第五章 日本老舊公寓大廈重建相關制度之探討
第四節 日本推動公寓大廈重建之相關
日本為促進公寓重建組織之設立、解決權利變換階段產生之爭議、推動危 險或有害公寓之重建特別處置，確保公寓良好居住環境、提昇國民生活水準及 健全國民經濟發展，於平成 14 年(2002 年)6 月 19 日開始施行「順推動公寓重 建等相關法律」。並於平成 16 年(2004 年)12 月 1 日修正(尚未施行)。雖然現行 的「區分所有等相關法律(簡稱區分所有法)」已施行多年，但仍有下列待解決 的課題：1 公寓重建團體的法定地位及營運規則不明確，會議決議及其約定意 思未能順利執行。2 現行法律架構對老舊公寓之區分所有權及抵押權等未能順 利移轉至重建後之新公寓。
一、順推動公寓重建等相關法律概要 (一)公寓重建事業的主體
１公寓重建會的設立
依據建物區分所有法做成重建之決議視為已取得區分所有權人 全體之同意，得向都道府縣知事申請成立具有法人格之重建會。
２營運意思決定規則的明確化
公寓重建會之會員全體會議及審查委員等組織之設立，使其得 以順利推動運作決議事項及執行重建事業計畫。
３充分運用民間事業組成
民間重建事業者以相當財力及信用參加重建會為組織成員。稱 之「參加組合員」，並提供資金及專門技術。
(二)公寓重建事業計畫之認可
１公寓重建事業計畫應記載內容
公寓重建事業計畫應依國土交通省頒訂省令之規定，記載實施 建物之狀況、其基地座落分區及其住戶(指供居住用途之公寓部分) 狀況、實施再建公寓之設計概要及其基地分區、事業實施期間、資 金計畫等事項。
２公寓重建事業計畫之公開展覽及接受民眾提出意見書
實施公寓重建事業之再建公寓所在地之市町村長先審查該計畫 並無明確違反認可基準之事項後，應將該事業計畫公開展覽為期二 週，實施再建公寓基地或其列入計畫之鄰地之權利人得於閱覽期間 屆滿日之翌日至二週內，向都道府縣知事提出意見書。
３市町村長審查公寓重建事業計畫認可基準 (1)申請手續未違反法令之規定。
(2)章程及事業計畫之訂立程序或其內容未違反法令(包括計畫公展 期間民眾意見經都道府縣知事認定應受理之意見)之規定。
(3)實施公寓之用地經確認其鄰接用地無建築物及其他工作物或現 存之建築物及其他工作物可拆除、遷移。
(4)實施公寓之戶數，達到國土交通省令所規定之戶數以上。
(5)經檢視實施公寓之住戶規模、構造及設備狀況，經重建後確有改 善居住環境之必要性。
(6)再建公寓計畫之容納戶數，達到國土交通省令所規定之戶數以 上。
(7)實施再建公寓之住戶規模、構造及設備以及該住戶內家庭結構等 事項，符合國土交通省令所規定之基準。
(8)實施事業之施行期間妥切適當。
(9)應充分具備實施該公寓重建計畫所需之經濟能力及落實執行之 其他能力。
(10)對照其他基本方針應適切妥當。
(三)公寓重建事業架構 １公寓重建會購買權利
現行區分所有法之規定，同意重建之區分所有權人得向不同意 重建之區分所有權人請求以時價出售其區分所有權。(同意重建者本 法係以具法人格之公寓重建會代之)
２以權利變換的手法順利移轉權利關係
‧公寓重建會依據全體會員會議決議(5 分之 4 以上同意)所擬訂之 權利變換計畫且經都道府縣知事認可後方得執行，因此可以順利 地將原有區分所權及抵押權移轉到重建後之新公寓。
＊權利變換
所稱權利變換的方式，類似「都市再開發法」的市街地再 開發事業所進行重建前後權利內容的變換。依據公告之計畫，
將土地及建物之權利一齊變換。
‧權利變換計畫經過公寓重建會全體會議之決議後，不同意重建之 區分所有權人得請求公寓重建會以時價購買其區分所有權。公寓 重建會亦得向不同意重建之區分所有權人請求其出售區分所有 權。
３移轉登記統一處理
因重建而必要辦理之權利移轉登記，以統一申請登記屬「不動 產登記法」的特例措施方式辦理，
４公共團體及事業適當參與
地方公共團體及事業對重建工作提供技術協助及督導以確保重 建事業適當實施。
＊現行依區分所有法成立的公寓管理委員會非屬以重建為目的的團 體，尚無設立申請許可之機制，公部門不能介入，以其為監督對 象。
(四)其他
１個人實施者從事重建事業
除公寓重建會之外，區分所有者或其同意之個人實施者均得參 加公寓重建事業。
２未參加重建之住戶，給予居住安定之措置
國家或地方共團體對於參加公寓重建有困難之高齡者，按照實 施基本方針的計劃，得優先搬入公共出租住宅，以安定其居住。
３促進防災或居住環境劣化的公寓進行重建
有公共安全危險或衛生上有害狀況之公寓(具體基準由國土交 通省令定之)，經市鎮村長勸告應實施重建者。
