第四章 契約責任與純粹經濟價值減損
第四節 純粹經濟價值減損於契約法上之救濟途徑─以民法第 432 條、第
二、 租賃物保管義務之內涵
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同事物應為相同處理、有損害即應填補的原則，應類推適用於規範性質相 似之民法第 432 條、第 433 條規定以為補充，令承租人就凶宅貶值結果負 責402，以期上開規範維護租賃物完整價值之立法目的得以全面落實。
二、租賃物保管義務之內涵
（一）保管義務之注意程度及內容
依民法第 432 條第 1 項規定，承租人應以善良管理人之注意，保管租 賃物及保持其生產力，此即法律所課予承租人之租賃物保管義務之明文規 範，而其中保管義務之具體內容，應視租賃物之種類與性質而定，解釋上 可能包括對租賃物之保護、照顧、管理、清潔維持與必要保養等在內403。 按承租人因租賃契約成立而取得對於租賃物之合法使用收益權限，惟同時 受有「須以約定或依物之性質而定方法使用、收益租賃物」之限制。對於 承租人以約定方法或依物之性質而定方法，對租賃物為用益行為所致變更、
毀損，出租人應有所預見，且就此等附隨之自然耗損結果有容忍義務404； 然對於承租人逾越上開合理用益範圍所致租賃物毀損、滅失，對出租人而 言即屬締約時所未預見，或依契約內容可推定同意承擔之意外風險。
是承租人未能善盡善良管理人之注意，將租賃物維持於合法用益情形 下所應有狀態，即屬租賃物保管義務之違反，性質上屬於債務不履行範圍，
依民法第 432 條第 2 項規定，承租人自應就租賃物之毀損、滅失結果，對 出租人負損害賠償責任。
402 陳忠五，註 6 文，頁 41；實務見解部分參見：台灣高等法院 103 年度上易字第 805 號判決、
101 年度上字第 502 號判決；台灣桃園地方法院 103 年度訴字第 2077 號判決、102 年度訴字第 1335 號判決；台灣台中地方法院 103 年度訴字第 2981 號判決。
403 邱聰智，註 394 書，頁 361。
404 劉春堂，註 330 書，頁 280；黃立主編，註 394 書，頁 372；黃茂榮，註 382 書，頁 29-30。
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（二）承租人對於租賃房屋成凶宅之責任
在契約責任型之凶宅紛爭案例當中，承租人對於租賃房屋於契約關係 存續期間成為凶宅此一情事，可能被追究契約責任的原因即為未盡租賃物 保管義務。而如前所述，此際作為檢討標的之承租人違反保管義務具體行 為，亦應隨案例事實類型而予區別論究：
1.凶宅事故行為人為承租人
承租人之民法第 432 條損害賠償責任，關於其中違約行為要件部分的 檢討，在承租人本人行為即係促成凶宅事故發生之直接原因的情況下，此 際討論重點即為：承租人積極實現風險的行為（例如自殺）405是否違反同 條第 1 項所稱「以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，
並應保持其生產力」之保管義務？
鑑於凶宅乃我國長年以來因循傳統風俗所生之文化產物，且近年相關 社會事件頻傳，針對「凶宅事故發生將使房屋產生經濟價值上之負面影響，
對凶宅所有人財產利益侵害程度甚鉅」此情事，一般具有生活經驗之社會 大眾均應有所認知或預見。是以承租人本於善良管理人之注意，自應避免 因自身行為使租賃房屋成凶宅而侵害出租人利益；若其仍本於自主意思於 租賃房屋內實施自殺行為致該屋成凶宅，進而造成房屋產生經濟價值減損，
即屬未盡善良管理人注意而違反應盡之租賃物保管義務406，且因此債務不
405 除積極自為侵害此種典型態樣外，承租人若有意識地對他人侵害行為提供一定程度之助力，
概念上亦同屬於此處討論之實現風險行為。
406 日本法上同樣認為，承租人之善良管理人注意義務除當然包含「不使租賃物有物理毀損」之 外，解釋上亦包括「不在租賃房屋內自殺（致房屋貶值）」在內。參見：太田 秀也，賃借人の長 女の自殺につき、賃借人に賃料等の差額分、内装工事費、供養費の賠償責任が認められた事例 RETIO.84 号，2012 年 1 月，頁 115；村川隆生，自殺した賃借人による損害について、賃貸し た部屋以外の部屋の逸失利益を否定した事例，RETIO.73 号，2009 年 4 月，頁 196；中村行 夫，借上社 宅で従 業員が 自殺した場 合の使 用者に 対する損害 賠償が 認めら れた事例 ，
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履行行為肇致房屋生貶值損害，兩者間具有相當因果關係407。依本文前述 見解，出租人得主張類推適用民法第 432 條規定，請求承租人就凶宅之經 濟價值減損結果負損害賠償責任。
2.凶宅事故行為人為承租人以外之人
