純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑──以「使他人房屋成凶宅致生貶值損害」之類型為中心 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學法律學研究所碩士學位論文指導教授：許政賢. 立. 博士. 政治大. ‧ 國. 學. 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑──. ‧. 以「使他人房屋成凶宅致生貶值損害」之類型為中心. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 研究生：張欣潔. i n U. v. 撰. 中華民國一○五年七月.

(2) 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.

(3) 謝. 辭. 輸入上面這兩字的標題之後，有那麼一瞬間，心底百感交集得突然組織不出完整的句子來。關於碩士論文的謝辭，其實過去早已迫不及待地偷偷打過幾次片段的腹稿，只是沒想到當這個令人欣喜的時刻終於到來，開心的成分卻不如預期的多，反而是不捨的情緒意外地高漲(但與論文大魔王奮鬥的那段煎熬時光不在留戀標的範圍內，特此聲明之)。在政大法學院度過的一千多個日子，走著走著也就隨著學籍年限到了盡頭，而如今也該是對於在這段歲月裡曾經關照過自己的人們好好致意的時候了。說來確實幸運，對於我這麼一個法學程度普通，加上生性懶散、做事效率奇差，總是喜歡壓線交報告、提論文初稿的研究生，老天爺卻特別眷顧我，讓我遇上一個博學、謙遜、和藹、有耐心(以下省略 N 組讚美詞)且非常關心學生的指導. 政治大教授──許政賢老師。老師一路以來的鼓勵與細心教導，乃是這本論文得以成形立並在最後關頭順利產出的最大助力；在課業以外的執業心得及人生經驗分享，更. ‧ 國. 學. 常予人無數心靈支持與想法上的收穫。對於老師的提攜與指導實難在有限篇幅內道盡感激，而恩師的風采亦無疑會是我心目中為人師者永遠的典範！. ‧. 在此自然也要向論文口試當天的另外兩位委員：王怡蘋老師與徐婉寧老師致上最高謝意。王老師其實也是我在大學時期初習債法各論的授業恩師，沒想到藉. Nat. y. sit. n. al. er. io. 由奇妙的緣分牽引，有幸得以於多年後再次接受老師關於碩論修正的指導；徐老師在法學日文課堂上的講授內容精湛且豐富，在嚴肅認真的上課氛圍中時不時又會穿插一些特別幽默逗趣的話題，至今仍讓我留下深刻印象。辛苦二位老師在繁忙的暑假期間特意撥出難得的空檔前來擔任口試委員，並且提出許多調整與修正建議，使我得以重新反省與釐清當初在撰寫時思考問題的盲點與可能的疏漏之處，確實獲益良多。. Ch. engchi. i n U. v. 此外也想感謝吳瑾瑜老師，吳老師算是我在研究所階段除了指導教授之外，最頻繁接觸的師長，畢竟法研所入學後的第一份工作便是擔任老師的行政助理，嗣後又因緣際會接下了老師的物權課輔，而這些經歷讓我在賺取零用金之餘，同時也增進了些許語文組織能力及文書軟體操作技巧，算是頗為意外但實用的收穫。雖然到碩三之後即因故辭去所有助理職，但當年老師在交辦公事的空檔間進行的閒談話題以及各種有趣回應，迄今依然會不時憶起。而日後若是想起在政大法研的那些年，相信會是由你/妳們的影像佔據最大篇幅吧？(以下按同學年齡大小排序)（好好好，顯然是開玩笑的……)珈漪、思荔、姿羽、怡蒨、佳蒨、怡廷、郁潔、宛錚、煒迪、KP、威宏、百維、小小白、何董、允正學長，每每想起現今已各奔四方為事業忙碌的大夥兒，總是會不由自主在腦海中回溯起過去每一個在民中打滾的時刻，那些法日/法德課前各據大桌一角，.

(4) 用有如誦唸黑魔法咒語的腔調(?)翻譯著作業的場景、在聖誕麻辣鍋晚會的超 High 交換禮物活動、總是讓人笑到失控的桌遊聚會，此外當然更不用提這輩子絕對忘不掉的比 ya 旅行…… 謝謝你/妳們給了我如此美好的研究所生活。雖然可預見未來大家會越來越難約，但我仍會認真期待著日後每一個和民中夥伴重聚的時刻。集英樓二研的小戰友們也是感謝名單內不可遺漏的成員。在那裡我們度過了彷彿是距離畢業最近也最遠的一段時光。謝謝以璇、怡君在那些日子裡的餵食(?) 與加油打氣，這下總算連我也跑到終點啦。下述幾位則是對本論文的完成有極重要實質貢獻，必須以莊重嚴肅態度表達謝意的幾位：首先是替我取得某篇重要參考文獻的歐家佑學長，以及提供相關研討會資訊與課程講義的亞芸、純安，誠摯感激你/妳們的幫忙。再來也要特別感謝曾傑學長、曹維傑學長在各有繁忙工作之際，依然願意撥空提供我關於初稿的修正建議，衷心感謝這份心意！. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. 當然在論文撰寫過程中也接收到諸多好友的精神上支持，例如總是在 Line 群組一起聊些垃圾話紓壓的邱律、張公、江檢事；同為本學期之畢業趕死(線)隊隊員、現在均已成功脫隊的小 man、小狐等等。惟實際上歸類在這個群組的朋友太多而無法逐一臚列，請容我在此一併致上感謝之意，日後有機會……再以其他形式補正吧?. y. Nat. 接下來本段落的感謝名單則是關於在數年前的短暫職場生涯中相逢的人們。. sit. n. al. er. io. 其中必須鄭重致意的這位，是近年來除指導教授之外，對我影響最大的一位人物，亦即我在律師實務訓時期的指導律師：石宜琳律師。在跟隨石律師學習的期間裡，除了開庭、撰狀等基礎執業技能的熟悉，也見識到作為一個專業律師應有的自持、自謙與自信。且在接受過律師細膩的書狀寫作訓練後，法律語法使用能力的提升確實也為嗣後的論文撰寫帶來相當程度的助益，令我著實慶幸能有石律師所給予的教導與訓練。當然也要藉此併同感謝宏仁法律事務所裡對我多有照顧的陳清進律師，還有同甘共苦的小廣學長、旻靜學姊及雅涵。下班後那極盡浮誇之能事的小耗材聊天室實在太歡樂了！. Ch. engchi. i n U. v. 最後要感謝我親愛的家人們，謝謝老爸在我的成長與求學過程中總是給我最大程度的支持與自由，謝謝媽媽擔任我永遠的心靈支柱，謝謝老弟對我(偶爾)的使喚給予包容，謝謝叔叔嬸嬸一家、二姑姑二姑丈一家、小姑姑小姑丈一家對我的關懷和照護，讓我還能在甫踏出社會取得第一份工作沒多久後即任性地暫別職場，在家中當個安穩的米蟲並且完成這本論文。最後的最後，想把終於取得的碩士學位這個小小成就獻給最疼愛我的爺爺、奶奶和大姑姑，希望您們在天上看到這一切後，也會為我感到稍稍的開心與驕傲。 2016.08 於中壢.

(5) 摘. 要. 我國社會上因凶宅衍生民事訟爭之事件時有所聞，歷年來不但在實務方面累積有一定數量的裁判例，亦經多位學者發表相關評釋見解。而過去凶宅爭議絕大多數係源自以凶宅作為交易標的物之買賣契約關係，法學討論上對於其間涉及之「傳統爭點」(例如買受人得否以標的物係凶宅為由，向出賣人主張物之瑕疵擔保或債務不履行責任，或依意思表示錯誤規定撤銷其購屋之意思表示等)早已關注多時，學說與實務在多方見解交流後，甚至漸有取得共識之跡象；然觀察社會現況可知，凶宅紛爭在近年發展出新. 政治大案例數量逐步攀升，其中則以「房屋所有人向促成凶宅事故之自殺行為人立面貌──由「房屋因他人行為成凶宅致生價值減損」此基礎事實所構築的. ‧ 國. 學. (之繼承人)請求賠償」以及「房屋出租人就承租人、承租人之同居人或經允許用益租賃房屋之第三人之自殺行為，向承租人（之繼承人）請求賠償」. ‧. 等兩類情形最為常見。此種新興紛爭類型將探討核心從物之瑕疵擔保與債. y. sit. Nat. 務不履行責任移轉到損害賠償領域，須具體檢討、審酌的請求權基礎構成. 為凶宅議題重新注入法學研究價值。 a. er. io. 要件內容，更是與既有討論所著重的買賣契約此種意定債之關係多有不同，. n. iv l C n hengchi U 本文即選擇以前揭所述之新型態凶宅爭議案件為研究對象，並將實務. 案例中最常見援引之民法第 184 條第 1 項前段及後段、第 432 條、第 433 條等規範作為檢驗基礎，探討凶宅所有人／出租人於現行民法之一般侵權責任與租賃契約之契約責任架構下，針對房屋因成凶宅所生價值減損此項財產上不利益尋得救濟之可能。又本文乃是以實務見解之整理與評釋作為論述起點，並於參酌我國相關期刊論著、學位論文等學說見解後提出綜合分析與本文觀點。具體擇要而言，本文將先對作為討論核心之「凶宅貶值損害」內涵予以檢視，並嘗試回歸觀察凶宅汙名所帶來各種負面效應，重新劃定所謂「經濟價值減損」概念的輪廓；以此為基礎，進一步探討凶宅.

