第一章 緒論
第三節 研究重要性
權利價值的評定，在都市更新事業及不動產證券化市場成為不可或缺的工 具，早期建築物的估價是建築師的法定業務1，土地的估價則是地政人員依其法 定職權執行之公務，舉凡土地徵收、土地買賣繳交增值稅，每年繳納地價稅都 應以公告地價為參。不動產估價師法立法通過之後，曾有不動產估價師公會與 建築師公會就何者才是法律所賦予之正統裁決者而爭論不休。本文綜合歸納導 出在特定範圍及特定人員對象時，由於區位因素之條件相同，因此個體建築物 之性能評價成為決定權利價值之因子，建築師在此方面展現出專業貢獻。日本 順利推動公寓重建法律之精神以單獨建築基地或「一団地」(住宅社區)範圍內，
老舊公寓大廈權利價值因為就地重建，原地上權人甚至無權占有人之權利，不 因為建築物拆除重建而滅失，反而重建後得到更佳狀況的住宅性能而有配合意 願。既存住宅修繕翻修抑或拆除重建效果等級及需要費用比較法則，更提供住 戶據以判斷選擇的途徑，期以日本實施經驗引為我國仿傚的方向。
1 按建築師法第 16 條之規定：建築師受委託人之委託，辦理建築物及其實質環境之調查、測 量、設計、監造、估價、檢查、鑑定等各項業務，並得代委託人辦理申請建築許可、招商投 標、擬定施工契約及其他工程上之接洽事項。另省(市)建築師公會業務章則第十八條之規定：
建築師受委託辦理左列業務時，其費用由雙方協議之。……三、建築物之估價。……
另不動產估價師法第 14 條之規定：不動產估價師受委託人之委託，辦理土地、建築改良物、
農作改良物及其權利之估價業務。未取得不動產估價師資格者，不得辦理前項估價業務。但 建築師依建築師法規定，辦理建築物估價業務者，不在此限。
第二章 老舊公寓大廈之意義及界定方法
第一節 老舊公寓大廈之定義
依據房屋稅條例第 11 條之規定，直轄市、縣(市)政府公告各類房屋之耐用 年數，以台北市為例，鋼骨造、鋼骨鋼筋混凝土造及鋼筋混凝土造是 60 年，加 強磚造是 52 年，磚造是 46 年。亦即以屋齡做為判定建築物的耐用程度。2據日 本國會在審議「順利推動公寓大廈重建之相關法律」案時，曾就到底以 30 年或 40 年做為鋼筋混凝土建築物的使用年限亦曾加以討論。當時提出資料在 2001 年時日本 30 年以上之鋼筋混凝土建築物約 17 萬戶，到 2011 年時 30 年以上之 鋼筋混凝土建築物將約有 100 萬戶。3只是公寓大樓在結構體的部份如能保持良 好的管理維護計畫，要維持居住功能其壽命要長達一百年並非難事。而老舊的 公寓大廈因長年造成的「物理性、相對性的老朽化」課題，則有「大規模修繕 工程的改修計畫」以茲因應。4
第二節 老舊公寓大廈之界定方法
以屋齡做為界定公寓大廈老舊程度之方法，就如同一般之貨品係以保存期 間做為使用年限，這是一種「フロー」(flow)流量之觀念，由於地球資源節約 及經濟情況改變，要將現有的公寓大廈打掉重新改建也越來越困難。因此有將 房屋視為一種「ストック」(stock)存量之觀念。5日本在戰後新市地開發及新 建築物數量增加，故住宅供給不足的現象已不存在，對於追求不動產質量的提 昇成為一股潮流趨勢，民眾開始要求居住品質，重視既存建築物之整修改善。
一、建築物之物理性老朽化
建築物（公寓大樓）的老朽化有構成建築物各部材、各種設備（包含
2 林英彥，不動產估價(十版)，( 台北市：文笙書局，民國 93 年 8 月)頁 563，房屋稅係依房屋 現值課稅，房屋現值應由納稅義務人申報但自 65 年一起則按當地不動產評價委員會評定之 標準價格課稅，至房屋標準格依下列事項分別評定，並由直轄市、縣(市)政府公告之。1.按 各種建造材料所建造房屋區分種類及等級。2.各類房屋處街道村里之商交通情形，及房屋之 供求概況，並比較各該不同地段之房屋出售價格減除地價部分，訂定標準。
房屋現值＝房屋面積×(１－折舊率×經歷年數)×街路等級調整率×檢定單價
3 宇都宮啟史，＂マンション建替え円滑化法の制定と区分所有法の改正について＂，国土交 通省住宅局，at http://www.nilim.go.jp/japanese/report/event/man_tatekae/siryou.prf Accessed 2005 年 7 月 10 日。
4 田辺邦男，＂マンツヨンの長命化とグレードアツプ計画＂，建築技術(2003,07) p104.
