第二章 純粹經濟價值減損之基本定位與救濟必要
第一節 純粹經濟價值減損之意義
三、 經濟價值減損與凶宅貶值損害
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關於價值減損的可能態樣，理論上可分別就財產價值減損與非財產價 值減損討論。以本文研究主要範圍，亦即廣義面之經濟價值（財產價值）
而言，經濟價值之減損，體現在交換價值方面之不利益實際態樣，即為最 典型的「交易價額減少」，體現在使用價值面向，則是物之「使用功能減損」， 至於在用益價值及擔保價值方面，概念上尚可能以作為定限物權設定客體 之「機能喪失或降低」的樣貌呈現。
三、經濟價值減損與凶宅貶值損害
（一）各界所認知「凶宅價值減損」內涵
凶宅之負面意象所形成破壞力，並非作用於屋宅本身物理結構完整性，
而係使房屋成為一般人排斥接近之不受歡迎物件，致形成交易市場上的流 通障礙，進而產生較原本狀態更為低落的價值貶損現象；實務上更明確指 出，此處受侵害的客體對象，乃指房屋之「經濟價值」而言91。然進一步探 究，此處所謂經濟價值者，究係專指「標的物之買賣交易價額」的狹義經 濟價值，抑或兼指「將標的物用以從事各種經濟性活動而獲取利益之價值」
的廣義經濟價值概念？似存有解釋空間。
1.原告（請求權人）主張
實際就本文主要探討之凶宅損害案例相關判決進行觀察，可發現實務 上凶宅所有人主張因房屋成凶宅而衍生的損害內容，原則上係指房屋在無 事故發生情況下之市價與房屋成為凶宅後之市價二者相較，其間產生之
「交易價差」而言，例如最高法院 103 年度台上字第 583 號判決：「本件被 上訴人主張：……詎林○於九十九年十二月二十日在系爭房屋內燒炭自殺身亡，
91 實務判決中關於凶宅之貶值結果描述，在用語上雖未統一，卻多提及房屋「經濟價值」產生減 損之現象。
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系爭房屋因而變成凶宅，造成交易價格減損約新台幣（下同）三百七十三萬零八 百元，侵害伊系爭房屋所有權之價值……」92、台灣高等法院 103 年度上易字 第 805 號判決：「被上訴人主張：……伊於 85 年間以 335 萬元價格買受系爭房屋
（含車位），系爭房屋今日市價應有 260 萬元以上，然因上訴人之女兒在該屋內 自殺，致伊於 102 年 6 月間僅能以 122 萬元（含車位）價格出售他人，受有逾 80 萬元以上損失。……」93。
此外，亦有少部分案例主張受有租金收益之喪失或減損，例如台灣高 等法院 103 年度上字第 67 號判決：「上訴人起訴主張：……林昇宏於系爭房屋 燒炭自殺身亡，使房屋無法再行出租獲取收益且使系爭房屋市場交易價格減低及 出租收益降低。……」、台灣台北地方法院 100 年度訴字第 1933 號判決：「原 告起訴主張：……系爭房屋及其他同處之四間房間事發至今長達 1 年 3 個月無法 出租，以每月租金 34,100 元計算，原告共受有 511,500 元之損害，……」94
2.法院判斷
另一方面，關於法院所認知的凶宅價值減損內涵，透過對於相關案例 之判決理由進行整理，則大致可歸類為下述兩類觀點：
(1)專指交易價格之降低
此見解認為，凶宅所有人所蒙受之房屋貶值損害，係該屋因成為凶宅 後，造成在交易市場上之交易價格減損，例如台灣高等法院 103 年度上更
（一）字第 39 號判決：「……上訴人雖主張其住處因上情而變為凶宅造成房屋
92 其他類似理由之相關判決可參見：台灣高等法院 103 年度上字第 544 號判決、100 年度上字第 206 號判決、97 年度上字第 486 號判決、台灣高等法院台中分院 101 年度上字第 40 號、台灣高 等法院台南分院 99 年度上易字第 273 號判決。
93 其他類似理由之相關判決可參見：台灣高等法院 101 上易字第 183 號判決、台灣高等法院台 中分院 100 年度上易字第 116 號判決。
94 台灣台北地方法院 100 年度訴字第 1933 號判決。其他相關判決可參見：台灣高等法院 101 年 度上易字第 273 號判決。
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貶值損失，且有關房屋價值之減損，即屬對於所有權中有關收益權能之侵害，亦 非單純經濟上之損失等語，然因凶宅造成房屋貶值損失，核屬系爭房屋在不動產 交易市場上，交易人心理因素受影響所可能產生之交易價格降低、減少，係屬『純 經濟損失』……」95、台灣高等法院 101 年度上字第 502 號判決：「……本件上 訴人所主張之損失，乃抽象地存在於系爭房屋之財產上不利益（價值變動差額）， 該不利益應屬純經濟損失範疇，……」
(2)兼指收益機能之減損
採此說見解之法院則指出，房屋因發生非自然死亡事故而成為凶宅後，
所衍生不利益並非僅止於交易市價減少此種態樣而已；由於社會上普遍對 於凶宅觀感不佳，接近使用的意願亦低落，是以成為凶宅之房屋可預見將 產生收益機會降低、喪失或是收益減損等經濟上貶值損害態樣。例如台灣 高等法院 103 年度上易字第 805 號判決：「……凶宅不若房屋受物理上毀損而 有修繕之可能，在客觀上造成一般人心存陰影而排斥承租或購買，導致該屋之交 易價值減損及流通障礙，影響被上訴人之使用、收益，該屋價值減損程度不亞於 其物理上之毀損、滅失，……」96、台灣高等法院 97 年度上字第 486 號判決：