(6) 之經濟價值減損在現行法架構下經評價為「所有權侵害」或「毀損」之妥適性，俾以檢驗民法第 184 條第 1 項或民法第 432 條、第 433 條等作為凶宅損害救濟管道的可能。此外，在各該請求權基礎之其他構成要件中，針對重要且爭議程度甚高者(例如在侵權責任部分同為凶宅所有人求償關鍵之「侵權行為人主觀可責性」要件)，亦於相關章節中將學說與實務見解併行摘錄彙整，並提出本文看法於後。. 立. 政治大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 關鍵字：凶宅、經濟價值減損、損害賠償、侵權責任、所有權、契約責任、毀損、類推適用.

(7) 目. 錄. 第一章緒論 ............................................................................................................... 1 第一節研究動機與研究目的 ........................................................................... 1 壹、研究動機 ............................................................................................. 1 貳、研究目的 ............................................................................................. 5 第二節研究範圍與本文架構 ........................................................................... 5 壹、研究範圍 ............................................................................................. 5 貳、本文架構 ............................................................................................. 7 第三節研究方法 ............................................................................................... 7 壹、實務判決分析 ..................................................................................... 7 貳、文獻分析研究 ..................................................................................... 8. 治政大參、比較法學研究法 ................................................................................. 8 立第四節凶宅議題之法學上意義 ....................................................................... 8 ‧. ‧ 國. 學. 壹、法律規範之必要 ................................................................................. 9 一、不動產於現代社會之定位與功能轉型 ..................................... 9 二、凶宅之民俗意象 ....................................................................... 10 三、凶宅之負面效應 ....................................................................... 12 四、小結............................................................................................ 14. y. Nat. sit. n. al. er. io. 貳、法律規範之情形 ............................................................................... 14 一、「凶宅」之認定 ....................................................................... 14 二、相關法規之修訂 ....................................................................... 21 三、凶宅紛爭之案例類型 ............................................................... 22 參、凶宅所有人之求償困境 ................................................................... 25 第二章純粹經濟價值減損之基本定位與救濟必要 ............................................. 27 第一節純粹經濟價值減損之意義 ................................................................. 27 壹、研究客體輪廓之描述 ....................................................................... 27 貳、「經濟價值減損」之涵義 ............................................................... 29 一、「經濟價值」之內涵 ............................................................... 29. Ch. engchi. i n U. v. 二、「減損」之內涵 ....................................................................... 33 三、經濟價值減損與凶宅貶值損害 ............................................... 34 參、「純粹」之涵義 ............................................................................... 43 第二節純粹經濟價值減損之定位 ................................................................. 44 壹、主觀損害或客觀損害 ....................................................................... 44 貳、永久性損害或暫時性損害 ............................................................... 45 參、預期損害或既存損害 ....................................................................... 46 第三節賦予救濟途徑之法理基礎 ................................................................. 47 i.

(8) 壹、憲法上財產權之積極保護義務 ....................................................... 47 貳、民法上損害填補原則 ....................................................................... 48 第四節小結 ..................................................................................................... 49 第三章侵權責任與純粹經濟價值減損 ................................................................. 51 第一節概說暨爭議問題提出 ......................................................................... 51 壹、概說.................................................................................................... 51 一、實務上常見之案例典型 ........................................................... 51 二、作為契約責任之前提？ ........................................................... 51 貳、侵權責任案型之法律關係 ............................................................... 52 一、當事人 ....................................................................................... 52 二、可能之請求權基礎 ................................................................... 58 三、本章之研究類型 ....................................................................... 59 參、主要爭點 ........................................................................................... 60 一、侵害客體：權利或利益？ ....................................................... 60. 政治大二、受有損害？ ............................................................................... 60 立三、因果關係？ ............................................................................... 61 ‧. ‧ 國. 學. 四、行為人主觀可歸責性：故意或過失？ ................................... 61 五、行為背於善良風俗？ ............................................................... 62 第二節實務見解 ............................................................................................. 62 壹、「侵害權利」之認定 ....................................................................... 62 一、各級法院見解 ........................................................................... 62. y. Nat. sit. n. al. er. io. 二、小結............................................................................................ 67 貳、「受有損害」之認定 ....................................................................... 68 一、各級法院見解 ........................................................................... 68 二、小結............................................................................................ 74 參、「因果關係」之認定 ....................................................................... 75 一、各級法院見解 ........................................................................... 76 二、小結............................................................................................ 78 肆、「行為人具故意過失」之認定 ....................................................... 80 一、各級法院見解 ........................................................................... 80. Ch. engchi. i n U. v. 二、小結............................................................................................ 86 伍、「背於善良風俗」之認定 ............................................................... 88 一、各級法院見解 ........................................................................... 88 二、小結............................................................................................ 92 第三節學說見解 ............................................................................................. 93 壹、關於侵害法益客體之探討 ............................................................... 93 一、未侵害權利所致經濟損失 ....................................................... 93 二、侵害權利所致經濟損失 ........................................................... 95 ii.

(9) 貳、關於故意過失之探討 ....................................................................... 97 參、關於背於善良風俗之探討 ............................................................... 98 第四節純粹經濟價值減損於侵權行為法上救濟途徑──以民法第 184 條第 1 項規範為例 ................................................................................. 99 壹、討論前提設定 ................................................................................... 99 一、權益之差別性保護 ................................................................... 99 二、凶宅貶值損害之定性實益 ..................................................... 106 貳、侵權責任要件之檢討 ..................................................................... 107 一、凶宅貶值損害與所有權侵害 ................................................. 107 二、行為人之主觀可責性 ............................................................. 121 參、請求權基礎之擇定 ......................................................................... 133 第五節小結 ................................................................................................... 134 第四章契約責任與純粹經濟價值減損 ............................................................... 137 第一節概說暨爭議問題提出 ....................................................................... 137. 政治大壹、概說.................................................................................................. 137 立貳、契約責任案型之法律關係 ............................................................. 137 ‧. ‧ 國. 學. 一、當事人 ..................................................................................... 138 二、可能之請求權基礎 ................................................................. 139 三、本章之研究類型 ..................................................................... 144 參、主要爭點 ......................................................................................... 144 一、民法第 432 條、第 433 條之「毀損」意涵？ ..................... 144. y. Nat. sit. n. al. er. io. 二、凶宅損害類推適用民法第 432 條、第 433 條之可能？ ..... 145 三、承租人違反善良管理人之注意義務？ ................................. 146 四、承租人行為與損害結果間具因果關係？ ............................. 146 五、第三人應負責之事由？ ......................................................... 146 第二節實務見解 ........................................................................................... 147 壹、「毀損」之認定 ............................................................................. 147 一、各級法院見解 ......................................................................... 147 二、小結.......................................................................................... 150 貳、「毀損之類推適用可能」之認定 ................................................. 151. Ch. engchi. i n U. v. 一、各級法院見解 ......................................................................... 151 二、小結.......................................................................................... 155 參、「未盡善良管理人注意義務」之認定 ......................................... 156 一、各級法院見解 ......................................................................... 156 二、小結.......................................................................................... 161 肆、「因果關係」之認定 ..................................................................... 161 一、各級法院見解 ......................................................................... 161 二、小結.......................................................................................... 164 iii.

