個純住宅環境，. 12.

(29) 第三章不動產估價的理論. 其鄰近有工業活動，此一工業不動產將遭受居民抗爭，肇致影響市價。 (十)競爭原則一般情形，凡是有超額利潤的產業，必然會為追求此利潤而發生競爭，因而促使供給增加，價格降低。結果超額利潤減少，終歸消滅。價格低之情形則會引起需要增加，結果價格提高，需求者方面之利益消滅。在不動產因具有不動性、不增加性、個別性等特殊性格，故在供給方面不易引起競爭。所以競爭主要是在需要者之間進行。需要者之間的競爭，是在該不動產價格顯著低於其收益性之情形下發生。即由於利用不動產而能獲得超過平均利潤之超額利潤時，該不動產之需要將提高，競爭激烈化。但超額利潤會因土地之需要提高，土地價格上漲而消除。其以替代性稀少者愈有提高價格之傾向，商業地即為其例。替代性較大之不動產，如住宅地，其競爭如激烈化，則需要轉向他方，價格上漲不如商業地，可見競爭原則是與替代原則相關連。 (十一)預測原則基於市場比較法，不動產買賣雙方皆會以過去或目前的價格，作為議價的基礎，但在務實面，買賣雙方更注意於未來利益的考慮。對於有收益性之不動產投資者，是在預測該不動產將來所能獲得之益下所進行之投資。但此種預測必須瞭解過去之收益。價值是由現在至將來能帶給權利人之利潤總計，但在通常情形下，這些利潤之量、質及永續性是對照過去經驗來加以評估者。 (十二)外部性原則不動產之外在環境因素，對其價值可能產生正面或負面的效應，例如，附近有公園、圖書館會增加不動產價值。附近有垃圾掩埋場，則產生負面影響。. 第三節. 容積率成為物權客體之涵義. 一、基本原則 (一)容積率的定義：基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比。 (二)容積管制與建蔽率管制之比較：容積管制制度係以都市長期合理發展與建立都市成長管理體係為實施目標(日本建築基準法稱之為指定容積率)，建蔽率管制僅以使用分區道路寬度而決定土地使用強度(日本建築 13.

(30) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 基準法稱之為基準容積率)。12 (三)建築容積與建築物樓地板面積之比較: 建築物樓地板面積是有形物的量計值，建築容積似乎是無形物，一個抽象的觀念。二、建築容積擬物化都市計畫法第 83-1 條規定：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。因為建築容積可以由甲地移至乙地，已突破了不動產位置不變性的觀念，本質上類似為動產。但建築容積的持有及移轉以登記為要件，其與民法規定之動產的所有以佔有為要件，大異其趣。另一個不動產特性的數量有限性，以建築容積的創設而言是人為主觀因素的操作，數量似乎無可限制，因此建築容積既非動產物權亦非不動產物權，應該定位是權利物權。類似智慧財產權是一種無形物。13 三、建築容積與建築物總樓地板面積及登記面積之轉換 (一)建築技術規則建築設計施工編第 162 條之規定：建築物總樓地板面積是建築物各層包括地下層、屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和。但每層陽台面積未超過該層樓地板面積之百分之十得不計，樓梯間、昇降機間之梯廳面積未超過該層樓地板面積之百分之十得不計；陽台及梯廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分應計入。機電設備空間、安全梯、緊急昇降機之機道、管理委員會使用空間不超過該基地容積之百分之十得不計。 (二)地籍測量實施規則第 273 條之規定：獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。附屬建物以其外緣為界。四、建築容積與樓層效用比不動產的價格可以分成土地價格及建築物價格。在公寓大廈之區分所有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部. 12. 13. 日本建築基準法對於容積管制採取指定容積率與基準容積率併行之觀念，民國 63 年建築技術規則修訂草案，曾考慮仿傚日本制度，引進指定容積率，但在法案發布之前，因故暫緩實施。丁致成等，都市更新魔法書，(台北市：財團法人都市更新研究發展基金會，民國 91 年 2 月) 頁 258：「容積是金錢」這是台灣傳統不動產開發業者的看法。因此都市更新提供容積獎勵便成為我國都市更新推動的主要誘因。但世界各國對於都市更新的作法，鮮有以提高建築容積或者容積移轉為主要誘因，促進民間願意參與更新。一般而言，如果要提高容積或移轉容積還是要透過正常的都市計畫變更程序。但我國更新條例以相當簡便的方式即可提高建築容積，是對土地所有權人及投資人相當大的吸引力。. 14.