5 三木哲，＂既存マンツヨンのグレードアップ手法＂，建築技術(2003.07) p91.
給水、排水設施以及其他）機器經年累月造成的損傷。這些損傷稱為「物 理性的老朽化」。
(一)結構安全性：耐震性、結構體材料劣化(混凝土強度、高氯離子、鋼筋 鏽蝕)。
(二)非結構部份材料劣化：外牆塗裝剝落、陽台、樓梯或地板漏水。
(三)設備管線腐朽：給排水、電力線路老化。
二、建築物之相對性(社會性)老朽化
建築物或其設備性能隨時代變遷無法適應新的機能，居住舒適性及保 健衛生(通風、採光、日照、空氣環境)，節約能源及無障礙空間、資通信 環境、維護保養便利性。
三、既存不適格建築物6
日本在平成 17 年(2005 年)6 月 1 日開始實施「為謀求建築物安全性及 確保市街地功能而修正建築基準法部分條文等法律案」既存不適格建築物 在公共安全有危險及衛生上有危害，現行日本建築基準法第 10 條之規定得 飭令所有權人採取必要的改善措施但近年來幾乎未曾有具體執行此項命令 之案件，因此，制訂對既存不適格建築物之勸告改正命令制度。
(一)公有建築物、特殊建築物及五層以上總樓地板面積 1,000 平方公尺以 上之辦公大樓實施構造及設備定期檢查。構造部分是原有建築物每 3 年應實施一次，新建建築物以領得使用執照 6 年後實施第一次檢查。設 備部分是原有建築物每年檢查一次，新建建築以領得使用執照後 2 年內 為之，就損傷、腐蝕或其他劣化的點檢。
(二)建築物所有權人為申報人時，可能會有偽造檢查報告將違法狀態變更 為合格始辦理申報，因此之故，特定行政廳認有疑義時得飭令實際辦理 檢查工作的一級建築師到場詳細報告檢查內容，杜絕假借名義或不實簽 證之疑慮。
(三)擴大建築主事得強行進入檢查之機制，在平成 14 年(2002 年)定期報 告之申報率只有 57%，因此規定對有危害公共安全之處之建築物，規定 建築主事得進入屋內強行檢查。
(四)不適格建築物增改建時，其改建面積未達總樓地板面積未達總樓地面
6 日本國土交通省住宅局，＂既存不適格建築物の安全性も視野に入れた規制合理化＂，建築 知識(2005,07) p95
積 1/20 及不超過 50 ㎡部分，以伸縮縫與原建築物構造體隔離，並不會 增加危險性，因此不必要求原建築物追溯適用新的耐震法規。對分階段 修建之建築物，只需要提出實施計畫經核定後，在完成時其能符合現行 耐震規定即可，毌需等到建築物全體改建完成始得使用，將減少對所有 權人因改建而造成的衝擊。
第三節 老舊公寓大廈更新改建之可行性
在考慮更新改建之可行性時，通常是評估所花費與改建後效果的比較。改 建後戶數如有增加，可因販賣多出的戶數而獲得收入；戶數減少時則需給予搬 遷的住戶權利補償金。
日本老舊公寓大廈改建案例(米野史健先生 1992 年 10 月及 1994 年 9 月實 施調查)7，原建築物是昭和 30 年代(1955~1965)由住宅公團等公共團體所建造 之社區型房屋。由於舊建築物利用容積率遠低於指定容積率(都市計畫書圖所記 載之容積率，即法定容積率)，因此可利用此一差額容積進行等價交換而籌集改 建工程費用，容積充足率(利用容積除以許可容積)由改建前之 0.386 提高到改 建後之 0.941。因此住戶數平均增加 1.52 倍，但實施改建之業者，藉由出售增 加的樓地板面積而負擔工程費用，各住戶則以剩餘容積換取新建築物，而達到 免費分回新建住宅而免負擔改建費用。