(10) 伍、「第三人應負責之事由」之認定 ................................................. 165 一、各級法院見解 ......................................................................... 165 二、小結.......................................................................................... 168 第三節學說見解 ........................................................................................... 169 壹、關於凶宅之價值減損與毀損 ......................................................... 169 貳、關於承租人之租賃物保管義務 ..................................................... 171 參、關於民法第 433 條之第三人應負責事由 ..................................... 172 第四節純粹經濟價值減損於契約法上之救濟途徑─以民法第 432 條、第 433 條規範為例 ................................................................................ 174 壹、契約責任要件之檢討 ..................................................................... 174 一、「毀損」概念之詮釋空間 ..................................................... 174 二、租賃物保管義務之內涵 ......................................................... 181 三、「第三人應負責之事由」要件之解讀 ................................. 185 貳、請求權基礎之擇定 ......................................................................... 193. 政治大一、凶宅事故行為人為承租人 ..................................................... 194 立二、凶宅事故行為人為同居人或允許用益第三人 ..................... 194. n. er. io. al. sit. Nat. 附表一：損害賠償型凶宅紛爭案例之相關判決列表附表二：損害賠償型凶宅紛爭案例之歷審判決列表附件一：富邦產物特定事故房屋跌價補償保險保單簡介附件二：富邦產物特定事故房屋跌價補償保險保單條款附件三：富邦產物特定事故房屋跌價補償保險要保書. y. ‧. ‧ 國. 學. 第五節小結 ................................................................................................... 195 第五章結論 ........................................................................................................... 197 第一節本文研究結論 ................................................................................... 197 第二節後續研究發展空間 ........................................................................... 200 參考文獻......................................................................................................................... I. Ch. engchi. iv. i n U. v.

(11) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 第一章第一節. 緒論研究動機與研究目的. 壹、研究動機在我國司法實務上因不動產附著瑕疵而衍生的各種民事紛爭中，「以凶宅作為瑕疵態樣主張受有不利益」係一常見卻又殊異於其他典型不動產. 政治大非自然死亡事件所表彰之鬼祟負面意象感到畏懼不安之避諱心理，使一般立. 瑕疵損害之特殊案例類型，蓋其乃源自於東方傳統民俗信仰文化中，對於. ‧ 國. 學. 人普遍對之排拒接近1，而此主觀排拒現象投射至不動產交易活動上，卻使得附著「凶宅」污名標籤之房屋於客觀上形成流通障礙以及經濟價值的貶. ‧. 損2，因此難以再就之為處分或收益行為以換取相當對價利益 3。然而凶宅. sit. y. Nat. 本為民俗上約定俗成之用語，並非法律概念，理論上可能受個人文化背景、. io. er. 宗教理念等因素影響而使人所感知負面效益程度有所差異，再者，其無法透過有效、具說服力之科學方式檢證凶宅的兇煞程度，並用以類比或數據. al. n. v i n Ch 化各該特定物件所生損害範圍，則此種排拒忌諱之心理因素是否確實使標 engchi U 的房屋產生不利益結果？法律解釋上應如何界定其性質？對於因該不利. 益結果受有財產上損害者，法律是否應如其他財產權受侵害之人一般給予同等保障？殊值探討。. 1. 對於凶宅有所忌諱之文化，除台灣之外，尚可見於其他具有相似風俗信仰之東方國家（地區），例如中國、香港、澳門、日本、新加坡、馬來西亞等地，至於西方歐陸國家則似較無此種概念。本文基於研究素材係以我國裁判實務案例與法學文獻為核心與行文方便等原因，原則上均以我國情形開展討論。 2 張義權、何信輝，兇宅對房地產價格減損評估之研究，土地問題研究季刊，第 6 卷第 3 期， 2007 年 9 月，頁 49。 3 此處所謂相當對價係指：將該不動產排除凶宅此負面因素，於其他相同條件下為同等收益、處分行為所得取得之利益而言。 1.

(12) 第一章. 緒論. 對凶宅所有人而言，暫不論凶宅對於居住使用房屋之人在主觀心理面所可能造成的不良影響，於客觀面上，其所面臨最直接明顯的衝擊即係房屋本身經濟價值貶損此財產上不利益4，然而當蒙受損害的民眾針對此等不利益訴諸司法救濟時，卻往往不若想像中「受有損害即得請求加損害之人為損害填補」一般當然且單純，其所面臨者反而是橫亙於漫長求償之路上的重重險阻──包括「標的房屋屬於凶宅」、「房屋因成凶宅而致生財產上不利益結果」等事實舉證，以至「請求權基礎之擇定」、「請求權各構成要件的該當與否」等法律論述面向上的層層關隘。. 政治大. 過去凶宅所涉及紛爭型態係以凶宅交易所衍生爭議之案型為大宗，學. 立. 說相關討論以及法院審理重點亦集中在「標的房屋是否屬於凶宅」、「出賣. ‧ 國. 學. 人是否應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付責任」等方面。關於此部分議題之發展狀況，除有實務上持續累積的相關判決外，亦不乏有學者以之為. ‧. 專題進行著述研究5；然而觀察近年司法實務上關於凶宅紛爭之案例，可發. Nat. sit. y. 現二種新型態案例數量大幅增加：即 1.因他人於屋內自殺致房屋成為凶宅，. n. al. er. io. 房屋所有人對該他人（之繼承人）依民法第 184 條第 1 項前段或後段規定. 4. Ch. engchi. i n U. v. 因凶宅本質上帶有「難於短期內透過有效且可被檢驗之手法修復或排除缺陷」之特性，加上一般人普遍排斥接近使用的心態，致使凶宅往往有相當長之閒置期間，是以嚴格而論，凶宅所有人所蒙受經濟上損失應非僅單純及於「房屋交易價格貶值」此一面向，於閒置期間中所生各項成本以及按原訂收益計畫所喪失之預期利益、所失法定孳息、因交易價值降低而使房屋本身作為擔保標的物之擔保價值貶損等等，均為可得想像之項目；惟現實面上可能受限於計算、舉證困難等因素，實務上少見有主張者。 5 相關之期刊論文例如：連世昌，「凶宅」與民法上物之瑕疵擔保責任之研究，全國律師，第 13 卷第 10 期，2009 年 10 月 15 日；吳從周，凶宅與物之瑕疵擔保，月旦法學教室，第 99 期，2011 年 1 月；吳從周，凶宅、物之瑕疵與侵權行為──以兩種法院判決案型之探討為中心，月旦裁判時報，第 12 期，2011 年 12 月；邱琦，凶宅與純粹經濟上損失，月旦裁判時報，第 7 期，2011 年 2 月；向明恩，物之瑕疵擔保責任之再探──以凶宅案為例──評台灣台北地方法院 99 年度訴字第 218 號民事判決，月旦裁判時報，第 12 期，2011 年 12 月；蔡晶瑩，凶宅交易之法律上問題／台高院 101 上易 183 判決，台灣法學雜誌，第 222 期，2013 年 4 月 15 日；許政賢，凶宅、物之瑕疵與法律適用，月旦法學教室，第 138 期，2014 年 4 月；學位論文則例如：李元矗，我國住宅瑕疵之法律問題──以兇宅為例，台灣海洋大學海洋法律研究所碩士論文，2011 年 7 月；吳聰億，物之瑕疵擔保責任之研究──以凶宅房屋買賣為中心，中正大學法律研究所碩士論文，2015 年 7 月；廖珊億，凶宅買賣之法律問題研究，政治大學法律科技整合研究所碩士論文， 2015 年 7 月。 2.