＊經勸告應實施重建之公寓，承租戶依居住安定措施遷入公共出租 住宅時得減收租金及補助搬遷費用，同時簽訂租屋合約時得不適 用「租地租屋法」的規定。
二、順利推動公寓重建基本方針之概要
【平成 14 年(2002 年)12 月 19 日告示】
(一)為謀求順利推動公寓重建的目的及基本方針
○面對區分所有者的自助努力，所採取適當支援的對策。
○對於公寓大廈管理適當化的請求及整合，所採取的對策 (二)推動區分所有者對公寓重建事業共識之形成
<管理委員會採取之對策>
○適當提供區分所有者完整及透明化的資訊，正確掌握區分所有者 意向。
<中央政府及地方公共團體採取之對應策略>
○中央政府製作區分所有者形成共識手法的指針。
○中央政府製作公寓重建或修繕比較檢討的指針。
○地方公共團體整合提供訊息及諮詢服務的體制架構。
○對於重建所需付出費用之檢討。
(三)公寓重建事業順利實施的相關事項
<實施者應自行採取之措施>
○蒐集參考案例有助對區分所有權及基地使用權的權利價值的評 估。
<中央及地方公共團體應辦事項>
○優良建築物事業的補助、公庫融資、債務公務保證等資金方面的 支援及重建技術的支援。
○利用公共出租住宅給予工程施工期間安置臨時居所。
○利用建築法規的綜合設計制度給予鼓勵。
(四)確保再建公寓良好的居住環境
<實施者應辦事項>
○推動住宅耐久性、耐震性及無障礙化的居住性能。
○提昇都市空間創意環境配合捐贈開放空地。
○配合增設福利設施及兒童托育支援設施及推動空地集中留設。
<中央政府及地方公共團體應辦事項>
○利用優良建築物綜合機制及對優良公寓重建案件給予必要支援。
(五)公寓重建時原有住戶的承租人及遷出的區分所有者妥善安置其居所
<實施者應辦事項>
○由實施者介紹安排。
<中央政府及地方公共團體應辦事項>
○對搬遷費用的支助。
○公共出租住宅給予優先搬入。
○利用都市再生住宅制度機制對原有住戶提供出租住宅及補助房租 的對策。
(六)有安全危險或衛生上有害狀況的公寓促進從事重建之有關事項
<中央政府及地方公共團體>
○建立市鎮村現存危險或有害狀況公寓的資料庫，掌握其改修重建 狀況。
(七)順利推動老舊公寓重建的其他事項
<實施者應辦事項>
○公寓重建之決議形成階段到工程動工階段經過時間之適當管理。
○再建公寓適當作成管理規約。
○公寓重建伴隨發生廢棄物之分類及回收的適當處置。
其他相關法律
資料來源：宇都宮啟史：＂マンション建替え円滑化法の制定と区分所有法の改正について＂，
国土交通省住宅局
三、老舊公寓重建配套支援措施 (一)補助
１優良建築物整備事業（公寓重建類型）
[制度概要]
具備一定要件(區分所有者 10 人以上)的公寓重建事業，由中央 政府透過地方公共團體給予補助。
[補助對象]
計畫的調查設計(在重建決議形成之前給予補助)、土地整理(包 括動產遷移費用)、必要配備之共同設施所需費用。
[補助率]中央政府 1/3、地方政府 1/3(施工費由中央及地方政府合 計補助額約佔全部工程費用 15%～20%程度)
２都市再生住宅制度 [補助概要]
具備一定戶數要件（50 戶以上）的公寓重建事業，原住戶安置 其租賃民間出租住宅時，補助共同設施整理及房租補助。
[補助率]共同設施整理費補助：中央政府 1/3、地方政府 1/3。房 租補助：中央政府 1/2、地方政府 1/2。
(二)融資
○住宅金融公庫融資(都市居住再生融資) [融資對象]
調查設計費、拆除費、土地費、建築費用等（以公寓重建會之 事業主體為限）、購買再建公寓費用(以個人為限)
[融資條件]
利息：基準利息。償還期間：35 年以內。融資額：實際費用的 80%
‧調查設計費、對遷出者的區分所有權等權利進行收買時必要之費 用。
‧區分所有者為高齡者死亡時，其借貸金統一償還之費用
(三)債務保證
○公寓重建會成立再開發促進基金的債務保證制度 [保證對象]
具備一定戶數要件（50 戶以上）的公寓重建事業，貸借其事業 資金。
[保證條件]
債務保證額度：每 1 件 10 億日圓。
保證期間：原則上為 5 年。
擔保設定、及需要連帶保證人(保證額在 1 千萬日圓以下者除外) 保證費用：償還後所剩借貸餘額的本金，以一年 1%計筫（公共團體
負擔 1/2 為條件）
(四)稅制
１公寓重建事業進行權利變換時的特例措置
‧權利變換取得資產係其轉讓交換之原有資產，不視為所得。(所得 稅、法人稅、住民稅)
‧權利變換取得資產在原有資產價額之部分免予課稅(登錄許可稅)
‧權利變換取得之土地免課稅(特別土地保有稅)(平成 15 年(2003 年)之後已停止課稅)
‧權利變換取得之土地免課稅(特別土地保有稅)(平成 15 年(2003 年)之後已停止課稅)