第四章 我國老舊公寓大廈更新重建之實施
第三節 都市更新操作程序
都市更新的操作涉及相關技術，可從建築設計、都市設計財務分析到權利 變換及土地信託等事項。在公私部門其均涉及到事項，如可行性評估、舉辦公 聽會、擬定事業計畫、容積獎勵、權利變換、違章建築處理、不動產估價、稅 賦減免。20
一、可行性評估內容包括：
(一)基礎資料調查分析包括項目 1.土地產權分析。2.合法建物產權分析。3.
使用現況調查分析。4.都市計畫等相關法令限制。5.週遭公共設施。6.
交通現況。7.鄰近地區之重大建設計畫。
(二)更新檢討分析包括項目 1 檢視標的地區實質環境是否符合所在地縣市 政府擬定之更新單元劃定基準。2.檢討標的地區之土地及建築物所有權 人數、土地面積及合法建築物樓地板面積同意更新比例計算應達成規定 之門檻。3.研擬都市更新事業推動程序，並列出各階段工作內容。4.檢 討更新事業可申請的相關建築容積獎勵或免計容積概算及容積移轉等 措施。5 辦理更新事業可減免之稅捐，包括地價稅、房屋稅、土地增值 稅、投資抵減營業稅等。
(三)市場分析與產品定位檢討包括項目 1.市場供需分析，就標的地區之房 屋市場交易狀況，包括預售市場及成屋市場。2.發展潛力與限制，了解 市場機會。3.產品定位，有產品規劃坪數、格局、總價範圍、停車位數 量及其他附屬設施規劃。
(四)建築計畫及設計方案包括項目 1.建築容積獎勵項目應遵循的設計原
20 本節資料係整理摘錄自丁致成等，都市更新魔法書，(台北市：財團法人都市更新研究發展 基金會，民國 91 年 2 月)，第四章「技術篇」p223 至 p303。
則，建築物配置、開放空間留設、公共設施配置。2.量體計畫為樓層數、
各層及各單元樓地板面積、陽花台、梯廳面積、銷售面積、公設比例、
公設內容、車位數量等。3.建築構造種類(鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混 凝土造、鋼骨造)、使用材料(外牆、地坪、隔間材料)類型等級、設備系 統(供電系統、電訊系統、網路系統、保全系統、空調系統、給排水系 統、消防系統、衛浴設備、廚房設備、電梯設備、停車設備)。
(五)財務可行性分析包括項目 1.推估資金需求(土地成本、規劃設計監造費 用、行銷廣告及管理費用、公寓大廈公共基金、稅捐)、工程費用概算(建 造費用因地區或地質而有差異)、銷售模擬所得(銷售率及購屋付款方 式)、融資及現金流量分析、投資報酬率)。
(六)權利變換模擬推演。由於多數區分所有權人對於更新改建的意見不可 能一致，突顯權利變換機制的必要性。由於都市更新實施者投入人力及 資金在老舊公寓將較單純獨棟獨院建築基地的拆除改建有高度風險 性。開發商作為實施者之情況，在合建的條件及權利分配結果，改建戶 等價交換而無償分配取回的面積如果不是基本生活的所需，顯然改建戶 對更新改建的認知也僅是投資行為而已21，開發商將純粹變成代工服 務。因此權利變換的模擬是為更新可行性評估的重要歩驟。
二、公聽會
舉辦公聽會意旨在廣徵民意，並使土地及建物所有權人及其他權利關 係人、當地居民及相關人士等，均能了解未來更新方向並有表達意見的機 會。新開發土地案件是有必要舉辦公聽會，甚至需要辦理環境影響評估，
都市更新案件如有變更都市計畫主要計畫應就牴觸部分辦辦理變更主要計 畫，設若無涉變更都市計畫者是否仍須辦理公聽會？實有待斟酌。都市更 新案件須舉辦公聽會的時機共有 5 項：
(一)事業概要申請前(事業概要申請人自辦)。
(二)擬定或變更事業計畫(實施者自辦)。
(三)擬定或變更權利變換計畫(實施者自辦)。
(四)事業計畫公展期間(主管機關公辦)。
(五)權利變換計畫公展期間(主管機關公辦)。
21 可見日本除制訂「都市再開發法」之外，另再訂定「順利推動公寓重建等相關法律」之原因，
是要解決不合基本生活所需的老舊公寓大廈之重建改修遲滯延緩的問題。
在都市更新條例施行細則第 6 條規定公聽會之邀請對象及前置作業程 序，施行細則第 7 條則規定公聽會應以公開言詞為之。
依九二一災後重建暫行條例 17 條規定，災後重建若實施者已取得 1/2 以上所有權人同意，則免擬具事業計畫概要請，並免辦事業概要階段之公 聽會。事業概要計畫及權利變換計晝若已取得全部所有權人之同意，則全 部公聽會及公開展覽程序均可免辦。
三、都市更新事業計晝
都市更新事業計畫乃由實施者負責擬定，上承都市更新計畫或政府擬 定之指導方針，執行更新單元之重建、整建或維護事業。更新事業實施過 程中需要進行充分的住戶參與程序，都市更新審議委員會的公開審議程 序，政府亦負有督與管理之責任。