(13) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 主張侵權行為損害賠償6，以及 2.承租人或得其允許使用房屋之第三人於租賃屋內自殺致房屋成為凶宅，出租人依民法第 432 條、第 433 條規定或租賃契約約定對承租人主張損害賠償7。在此二種案型中，爭議重心已不再側重於標的房屋是否屬於凶宅、抑或凶宅是否構成物之瑕疵，而係轉移至各該請求權基礎構成要件該當與否的探討。而將自民國 96 年起至 104 年間所累積前開二類型之實務案例判決結果進行粗略統計8，可發現於第一種以民法第 184 條第 1 項（包括前段及後段）作為請求權基礎之四十餘件各級法院判決當中，肯認凶宅所有人得向. 政治大. 自殺行為人（之繼承人）就房屋成凶宅之經濟價值貶損請求賠償者，即有. 立. 約莫二十件；第二種以民法第 432 條、第 433 條或租賃契約約定9作為請求. ‧ 國. 學. 權基礎之相關判決則有三十餘件，其中有九件判決肯認出租人主張（類推）適用民法第 432 條、第 433 條規定，請求承租人就租賃房屋成為凶宅所致. ‧. 生經濟價值減損負賠償責任為有理由。相對於目前學說與實務上見解已漸. Nat. sit. y. 趨一致之凶宅買賣契約法律爭議而言，在「因他人自殺行為致房屋成為凶. er. io. 宅而請求損害賠償」此一新型態凶宅紛爭案例當中，法院對於凶宅所有人. n. al ／出租人之請求所為准駁比例差距事實上並不懸殊，顯見實務對此類案件 iv Ch. n U engchi. 6. 除了此處所指以民法第 184 條第 1 項前段或後段作為請求權基礎之「基礎型案例」外，實務上目前已出現衍生之「變化型案例」：於自殺行為人同時具備未成年人或受僱人身分時，凶宅所有人依民法第 187 條或第 188 條規定對其法定代理人或僱用人請求負連帶賠償責任。分別參見：最高法院 103 年度台上字第 583 號判決、103 年度台上字第 584 號判決。學說上已有學者撰文討論，分別參見：陳忠五，承租人允許使用房屋之第三人自殺致房屋成為凶宅之損害賠償責任，台灣法學雜誌，第 269 期，2015 年 4 月 1 日；吳瑾瑜，由所有權角度看受僱人於租賃屋內自殺衍生之僱用人侵權暨承租人契約責任爭議──以最高法院 103 年度台上字第 584 號民事判決為例，月旦裁判時報，第 34 期，2015 年 4 月。 7 實務上亦常見出租人除依契約上請求權向承租人行使權利之外，亦於同一訴訟案件中併同對自殺行為人（之繼承人）請求侵權行為損害賠償的情形。 8 此處統計母體對象係以「凶宅&損害」為關鍵字搜尋我國各級法院判決，其中再排除凶宅買賣糾紛暨因此衍生之不動產居間糾紛等案例，以及少數法院未就實體法部分為審理認定之零星案例後所得結果。 9 由於民間私人所擬訂簽署之租賃契約中，關於承租人就租賃物受損害而負賠償責任之相關約款內容多係參照民法第 432 條規定所設計，是以在此類案件中，出租人無論係援引民法第 432 條或個別租約條款而主張，法院於判斷其請求是否有理由時，所審酌相關構成要件事實以及認定結果往往無太大殊異。 3.

(14) 第一章. 緒論. 之立場仍處於高度搖擺狀態10。面對相似基礎案例事實、相同法律爭點，實務於審理此類案件適用法律之結果上卻歧論紛紛；凶宅所有人甚至可能因案件繫屬法院之審判者對於凶宅損害的賠償可能採取保守見解之故，以致面臨同時為侵權責任與契約責任保護範圍所排拒之求償困境。由此可見，其間所涉法律爭議並不易處理而難有定論，而在遭上級審廢棄或改判之判決之中，其見解是否即有說理不清或論證強度不足之處，仍待進一步之探討、釐清。且如前所述，凶宅原是基於特定信念與文化認知所生的概念產物，卻. 政治大. 因為社會一般人所普遍理解、認知而使該主觀排拒心理投射成屋宅本身的. 立. 負面效應源，具體化於客觀面的效果則是使房屋之經濟價值造成一定程度. ‧ 國. 學. 的貶損，與過去交易活動經驗中一般常見之財產受侵害態樣及損害型態有相當之殊異性，換言之，「房屋成為凶宅致生之經濟價值減損」此種損害樣. ‧. 貌，極可能係立法者當初所未曾預見者，自無法期待能僅憑對現行法之法. Nat. sit. y. 條為單純文義上解釋與涵攝，即為凶宅所涉各項紛爭求得最佳解答；另方. er. io. 面，儘管「凶宅屬於價值減少之物之瑕疵」此結論已漸成為學說與實務界. n. al 之多數見解11，然而隨著研究案例類型的轉變，紛爭事實中當事人間法律 iv n U engchi 關係，自買賣契約更易為租賃契約或侵權行為時，則該「價值減少」的不. Ch. 利益在法律上之評價，即有重新定位與理解的必要。蓋「瑕疵」之本質並不當然等同於「損害」，在論證凶宅所有人得否就凶宅之價值減損此不利益請求損害賠償之議題上，亦應以相應之損害賠償請求權構成要件作為思考. 10. 除目前最高法院作成之三件判決（參見：最高法院 103 年度台上字第 583 號判決、103 年度台上字第 584 號判決、104 年度台上字第 1789 號判決）均採否定見解（即第三人自殺使房屋成凶宅不成立民法第 184 條第 1 項之損害賠償責任；承租人無須就第三人於租賃房屋內之自殺行為所致損害負民法第 432 條或第 433 條之賠償責任），其餘自高等法院以下各級法院對於此二類型案例所為判決結果仍有高度不一致性。例如在侵權責任紛爭型案例當中，目前查詢有上訴紀錄之判決約 14 件，其中即有 8 件於上訴後遭上級審改判或廢棄。 11 參見：薛博橙，我國法院審理凶宅案件之量化統計及法律分析，逢甲大學財經法律研究所碩士論文，2014 年 1 月，頁 150。 4.

(15) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 基礎，倘率爾援引凶宅之「價值瑕疵」概念置入新型態紛爭案型作為證述素材，不但與請求權構成要件有所齟齬，涵攝解釋時亦難求周全，有失論證之嚴謹。是以如何為凶宅所致生之經濟價值減損於現行民法體制下找到正確法律定位與救濟管道，實屬法學上之新課題。. 貳、研究目的本論文擬對我國各級法院相關案例之判決理由進行觀察整理，同時與學說上就相同爭議問題所提出直接或間接之研究觀點予以交互參酌、綜合. 政治大. 分析各該法律議題之相關論述，藉以重新檢視、建構凶宅所致經濟價值減. 立. 損的法律定性與定位，並探討部分實務否定凶宅價值減損之救濟可能，此. ‧ 國. 學. 一結論是否造成對人民財產權保障之漏洞，繼而檢討其於現行民法規範體制上可得主張之請求權基礎，期能彙整出一套論證脈絡相對完整且能適度. ‧. 兼顧人民法感情之論述，俾供未來為學術研討或實務處理同類案例撰寫相. 壹、研究範圍. n. sit. 研究範圍與本文架構 a. er. io. 第二節. y. Nat. 關法律文書時參考之用。. iv l C n hengchi U. 自目前實務現況以觀，因凶宅衍生的紛爭案例以兩種請求類型為數量上大宗，分別係：以凶宅之價值瑕疵而主張「物之瑕疵擔保責任」的買賣契約案型（下稱「瑕疵擔保案型」），及以凶宅之經濟價值減損而主張「損害賠償責任」的侵權行為／承租人之契約責任案型（下稱「損害賠償案型」）。前者至今已累積相當數量之實務案例與法院裁判，於學術研究方面業已有數篇專題研討之期刊及學位論文著成 12，實務與學界對於「凶宅核屬民法 12. 參前註 5。 5.

(16) 第一章. 緒論. 上物之瑕疵範圍」一說之肯認態度亦趨一致；反觀後者乃近年凶宅紛爭之最新型態案型，此類案例多集中於民國 100 年後方普遍生成，對於「凶宅致生之經濟價值減損，得否透過民法第 184 條第 1 項或民法第 432 條、第 433 條規定訴請賠償」此議題，法院之立場尚且反覆而仍待觀察13，至於學說方面，則係至近二年間方有學者就上開議題發表較深入直接之評析 14。考量到研究主題之發展空間，本文選擇以目前於學界與實務上皆未見定論之新型態紛爭類型（即損害賠償案型）作為研究對象。而較諸於瑕疵擔保案型中各種複雜多元之案例事實，損害賠償案型顯. 政治大. 現於實務上之案例事實則相對單純許多 15，也因此損害賠償案型在多數情. 立. 況下得以迴避繁雜且判斷不易之凶宅認定事實問題，訴訟上攻防重點則轉. ‧ 國. 學. 移至法律層面爭點的探討。在觀察此類案型之諸判決理由後，即可初步歸結出：影響最終判決結果的關鍵性爭議，主要集中在「凶宅致生之房屋經. ‧. 濟價值減損此不利益結果的法律性質為何？其是否屬於民法第 184 條第 1. Nat. sit. y. 項前段之保障客體？」、「自殺行為人之行為是否該當民法第 184 條第 1 項. er. io. 後段所謂背於善良風俗者？」、「自殺行為人主觀上是否有侵害房屋所有人. n. al 權益之故意？」及「凶宅此種『未改變物理狀態而僅造成經濟價值減損』 iv n U e n g c432 之財產上不利益結果，是否該當民法第 h i條第 2 項、第 433 條所謂『毀. Ch. 損』之態樣？」、「承租人是否未盡善良管理人之注意義務保管租賃房屋？」等爭點之認定與評價上。而上開爭點無論何者，均足以左右凶宅所有人／出租人所主張之損害賠償請求權成立與否，唯其中關於「損害結果（即房屋因成為凶宅而致生之經濟價值減損）之定性」此項目，乃侵權行為責任 13. 參前註 10。參見：陳忠五，註 6 文；吳瑾瑜，註 6 文；詹森林，使他人房屋因自殺成為凶宅之侵權與違約賠償責任──純粹經濟損失或非純粹經濟損失之爭議，司法院純粹經濟損失侵權責任之實務發展研討會，2015 年 8 月 21 日。 15 實務上此類型案例之基礎事實絕大部分為「第三人於房屋之專有部分內為自殺行為，繼而發生非自然死亡事實致該屋成為所謂凶宅」之模式，此亦為一般社會大眾所認知理解而無爭議之典型凶宅生成態樣（之一）。 6 14.