(31) 第三章不動產估價的理論. 分有所有權。公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」，雖然區分所有權包含基地所有權之應有部分，但該「應有部分」之分配係以該專有部分之面積佔專有部分總面積之比例為之，尚無涉及樓層別而有差異，換言之，建築物之造價係各樓層平均分攤採一致單位價值，建築物價格係樓層上下分配必然會有些樓層的價格超過其物體方面的價格。以建蔽率管制時，建築物總樓地板面積與基地面前道路寬度有關，而基地面臨道路寬度亦為影響地價的因素。到底是道路寬度影響可建面積而影響不動產價值；抑或道路寬而交通便利故土地昇值，雖然均有其理由，前者因實施容積管制後已不再是影響因素，後者因道路便利因素最大影響在一樓，視其可獲收益而有差異。在住宅區以建蔽率及建築物高度管制建築物容積時，建築物最高高度限在 21 公尺七層樓，因此面臨超過 10 公尺之道路時，道路寬度貢獻價值達到臨界點。在日本之都市計畫法第 9 條第 16 項規定有「高度地區」劃設14，最高限度高度地區係基於環境維護而限制建築物最高限度；最低限度高度地區則基於促進土地之有效利用而限制建築物不得低於其限制之高度。樓層效用比是因為樓層別之出售單價並以大廈中售價最低一層之單價為母數求得之比例。在市場機制慣例，以四樓售價最低，一樓售價最高，頂樓次之。依「不動產估價技術規則」第 91 條規定，區分所有建物之估價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。其中樓層別效用比應由不動產估價師公會全國聯合會按不同地區公告之，未公告前依市場行情及地方習慣推估之。卓輝華著「不動產估價實務與理論」及林英彥著「不動產估價」舉出之樓層效用比，比較如下：. 14. 愛知建築確認檢查服務中心，＂建築基準法を使うための用語辞典＂建築知識(2005,07) p167 15.

(32) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 表 3-1：樓層別效用比舉例 BF. 1F. 2F. 3F. 4F. 5F. 6F. 7F. 214. 102. 101. 100. 101. 101. 103. 220. 120. 110. 100. 120. 林 310. 200. 106. 104. 100. 105. 106. 109. 林 313. 153. 115. 107. 100. 103. 107. 107. 林 315. 180. 120. 110. 100. 120. 樓層別卓 29015 卓 298. 50. 8F. 9F. 10F. 107. 111. 115. 資料來源：卓輝華,2001,09；林英彥,2004,08. 五、建築容積擬物化「租隙現象」探討 (一)租隙係指資本化地租與潛在地租間差異，資本化地租可以現況地租資本化後的價值代表，而潛在地租指在理想情況下土地在最高最有效利用的型態下將獲得的最大地租，一般以空地地價表示。 (二)原有建築物的剩餘價值對於重建後的新建價值變低，才有重建的誘因。在地價飊漲時期可以發現建築物尚未達拆除年期已拆除重建這是因為地價變動隨都市發展程度而逐年有不同之變動程度。許多集合住宅在屋齡達到三十年以上時，房地總價值於市場出售時反而較土地為空地時出售價值為低，這是房地結構體隨著屋齡增加及市場折舊，產生相對低度利用的情況。因此，合法建築物所有權人之權利價值所指者不應為更新前獨立於土地價值外之建築物價值。而是指於更新前合法建物所有權人使用土地權利之使用價值，這是一種類似地上權的使用價值。16在全面實施容積管制之後，這種「地上權的使用價值」之觀念，直言之，其實就是建築容積；再次可以解釋為：建築容積既非動產物權亦非不動產物權，應該定位是權利物權。 (三)「都市計畫容積移轉實施辦法」以公告現值為容積換算基準，公告現值與市價未能維持一定比例關係時，將出現追求租隙的現象。17. 15. 16. 17. 數字表示資料來源出處頁數。張能政，”都市更新權利變換前權利價值評估之探討”，(台北市不動產估價師公會、中華民國土地估價學會、財團法人都市更新研究發展基金會 2005 年 4 月 30 日合辦研討會)頁 4。王鴻楷，”容積移轉辦法別淪為「免費午餐」”，中國時報時論廣場，民國 88 年 2 月 4 日。. 16.