「……依一般社會常情，系爭房屋發生非自然死亡事故，將使系爭房屋再行交易 之價格減低或出租之收益降低，造成系爭房屋交易性或經濟上之貶值，兩者間有 相當因果關係，……」97
3.學者觀點
就目前可見學說上關於凶宅價值減損內涵所為討論，多數仍與實務關
95 其他類似理由之相關判決可參見：台灣高等法院 103 年度上字第 67 號判決、102 年度上字第 613 號、101 年度上字第 502 號判決。
96 其他類似理由之相關判決可參見：台灣高等法院 101 年度重上字第 623 號判決。
97 其他類似理由之相關判決可參見：台灣高等法院台中分院 101 年度上字第 40 號判決、100 年 度上易字第 116 號判決、台灣高等法院台南分院 99 年度上易字第 273 號判決。
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注重點相同，將房屋之「交易價值貶損（減少）」視作所謂凶宅貶值損害的 實際態樣98，而未針對其他不利益面向深入探討；惟亦有學者觀察到，以我 國不動產交易市場常態而言，曾發生非自然死亡事故之房屋屬於一般人所 忌諱接近使用的物件，相對於其未發生事故前之狀態，不僅產生交易價值 貶損的不利益現象，尚會造成出租難度提高99、租金收益低於正常行情100 等劣勢狀態；此外，當所有人欲以凶宅供作擔保以換取融資機會時，債權 人往往考量到標的物本身的市場接受度顯然低落，並有日後無法順利拍賣 取償的高度風險存在，因而拒絕以之設定抵押權，或是降低房屋的擔保數 額101。自此觀之，凶宅汙名標籤對於所附著房屋的財產價值所生不利影響，
實不侷限於使房屋交易價值產生減損此種單一態樣而已，非自然死亡事故 發生後，同樣會令其用益價值與擔保價值失其原有水準。是以上開學者觀 點而言，所謂凶宅之「經濟價值減損」內容，不全然等同「交易價值減損」； 房屋之「用益價值貶損」與「擔保價值降低」皆是所謂凶宅之經濟價值減 損之範疇。
（二）本文見解暨小結
各界所認知之凶宅價值減損內容，主要可在「交易價值貶損」此一項 目取得最大程度交集，並有少數見解在「租金收益減少」之部分獲得共識。
此外，學者亦提出「擔保價值降低」的觀點。然本文認為，上述所提及損 害態樣在概念上非無併存可能，逕行將凶宅貶值損害與房屋交易價值減損 二者為直接連結，可能因此產生認定上盲點而疏於審酌其他可能態樣。不
98 邱琦，註 5 文，頁 23；吳瑾瑜，註 6 文，頁 8；吳從周，註 5 文：凶宅、物之瑕疵與侵權行為
──以兩種法院判決案型之探討為中心，頁 113；向明恩，註 5 文，頁 97；蔡晶瑩，註 5 文，頁 169；葉啟洲，純粹經濟上損失在臺灣侵權行為法上的保護──以最高法院相關裁判為中心，月 旦法學雜誌，第 241 期，2015 年 6 月，頁 62。
99 陳忠五，註 6 文，頁 31。
100 詹森林，註 14 文，頁 19。
101 詹森林，註 14 文，頁 17。
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同於一般常見案例得自物體毀壞劣化之外觀狀態認定具體損害種類與範 圍，凶宅則無此所謂毀損外觀可供操作判斷，為求能全面認識凶宅貶值損 害內容，可能的作法即是回歸損害發生源頭，自凶宅之負面作用探討現實 上生成的各種不利益結果。
1.凶宅損害之肇因
追溯凶宅成為房屋所有人財產損害來源的起因，係由於非自然死亡事 故之歷史紀錄為標的房屋貼附一種「不祥之物」的汙名標籤，令社會大眾 產生主觀上嫌惡與排拒感，造成接近使用人之心理障礙以及市場接受度降 低等現象。對於凶宅此種純粹出於主觀因素而生的缺陷狀態，日本法上稱 之為「心理的瑕疵」，其特徵在於：標的物本身或周圍環境並無異常問題，
而是在標的物為人所使用之際，令人產生心理上嫌惡感102。又此「瑕疵」 所以具有法學上討論意義，係因其所呈現之負面觀感，不僅止於使人在主 觀上產生暫時不適感受，而是足以嚴重削弱一般人接近使用的意願，致使 標的物因此無法依照原本預期條件投入經濟活動以獲取利益，此種用益機 能下降現象，最終則反映成價值減損之不利益結果。在我國，學說與實務 多數見解同樣肯認凶宅瑕疵存在，惟與日本法例情形稍有不同，我國對於 凶宅瑕疵的定位，所評價對象並非引起大眾嫌惡心理之不祥意象本身，而 是該種嫌惡心理反映在交易市場上的客觀價值減損結果，主要是指交易價 值低於通常之「價值瑕疵」103而言。
102 宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博，註 20 書，2014 年 3 月 10 日，頁 6。原文說明為：
「対象物件自体や周辺環境にも問題はないが、その目的物を使用するに当たり、心理的嫌悪感
「対象物件自体や周辺環境にも問題はないが、その目的物を使用するに当たり、心理的嫌悪感