(17) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 及承租人之契約責任兩種案例類型均須加以衡酌評價者，是以本文嘗試自此一共通爭點出發，先就「凶宅」所致具體財產上損害內容進行觀察與描述，再以此作為論證基礎素材，就前述爭點之學說及實務上見解進行分析檢討。. 貳、本文架構本文將於第一章首先探討「凶宅」在法學研究上之意義（包括以法規範介入管制之必要及現階段規範情形等兩部分），並簡要介紹凶宅紛爭於. 政治大. 司法實務上所呈現之案例態樣與爭議重心，以及凶宅所有人在司法救濟過. 立. 程中可能面臨的困境。第二章則將討論焦點置於凶宅所致財產損害結果，. ‧ 國. 學. 討論所謂「經濟價值減損」之內涵、具體不利益型態、法律意義上之定位與法律賦予救濟管道之必要性。在第三章與第四章，則是分別檢驗凶宅之. ‧. 經濟價值減損在現行民法之侵權責任與契約責任規範架構下的救濟可能。. sit. y. Nat. 具體而言，本文將以民法第 184 條第 1 項前段與後段、第 432 條、第 433. er. io. 條等規範為例，針對凶宅貶值損害涵攝適用於上開請求權基礎時所生構成. n. a 要件適用爭議，分別整理既有實務見解與學說觀點，對其論證過程之妥適 v i l C n hengchi U 性提出本文見解。最後於第五章統整本文結論。第三節. 研究方法. 壹、實務判決分析利用司法院之法學資料檢索系統搜尋我國司法實務上各級法院審理「因他人於屋內自殺致房屋成為凶宅，房屋所有人對該他人（之繼承人）依民法第 184 條第 1 項前段或後段規定主張侵權行為損害賠償」及「因承租人或得其允許使用房屋之第三人於租賃屋內自殺致房屋成為凶宅，出租 7.

(18) 第一章. 緒論. 人依民法第 432 條、第 433 條規定或租賃契約約定對承租人主張損害賠償」等二類型民事紛爭案件所為判決，針對判決理由中影響法院判決結果之法律論述進行摘要與歸納整理，俾以瞭解實務上對於類似案例事實、相同法律爭議卻作成不同認定結果之各方所持見解分別為何，並進一步探究其論證過程中是否存有說理不清、論證不足或可待商榷之處。. 貳、文獻分析研究參酌相關學術專書、期刊、學位論文、研討會論文等法學文獻資料、. 政治大. 整理我國學者對於損害賠償責任類型之凶宅紛爭案例所涉法律議題之見. 立. 解，並用以分析檢討實務判決就相關爭點所為法律論證之妥適性。. ‧ 國. 學. 參、比較法學研究法. ‧. 誠然凶宅的文化意象屬於東方傳統風俗獨有面貌，過去常為我國法學. y. Nat. sit. 研究借鏡對象之英美與歐陸系統國家，無論係風俗文化或在宗教信仰方面，. n. a. er. io. 均與東方社會存在相當之殊異性，是以在凶宅衍生之法律紛爭處理此項議. v. 16 l 題上，其所能提供參考的經驗實屬有限；而回首亞洲地區國家，可觀察到 ni. Ch. U i e h n c g 與我國同樣存有凶宅概念之國家（地區），則有中國、香港、澳門、日本、. 新加坡等地，然論起其中因凶宅忌諱文化而於國內社會形成民事紛爭，並留有一定數量的司法裁判例或法學研究文獻者，更是屈指可數。在少數外國經驗素材中，本文選擇以鄰近之中國及日本兩國案例與法學文獻作為補充觀點，於相關章節論述中併為引述，以供參考。. 第四節. 16. 凶宅議題之法學上意義. 吳瑾瑜，註 6 文，頁 13。此東西方文化差異觀察，另可參見：邱琦，註 5 文，頁 25，註解 19。 8.

(19) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 壹、法律規範之必要一、不動產於現代社會之定位與功能轉型「居住」作為人類維持生活運作基礎需求之一環，房屋對人們而言，不僅是對人身提供物理上庇護的安居之處，亦是滿足安全感、保障隱私的重要物件，住宅的購置往往被視作人生階段中的重要里程碑。在過去，人民對於不動產的需求多只停留在其家宅所需之基地與住家房屋的範圍，由於是以供作自用為主要目的，標的物之用益功能完整性即當然成為首要的. 政治大. 考量點；然而隨著社會金融環境之變遷與理財管道的多元發展，現代人對. 立. 於理財手法的認知不再侷限於以金融衍生商品作為投資標的此類傳統領. ‧ 國. 學. 域，較諸於股票、期貨、基金等投資風險較為高昂之無形金融商品，房屋與土地此種高價的有體物件由於相對保值，除本身之交換價值外亦同時存. ‧. 在用益功能、具大幅增值空間等優勢，購置不動產即成為當代社會漸趨普. y. Nat. er. io. sit. 遍的投資手法17。. 當不動產的購置動機從自居使用轉型為投資理財，對於買受人而言， a. n. iv l C n 此時影響其作成購買與否以及如何選擇特定交易標的等決策，已不再單純 hengchi U. 著眼於標的不動產本身的功能與適用性。詳言之，標的不動產本身所彰顯之交換價值（例如將之出租、出售以換取租金或價金對價）、擔保價值（例如向金融機構如銀行等設定抵押權作為擔保以換取融資），以及日後增值潛力等，毋寧是較不動產本身之實體上住居功能實用性更為重要且具關鍵性的考量要素。. 17. 根據內政部營建署統計指出，於台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等六直轄市地區內，以於民國 104 年上半年間有購置住宅計畫者為對象進行調查，購屋動機以首購自住需求為主，占 44.0%；換屋自住需求占 37.7%；投資需求比例占 17.9%。欲購置住宅投資者以為保值或增值置產（31.0%）為主，其次為出租（25.7%）和賺取價差（24.4%）為其購屋最主要原因。參見：內政部營建署，104 年上半年住宅需求動向調查，第 13 卷第 1 期，2015 年 10 月。 9.