(33) 第三章不動產估價的理論. (四)實施建築容積管制後，電梯住宅大樓中各層昇降機間之面積須納入容積內計算，公設比增加，因此只有大坪數住宅或大面積基地才有建造六層以上建築物之可能並且採取綜合設計以爭取獎勵容積或容積移轉，才有可能實現租隙效應。六、建築容積擬物化「使用品質」 (一)我國建物現值僅考慮建築物之物理性老朽化，並未計列相對性(社會性) 機能之退化。 (二)依建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 12 款所稱之居室係指供居住、工作、集合、娛樂、烹飪等使用之房間。住宅使用之居室有關日照、採光、通風之條件第 2 章第 8 節亦有規定。建築物樓層高度影響居住品質，第 164-1 條對住宅、集合住宅限制其樓層高度，以防範夾層屋。 (三)依建築使用分類及使用強度，建築物防火避難設施及消防設備規定不同，公共集會類及商業類要求程度較住宿類高。 (四)都市計劃容積移轉或都市更新權利變換時容積之使用品質，如門廳、走廊、樓梯間等服務性空間所佔比例，居住舒適性及保健衛生，節約能源及無障礙空間、資訊通信環境、維護保養便利性等亦應列屬容積換算基準。. 第四節. 不動產總值分離土地與建築物估價之趨勢分析. 一、土地所有權範圍的概念，已由「誰擁有了土地，他就擁有一切，上至太空，下至地心」18轉換成為「限定在容積率管制所規定的可建範圍」。二、建築物必須定著於土地上，因此要取得建築發展權以應先取得土地所有權或使用權為要件；容積管制及容積移轉辦法實施之後，建築發展權已經可以脫離土地所有權及使用權而處理。三、建築基地可建築的總樓地板面積由原來是基地面臨之面前道路寬度及建蔽率因素決定，轉換為由規定之容積率決定，土地區位因素影響不動產總值的效果較為減弱。四、土地交易課徵土地增值稅，建築物交易課徵營業稅及營利事業所得稅，由. 18. 林英彥，不動產估價(十版)，( 台北市：文笙書局，民國 93 年 8 月)頁 1。 17.

(34) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 於土地價格變動不大時，建築物交易價格會就骨架構造(Support)及內部空間(Infill)分別估價。五、現行建築技術規則對於安全梯設置標準業有提高，新公寓大廈需要增設安全梯，同時二樓以上住戶無障礙出入通道及增設電梯，勢必佔用一樓住戶專有部分之空間，因此改建後，權利人將重視各單元不動產間相對價格的合理性，亦即樓層效用的結構。過去九二一地震災區的社區重建個案較少對於更新後整體價值高低有所爭議之原因在此。19從九二一地震災區社區重建獲得之經驗，各地區應仿照土地公告現值模式，建立一套樓層效用比參考表，將有助於老舊公寓大廈重建工作之進行。目前建築物估價技術規則第 91 條已有規定，不動產估價師公會全國聯合會應公告並適時檢討調整此一樓層效用比。. 19. 張能政，”都市更新權利變換前權利價值評估之探討”，(台北市不動產估價師公會、中華民國土地估價學會、財團法人都市更新研究發展基金會 2005 年 4 月 30 日合辦研討會)頁 11。. 18.

(35) 第四章我國老舊公寓更新重建之實施. 第四章我國老舊公寓更新重建之實施第一節. 我國都市更新相關法令. 都市更新條例係民國 87 年 10 月 22 日完成立法程序並於同年 11 月 11 日公布施行。於 88 年 3 月 31 日內政部依該條例第 15 條第 2 項規定，訂定發布「都市新團體設立管理及解散辦法」；依第 29 條第 3 項規定，訂定發布「都市新權利變換實施辦法」；依第 44 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新建築容積獎勵辦法」；依第 56 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新事業接管辦法」；88 年 5 月 14 日財政部依第 50 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新投資信託公司設置監督及管理辦法」；財政部證券暨期貨管理委員會依第 51 條第 1 項規定，訂定發布「都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法」；88 年 5 月 21 日內政部依第 16 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新審議委員會組織準則」；依第 61 條規定訂定發布「都市更新條例施行細則」；89 年 10 月 24 日財政部依第 49 條第 3 項規定，訂定發布「股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地區適用投資抵辦法」。另內政部於 87 年 9 月 7 日依文化資產保存法第 36 之 1 第 1 項規定訂定「古蹟土地容積移轉辦法」及 88 年 4 月 6 日依都市計畫法第 83 條之 1 第 2 項規定訂定「都市計畫容積轉實施辦法」，其中規定接受基地之可移入容積為位於實施都市更新地區者，則可酌予增加可移入容積至接受基地基準容積之百分之五十或百分之四十。台北市政府 90 年 4 月 20 日修正「臺北市都市更新實施辦法」為「臺北市都市更新自治條例」，高雄市政府 91 年 2 月 25 日訂定發布「高雄市都市更新自治條例」，台中市政府 94 年 7 月 11 日訂定發布「臺中市都市更新自治條例」。. 第二節. 都市更新地區之劃定. 按都市更新條例第五條之規定「直轄市、縣(市)主管關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫。」，第六條之規定「有下列各款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：一、建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年 19.

