第四章 契約責任與純粹經濟價值減損
五、 第三人應負責之事由？
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三、承租人違反善良管理人之注意義務？
承租人因未妥適保管租賃物致令毀損、滅失，依民法第 432 條規定，
以承租人未盡善良管理人之注意義務為前提要件，就損害結果向出租人負 賠償責任。而在契約責任型凶宅紛爭案例中，承租人自己於租賃房屋內自 殺，或未防範阻止同居人或允許用益第三人自殺，就其積極促成非自然死 亡事故或消極未為事故防範措施之行為，是否屬於未對租賃房屋善盡保管 義務之具體類型？
四、承租人行為與損害結果間具因果關係？
承上所述，承租人積極促成事故或消極未為防範之行為與房屋之經濟 價值減損結果兩者間，是否具有相當因果關係，進而得將凶宅貶值損害歸 責予承租人，令其承擔相應之賠償責任？
五、第三人應負責之事由？
關於民法第 433 條所謂「同居人或允許為租賃物之使用收益之第三人 應負責之事由」要件內涵究竟所指為何，向來少見相關討論。若自法條規 範內容出發，純粹進行文義解釋的結果，可能包括以下數種情形：（一）因 第三人行為客觀上造成損害結果，兩者間有相當因果關係者屬之，不問其 他責任要件（例如行為人之主觀可責性）；（二）該第三人行為與損害結果 間具有相當因果關係，且主觀上有故意或過失者；（三）對文義採嚴格認定 標準，認為專指第三人自己行為已構成一獨立之賠償責任，依法須就損害 結果負責的情形。復因第三人與出租人間並無契約關係，故此所謂獨立賠 償責任，解釋上應指民法之侵權行為損害賠償責任而言。
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承上而論，對於所謂第三人應負責事由予以寬鬆認定，較能保障出租 人；相對地，採嚴格標準則可適度控制承租人責任範圍，兼顧一般認為應 對處於經濟弱勢之承租人予以特別保護的立法目的。而就承租人之同居人 或經允許使用之第三人於租賃房屋內自殺之案例來說，價值取捨上應以出 租人的權益維護為優先？抑或選擇放棄追究承租人未能防範凶宅事故發 生之責任，將房屋貶值風險回歸由出租人承擔？甚值思考。
第二節 實務見解
壹、「毀損」之認定 一、各級法院見解
（一）純粹經濟價值減損不構成毀損
1.最高法院 103 年度台上字第 584 號判決
「……次按，因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之『第 三人應負責之事由』，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任，民 法第 433 條定有明文。倘陳○○不應依民法第 184 條第 1 項前段負損害賠 償責任，萊爾富公司即不應依民法第 433 條負賠償責任，況系爭房屋經濟價 值減損，是否即為租賃物毀損滅失，尚非無疑。……」
2.台灣高等法院 103 年度上字第 67 號判決346
「……再者，系爭房屋係因林昇宏燒炭自殺造成價值減損，並非毀損其屋，
346 採相同見解之其他判決，參見：台灣新北地方法院 101 年度訴字第 2281 號判決；台灣台中地 方法院 99 年度中簡字第 1277 號判決。
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自亦無契約第 4 條第 6 款所稱『因乙方之過失致房屋毀損』之情事，上訴人 此部分主張，自無可採。……」
3.台灣高等法院 103 年度上更（一）字第 39 號判決347
「……然民法第 432 條、第 433 條及系爭租約第 11 條均係規定承租人違反 義務，致租賃物損毀、滅失時，負損害賠償責任，林凡雖於系爭房間內燒炭 自殺，惟並未致系爭房間有何損毀或滅失，自與前開規定情形有間。……」
4.台灣高等法院台中分院 100 年度上易字第 116 號判決348
「……至上訴人於本審主張併基於租賃及連帶保證之法律關係，請求承租人 即被上訴人張少珍應與其連帶保證人即被上訴人王富年依民法第 433、739 條規定負連帶賠償部分，因民法第 433 條係規範租賃物之物理上毀損、滅 失，不包括非物理上之經濟上損失在內，故上訴人此部分之主張，洵無足 採。……」
5.台灣南投地方法院 102 年度訴字第 142 號判決349
「……而對照民法第 433 條與第 444 條第 2 項之規定，前者因承租人未涉及 轉租，故明定承租人就其允為租賃物使用之第三人應負責之事由所造成租賃 物之『毀損滅失』須負責，而後者則因承租人受有轉租利益，故明定承租人
347 採相同見解之其他判決，參見：台灣高等法院 104 年度上字第 947 號判決、103 年度上字第 544 號判決、103 年度上字第 67 號判決、102 年度上字第 613 號判決、101 年度上字第 502 號判 決、101 年度上易字第 183 號判決；台灣台北地方法院 102 年度訴字第 3155 號判決、100 年度 訴字第 1933 號判決、99 年度訴字第 1678 號判決；台灣士林地方法院 103 年度訴字第 786 號判 決、103 年度訴字第 68 號判決；台灣新北地方法院 102 年度訴字第 402 號判決、101 年度訴字 第 2281 號判決、100 年度訴字第 1854 號判決、100 年度 1267 號判決；台灣桃園地方法院 103 年 度訴字第 1721 號判決、96 年度訴字第 284 號判決；台灣新竹地方法院 100 年度簡上字第 79 號 判決；台灣嘉義地方法院 101 年度訴字第 400 號判決。