(20) 第一章. 緒論. 二、凶宅之民俗意象受到我國民俗文化中風水信仰的影響，傳統上認為，住宅作為日常起居生活的主要處所，其所座落環境位置以至內部格局擺設，均與居住者或使用者的運勢息息相關，故而社會大眾基於購置或承租住家目的而選擇標的物件時，通常不僅止於居住環境、生活品質、屋齡等客觀要素為考量，對於無形之風水因素亦多有顧忌。而儘管隨著時代變遷，前人流傳下來的許多民俗禁忌，如今已不再為吾輩所堅持或介意，此外，透過科學檢證方式，也確實破除許多迷信觀念，然而這些改變卻不包括多數人對於存在於. 治政未知領域中鬼神一類的看法：敬而遠之。尤其對於屋內曾經發生非自然死大立亡事故的案例，我國民間風俗上多保守地相信，由於往生者並非以人們所 ‧ 國. 學. 冀求的善終方式結束生命，在死後其帶有冤屈怨念的魂魄仍將徘徊於命終. ‧. 現場，為後續居住使用房屋的住民招來厄運，該屋即成為一般所謂凶宅。雖然此種說法迄今無法透過科學方法予以證實，但凡有此類不祥之事將致. y. Nat. io. sit. 房屋「成凶」、「帶煞」的觀念，已深植於台灣民間而被普遍信仰，使得大. er. 多數人在接近、使用凶宅房屋時，心理上容易產生畏懼不安，進而影響生. n. a. v. 18 l C 活品質，是以一般民眾對於凶宅，多抱持著忌諱、排斥的態度。而在從事 ni. hengchi U. 房屋交易行為時，為避免自己因在不知情狀況下購入或承租到凶宅物件，而蒙受後續衍生各種不利益以及後續爭訟成本，民眾往往亦會透過相關管道多方查證。除大型房仲業者自行蒐集業務資料而設置之內部資料庫外，網路平台上更應運而生如「台灣凶宅網」19之資訊公開網站，彙整我國各地凶宅房屋之相關報導及訊息，提供予社會大眾作為交易參考。是從民眾對 18. 有研究者以台灣彰化市及鹿港鎮二地區為採樣範圍，針對房屋之十一項外煞風水因子的認知與忌諱程度，向當地民眾以問卷方式進行調查。其結果顯示，二地區首忌諱之外煞因子皆為與死亡因素或影響身體健康者，其中又以「凶宅」一項為最普遍認知且忌諱程度最高，同時亦為減價幅度最大之項目。參見：章志鵬，外煞風水因子對於住宅價格影響之研究──以鹿港鎮、彰化市為例，台北大學不動產與城鄉環境研究所碩士論文，2015 年 7 月，頁 70-73。相關論述另可參照：吳聰億，註 5 文，頁 6-8。 19 台灣凶宅網（www.unluckyhouse.com/，最後瀏覽日期：2016 年 7 月 30 日） 10.

(21) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 於此類訊息之需求程度，亦可多少窺探出凶宅於我國風俗民情上為一般人普遍介意與排拒之市場現況。又凶宅的忌諱文化其實不獨我國所得見，在中國、香港、澳門或日本等鄰近國家（地區）之房屋交易實況，此等曾發生非自然死亡事故之不動產物件20，同樣呈現出市場接受度顯然低於通常水準的情形。中國法院即於判決中指出「趨吉避凶」為普遍的社會心理現象，風俗上對於凶宅向保持不安、排拒心態，縱使房屋的實體狀態並未受損，但仍然會因為市場上買受人之恐懼不安而拒絕接近使用，使房屋市場需求性下降的不良影響21；. 政治大. 而在日本亦有相同情形22。另外，如同前揭所提及我國民間架設之台灣凶. 立. 宅網此種資訊集散平台，中、港、澳、日等國（地區）亦設立有功能類似. ‧ 國. 學. 之資訊交流網站與資料庫23，顯見凶宅在各該國家（地區）不動產交易市場當中，同樣屬於交易群眾所極度關注或介意的因素。. ‧ y. Nat. 20. io. sit. 關於本文所討論之凶宅概念，各國在認知與判斷基準上雖不盡相同，但仍可取得部分交集（例如最典型無爭議之「曾發生兇殺或自殺死亡事故之房屋」）。在中、港、澳等地，對於此類房屋同. n. al. er. 樣以「凶宅」一詞稱之；在日本，則有使用「事故物件」、「いわくつき物件」、「心理的瑕疵物件」. v. 等用語指述之。參見：宮崎裕二、仲嶋保、難波里美、高島博，心理的瑕疵の裁判例と評価──. Ch. i n U. 自殺‧孤独死等によって、不動產の価值はどれだけ下がるか？，株式会社プログレス，2014 年 3 月，頁 177。 21 河南省安陽市中級人民法院（2011）安民一終字第 887 號判決：「……根據現實生活中人們的觀念和風俗習慣，對住宅內發生兇殺案感到恐懼和忌諱這是一種客觀存在的普通觀念。根據價值規律及現實生活實際，發生過兇殺案的住宅雖然在實物形態上沒有受損，但依據人們現實生活的觀念，房屋會因購買者的忌諱而大大貶值。家畢竟是港灣，誰也不希望住在一個曾經發生過命案的屋子裡。“趨吉避凶”是目前中國普遍存在的社會心理現象，不管是社會菁英還是社會底層的平民百姓都有這樣的心理忌諱。……」類似觀點另參見：河南省滑縣人民法院（2011）滑民初字第 1910 號判決、上海市浦東新區人民法院（2012）浦民一（民）初字第 10764 號判決。 22. engchi. 判決原文為：「本件自殺は、本件建物に対して、通常人であれば心理的に嫌悪すべき事由を. 付加するものであって、本件建物に対する有効需要はこのような心理的瑕疵によって減少することとなる。」參見：横浜地裁平成 21 年 12 月 15 日判決，判例タイムズ 1336 号，2011 年 2 月 1 日，頁 185。 23 例如日本「大島てる」（www.oshimaland.co.jp，最後瀏覽日期：2016 年 7 月 30 日）、香港「地產資訊網」凶宅查詢系統（www.property.hk/unlucky.php，最後瀏覽日期：2016 年 7 月 30 日）、澳門「澳房網」澳門凶宅資料（www.aofong.com/news/xdxx/20100715/20100715090032.htm，最後瀏覽日期：2016 年 7 月 30 日）；中國較著名之凶宅資訊平台，則例如房地產仲介鏈家（Home Link）自行建置之「凶宅數據庫」，惟並未開放公眾使用，且信息涵蓋範圍亦僅限於如中國北京等特定地區。 11.

(22) 第一章. 緒論. 三、凶宅之負面效應過去實務上處理因凶宅所生之買賣糾紛案例，在判斷凶宅是否屬於民法第 354 條所謂物之瑕疵時，法院早期多有認為：「建築物是否因為曾有人於此自殺而成為『凶宅』，僅屬於個人主觀面及心理面之範疇，因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，在一般交易觀念上，顯難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵24」而依此見解，買受人所主張標的房屋因內部曾有非自然死亡事. 故發生，使房屋成為對接近使用者有害之凶宅云云，實乃基於個案當事人. 治政本身的不安、疑懼心理所形成的缺陷狀態，尚無從推認房屋有價值、效用大立或品質等客觀瑕疵存在，進而肯認買受人有何相應之民法上權利可資主張。 ‧ 國. 學. 惟近年來漸有法院改從社會生活經驗的角度切入觀察，重新理解凶宅. ‧. 負面效應對人民權益所生影響，評估法律應予介入、規範的必要性，其並. sit. y. Nat. 指出：「買賣標的之房屋屋內若曾有兇殺或自殺致死事故，雖不致對於該房屋造. n. al. er. io. 成物理性損傷或房屋通常效用之降低，惟依我國社會民情，一般大眾對於此類兇. v. 殺或自殺致死之事件，多存有嫌惡畏懼心理，對居住其內之住戶，除會對居住品. Ch. engchi. i n U. 質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響。因此，於房地產交易市場及實務經驗中，具有此類情事之房屋，均會嚴重影響購買意願及購買價格，並因而造成該等標的市場接受程度及交易價格之低落25」而此一觀點的出現，代表實. 務開始正視凶宅在我國社會活動上實際產生的負面效應：. （一）造成人身上不利益. 24. 台灣高等法院 90 年度上易字第 401 號判決。採相同見解之其他判決，例如：台灣高等法院 99 年度上易字第 229 號判決、101 年度上字第 87 號判決。 25 台灣高等法院 98 年度重上字第 579 號判決。採相同見解之其他判決，例如：台灣高等法院 103 年度上易字第 805 號判決、103 年度上字第 544 號判決、101 年度重上字第 623 號判決、99 年度上字第 1316 號判決。 12.

