第五章 日本老舊公寓大廈重建相關制度之探討
第二節 建議
建議一：
仿傚日本對既存不適格建築物實施檢查之做法，依據建築法第七十七條第 五項之規定修正公共安全檢查簽證事項，增加構造安全及設備性能之檢查 項目。(立即可行建議)
主辦機關：內政部營建署 協辦機關：內政部建築研究所
按日本國土交通省告示：公有建築物、特殊建築物及五層以上總樓地 板面積 1,000 平方公尺以上之辦公大樓實施構造及設備定期檢查。構造部 分是原有建築物每 3 年應實施一次，新建建築物以領得使用執照 6 年後實 施第一次檢查。設備部分是原有建築物每年檢查一次，新建建築以領得使 用執照後 2 年內為之。我國建築法第 77 條第 3 項規定「供公眾使用之建築 物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業 機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供 公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。」第 5 項規定「第三項之 檢查簽證事項、檢查期間、申報方式及施行日期，由內政部定之。」故實 施構造安全及設備性能檢查，應是於法有據。
建議二
配合都市更新自力造屋改建翻修事業計畫，建立區分所有建物樓層別效用 比參考表。(立即可行建議)
主辦機關：內政部地政司 協辦機關：內政部營建署
不動產估價師公會全國聯合會固依「不動產估價技術規則」第 91 條規 定，應按不同地區公告「樓層別效用比」，但民間團體會務收入有限，政府 應酌予補助，俾利更新事業及房屋交易之需。另本所每年與財團法人台灣 不動產資訊中心辦理「台灣地區房地產市場景氣資訊調查」亦可考慮加入
「樓層別效用比」及「住宅性能」影響指標之因素。
建議三
建立中古屋市場公平交易秩序，試辦既存住宅性能評價表。(立即可行建議) 主辦機關：內政部營建署
協辦機關：內政部建築研究所
日本國土交通省網站公布之「既存住宅現況檢查評價表」，應具有週延 性及公正性，國內似可引為參據。
建議四
制定「公寓大廈重建實施條例」：(中長期建議) 主辦機關：內政部營建署
協辦機關：內政部建築研究所
按公寓大廈管理條例第十三條及第十四條對於重建之規定過於簡略，
其循都市更新模式進行過於繁瑣，且公寓大廈拆除之後，管理委員會無所 附麗，重建工作成為合建，必須經由全體區分有權人同意始得為之，亦違 公寓大廈管理條例精神。建議學習日本訂定「順利推動公寓大廈重建相關 法律」做法，另訂對老舊公寓大廈重建之法案。
建議五
制訂「確保高齡者居住安定條例」(中長期建議) 主辦機關：內政部社會司
協辦機關：內政部營建署、內政部建築研究所
目前國內推動老人住宅做法與高齡者終身建築物租賃制度相彷，但日 本立法除建立對業者之監督機制外，另指定由「高齡者居住支援中心」擔 任保證人，亦可保障業者租金之收入。另參與老舊公寓重建之區分所有者 中亦有高齡者，實施高齡者終身貸款制度，亦即高齡者自宅改建符合性能 基準者，其所需資金的貸款得於高齡者死亡時一併償還，此舉係含有成全 高齡者「在宅老化」心願之意涵。
附錄一 日本既存住宅現況檢查評價表
既存住宅現況檢查・評價表（ＲＣ建築／共同住宅等）的舉例說明格式
現 況 檢查 ・ 評價表
（根據促進確保住宅品質等法律第５條第１項的住宅性能評價表）
（既存・共同住宅等）
（申請人地址）
（申請人姓名或名稱） 先生/小姐
