第三章 不動產估價理論
第三節 容積率成為物權客體之涵義
(一)容積率的定義：基地內建築物總樓地板面積與基地面積之比。
(二)容積管制與建蔽率管制之比較：容積管制制度係以都市長期合理發展 與建立都市成長管理體係為實施目標(日本建築基準法稱之為指定容積 率)，建蔽率管制僅以使用分區道路寬度而決定土地使用強度(日本建築
基準法稱之為基準容積率)。12
(三)建築容積與建築物樓地板面積之比較: 建築物樓地板面積是有形物的 量計值，建築容積似乎是無形物，一個抽象的觀念。
二、建築容積擬物化
都市計畫法第 83-1 條規定：公共設施保留地之取得、 具有紀念性或 藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積 移轉方式辦理。因為建築容積可以由甲地移至乙地，已突破了不動產位置 不變性的觀念，本質上類似為動產。但建築容積的持有及移轉以登記為要 件，其與民法規定之動產的所有以佔有為要件，大異其趣。另一個不動產 特性的數量有限性，以建築容積的創設而言是人為主觀因素的操作，數量 似乎無可限制，因此建築容積既非動產物權亦非不動產物權，應該定位是 權利物權。類似智慧財產權是一種無形物。13
三、建築容積與建築物總樓地板面積及登記面積之轉換
(一)建築技術規則建築設計施工編第 162 條之規定：建築物總樓地板面積 是建築物各層包括地下層、 屋頂突出物及夾層等樓地板面積之總和。
但每層陽台面積未超過該層樓地板面積之百分之十得不計，樓梯間、 昇 降機間之梯廳面積未超過該層樓地板面積之百分之十得不計；陽台及梯 廳面積之和超過該層樓地板面積之百分之十五部分應計入。機電設備空 間、安全梯、緊急昇降機之機道、管理委員會使用空間不超過該基地容 積之百分之十得不計。
(二)地籍測量實施規則第 273 條之規定：獨立建築物所有權之牆壁，以牆 之外緣為界。附屬建物以其外緣為界。
四、建築容積與樓層效用比
不動產的價格可以分成土地價格及建築物價格。在公寓大廈之區分所 有係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部
12 日本建築基準法對於容積管制採取指定容積率與基準容積率併行之觀念，民國 63 年建築技 術規則修訂草案，曾考慮仿傚日本制度，引進指定容積率，但在法案發布之前，因故暫緩實 施。
13 丁致成等，都市更新魔法書，(台北市：財團法人都市更新研究發展基金會，民國 91 年 2 月) 頁 258：「容積是金錢」這是台灣傳統不動產開發業者的看法。因此都市更新提供容積獎勵便 成為我國都市更新推動的主要誘因。但世界各國對於都市更新的作法，鮮有以提高建築容積 或者容積移轉為主要誘因，促進民間願意參與更新。一般而言，如果要提高容積或移轉容積 還是要透過正常的都市計畫變更程序。但我國更新條例以相當簡便的方式即可提高建築容 積，是對土地所有權人及投資人相當大的吸引力。
分有所有權。公寓大廈管理條例第四條第二項之規定，「專有部分不得與其 所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離 而為移轉或設定負擔。」，雖然區分所有權包含基地所有權之應有部分，但 該「應有部分」之分配係以該專有部分之面積佔專有部分總面積之比例為 之，尚無涉及樓層別而有差異，換言之，建築物之造價係各樓層平均分攤 採一致單位價值，建築物價格係樓層上下分配必然會有些樓層的價格超過 其物體方面的價格。以建蔽率管制時，建築物總樓地板面積與基地面前道 路寬度有關，而基地面臨道路寬度亦為影響地價的因素。到底是道路寬度 影響可建面積而影響不動產價值；抑或道路寬而交通便利故土地昇值，雖 然均有其理由，前者因實施容積管制後已不再是影響因素，後者因道路便 利因素最大影響在一樓，視其可獲收益而有差異。在住宅區以建蔽率及建 築物高度管制建築物容積時，建築物最高高度限在 21 公尺七層樓，因此 面臨超過 10 公尺之道路時，道路寬度貢獻價值達到臨界點。在日本之都 市計畫法第9 條第 16 項規定有「高度地區」劃設14，最高限度高度地區係 基於環境維護而限制建築物最高限度；最低限度高度地區則基於促進土地 之有效利用而限制建築物不得低於其限制之高度。