(23) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 依據我國風俗文化與國人一般認知，無論是「非自然死亡」或「凶宅」，均表彰一種為社會大眾普遍嫌惡或忌諱的「不祥」、「不吉利」文化意象26，而在「房屋附著此類凶煞因子，將會為使用者帶來不幸」的預設認知下，房屋所有人或使用人，可能會因其與凶宅接觸的經驗而形成心理壓力，造成精神上痛苦27。我國實務上即有少數案例之原告提出類似主張28。. （二）造成財產上不利益延續上開所述，以我國民情現況與社會通念而言，一般人若知悉特定. 政治大. 房屋內部曾有非自然死亡事故的歷史紀錄，往往會出於「此等不祥情事恐. 立. 對己產生不利影響」的畏懼心態而排斥接近，致使凶宅在客觀上難以被接. ‧ 國. 學. 受作為交易或用益標的物，難以期待可順利藉由各種經濟行為持續產出房屋本有之價值。對凶宅所有人（及其他財產權利人）而言，非自然死亡事. ‧. 故的發生，顯已對其財產權益造成客觀不利益效果──此種經濟損失正是. n. al. 26. y. er. io. sit. Nat. 「凶宅」於現代社會上引發紛爭之主要爭執來源。. Ch. engchi. i n U. v. 以符號學角度而言，「凶宅」所傳遞意象之負面程度更甚於客觀描述性相對為高之「非自然死亡」。參見：陳耀峰，以符號學角度淺析凶宅（非自然死）稱謂之訊息傳遞效益──以司法判決為例，土地問題研究季刊，第 14 卷第 2 期，2015 年 6 月，頁 48-49。 27 中國江蘇省淮安市中級人民法院（2003）淮民一終字第 489 號判決即肯認原告因此受有精神損害，命被告對之負損害賠償責任。轉引自：邱琦，註 5 文，頁 24，註解 17。該案法院認為，民眾追求喜慶吉祥、悼念死者與趨利避害之心理傾向，並非封建迷信範疇，而是善良無害之風俗。房屋所有人不可避免地會對於屋內曾發生非自然死亡事故此一情事產生心理障礙，而受有非財產上損害。參見：邱琦，註 5 文，頁 24。 28 例如台灣台中地方法院 101 年度訴字第 1811 號判決：「……原告主張其於 100 年 12 月 21 日以 135 萬元購入系爭房屋，因此自殺事件成為凶宅，原告擔心會對自己造成影響，遂委託友人出售該屋，而於 101 年 5 月 24 日以 55 萬元出售予訴外人林佳樺，原告因此損失系爭房屋市值 80 萬元之損失云云……」惟實務多以原告無從證明所受精神痛苦與非自然死亡事故之發生兩者間具有因果關係為由，駁回原告此部分主張，相關判決參見：台灣高等法院 99 年度上字第 516 號判決：「……上訴人李絹清主張其於 98 年 7 月 30 日經醫師診斷為『焦慮狀態』，並因而導致失眠及身心失調等情，固據其提出診斷證明書為證……，惟其不能證明此係因系爭房屋曾發生非自然死亡事故所造成……」、台灣台中地方法院 103 年度訴字第 2981 號判決：「……原告主張自從發生凶宅案後有憂鬱症情形一節，雖據其提出診斷證明書為憑……，然查原告並未居住於系爭房屋中，僅係將系爭房屋出租他人收取租金，且罹有環境適應之長期憂鬱反應之原因多端，尚難僅此推認係因系爭房屋發生自殺事件所致。……」。 13.

(24) 第一章. 緒論. 四、小結按「凶宅」本身帶有相當程度的民俗信仰意義與主觀評價成分在內，且其侵害程度與範圍亦無從透過科學方式檢驗證明或量化，面對此種基於心理因素所生無形體損害，早期實務未敢肯認凶宅的瑕疵性質，恐即是拘泥於此型態損害難以期待有客觀證據足資佐證存在，復有遭譏為鬼神迷信背書而損及司法公信的疑慮。惟實際而論，因為對「非自然死亡事故」在心理上感到畏懼不安，繼而排斥接近內部曾有此種事故紀錄之不動產標的，已是自我國國情所普遍可得觀察的現狀。即使凶宅所致原始損害型態確實. 治政是基於個人信仰認知而轉化之心理壓力與精神痛苦，一旦此種主觀認知與大立排拒心態感染範圍逐漸擴展而成為多數人的共同認識，則此種主觀性損害 ‧ 國. 學. 亦將產生相當程度的客觀化效果，甚至衍生新形態損害。. ‧. 凶宅之經濟價值減損結果即是其中顯例。尤其在不動產經濟價值重心. y. sit. Nat. 已逐漸自使用利益傾向交換利益的現代社會，凶宅因受社會大眾排斥接近. er. io. 而降低市場接受度，勢必直接衝擊房屋原有之交換價值。縱使凶宅所有人. n. a 本身對於非自然死亡事故不存有忌諱或嫌惡觀感，客觀上仍會因房屋的換 v. i l C n hengchi U 價機能減損致其財產上權益受有損害。準此，若從人民財產權保障與不動產交易秩序維護此面向而言，凶宅問題亦已隨社會演進，自民俗信仰提升到法學議題的層次。. 貳、法律規範之情形一、「凶宅」之認定29 29. 關於各界對於凶宅之判定基準，過去已有研究者作成詳盡分析，參見：吳聰億，註 5 文，頁 615、薛博橙，註 11 文，頁 67-97；李元矗，註 5 文，頁 123-127。附言之，事實上就本文所側重研究之損害賠償型凶宅紛爭而言，實務所呈現相關個案之標的建物恰多屬典型的「凶宅」物件，換言之，此類案例通常不直接涉及「凶宅」概念界定的爭議。惟為避免討論過於失焦及論述篇幅 14.

(25) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. （一）行政機關判斷基準行政機關早期為對於凶宅買賣所可能引發之交易秩序危險進行管制，遂由行政院內政部公告修正《不動產委託銷售契約書範本》，附件一〈不動產標的現況說明書〉項次 11：「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」，要求出賣人揭露標的建物是否曾發生非自然身故事實此一重要資訊30，並於民國 97 年 7 月 24 日提出內授中辦地字第 0970048190 號函釋31，針對上開不動產標的現況說明書項次 11 中關於「事故發生原因」及「事故發生地點」等二部分提出進一步說. 治政明：(1)事故發生原因須為因兇殺或自殺而死亡，而不包括自然死亡。(2)專大立有部分包括有求死行為（且致死）及因兇殺或自殺死亡陳屍之主建物及附 ‧ 國. 學. 屬建物在內。又鑑於上開認定標準將出賣人的凶宅揭露義務限定於其「產. ‧. 權持有期間」所發生之兇殺或自殺致死情事者，致有心人士得以低價購入凶宅後再行轉手賣出，並以「事故非發生於自己產權持有期間」為由，規. y. Nat. io. sit. 避其本應承擔之凶宅資訊揭露義務，對於買受人而言殊屬不公。為防止該. er. 等投機行為危害不動產交易秩序，內政部遂於民國 101 年 10 月 29 日再度. n. a. v. l C 號函釋，將所頒行之《成屋買賣契約書頒布內授中辦地字第 1016651846 ni. hengchi U. 範本》附件一〈建物現況確認書〉增列第 7 項，將「產權持有前是否知悉標的建物曾否發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事」同列入出賣人. 等考量，本文於此處擬僅就重點部分擇要整理，並補充既有研究文獻中尚少見介紹之近期資訊。 30 內政部於民國 90 年 7 月所頒布《成屋買賣契約書範本》附件一〈建物現況確認書〉項次 6：「本建物（專有部分）於賣方產權持有期開是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」亦為相同內涵之資訊揭露項目。 31 內政部民國 97 年 7 月 24 日內授中辦地字第 0970048190 號函釋：「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項，尚無應記載『凶宅』事宜，且『凶宅』非為法律名詞。惟按本部 92 年 6 月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本」附件一『不動產標的現況說明書』項次 11 內容，『本建築改良物（專有部分）於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生兇殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。另『不動產標的現況說明書』未納入『不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項』，尚無強制性，一併敍明。」 15.