此現況檢查・評價表，與下列住宅有關，是根據評價方法基準（平成13 年8 月14 日國土交 通省公告示第1347號（最後修正 平成16 年4 月1 日國土交通省公告第422號）），進行檢 查・評價後的結果。有關記載内容，請洽詢該指定住宅性能評價機關。
記 １．住宅所有權人
２．管理委員會名稱（是為區分所有建物的情形時）
３．住宅名稱（共同住宅名稱、所評價的住戸號碼）
４．住宅所在地
現況檢查・評價表
發給年月日 年 月 日 現況檢查・評價表
發給號碼 - - - 檢查年月日 年 月 日（如複數請分別記載）
指定住宅性能評價機關名稱 （電話號碼： ）
機關指定號碼
評價員姓名 印
＜注意＞
1.此記載內容是住宅現況・性能的參考資料。有關住宅買賣，賣主與 買主之間，如果未經同意以此記載內容列入合約內容，則認為賣主 與買主雙方未有約定必須在經過檢查的狀態方得點交。
2.現況檢査・評價表，對於建物是否存在隱蔽瑕疵（缺陷），不列入 記述。
3.現況檢査・評價表記載内容，不保證從檢査・評價時間點之後，未
再產生變化。
【第1面】
【第2面】
【第３面】
【第４面】
【第５面】
Ⅰ．有關住宅的基本事項（續）
項 目 確認內容
□申報書上記載沒有受災
□申報書上記載如下
□地震受災 （内容： 、時期： 年 月）
□火災る受災（内容： 、時期： 年 月）
□水災受災 （内容： 、時期： 年 月）
□其他受災 （内容： 、時期： 年 月）
受災經歷（共用部分）
□申報書上沒有記載或不明
□申報書上記載如下
□過去不曾漏水過 □有如右列漏水
□有如右列漏水，但修繕 後，沒有漏水了
地點：［ ］
開始時期：［ 年 月］
漏水頻率： □一下雨就漏水
□下大雨（長雨）時漏水
□不管有沒有下雨都會漏水
□其他（ ） 漏水量： □積滿水桶的程度
□滴水滴的程度
□漏水痕跡弄髒天花板的程度
□其他（ ） 漏水
□申報書上沒有記載或不明
□申報書上記載曾凝結成水滴。
□申報書上記載下列地點曾凝結成水滴。
□面向室外的牆壁的室内側表面
□面向室外的牆壁與Ｔ字型交叉的隔間牆的面向室外的牆壁側附近
□面向室外的牆壁與天花板、地板之間的連接部
□接觸面向室外的牆壁擺設的家具背面的牆壁等
□壁櫥的牆壁等
□起居室的天花板表面 □起居室的地板表面 □其他（ ） 凝結成水滴
（不含開口部 的框格、玻璃 及浴室）
□申報書上沒有記載或不明
□申報書上記載沒有其他日常生活上的不便。
□申報書上記載有如以下的日常生活上的不便。
日常生活上的 不便等（過去5 年內所發生 者）
其他
□申報書上沒有記載或不明
【第６面】
【第７面】
【第８面】
【第９面】
【第１０面】
【第１１面】
【第１２面】
Ⅱ．有關現況檢查後所看到的劣化等狀況（續）
項 目 内 容 現況檢查的特別
記載事項
【第１３面】
【第１４面】
【第1５面】
【第1６面】
【第1７面】
【第1８面】
【第1９面】
Ⅲ．有關個別性能（續）
項 目 結 果
為了讓評價對象住戶的同一樓或正下樓層的其他住戸等，在發生火災時容易逃 生，採取共用走廊的對策
共用走廊的排煙形式 排煙形式 □開放型走廊 □自然排煙
□機械排煙（一般） □機械排煙（加圧式） □其他 可逃生的共用走廊的平面形状
平面形状
□可以從平常的步行路線往２個以上的方向逃生
□與直達樓梯之間沒有其他住戸等 □其他
（只有結果是「其他」時，是下列的「標示耐火等級（逃生路線的 間壁開口部）的結果。」）
逃生路線的間壁開口部火災時，阻擋火焰的時間的長久度 ３ 阻擋火焰的時間是60分鐘以上
２ 阻擋火焰的時間是20分鐘以上 防火時效
等級
