不動產總值分離土地與建築物

一、土地所有權範圍的概念，已由「誰擁有了土地，他就擁有一切，上至太空，

下至地心」¹⁸轉換成為「限定在容積率管制所規定的可建範圍」。

二、建築物必須定著於土地上，因此要取得建築發展權以應先取得土地所有權 或使用權為要件；容積管制及容積移轉辦法實施之後，建築發展權已經可 以脫離土地所有權及使用權而處理。

三、建築基地可建築的總樓地板面積由原來是基地面臨之面前道路寬度及建蔽 率因素決定，轉換為由規定之容積率決定，土地區位因素影響不動產總值 的效果較為減弱。

四、土地交易課徵土地增值稅，建築物交易課徵營業稅及營利事業所得稅，由

18 林英彥，不動產估價(十版)，( 台北市：文笙書局，民國 93 年 8 月)頁 1。

於土地價格變動不大時，建築物交易價格會就骨架構造(Support)及內部空 間(Infill)分別估價。

五、現行建築技術規則對於安全梯設置標準業有提高，新公寓大廈需要增設安 全梯，同時二樓以上住戶無障礙出入通道及增設電梯，勢必佔用一樓住戶 專有部分之空間，因此改建後，權利人將重視各單元不動產間相對價格的 合理性，亦即樓層效用的結構。過去九二一地震災區的社區重建個案較少 對於更新後整體價值高低有所爭議之原因在此。¹⁹從九二一地震災區社區重 建獲得之經驗，各地區應仿照土地公告現值模式，建立一套樓層效用比參 考表，將有助於老舊公寓大廈重建工作之進行。目前建築物估價技術規則 第 91 條已有規定，不動產估價師公會全國聯合會應公告並適時檢討調整此 一樓層效用比。

19 張能政，”都市更新權利變換前權利價值評估之探討”，(台北市不動產估價師公會、中華民 國土地估價學會、財團法人都市更新研究發展基金會 2005 年 4 月 30 日合辦研討會)頁 11。

第四章 我國老舊公寓更新重建之實施

第一節 我國都市更新相關法令

都市更新條例係民國 87 年 10 月 22 日完成立法程序並於同年 11 月 11 日公 布施行。於 88 年 3 月 31 日內政部依該條例第 15 條第 2 項規定，訂定發布「都 市新團體設立管理及解散辦法」；依第 29 條第 3 項規定，訂定發布「都市新權 利變換實施辦法」；依第 44 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新建築容積獎勵 辦法」；依第 56 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新事業接管辦法」；88 年 5 月 14 日財政部依第 50 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新投資信託公司設置 監督及管理辦法」；財政部證券暨期貨管理委員會依第 51 條第 1 項規定，訂定 發布「都市更新投資信託基金募集運用及管理辦法」；88 年 5 月 21 日內政部依 第 16 條第 2 項規定，訂定發布「都市更新審議委員會組織準則」；依第 61 條規 定訂定發布「都市更新條例施行細則」；89 年 10 月 24 日財政部依第 49 條第 3 項規定，訂定發布「股份有限公司組織之都市更新事業機構投資於都市更新地 區適用投資抵辦法」。

另內政部於 87 年 9 月 7 日依文化資產保存法第 36 之 1 第 1 項規定訂定「古 蹟土地容積移轉辦法」及 88 年 4 月 6 日依都市計畫法第 83 條之 1 第 2 項規定 訂定「都市計畫容積轉實施辦法」，其中規定接受基地之可移入容積為位於實施 都市更新地區者，則可酌予增加可移入容積至接受基地基準容積之百分之五十 或百分之四十。

台北市政府 90 年 4 月 20 日修正「臺北市都市更新實施辦法」為「臺北市 都市更新自治條例」，高雄市政府 91 年 2 月 25 日訂定發布「高雄市都市更新自 治條例」，台中市政府 94 年 7 月 11 日訂定發布「臺中市都市更新自治條例」。

第二節 都市更新地區之劃定

按都市更新條例第五條之規定「直轄市、縣(市)主管關應就都市之發展狀 況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估；劃定 更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫。」，第六條之規定「有下列各 款情形之一者，直轄市、縣（市）主管機關得優先劃定為更新地區：一、建築 物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。二、建築物因年

代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交 通或公共安全。三、建築物未符合都市應有之機能。四、建築物未能與重大建 設配合。五、具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。六、居 住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。」

表 4-1 台北市申請劃定都市更新地區建築物及地區環境狀況評估指標 劃定為都市更新

地區認定要件 認 定 指 標 建築物窳陋且非防

火構造或鄰棟間隔 不足

1.更新單元內屬非防火建築物或非防火構造建築物之棟數比 例達二分之一以上。

2. 更新單元內現有巷道彎曲狹小， 寬度小於四公尺者之長 度佔現有巷 道總長度比例達二分之一以上。

建築物因年代久遠 有傾頹或朽壞之 虞、建築物排列不 良或道路彎曲狹小

1. 更新單元內各種構造建築物面積比例達二分一以上：土磚 造、木造、磚造及石造建築物、二十年以上之加強磚造及 鋼鐵造、三十年以上之鋼筋混凝土造及預鑄混凝土造、四 十年以上之鋼骨混凝土造。