348 採相同見解之其他判決，參見：台灣新竹地方法院 101 年度竹北簡字第 127 號判決、100 年 度簡上字第 79 號判決。
349 採相同見解之其他判決，參見：台灣士林地方法院 100 年度重訴字第 234 號判決。
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就次承租人應負責之事由所造成之損害均須負責，基於前、後規定之目的解 釋，民法第 433 條規定租賃物之『毀損滅失』，當僅侷限於物理性上之毀壞 損傷，而不包括價值滑落之經濟上損害。……」
6.台灣士林地方法院 100 年度重訴字第 545 號判決
「……依房屋之為凶宅，非對房屋造成直接『物理性』之損傷，乃因一般社會 大眾，就此有心理層面之嫌惡，對於居住其內之住戶，除對居住品質發生疑 慮外，在心理層面上會造成相當大之負面影響，與周遭環境相較，買賣價格 會有顯著低落情事，故依估價學理適合性原則，非自然身故之情事，將對不 動產之個別條件產生負面影響，在房地產交易市場及實務經驗，具有非自然 身故情事之房屋或不動產，將會影響購買意願及價格，使該標的物之市場接 受程度及價格貶落，造成經濟上之價值減損，此雖屬民法第 354 條第 1 項 規定減少價值之瑕疵，但非物之毀損或滅失，二者應加區別。……」
（二）純粹經濟價值減損構成毀損
1.台灣高等法院台中分院 101 年度上字第 40 號判決350
「……另因林虹伶之自殺行為使得系爭租賃標的物成為『凶宅』，進而影響出 租人日後之使用、收益、處分權，其價值減損程度不亞於系爭租賃標的物物 理上之毀損、滅失，且上開民法規定承租人對於租賃標的物所負之保管義務，
係出租人將租賃物交付承租人後，出租人對於其租賃物通常即無法加以保管、
維護，因此乃課以承租人對於租賃物須依租賃契約債之本旨所負之附隨義務
351，準此，尚難認此部分之附隨義務僅侷限於保管租賃標的物避免其受物理
350 採相同見解之其他判決，參見：台灣台中地方法院 100 年度訴字第 1519 號判決。
351 實務上另有認為，民法第 432 條第 1 項承租人對租賃物之保管義務並非為附隨義務，而屬「從 給付義務」層次。參見：台灣基隆地方法院 103 年度訴字第 435 號判決。
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上之減損、滅失，申言之，前開民法所定之『毀損、滅失』之含義，當應包 含租賃物經濟上之交易價值減損在內，自不待言。……」
2.台灣高雄地方法院 102 年度訴字第 2243 號判決
「……又上開民法規定承租人對於租賃房屋所負之保管義務，不論係承租人 係為自己或他人行為負責，其目的均在維護租賃物之用益價值與交換價值，
尚難認承租人對於租賃物之保管義務僅侷限於避免租賃物受有物理上之減 損、滅失，申言之，前開規定所定之『租賃物毀損或滅失』之含義，當應包 含租賃物經濟上之交易價值減損在內，自不待言。……」
3.台灣桃園地方法院 102 年度訴字第 1561 號判決
「……系爭房屋租賃契約第 11 條約定：『乙方應以善良管理人之注意使用房屋，
除應天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償 責任。』（見本院卷第 26 頁），而所謂毀損，當應包括標的物物理上之毀損及 客觀價值之降低在內，蓋因租賃關係下承租人對於租賃標的物有全部使用收 益之權，自應由有使用收益權能者負此責任。……」
二、小結
多數法院認為：民法第 432 條、第 433 條所規範之「毀損」者，解釋 上應侷限於租賃物有物理上之毀壞損傷者，而不包含非物理性之價值減損。
此對照同法第 444 條352第 2 項條文內容未有「致租賃物毀損、滅失」之限 制，即足證之：蓋承租人因轉租行為受有轉租利益，是其就次承租人應負 責之事由所生損害均須負責；相對而言，承租人與民法第 433 條所謂「同
352 民法第 444 條第 1 項：「承租人依前條之規定，將租賃物轉租於他人者，其與出租人間之租賃 關係，仍為繼續。」第 2 項：「因次承租人應負責之事由所生之損害，承租人負賠償責任。」
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居人或得允許對租賃物為使用收益之第三人」間未涉及轉租，是條文方明 訂承租人之損害賠償責任範圍僅以租賃物之物理性毀損、滅失為限，而不 及於價值滑落之經濟損失。凶宅之經濟價值減損，性質上雖可認屬民法第 354 條第 1 項所規範之價值減少瑕疵，惟非物之毀損範疇，應予區別。
部分法院則是立基於法條之規範目的而為解釋，渠等主張民法第 432 條、第 433 條規定均是為維護租賃物之用益價值與交換價值。租賃物交付 承租人使用後，出租人即喪失對租賃物為有效管領維護之機會，法律遂將 此轉化為保管義務，轉嫁予實際占有租賃物之承租人承擔。是本此立法目 的，關於承租人之保管義務內容，解釋上尚不僅限於防止租賃物遭受物理 有體損害而已。準此，民法第 432 條、第 433 條所謂「毀損」者，自不以
部分法院則是立基於法條之規範目的而為解釋，渠等主張民法第 432 條、第 433 條規定均是為維護租賃物之用益價值與交換價值。租賃物交付 承租人使用後，出租人即喪失對租賃物為有效管領維護之機會，法律遂將 此轉化為保管義務，轉嫁予實際占有租賃物之承租人承擔。是本此立法目 的，關於承租人之保管義務內容，解釋上尚不僅限於防止租賃物遭受物理 有體損害而已。準此，民法第 432 條、第 433 條所謂「毀損」者，自不以