一、改建前後每戶樓地板面積平均增加 2.7 倍。
二、等價交換可無償分配取回之面積每戶平均 63.5 ㎡ ，是改建前 1.46 倍。
三、超出無償分配取回面積之部分，應自費負擔。但無償分配取回面積較小的 住戶，願意自費擴充改建面積。而無償分配取回面積較大者反而縮小面積 來換成權利金領回。
7 米野史健，分譲集合住宅における建替の実現方策に関する基礎的研究，(日本東京工業大学大 学院 理工学研究科社会工学専攻学位論文，1998年6月)。
表 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例新舊建築物每戶平均面積
案例 所在地
佔地 面積
㎡
分區用途
（建造當時）
法定 容積 率
舊建物 每戶平 均面積
㎡
新建物 每戶平 均面積
㎡ A 東京都目黑區 5526 第 1 種住居專用地域 150 35 61 B 東京都新宿區 1505 第 2 種住居專用地域 200 48 78 C 東京都中野區 3441 第 2 種住居專用地域 200 45 68 D 東京都大田區 8525 第 2 種住居專用地域 200 52 81 E 橫濱市港北區 853 住居地域 200 45 52 F 神奈川縣相模原市 4298 住居地域 200 35 61 G 東京都品川區 1449 第 2 類住宅專區 200 53 80
H 東京都世田谷區 7254 第 1 種住居專用地 域，住居地域
200 40 100 I 茨城縣古河市 5699 第 2 種住居專用地域 200 48 75 J 神奈川縣鎌倉市 9558 住居地域 200 40 90 K 神奈川縣相模原市 3043 住居地域 200 49 68 L 東京都世田谷區 11603 第 2 種住居專用地域 200 42 82 M 東京都板橋區 7517 準工業地域 200 37 72 資料來源：米野史健，1998,06, p3
圖 2-1 日本老舊公寓大廈改建案例住戶面積變化
資料來源：米野史健，1998,06, p3
第三章 不動產估價的理論
第一節 物權與不動產及其價值之特性
一、物權標的物的類型：不動產物權、動產物權及權利 (智慧財產權)物權。物 權為財產權之一種，應有憲法第 15 條受保障之適用，即所有人得自由使 用、收益處分並排除他人之干涉。
二、不動產的定義：民法第 66 條「謂不動產者，稱土地及其定著物。…」
三、不動產的特性：數量有限性、位置不變性、用途多樣性、個別差異性及價 值永續性。
四、不動產的權利：包括物權與債權。不動產的物權包括所有權、典權、抵押 權、地上權、永佃權及地役權。
五、土地所有權：民法第 773 條「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有 利益之範圍內，及於土地之上下。… 」，土地所有權之範圍，在縱的方面，
五、土地所有權：民法第 773 條「土地所有權，除法令有限制外，於其行使有 利益之範圍內，及於土地之上下。… 」，土地所有權之範圍，在縱的方面，