2. 更新單元內建築物有基礎下陷、主要樑柱、牆壁及樓板等 腐朽破損或變形，有危險或有安全之虞者之棟數比例達二 分之一以上

3. 更新單元內現有巷道彎曲狹小， 寬度小於四公尺者之長 度佔現有巷 道總長度比例達二分之一以上。

建築物未符合都市 應有之機能

1. 更新單元內合法建築物地面層土地使用現況不符現行都 市計畫分區使用之樓地板面積比例達二分之一以上。

2. 更新單元內四層以上之合法建築物無設置電梯設備且法 定停車位數低於戶數二分之一以下者之棟數比例達二分之 一以上。

3. 更新單元內計畫道路未開闢者之面積比例達二分之一以 上。

建築物未能與重大 建設配合

更新單元周邊距離本市重大建設或政府機關認定之國際觀光 據點二百公尺以內；或更新單元範圍含捷運地下穿越部分土 地且不適用大眾捷運系統工程使用土地上空或地下處理及審 核辦法者。前述重大建設包括：大眾運輸系統車站（含車站 本體及車站出入口）、已開闢及已編列年度預算開闢者之面積 達一公頃以上公園、基地面積達六千平方公尺以上之廣場（含 圓環）、快速道路等。.

具有歷史、文化、

藝術、紀念價值

內政部及本市指定之古蹟、都市計畫劃定之保存區、本府指 定之歷史建築及推動保存之歷史街區。

居住環境惡劣 1. 更新單元內建築物無設置化糞池，或該建築物沖洗式廁所 排水、生活雜排水均未經處理而直接排放之棟數比例達二 分之一以上。

2. 更新單元範圍現有建蔽率大於法定建蔽率且現有容積未 達法定容積之二分之一。有關建蔽率及容積率之計算，以 合法建築物為限。

避免重大災害發生 更新單元內建築物耐震設計標準，不符內政部 78 年 5 月 5 日 台內營字第 691701 號修正之建築技術規則規定者之棟數比 例達二分之一以上。

資料來源：本研究整理

第三節 都市更新操作程序

都市更新的操作涉及相關技術，可從建築設計、都市設計財務分析到權利 變換及土地信託等事項。在公私部門其均涉及到事項，如可行性評估、舉辦公 聽會、擬定事業計畫、容積獎勵、權利變換、違章建築處理、不動產估價、稅 賦減免。²⁰

一、可行性評估內容包括：

(一)基礎資料調查分析包括項目 1.土地產權分析。2.合法建物產權分析。3.

使用現況調查分析。4.都市計畫等相關法令限制。5.週遭公共設施。6.

交通現況。7.鄰近地區之重大建設計畫。

(二)更新檢討分析包括項目 1 檢視標的地區實質環境是否符合所在地縣市 政府擬定之更新單元劃定基準。2.檢討標的地區之土地及建築物所有權 人數、土地面積及合法建築物樓地板面積同意更新比例計算應達成規定 之門檻。3.研擬都市更新事業推動程序，並列出各階段工作內容。4.檢 討更新事業可申請的相關建築容積獎勵或免計容積概算及容積移轉等 措施。5 辦理更新事業可減免之稅捐，包括地價稅、房屋稅、土地增值 稅、投資抵減營業稅等。

(三)市場分析與產品定位檢討包括項目 1.市場供需分析，就標的地區之房 屋市場交易狀況，包括預售市場及成屋市場。2.發展潛力與限制，了解 市場機會。3.產品定位，有產品規劃坪數、格局、總價範圍、停車位數 量及其他附屬設施規劃。

(四)建築計畫及設計方案包括項目 1.建築容積獎勵項目應遵循的設計原

20 本節資料係整理摘錄自丁致成等，都市更新魔法書，(台北市：財團法人都市更新研究發展 基金會，民國 91 年 2 月)，第四章「技術篇」p223 至 p303。

則，建築物配置、開放空間留設、公共設施配置。2.量體計畫為樓層數、

各層及各單元樓地板面積、陽花台、梯廳面積、銷售面積、公設比例、

公設內容、車位數量等。3.建築構造種類(鋼筋混凝土造、鋼骨鋼筋混 凝土造、鋼骨造)、使用材料(外牆、地坪、隔間材料)類型等級、設備系 統(供電系統、電訊系統、網路系統、保全系統、空調系統、給排水系 統、消防系統、衛浴設備、廚房設備、電梯設備、停車設備)。

(五)財務可行性分析包括項目 1.推估資金需求(土地成本、規劃設計監造費 用、行銷廣告及管理費用、公寓大廈公共基金、稅捐)、工程費用概算(建 造費用因地區或地質而有差異)、銷售模擬所得(銷售率及購屋付款方 式)、融資及現金流量分析、投資報酬率)。

(六)權利變換模擬推演。由於多數區分所有權人對於更新改建的意見不可

(六)權利變換模擬推演。由於多數區分所有權人對於更新改建的意見不可