事實上若就目前可見之契約責任型凶宅紛爭實例而論，承租人較常見 遭出租人訴究民法第 432 條責任之具體原因，非如前揭所述之直接促成凶 宅事故發生的自殺行為，反而係其未防範凶宅事故發生之不作為，具體而 言，通常是指承租人未能及時阻止同居人或得其允許使用租賃房屋之第三 人於屋內自殺408，導致租賃房屋成凶宅此一情事。而對於承租人消極不防 止損害發生之行為，是否亦屬其未盡租賃物保管義務之可能型態？殊值討 論。
實務上多數認為，此類案例之凶宅貶值損害，乃直接源於第三人（一 般即指同居人或允許用益第三人）之自殺行為；而以一善良管理人之注意 程度而言，除非有客觀上可得而知之外顯徵兆，否則實難要求承租人得預 先查知該第三人之自殺意圖而加以預防或改變，是以倘若承租人對於第三 人日常起居使用房屋情形有注意或關心，即堪認已盡善良管理人之注意義 務。另外，若第三人得以接近、利用租賃房屋之機會非由承租人所賦予，
或承租人於事故發生當時未在場而無從及時阻止者，此種情形下之凶宅事 故亦為一般人所未能預見防範之意外，課以防免義務實屬苛求，是實務上
RETIO.55 号，2003 年 6 月，頁 73；東京地裁平成 22 年 9 月 2 日判決，判例時報 2093 号，
2011 年 1 月 1 日，頁 91。
407 民法課予承租人以租賃物保管義務，目的係在維護租賃物之完整利益（包括用益價值與交換 價值在內），而此價值減損與否，亦為房屋所有權侵害的主要判斷內容。是在檢討承租人行為是 否損及租賃物價值而堪認違反保管義務時，審酌上將與認定「自殺行為人是否應承擔過失侵權責 任」的考量因素多所重合。
408 應注意此處討論對象係承租人自己行為所致民法第 432 條第 2 項損害賠償責任；至於同一案 例情況下，承租人是否另行構成為他人行為負責之同法第 433 條責任，則屬另一問題。
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多認為承租人此際亦無所謂未盡善良管理人之注意可言。又況承租人違反 租賃物保管義務之原因行為與凶宅貶值結果損害間之間，是否存有相當因 果關係，要非無疑。
關於承租人對租賃房屋應盡之保管義務具體內容，本文認為，除因其 自己行為直接促成凶宅事故發生之外，理論上亦不排斥以「未對凶宅事故 為防範措施」方式該當保管義務之違反，然以善良管理人之注意標準而論，
此種未為防果行為的義務違反態樣，應以承租人明知或可得而知第三人有 利用租賃房屋實施自殺行為之虞，且客觀上得為及時防範措施之情形為限；
單純允許第三人接近使用租賃房屋，而「未能防範」其所無預見之第三人 自殺行為，尚不構成所謂未盡善良管理人注意保管租賃物之債務不履行責 任409。實務上少數法院主張承租人「放任第三人使用或於租賃房屋內活動」
之行為即有違保管義務，實質上似已近乎課以抽象輕過失以上程度之注意 義務，此見解是否妥適，尚待商榷。
（三）小結
就承租人對於租賃房屋於契約關係存續期間成為凶宅，是否違反其對 租賃物應承擔之保管義務，而須依民法第 432 條第 2 項規定就凶宅貶值損 害負賠償責任之爭議，應視實際案例事實而分別認定：於承租人本人即為 促成凶宅事故發生之行為人者，其所為自殺行為致租賃房屋之用益價值與 交換價值有所減損，核屬未盡善良管理人注意保管租賃房屋，應依上開規 定對出租人負責。至於在凶宅事故行為人為承租人以外之人的情形，除非 承租人對於事故之發生「有預見」且「客觀上有防範可能而未為」之明確 可歸責事由存在，否則於一般情況下，承租人縱有同意第三人接近使用租
409 學者同有認為：允許自殺者使用房屋的承租人，自己並無任何侵害出租人權利或利益行為，
亦未違反租賃物保管義務，不生「自己行為」的契約責任問題。參見：陳忠五，註 6 文，頁 37。
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然相對而言，准予擴大租賃物用益主體的結果，客觀上將增加租賃物耗損 程度，以及提升因不當用益行為致毀損滅失的危險，使出租人難以正確評 估締約利潤與風險。
為衡平租賃契約雙方當事人之權益與危險負擔，立法者一方面使承租 人依約取得之租賃物用益權限，得以有限度地「分享」予同居人或經其同 意得對租賃物為使用收益之第三人；同時並於民法第 433 條規定，對於此 等第三人應負責之事由致租賃物有毀損、滅失時，應由承租人就此結果對 出租人負損害賠償責任，以強化對於出租人財產利益的保護412。
（二）「第三人應負責事由」之意涵
1.爭議回顧
按照一般社會生活常態，就承租人此類僅就標的物取得用益權限而無 處分權地位之人，想像中可能伴隨其使用收益過程所產生「對物侵害」行 為，通常即是造成物體本身有一部實體毀壞或全部滅失，且由於此種對物
按照一般社會生活常態，就承租人此類僅就標的物取得用益權限而無 處分權地位之人，想像中可能伴隨其使用收益過程所產生「對物侵害」行 為，通常即是造成物體本身有一部實體毀壞或全部滅失，且由於此種對物