(36) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。六、居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。」. 表 4-1 台北市申請劃定都市更新地區建築物及地區環境狀況評估指標劃定為都市更新地區認定要件. 認定指標. 建築物窳陋且非防 1.更新單元內屬非防火建築物或非防火構造建築物之棟數比火構造或鄰棟間隔例達二分之一以上。不足 2. 更新單元內現有巷道彎曲狹小，寬度小於四公尺者之長度佔現有巷道總長度比例達二分之一以上。建築物因年代久遠 1. 更新單元內各種構造建築物面積比例達二分一以上：土磚有傾頹或朽壞之造、木造、磚造及石造建築物、二十年以上之加強磚造及虞、建築物排列不鋼鐵造、三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造、四良或道路彎曲狹小十年以上之鋼骨混凝土造。 2. 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等腐朽破損或變形，有危險或有安全之虞者之棟數比例達二分之一以上 3. 更新單元內現有巷道彎曲狹小，寬度小於四公尺者之長度佔現有巷道總長度比例達二分之一以上。建築物未符合都市 1. 更新單元內合法建築物地面層土地使用現況不符現行都應有之機能市計畫分區使用之樓地板面積比例達二分之一以上。 2. 更新單元內四層以上之合法建築物無設置電梯設備且法定停車位數低於戶數二分之一以下者之棟數比例達二分之一以上。 3. 更新單元內計畫道路未開闢者之面積比例達二分之一以上。建築物未能與重大更新單元周邊距離本市重大建設或政府機關認定之國際觀光建設配合據點二百公尺以內；或更新單元範圍含捷運地下穿越部分土地且不適用大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審核辦法者。前述重大建設包括：大眾運輸系統車站（含車站本體及車站出入口）、已開闢及已編列年度預算開闢者之面積達一公頃以上公園、基地面積達六千平方公尺以上之廣場（含圓環）、快速道路等。. 具有歷史、文化、內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保存區、本府指藝術、紀念價值定之歷史建築及推動保存之歷史街區。居住環境惡劣 1. 更新單元內建築物無設置化糞池，或該建築物沖洗式廁所排水、生活雜排水均未經處理而直接排放之棟數比例達二分之一以上。 20.

(37) 第四章我國老舊公寓更新重建之實施. 2. 更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未達法定容積之二分之一。有關建蔽率及容積率之計算，以合法建築物為限。避免重大災害發生更新單元內建築物耐震設計標準，不符內政部 78 年 5 月 5 日台內營字第 691701 號修正之建築技術規則規定者之棟數比例達二分之一以上。資料來源：本研究整理. 第三節. 都市更新操作程序. 都市更新的操作涉及相關技術，可從建築設計、都市設計財務分析到權利變換及土地信託等事項。在公私部門其均涉及到事項，如可行性評估、舉辦公聽會、擬定事業計畫、容積獎勵、權利變換、違章建築處理、不動產估價、稅賦減免。20 一、可行性評估內容包括： (一)基礎資料調查分析包括項目 1.土地產權分析。2.合法建物產權分析。3. 使用現況調查分析。4.都市計畫等相關法令限制。5.週遭公共設施。6. 交通現況。7.鄰近地區之重大建設計畫。 (二)更新檢討分析包括項目 1 檢視標的地區實質環境是否符合所在地縣市政府擬定之更新單元劃定基準。2.檢討標的地區之土地及建築物所有權人數、土地面積及合法建築物樓地板面積同意更新比例計算應達成規定之門檻。3.研擬都市更新事業推動程序，並列出各階段工作內容。4.檢討更新事業可申請的相關建築容積獎勵或免計容積概算及容積移轉等措施。5 辦理更新事業可減免之稅捐，包括地價稅、房屋稅、土地增值稅、投資抵減營業稅等。 (三)市場分析與產品定位檢討包括項目 1.市場供需分析，就標的地區之房屋市場交易狀況，包括預售市場及成屋市場。2.發展潛力與限制，了解市場機會。3.產品定位，有產品規劃坪數、格局、總價範圍、停車位數量及其他附屬設施規劃。 (四)建築計畫及設計方案包括項目 1.建築容積獎勵項目應遵循的設計原. 20. 本節資料係整理摘錄自丁致成等，都市更新魔法書，(台北市：財團法人都市更新研究發展基金會，民國 91 年 2 月)，第四章「技術篇」p223 至 p303。 21.