樓層效用比是因為樓層別之出售單價並以大廈中售價最低一層之單價 為母數求得之比例。在市場機制慣例，以四樓售價最低，一樓售價最高，
頂樓次之。依「不動產估價技術規則」第 91 條規定，區分所有建物之估 價，應就專有部分、共用部分之比例及基地權利合併估價，並考量其與比 較標的之樓層別效用比及位置差異作適當之調整。其中樓層別效用比應由 不動產估價師公會全國聯合會按不同地區公告之，未公告前依市場行情及 地方習慣推估之。
卓輝華著「不動產估價實務與理論」及林英彥著「不動產估價」舉出 之樓層效用比，比較如下：
14 愛知建築確認檢查服務中心，＂建築基準法を使うための用語辞典＂建築知識(2005,07) p167
表
3-1：樓層別效用比舉例
資料來源：卓輝華,2001,09；林英彥,2004,08
五、建築容積擬物化「租隙現象」探討
(一)租隙係指資本化地租與潛在地租間差異，資本化地租可以現況地租資 本化後的價值代表，而潛在地租指在理想情況下土地在最高最有效利用 的型態下將獲得的最大地租，一般以空地地價表示。
(二)原有建築物的剩餘價值對於重建後的新建價值變低，才有重建的誘 因。在地價飊漲時期可以發現建築物尚未達拆除年期已拆除重建這是因 為地價變動隨都市發展程度而逐年有不同之變動程度。許多集合住宅在 屋齡達到三十年以上時，房地總價值於市場出售時反而較土地為空地時 出售價值為低，這是房地結構體隨著屋齡增加及市場折舊，產生相對低 度利用的情況。因此，合法建築物所有權人之權利價值所指者不應為更 新前獨立於土地價值外之建築物價值。而是指於更新前合法建物所有權 人使用土地權利之使用價值，這是一種類似地上權的使用價值。16在全 面實施容積管制之後，這種「地上權的使用價值」之觀念，直言之，其 實就是建築容積；再次可以解釋為：建築容積既非動產物權亦非不動產 物權，應該定位是權利物權。
(三)「都市計畫容積移轉實施辦法」以公告現值為容積換算基準，公告現 值與市價未能維持一定比例關係時，將出現追求租隙的現象。17
15 數字表示資料來源出處頁數。
16 張能政，”都市更新權利變換前權利價值評估之探討”，(台北市不動產估價師公會、中華民 國土地估價學會、財團法人都市更新研究發展基金會 2005 年 4 月 30 日合辦研討會)頁 4。
17 王鴻楷，”容積移轉辦法別淪為「免費午餐」”，中國時報時論廣場，民國 88 年 2 月 4 日。
樓層別 BF 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 卓29015 214 102 101 100 101 101 103
卓298 50 220 120 110 100 120
林310 200 106 104 100 105 106 109
林313 153 115 107 100 103 107 107 107 111 115 林315 180 120 110 100 120
(四)實施建築容積管制後，電梯住宅大樓中各層昇降機間之面積須納入容 積內計算，公設比增加，因此只有大坪數住宅或大面積基地才有建造六 層以上建築物之可能並且採取綜合設計以爭取獎勵容積或容積移轉，才 有可能實現租隙效應。
六、建築容積擬物化「使用品質」
(一)我國建物現值僅考慮建築物之物理性老朽化，並未計列相對性(社會性) 機能之退化。
(二)依建築技術規則建築設計施工編第 1 條第 12 款所稱之居室係指供居 住、 工作、 集合、娛樂、烹飪等使用之房間。住宅使用之居室有關日 照、採光、 通風之條件第 2 章第 8 節亦有規定。建築物樓層高度影響 居住品質，第 164-1 條對住宅、集合住宅限制其樓層高度，以防範夾 層屋。
(三)依建築使用分類及使用強度，建築物防火避難設施及消防設備規定不 同，公共集會類及商業類要求程度較住宿類高。
(四)都市計劃容積移轉或都市更新權利變換時容積之使用品質，如門廳、
走廊、樓梯間等服務性空間所佔比例，居住舒適性及保健衛生，節約能 源及無障礙空間、資訊通信環境、維護保養便利性等亦應列屬容積換算 基準。