第一章 緒論
第四節 凶宅議題之法學上意義
四、 小結
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四、小結
按「凶宅」本身帶有相當程度的民俗信仰意義與主觀評價成分在內，
且其侵害程度與範圍亦無從透過科學方式檢驗證明或量化，面對此種基於 心理因素所生無形體損害，早期實務未敢肯認凶宅的瑕疵性質，恐即是拘 泥於此型態損害難以期待有客觀證據足資佐證存在，復有遭譏為鬼神迷信 背書而損及司法公信的疑慮。惟實際而論，因為對「非自然死亡事故」在 心理上感到畏懼不安，繼而排斥接近內部曾有此種事故紀錄之不動產標的，
已是自我國國情所普遍可得觀察的現狀。即使凶宅所致原始損害型態確實 是基於個人信仰認知而轉化之心理壓力與精神痛苦，一旦此種主觀認知與 排拒心態感染範圍逐漸擴展而成為多數人的共同認識，則此種主觀性損害 亦將產生相當程度的客觀化效果，甚至衍生新形態損害。
凶宅之經濟價值減損結果即是其中顯例。尤其在不動產經濟價值重心 已逐漸自使用利益傾向交換利益的現代社會，凶宅因受社會大眾排斥接近 而降低市場接受度，勢必直接衝擊房屋原有之交換價值。縱使凶宅所有人 本身對於非自然死亡事故不存有忌諱或嫌惡觀感，客觀上仍會因房屋的換 價機能減損致其財產上權益受有損害。準此，若從人民財產權保障與不動 產交易秩序維護此面向而言，凶宅問題亦已隨社會演進，自民俗信仰提升 到法學議題的層次。
貳、法律規範之情形
一、「凶宅」之認定
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29 關於各界對於凶宅之判定基準，過去已有研究者作成詳盡分析，參見：吳聰億，註 5 文，頁 6-15、薛博橙，註 11 文，頁 67-97；李元矗，註 5 文，頁 123-127。附言之，事實上就本文所側重 研究之損害賠償型凶宅紛爭而言，實務所呈現相關個案之標的建物恰多屬典型的「凶宅」物件，
換言之，此類案例通常不直接涉及「凶宅」概念界定的爭議。惟為避免討論過於失焦及論述篇幅
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（一）行政機關判斷基準
行政機關早期為對於凶宅買賣所可能引發之交易秩序危險進行管制，
遂由行政院內政部公告修正《不動產委託銷售契約書範本》，附件一〈不動 產標的現況說明書〉項次 11：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持 有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，要求出賣人揭露標的建物是 否曾發生非自然身故事實此一重要資訊30，並於民國 97 年 7 月 24 日提出 內授中辦地字第 0970048190 號函釋31，針對上開不動產標的現況說明書項 次 11 中關於「事故發生原因」及「事故發生地點」等二部分提出進一步說 明：(1)事故發生原因須為因兇殺或自殺而死亡，而不包括自然死亡。(2)專 有部分包括有求死行為（且致死）及因兇殺或自殺死亡陳屍之主建物及附 屬建物在內。又鑑於上開認定標準將出賣人的凶宅揭露義務限定於其「產 權持有期間」所發生之兇殺或自殺致死情事者，致有心人士得以低價購入 凶宅後再行轉手賣出，並以「事故非發生於自己產權持有期間」為由，規 避其本應承擔之凶宅資訊揭露義務，對於買受人而言殊屬不公。為防止該 等投機行為危害不動產交易秩序，內政部遂於民國 101 年 10 月 29 日再度 頒布內授中辦地字第 1016651846 號函釋，將所頒行之《成屋買賣契約書 範本》附件一〈建物現況確認書〉增列第 7 項，將「產權持有前是否知悉 標的建物曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」同列入出賣人
等考量，本文於此處擬僅就重點部分擇要整理，並補充既有研究文獻中尚少見介紹之近期資訊。
30 內政部於民國 90 年 7 月所頒布《成屋買賣契約書範本》附件一〈建物現況確認書〉項次 6：
「本建物（專有部分）於賣方產權持有期開是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」亦為相同內涵之 資訊揭露項目。
31 內政部民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋：「查本部訂頒之不動產說明 書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部 92 年 6 月間公 告修正之『不動產委託銷售契約書範本」附件一『不動產標的現況說明書』項次 11 內容，『本建 築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，
於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然 死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但 不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。另『不動產標的現況說明 書』未納入『不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項』，尚無強制性，一併敍明。」