(38) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. 則，建築物配置、開放空間留設、公共設施配置。2.量體計畫為樓層數、各層及各單元樓地板面積、陽花台、梯廳面積、銷售面積、公設比例、公設內容、車位數量等。3.建築構造種類(鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混凝土造、鋼骨造)、使用材料(外牆、地坪、隔間材料)類型等級、設備系統(供電系統、電訊系統、網路系統、保全系統、空調系統、給排水系統、消防系統、衛浴設備、廚房設備、電梯設備、停車設備)。 (五)財務可行性分析包括項目 1.推估資金需求(土地成本、規劃設計監造費用、行銷廣告及管理費用、公寓大廈公共基金、稅捐)、工程費用概算(建造費用因地區或地質而有差異)、銷售模擬所得(銷售率及購屋付款方式)、融資及現金流量分析、投資報酬率)。 (六)權利變換模擬推演。由於多數區分所有權人對於更新改建的意見不可能一致，突顯權利變換機制的必要性。由於都市更新實施者投入人力及資金在老舊公寓將較單純獨棟獨院建築基地的拆除改建有高度風險性。開發商作為實施者之情況，在合建的條件及權利分配結果，改建戶等價交換而無償分配取回的面積如果不是基本生活的所需，顯然改建戶對更新改建的認知也僅是投資行為而已 21 ，開發商將純粹變成代工服務。因此權利變換的模擬是為更新可行性評估的重要歩驟。二、公聽會舉辦公聽會意旨在廣徵民意，並使土地及建物所有權人及其他權利關係人、當地居民及相關人士等，均能了解未來更新方向並有表達意見的機會。新開發土地案件是有必要舉辦公聽會，甚至需要辦理環境影響評估，都市更新案件如有變更都市計畫主要計畫應就牴觸部分辦辦理變更主要計畫，設若無涉變更都市計畫者是否仍須辦理公聽會？實有待斟酌。都市更新案件須舉辦公聽會的時機共有 5 項： (一)事業概要申請前(事業概要申請人自辦)。 (二)擬定或變更事業計畫(實施者自辦)。 (三)擬定或變更權利變換計畫(實施者自辦)。 (四)事業計畫公展期間(主管機關公辦)。 (五)權利變換計畫公展期間(主管機關公辦)。. 21. 可見日本除制訂「都市再開發法」之外，另再訂定「順利推動公寓重建等相關法律」之原因，是要解決不合基本生活所需的老舊公寓大廈之重建改修遲滯延緩的問題。. 22.

