純粹經濟價值減損之定位

係有形體之「有體損害（physical damage）」¹²³，若自此角度理解，則「純 粹」一詞所代表非人身或物之所有權受侵害意涵，看似亦可能經由反面推 論而與無形體之損害概念相連結。惟本文以為，經濟上損失作為人身損害 與物之所有權損害以外之第三種損害類型，此概念本身即足表彰其「無體 損害（intangible damage）」之特性¹²⁴，若將純粹一詞作同質解釋，反而失 其作為獨立概念存在之意義。另方面，人身損害與物之所有權損害固以伴

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由於凶宅在本質上係由個人主觀塑造的意識型態產物，過去多不認為 此種負面心理投射之非物質性外力足以對房屋本體造成影響，實務早期亦 否認凶宅有何效用或價值上減少情形。然依一般人普遍排斥以凶宅作為交 易標的之社會常態，凶宅因市場接受度低於通常而有經濟價值減損，不再 是出於個人好惡選擇之個案現象，而是事實上可客觀驗證的結果。換言之，

凶宅之經濟價值減損雖係源於心理因素所生，惟就實際結果而言，已自單 純之主觀不利益走向客觀損害的層次。

貳、永久性損害或暫時性損害

在確立純粹經濟價值減損之損害客觀性後，凶宅損害再度面臨法律意 義暨可賠償性之質疑：不同於典型物體毀損態樣，凶宅損害來源之汙名效 應可能隨時間經過逐漸減弱，進而在未來消失¹²⁶。準此以言，凶宅之經濟 價值減損並非永久性損害，甚至以宏觀角度而論，將觀察時程拉長至一定 期間後，即使未予任何積極修補，此經濟價值減損之損害亦將因隨時間癒 合而消弭於無形。

然對於此種暫時性損害，是否因其具有「自然癒合」特質侵損其作為 法律上損害之意義，進而否定其填補救濟可能？誠如論者所言：「市場價值

（價值減損）是衡量特定時點的價值，因此即使汙名不會對未來的某段時間造成 影響，但只要在預期的收益期間結束後出售不動產將實現價值減損時，就應該要 考量汙名的影響。」¹²⁷，況依我國不動產交易實務情形與社會經驗，凶宅之 汙名效應存續期間往往歷時數年甚至十數年間¹²⁸，且難以藉由特定修繕方

126 陳志豪，註 82 文，頁 29-30。

127 陳志豪，註 82 文，頁 30。

128 影響凶宅汙名效應存續期間之變因眾多，例如媒體對事故資訊的傳播效率或市場對不動產使 用需求等，我國實務似亦無定例標準，參見：台灣高等法院 103 年度上字第 85 號判決：「……惟 按，縱有民眾認屋內發生自殺死亡事件為不祥並致心理不安，然衡情該主觀心理因素當亦因時間 久遠、記憶淡忘、長期有人居住、未再有其他事故或靈異事件發生而漸次消除，參酌系爭房屋發 生自殺事件係於 89 年 5 月間，距李怡萍買受之 101 年 2 月間已近 12 年，且郭秋虹之弟郭興民

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其內容應就個別之物依市場基準加以估算。若要求必以實際出售價額作為 差額計算基準，等同強迫被害人在出售或保有所有權之間進行選擇，對其 保護未臻週全¹³⁰。目前實務上多同此見解¹³¹。

此外，依本文見解，凶宅經濟價值減損不以交換價值減損為唯一態樣，

以擔保價值減損此面向而論，房屋於成為凶宅狀態造成貶值結果之同時，

擔保價值即已有減損，亦不以房屋實際出售行為為必要條件。