(26) 第一章. 緒論. 告知事項之一32。嗣後，內政部更於民國 104 年 11 月 25 日以內授中辦地字第 1041309504 號令修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》，在關於成屋部分之「其他重要事項」項下第 5 點，明文將建物於產權持有期間曾發生之「兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」的歷史紀錄納為應記載事項33，再度強化對房屋買受人的保障。嚴格而論，行政機關並未直接定義與正式使用「凶宅」一詞，而係提出數項基準（包括事故原因、事故發生地點、事故發生時點等）以劃定出賣人之資訊揭露範圍34，此些客觀指標雖不失為一種界定凶宅的判斷標準，. 政治大. 司法實務上亦常見有援引使用的案例，但在操作適用於個案時，仍可能面. 立. 臨解釋上之疑義，例如關於「事故發生原因」部分，內政部頒布之契約書. ‧ 國. 學. 範本附件起初僅述及「兇殺或自殺致死」，至於其他非自然死亡原因部分則付之闕如；嗣後雖又增列「一氧化碳中毒致死」之型態，但針對社會民情. ‧. 上亦有所忌諱之意外死亡或病故身亡等類型，解釋上是否可同視為凶宅事. Nat. sit. y. 故原因，仍未見相關說明35。而目前行政管制上最新修正，乃是在既有規則. er. io. 基礎上新增「其他非自然死亡之情形」的概括條款，看似已逐步放寬對於. n. al 凶宅的認定門檻，惟實際操作結果是否符合此一趨勢，仍有待往後相關案 iv 例的累積觀察。. Ch. n U engchi. （二）司法實務審酌指標. 32. 《成屋買賣契約書範本》附件一〈建物現況確認書〉第 7 項內容原文如下：「本建物（專有部分）是否曾發生兇殺、自殺或一氧化碳中毒致死之情事：(1)於產權持有期間□是□否曾發生上列情事。(2)於產權持有前，賣方□確認無上列情事。□知道曾發生上列情事。□不知道曾否發生上列情事。」 33 《不動產說明書應記載及不得記載事項》：「壹、應記載事項……二、成屋……（四）其他重要事項：……5.本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形，若有，應敘明。」 34 非自然死亡事實是否發生於出賣人產權持有期間，實則係用以劃定出賣人之告知義務範圍，而非作為認定「是否為凶宅」之判斷基準。 35 陳耀峰，註 26 文，頁 49。 16.

(27) 純粹經濟價值減損之民法上救濟途徑. 按「凶宅」一詞雖非正式法律規章所使用詞彙，本質上更帶有相當程度的民俗意義與主觀評價成分，然自過往裁判書多次提及使用的客觀事實可知，法院顯然已普遍接受此約定俗成用語。惟囿於凶宅概念在本質上不易以客觀基準解構的特性，儘管實務在凶宅紛爭議題之處理方面已累積一定數量的裁判實例，卻仍未能統整出具通案性質的判斷指標。關於實際認定情形，法院於裁判上有援引前文所述及行政院內政部函釋內容36，亦有逕行訴諸不動產買賣之交易慣例及社會通念，以建物專有部分內「曾發生兇殺或自殺致死之情事」37、「曾發生非自然身故情事」38. 政治大. 等他人或自行加工致死事故為斷，抑或將上述指標同時併列39參酌。然有. 立. 法院即表示，內政部函釋僅是凶宅認定之參考因素之一，並非唯一標準。. ‧ 國. 學. 建築物內部縱曾發生非自然死亡之客觀情事，惟是否構成社會大眾所忌諱的凶宅物件，仍取決於事故發生是否影響房屋交易價格 40，就事件發生地. ‧. 點、事件性質、情節嚴重程度、時間經過等客觀情狀綜合審酌；此外，亦. Nat. sit. n. al. er. io. 36. y. 有自「事故令房屋喪失提供起居者平靜、安穩之舒適生活機能」的角度進. i n U. v. 例：台灣高等法院 103 年度上易字第 805 號判決、台灣高等法院台南分院 102 年度上易字第 145 號判決、台灣台北地方法院 101 年度北簡字第 2737 號判決、台灣新北地方法院 99 年度訴字第 318 號判決、台灣桃園地方法院 102 年度訴字第 1335 號判決。另須附帶說明：由於內政部所頒布判斷標準是以房屋買賣交易行為作為預設適用情況，故而有「產權持有期間」要件的設計；在損害賠償型凶宅紛爭案例當中，法院援引認定的判斷基準，主要在於「事故原因」與「事故發生地點」兩方面。 37 例：台灣高等法院 100 年度上易字第 1073 號判決、99 年度上字第 1316 號判決、台灣高等法院台中分院 102 年度上字第 233 號判決、101 年度上字第 40 號判決、99 年度重上字第 142 號判決、台灣高等法院台南分院 101 年度上字第 187 號判決、台灣高等法院高雄分院 99 年度上字第 149 號判決。 38 例：台灣台北地方法院 101 年度訴字第 3888 號判決、台灣新北地方法院 102 年度訴字第 2135 號判決、台灣台中地方法院 101 年度重訴字第 130 號判決、台灣南投地方法院 99 年度訴字第 204 號判決。 39 例：台灣高等法院台中分院 102 年度上易字第 521 號判決、102 年度重上字第 177 號判決、台灣台北地方法院 99 年度重訴字第 1160 號判決、96 年度訴字第 2417 號判決、台灣士林地方法院 100 年度訴字第 352 號判決。 40 台灣台南地方法院 101 年度訴字第 13 號判決。實際檢視判決理由後可發現，本件法院係以「非自然死亡事故之發生在客觀上確實影響房屋交換價值」作為凶宅的認定依據，至於事故發生實際地點是否屬於內政部函釋所指建築物專有部分範圍內，則非重點。申言之，本件法院實質上係借用「物之價值瑕疵」概念以填充凶宅之部分內涵。惟此見解未為上級審法院所採納，參見：台灣高等法院台南分院 102 年度上易字第 145 號判決。. Ch. engchi. 17.

(28) 第一章. 緒論. 行檢驗，主張將時間上因素、場所上因素、標的物之現狀及附近地理環境、居民之因素等指標納入考量41；甚至有以民俗上「冤魂所依附屋宅處所」觀點認定凶宅之特例存在42。. （三）學說觀點依我國一般社會大眾感情而言，所謂凶宅係指曾發生「非自然身故情事」之房屋43或「非自然死亡」之場所（包括兇殺、自殺、意外致死等）44。對照上開行政機關或法院所揭示之各項判準或定義，民間所認知的凶宅概. 政治大. 念毋寧更為寬泛45，尤其在兇殺或自殺致死以外事故原因之案例上，民間. 立. 對於「非自然死亡」的內涵理解亦相對寬鬆，無論是一氧化碳中毒、工安. ‧ 國. 學. 事故、車禍意外或失足墜樓，對我國民眾而言，在排拒程度上可能並無差異；甚至急病猝死、自然死亡但陳屍多日未經發現等情形，亦為一般人所. sit. y. Nat. 41. ‧. 忌諱46。. al. er. io. 台灣新北地方法院 100 年度訴字第 378 號判決。經查，本件判決所提及四種判斷標準，應是參考日本學者石松勉教授之見解而來。石松教授於所撰〈自殺・殺人を原因とする心理的欠陥. n. に対する売主の瑕疵担保責任について〉一文中即提出「時間的要因」、「場所的要因」、「目的物. Ch. i n U. v. の現状（ないし買主の目的物の利用状況）」、「地域性ないし周辺住民の噂」等四個參考指標，參見：石松勉，自殺・殺人を原因とする心理的欠陥に対する売主の瑕疵担保責任について，福岡大学法学論叢 53 巻 3 号，2008 年 12 月，頁 34-42。 42 台灣台北地方法院 103 年度北訴字第 70 號判決：「……按所謂凶宅，並非法律名詞，如何定義，民俗說法莫衷一是。甚至有人依冤魂冤屈之程度將之分為大凶、中凶、小兇。之所以為凶宅，乃民俗認為非自然死亡之冤魂，附於該宅所致。如非有冤屈而自願求死，死亡乃其所願何冤之有，上開內政部之解釋認為在專有部分遭砍殺而陳屍他處，該專有部分不認係凶宅，何以如此，令人不解，故是否為凶宅，應依個案具體認定。以本件而言，李蔡銀自系爭房屋跳樓，並非有何冤屈受人所逼，死亡之處又是在公共設施之中庭，非在專有部分，系爭房屋又非冤魂所附，不應將之認為凶宅。……」 43 邱琦，註 5 文，頁 22。 44 吳從周，註 5 文：凶宅與物之瑕疵擔保，頁 14。 45 對於非自然死亡事故發生在本戶房屋以外地點，例如頂樓或樓梯間等大樓公共設施範圍者，民間將之定義為「間接凶宅」（對應於非自然死亡事故發生於房屋專有部分內部之「直接凶宅」而言），間接凶宅並不被行政機關及法院所承認，但以當前社會通念角度來看，同樣屬於不受社會大眾所歡迎、接近的物件。參見：劉志賢，凶宅的損害賠償問題探討，全國律師，第 17 卷，第 11 期，2013 年 11 月，頁 53。 46 有學者即觀察到，近年實務上似有擴大「凶宅」定義之趨勢，例如將「自然病症狀」死亡但屍體陳腐多日之情形，亦解為所謂非自然死亡之範疇。參見：吳從周，註 5 文：凶宅與物之瑕疵擔保，頁 14，註解 1。 18. engchi.