(39) 第四章我國老舊公寓更新重建之實施. 在都市更新條例施行細則第 6 條規定公聽會之邀請對象及前置作業程序，施行細則第 7 條則規定公聽會應以公開言詞為之。依九二一災後重建暫行條例 17 條規定，災後重建若實施者已取得 1/2 以上所有權人同意，則免擬具事業計畫概要請，並免辦事業概要階段之公聽會。事業概要計畫及權利變換計晝若已取得全部所有權人之同意，則全部公聽會及公開展覽程序均可免辦。三、都市更新事業計晝都市更新事業計畫乃由實施者負責擬定，上承都市更新計畫或政府擬定之指導方針，執行更新單元之重建、整建或維護事業。更新事業實施過程中需要進行充分的住戶參與程序，都市更新審議委員會的公開審議程序，政府亦負有督與管理之責任。都市更新事業計畫的流程，主要依更新條例第 19 條、20 條規定，其辦理步驟可為三個階段：(1)擬定更新事業計畫階段、(2)核定更新事業階段及(3)實施更新事業階段。在擬定都市更新事業計畫草案其內容如有需要變更都市計畫主要計畫者，或不違反主要計畫原意但需要變更細部計畫者均需要循變更都市計畫程序辦理，惟細部計畫變更可以併更新事業計畫審議一起辦理。但都市更新計畫之審議首先要有主管機關公開展覽及都市更新審議委員會之審議。由於先期都市計畫分層審議之程序冗長，勢將造成整個更新時程延宕。因此在實務上，若非具有實施之必要性，應避免違背主要計畫原意之變更行為。主管機關辦理都市更新事業計畫之審議時，針對個案認為有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要時，得徵求實施者同意後委託，其技術性諮商之相關費用由實施者負擔。四、建築容積獎勵及移轉 (一)建築容積獎勵依據都市更新條例第 44 條第 1 項規定，除更新後提供社區使用公益設施免計容積部份外，可給予適度之容積獎勵項目如下： F＝V1＋V2＋V3＋V4 V1：原建築容積高於法定容積部份。 V2：(居住水準改善)更新後分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板平均面積之容積獎勵。 V3：配合更新時程之容積獎勵。. 23.

(40) 老舊公寓大廈重建時權利價值評估因子之探討. V4 ：地方政府為促進都市更新辦理給予之容積獎勵。其包括有：(1) 考量地區環境狀況，其對都市環境及社區發展有實質貢獻，給予之公益性獎勵容積。例如：協助開闢都市計畫道路所需工程、拆遷、安置及捐贈道路用地。或認養圖書館、博物館、活動中心、廣場、綠地等。(2)更新單元規劃設計之獎勵容積。(3)處理占有他人土地之舊違章建築戶。 (二)建築容積移轉除獎勵容積外，亦可由取得基地外之容積移轉入基地內，其依據法令為：１都市計畫容積移轉實施辦法。２古蹟土地容積移轉辦法。３都市更新條例第 45 條，更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區。或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內其他建築基地建築使用。五、權利變換計畫權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換與合建之方式相似，但較合建多了更新條例及都市更新權利變換實施辦法等的法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範，且具有法定效力，有公權力作為後盾，可以調解及處理相關的爭議，對實施者或其他參與權利變換者都較有保障。 (一)更新前權利價值評估依都市更新權利變換實施辦法第 6 條規定，由實施者委託三家以上鑑價機構查估評價基準日之權利價值後評定。鑑價前需決定評價基準日，評價基準日的訂定為１以都市更新事業計畫核定發布之日為準。２權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者於實施者於權利變換計畫報核日前 6 個月內擇日定之。. 24.

(41) 第四章我國老舊公寓更新重建之實施. 三家鑑價檵構提出之鑑價結果必會有些差異，其選擇方式為：１當三家鑑價結果相近(差距在 20%以內)時，則由實施者選定其中一家之鑑價結果，並應於權利變換計畫衵中說明選定鑑價結果之方式及理由。２當三家鑑價結果出現 20%以上之差距時，則由估價師公會仲裁之。 (二)更新後權利價值評估更新後之權利價值評定方式與結果選擇與更新前權利價值評定方式相同，所提鑑定成果報告包括下列二項：１更新後每人應分配價值。２更新後每個分配單元(含建築物及其土地應有部分)之權利價值。 (三)計算補償費及權利金１不願參與者之補償金：不願參與者係指末出具都市更新事業計畫同意書且權利變換意願調查時未表明願意分配更新後房屋土地者，依據都市更新條例第 31 條規定不願參與分配得以現金補償。現金補償數應以權利變換前之權利價值計算。且該補償金額應於權利變換核定公告實施後發給。２不能參與者之補償金：係指土地所權人分配後的土地或建物面積，未能達到最小分配面積單元基準而以現金補償者。依據都市更新條例第 31 條規應分配之土地及建築物因未最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補償之。現金補償數額同前項不願參與者之計算。３願參與更新事業但不分配房地者之權利金：同意參與都市更新事業但明確表明不分配更新後土地建物者，依其應分配之更新後權利價值改分配權利金。願意參與者若未明確表明願分配權利金仍應以分配房地為之。所謂權利金係依據都市更新條例第３條以更新前權利價值投資參與更新事業，在更新完成後取得權利金。該權利金額為更新後總價值扣除共同負擔後依更新前權利價值比例應分配之數額。該權利金應於更新事業完工處分獲利後發給。. 25.