都市更新事業計畫的流程，主要依更新條例第 19 條、20 條規定，其 辦理步驟可為三個階段：(1)擬定更新事業計畫階段、(2)核定更新事業階段 及(3)實施更新事業階段。在擬定都市更新事業計畫草案其內容如有需要變 更都市計畫主要計畫者，或不違反主要計畫原意但需要變更細部計畫者均 需要循變更都市計畫程序辦理，惟細部計畫變更可以併更新事業計畫審議 一起辦理。但都市更新計畫之審議首先要有主管機關公開展覽及都市更新 審議委員會之審議。由於先期都市計畫分層審議之程序冗長，勢將造成整 個更新時程延宕。因此在實務上，若非具有實施之必要性，應避免違背主 要計畫原意之變更行為。主管機關辦理都市更新事業計畫之審議時，針對 個案認為有委託專業團體或機構協助作技術性諮商之必要時，得徵求實施 者同意後委託，其技術性諮商之相關費用由實施者負擔。
四、建築容積獎勵及移轉 (一)建築容積獎勵
依據都市更新條例第 44 條第 1 項規定，除更新後提供社區使用公 益設施免計容積部份外，可給予適度之容積獎勵項目如下：
F＝V1＋V2＋V3＋V4
V1：原建築容積高於法定容積部份。
V2：(居住水準改善)更新後分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓 地板平均面積之容積獎勵。
V3：配合更新時程之容積獎勵。
V4：地方政府為促進都市更新辦理給予之容積獎勵。其包括有：(1) 考量地區環境狀況，其對都市環境及社區發展有實質貢獻，給予 之公益性獎勵容積。例如：協助開闢都市計畫道路所需工程、拆 遷、安置及捐贈道路用地。或認養圖書館、博物館、活動中心、
廣場、綠地等。(2)更新單元規劃設計之獎勵容積。(3)處理占有他 人土地之舊違章建築戶。
(二)建築容積移轉
除獎勵容積外，亦可由取得基地外之容積移轉入基地內，其依據 法令為：
１都市計畫容積移轉實施辦法。
２古蹟土地容積移轉辦法。
３都市更新條例第 45 條，更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予 保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區。或其他為促進更有效 利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內 其他建築基地建築使用。
五、權利變換計畫
權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建築物所有權人、他 項權利人或實施者，提供土地、建築物、他項權利或資金，參與或實施都 市更新事業，於都市更新事業計畫實施完成後，按其更新前權利價值及提 供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部分或權利金。權利變換 與合建之方式相似，但較合建多了更新條例及都市更新權利變換實施辦法 等的法令依據，對參與者的權利與義務有明顯的規範，且具有法定效力，
有公權力作為後盾，可以調解及處理相關的爭議，對實施者或其他參與權 利變換者都較有保障。
(一)更新前權利價值評估
依都市更新權利變換實施辦法第 6 條規定，由實施者委託三家以 上鑑價機構查估評價基準日之權利價值後評定。鑑價前需決定評價基 準日，評價基準日的訂定為１以都市更新事業計畫核定發布之日為 準。２權利變換計畫與都市更新事業計畫一併報核者，應由實施者於 實施者於權利變換計畫報核日前 6 個月內擇日定之。
三家鑑價檵構提出之鑑價結果必會有些差異，其選擇方式為：
１當三家鑑價結果相近(差距在 20%以內)時，則由實施者選定其中一 家之鑑價結果，並應於權利變換計畫衵中說明選定鑑價結果之方式 及理由。
２當三家鑑價結果出現 20%以上之差距時，則由估價師公會仲裁之。
(二)更新後權利價值評估
更新後之權利價值評定方式與結果選擇與更新前權利價值評定方 式相同，所提鑑定成果報告包括下列二項：
１更新後每人應分配價值。
２更新後每個分配單元(含建築物及其土地應有部分)之權利價值。
(三)計算補償費及權利金 １不願參與者之補償金：
不願參與者係指末出具都市更新事業計畫同意書且權利變換意 願調查時未表明願意分配更新後房屋土地者，依據都市更新條例第 31 條規定不願參與分配得以現金補償。
現金補償數應以權利變換前之權利價值計算。且該補償金額應 於權利變換核定公告實施後發給。
２不能參與者之補償金：
係指土地所權人分配後的土地或建物面積，未能達到最小分配 面積單元基準而以現金補償者。依據都市更新條例第 31 條規應分配 之土地及建築物因未最小分配面積單元，無法分配者，得以現金補 償之。現金補償數額同前項不願參與者之計算。
３願參與更新事業但不分配房地者之權利金：
同意參與都市更新事業但明確表明不分配更新後土地建物者，
依其應分配之更新後權利價值改分配權利金。願意參與者若未明確 表明願分配權利金仍應以分配房地為之。
依其應分配之更新後權利價值改分配權利金。願意參與者若未明確 表明願分配權利金仍應以分配房地為之。