（逃生路 線的間壁 開口部）
□不明
１ 其他 2-３避難安全對策
（其他住戸火災 時・共用走廊）
［□不選擇］
特別記載 事項
無法使用平常的歩行路線時的緊急逃脫用的對策
□直接通到直達樓梯的陽台 □通到隔壁住戸的陽台
□逃生器具［ ］ □其他［ ］ 2-4 逃脱出對策
（火災時）
［□不選擇］
特別 記載 事項
有可能延燒的部分的開口部火災時，阻擋火焰的時間的長久度 ３ 阻擋火焰的時間是60分鐘以上
２ 阻擋火焰的時間是20分鐘以上 １ 其他
（續）
2-5 耐火等級
（有可能延燒的 部分（開口部））
［□不選擇］
特別 記載 事項
【第２０面】
【第２１面】
【第２２面】
【第２３面】
【第２４面】
【第２５面】
第２６面】
【第２7面】
【第２８面】
【第２９面】
【第３０面】
Ⅴ．有關其他特別記載事項
此事項是記載該機關在檢查其他項目的過程中，所掌握到的事項（擋泥牆的狀態、地基的狀態、其 他值得特別記載的事項）。
項 目 確認內容
附件
／檢查・評價結果説明書
■現況檢查結果概況
・看到需要詳細調査或修補的程度的事實現象中，主要的事實現在的內容及部位［專用部分］
圖面名稱 縮尺 ／
■檢查所使用的器具等的名稱及其他檢查方法 ■現況檢查所使用的文件
□申報書 申請人姓名：
記入年月日 ： 年 月 日
□其他
（ ） 以圖面、照片、素描等表示
／
檢查・評價結果説明書
■現況檢查結果概況
・針對住宅外圍部分無法檢查的部分與其範圍
・看到需要詳細調査或修補的程度的事實現象中，主要的事實現在的內容及部位［共用部分
（地基・外牆的外側・屋簷背面・屋頂等）］
圖面名稱 縮尺 ／
■檢查所使用的器具等的名稱及其他檢查方法 ■現況檢查所使用的文件
□申報書 申請人姓名：
記入年月日 ： 年 月 日
□其他
（ ） 以圖面、照片、素描等表示
／
檢查・評價結果説明書
■現況檢查結果概況
・看到需要詳細調査或修補的程度的事實現象中，主要的事實現在的內容及部位
［共用部分 ］
圖面名稱 縮尺 ／
■檢查所使用的器具等的名稱及其他檢查方法
以圖面、照片、素描等表示
■現況檢查結果概況
・計算過程等判斷的根據
圖面名稱 縮尺 ／
■檢查所使用的器具等的名稱及其他檢查方法 ■現況檢查或評價所使用的文件
□申報書 申請人姓名：
記入年月日 ： 年 月 日
□其他
（ ）
附錄二 日本公益法人參與行政事務改革實施計畫
官民の役割分担及び規制改革の観点
事務・事業 根拠法令・条項 関係公益法人の名称 措置内容
Living
(財)日本建築總合試驗
Living
(財)日本建築總合試驗
事務・事業 根拠法令・条項 関係公益法人の名称 措置内容
Living
(財)日本建築設備．
事務．事業 依據法令條項 關係公益法人名稱 措施內容
事務・事業 根拠法令・条項 関係公益法人の名称 措置内容
(2)具体的措置内容(別表３のとおりとす
事務．事業 依據法令條項 關係公益法人名稱 廢止時期 (財)優良居住 Better Living 以建築士為對象的指定
(社)日本建築 block-exterior 工事協會 (社)地滑處理技術協會
公益法人が独自に行う講習が国家
事務．事業
事務．事業
事務・事業
事務．事業
事務．事業
益法人において当該補助金等の５割
２．補助金依存型公益法人 ２．補助金依存型公益法人
関与することになりかねないことから、
合には、既存体制の合理的再編成によ
行政委託型公益法人等に対する国の関与
これらの内容を法令において明確
状況の概要については、毎年度の「公益