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告知事項之一32。嗣後，內政部更於民國 104 年 11 月 25 日以內授中辦地 字第 1041309504 號令修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》，在關 於成屋部分之「其他重要事項」項下第 5 點，明文將建物於產權持有期間 曾發生之「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」的歷史 紀錄納為應記載事項33，再度強化對房屋買受人的保障。
嚴格而論，行政機關並未直接定義與正式使用「凶宅」一詞，而係提 出數項基準（包括事故原因、事故發生地點、事故發生時點等）以劃定出 賣人之資訊揭露範圍34，此些客觀指標雖不失為一種界定凶宅的判斷標準，
司法實務上亦常見有援引使用的案例，但在操作適用於個案時，仍可能面 臨解釋上之疑義，例如關於「事故發生原因」部分，內政部頒布之契約書 範本附件起初僅述及「兇殺或自殺致死」，至於其他非自然死亡原因部分則 付之闕如；嗣後雖又增列「一氧化碳中毒致死」之型態，但針對社會民情 上亦有所忌諱之意外死亡或病故身亡等類型，解釋上是否可同視為凶宅事 故原因，仍未見相關說明35。而目前行政管制上最新修正，乃是在既有規則 基礎上新增「其他非自然死亡之情形」的概括條款，看似已逐步放寬對於 凶宅的認定門檻，惟實際操作結果是否符合此一趨勢，仍有待往後相關案 例的累積觀察。
（二）司法實務審酌指標
32 《成屋買賣契約書範本》附件一〈建物現況確認書〉第 7 項內容原文如下：「本建物（專有部 分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：(1)於產權持有期間□是□否曾發生上列 情事。(2)於產權持有前，賣方□確認無上列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上 列情事。」
33 《不動產說明書應記載及不得記載事項》：「壹、應記載事項……二、成屋……（四）其他重要事 項：……5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自 然死亡之情形，若有，應敘明。」
34 非自然死亡事實是否發生於出賣人產權持有期間，實則係用以劃定出賣人之告知義務範圍，
而非作為認定「是否為凶宅」之判斷基準。
35 陳耀峰，註 26 文，頁 49。
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對此，學者即指出，由於民間所認定之凶宅概念，往往結合迷信與結 果論點，其所關注重點乃在於：不幸事件之發生而產生死亡結果時，帶給 社會一般人主觀上嫌惡與恐懼持有或居住於該房屋內之心態，而此與內政 部函釋中所提出之判斷方式顯有相當差距。儘管凶宅並不易定義，但將法 律適用混入迷信概念亦不合適，是以與其執著於凶宅之定義，不如直接回 歸法律較為妥當47。其他類似觀點，例如學者主張：房屋是否為凶宅，仍應 以客觀存在事實作為判斷依據，亦即當應依該房屋是否有發生非自然身故 之客觀情形為衡量，在解構凶宅概念之層次上，當事人主觀之認知（例如 宗教信仰或特殊喜好）不宜介入48。
（四）保險實務觀點
近年來社會上關於非自然死亡事故致房屋貶值之案例頻傳，因應此新 型態風險的產生，遂有保險業者推出「特定事故房屋跌價補償保險49」此種 保險商品，對於房屋因發生如兇殺或自殺等事故所生貶值結果、事故現場 清理費用（包含民間宗教信仰行為儀式支出）等損害內容提供保險理賠50， 用以分散房屋所有人在生活上可能面臨凶宅所生財產損害之風險51。然而 實際探究保單內容即可發現：業者對於凶宅風險事件當中關於「事故地點」
與「事故原因」等二方面，均有不同於過去行政機關與法院所採判斷基準
47 蔡晶瑩，註 5 文，頁 169。
48 向明恩，註 5 文，頁 99。
49 此處介紹之保險商品範例係由富邦產物保險股份有限公司發行，於 2015 年 12 月 14 日開始銷 售（保險商品編號：105341223169020000，104.09.01 金管保產字第 10402090130 號函核准）。詳 細商品內容，請參見附件一：富邦產物特定事故房屋跌價補償保險保單簡介、附件二：富邦產物 特定事故房屋跌價補償保險保單條款、附件三：富邦產物特定事故房屋跌價補償保險要保書。
50 惟業者對於房屋貶值與清潔費用此二項目均設有保險金額上限，前者以中華民國產物保險商 業同業會所公布之台灣地區住宅類建築造價參考表所計算之建築物本體造價總額之 30%為限；
後者則以新台幣 10 萬元為度。參見附件三：富邦產物特定事故房屋跌價補償保險要保書。
51 附帶補充，日本保險業界亦有諸如「賃貸管理リスクガード」、「賃貸住宅管理費用保険」、「オ ーナーズ・ セーフティ」等針對凶宅閒置期間之租金損失、遺物管理與事故現場清潔費用等損 害補償之保險商品。參見：宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博，註 20 書，2014 年 3 月 10 日，頁 188。
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之認定。
依據上開保險商品之保單條款第 2 條「用詞定義」所示：「本保險契約
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