第一章 緒論
第一節 研究動機與研究目的
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l C h engchi U ni ve rs it y 第一章 緒論
第一節 研究動機與研究目的
壹、研究動機
在我國司法實務上因不動產附著瑕疵而衍生的各種民事紛爭中，「以 凶宅作為瑕疵態樣主張受有不利益」係一常見卻又殊異於其他典型不動產 瑕疵損害之特殊案例類型，蓋其乃源自於東方傳統民俗信仰文化中，對於 非自然死亡事件所表彰之鬼祟負面意象感到畏懼不安之避諱心理，使一般 人普遍對之排拒接近1，而此主觀排拒現象投射至不動產交易活動上，卻使 得附著「凶宅」污名標籤之房屋於客觀上形成流通障礙以及經濟價值的貶 損2，因此難以再就之為處分或收益行為以換取相當對價利益3。然而凶宅 本為民俗上約定俗成之用語，並非法律概念，理論上可能受個人文化背景、
宗教理念等因素影響而使人所感知負面效益程度有所差異，再者，其無法 透過有效、具說服力之科學方式檢證凶宅的兇煞程度，並用以類比或數據 化各該特定物件所生損害範圍，則此種排拒忌諱之心理因素是否確實使標 的房屋產生不利益結果？法律解釋上應如何界定其性質？對於因該不利 益結果受有財產上損害者，法律是否應如其他財產權受侵害之人一般給予 同等保障？殊值探討。
1 對於凶宅有所忌諱之文化，除台灣之外，尚可見於其他具有相似風俗信仰之東方國家（地區）， 例如中國、香港、澳門、日本、新加坡、馬來西亞等地，至於西方歐陸國家則似較無此種概念。
本文基於研究素材係以我國裁判實務案例與法學文獻為核心與行文方便等原因，原則上均以我 國情形開展討論。
2 張義權、何信輝，兇宅對房地產價格減損評估之研究，土地問題研究季刊，第 6 卷第 3 期，
2007 年 9 月，頁 49。
3 此處所謂相當對價係指：將該不動產排除凶宅此負面因素，於其他相同條件下為同等收益、處 分行為所得取得之利益而言。
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之立場仍處於高度搖擺狀態10。面對相似基礎案例事實、相同法律爭點，實 務於審理此類案件適用法律之結果上卻歧論紛紛；凶宅所有人甚至可能因 案件繫屬法院之審判者對於凶宅損害的賠償可能採取保守見解之故，以致 面臨同時為侵權責任與契約責任保護範圍所排拒之求償困境。由此可見，
其間所涉法律爭議並不易處理而難有定論，而在遭上級審廢棄或改判之判 決之中，其見解是否即有說理不清或論證強度不足之處，仍待進一步之探 討、釐清。
且如前所述，凶宅原是基於特定信念與文化認知所生的概念產物，卻 因為社會一般人所普遍理解、認知而使該主觀排拒心理投射成屋宅本身的 負面效應源，具體化於客觀面的效果則是使房屋之經濟價值造成一定程度 的貶損，與過去交易活動經驗中一般常見之財產受侵害態樣及損害型態有 相當之殊異性，換言之，「房屋成為凶宅致生之經濟價值減損」此種損害樣 貌，極可能係立法者當初所未曾預見者，自無法期待能僅憑對現行法之法 條為單純文義上解釋與涵攝，即為凶宅所涉各項紛爭求得最佳解答；另方 面，儘管「凶宅屬於價值減少之物之瑕疵」此結論已漸成為學說與實務界 之多數見解11，然而隨著研究案例類型的轉變，紛爭事實中當事人間法律 關係，自買賣契約更易為租賃契約或侵權行為時，則該「價值減少」的不 利益在法律上之評價，即有重新定位與理解的必要。蓋「瑕疵」之本質並 不當然等同於「損害」，在論證凶宅所有人得否就凶宅之價值減損此不利益 請求損害賠償之議題上，亦應以相應之損害賠償請求權構成要件作為思考
10 除目前最高法院作成之三件判決（參見：最高法院 103 年度台上字第 583 號判決、103 年度台 上字第 584 號判決、104 年度台上字第 1789 號判決）均採否定見解（即第三人自殺使房屋成凶 宅不成立民法第 184 條第 1 項之損害賠償責任；承租人無須就第三人於租賃房屋內之自殺行為 所致損害負民法第 432 條或第 433 條之賠償責任），其餘自高等法院以下各級法院對於此二類型 案例所為判決結果仍有高度不一致性。例如在侵權責任紛爭型案例當中，目前查詢有上訴紀錄之 判決約 14 件，其中即有 8 件於上訴後遭上級審改判或廢棄。
11 參見：薛博橙，我國法院審理凶宅案件之量化統計及法律分析，逢甲大學財經法律研究所碩士 論文，2014 年 1 月，頁 150。
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基礎，倘率爾援引凶宅之「價值瑕疵」概念置入新型態紛爭案型作為證述 素材，不但與請求權構成要件有所齟齬，涵攝解釋時亦難求周全，有失論 證之嚴謹。是以如何為凶宅所致生之經濟價值減損於現行民法體制下找到 正確法律定位與救濟管道，實屬法學上之新課題。
貳、研究目的
本論文擬對我國各級法院相關案例之判決理由進行觀察整理，同時與 學說上就相同爭議問題所提出直接或間接之研究觀點予以交互參酌、綜合 分析各該法律議題之相關論述，藉以重新檢視、建構凶宅所致經濟價值減 損的法律定性與定位，並探討部分實務否定凶宅價值減損之救濟可能，此 一結論是否造成對人民財產權保障之漏洞，繼而檢討其於現行民法規範體 制上可得主張之請求權基礎，期能彙整出一套論證脈絡相對完整且能適度 兼顧人民法感情之論述，俾供未來為學術研討或實務處理同類案例撰寫相 關法律文書時參考之用。