第一章 緒論
第四節 凶宅議題之法學上意義
三、 凶宅紛爭之案例類型
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行拒貸而蒙受財產損害55，此一新聞事件再度促起各界對於凶宅所引發交 易風險的關注，立法者遂於次年 6 月修正強制執行法第 77 條56及第 81 條
57，規定查封之標的建物內若有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情 事者，書記官應於查封筆錄內予以明確註記；拍賣此等凶宅房屋時，法院 對於上開資訊亦應於拍賣公告中載明，以保障應買人權益58。
三、凶宅紛爭之案例類型
實務上因凶宅而衍生之紛爭型態眾多，若以「凶宅狀態之生成是否係 因訟爭兩造之其中一方行為直接惹起（或應由其中一方就該結果負責）」作 為區別基準，並參酌原告（權利人）常見援引主張之請求權基礎，可大致 歸類為以下類型：
（一）損害賠償案型
此處所謂損害賠償型凶宅紛爭，是指「因訟爭一方當事人之被繼承人 或當事人應為其行為負責之人之行為，直接引發非自然死亡事故，導致標 的房屋成為凶宅」的情形。而按照權利人所援引請求權基礎，可再細別為 不同的子類型：
55 參見網路新聞：「買法拍凶宅銀行拒貸款，單親媽儲蓄泡湯」
（news.housefun.com.tw/news/article/12024348367.html，最後瀏覽日期：2016 年 7 月 30 日）
56 強制執行法第 77 條第 1 項：「……查封時，書記官應作成查封筆錄，載明下列事項：……二、不 動產之所在地、種類、實際狀況、使用情形、現場調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重 漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項。……」
57 強制執行法第 81 條第 1 項：「拍賣不動產，應由執行法院先期公告。」、第 2 項：「前項公告，
應載明下列事項：一、不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、
輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事 及其應記明之事項。……」
58 強制執行法第 77 條修正理由：「……為使拍賣之不動產相關資訊充分揭露，以保障應買人權益，
執行人員於實施查封時，就海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然 死亡或其他足以影響交易之特殊情事，應現場調查，並將調查所得資料記載於查封筆錄，俾利於 拍賣公告載明，促使應買人注意，爰修正第一項第二款；第一項序文並酌作文字修正，將左列修 正為下列。……」
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1.侵權責任案型
此係指原告（房屋所有人）因他人於其所有房屋內發生非自然死亡事 故致該屋成為凶宅，繼而產生經濟價值貶損結果，原告依民法第 184 條第 1 項前段或後段、同條第 2 項、第 187 條、第 188 條等規定，向引發非自 然死亡事故之人（之繼承人）請求損害賠償之案例類型59。
2.契約責任案型
此類案例實際上可能發生於「租賃契約」或「使用借貸契約」之雙方 當事人間，係指於契約關係存續中，因承租人、承租人之同居人或經承租 人允許使用收益租賃物之第三人／借用人之行為引發非自然死亡事故，使 作為租賃物／借用物之標的房屋成為凶宅，原告（出租人／貸與人）以承 租人／借用人有契約上債務不履行事由，依民法第 432 條、第 433 條、第 468 條等規定向其請求損害賠償之案例類型60。
（二）瑕疵擔保案型
此類案例係指以凶宅作為標的物進行經濟活動之過程中，因訟爭之一 造當事人未將此等情事予以揭露，致不知情之他方基於不實資訊而誤為經 濟活動決策，因而受有損害者，常見發生在以下情形：兩造締結房屋買賣 契約後，買受人發現作為買賣標的物之房屋專有部分、公共設施或週邊區 域等空間內曾發生非自然死亡事故，主張標的房屋構成民法第 354 條所謂 物之瑕疵，並依同法第 359 條向出賣人請求解除買賣契約或減少價金之案 例61，此亦為我國社會上所見凶宅紛爭之最大宗類型。
59 詳細論述請參見本文「第三章、第一節、貳、侵權責任案型之法律關係」以下說明。
60 詳細論述請參見本文「第四章、第一節、貳、契約責任案型之法律關係」以下說明。
61 嚴格而論，主張凶宅構成物之瑕疵之買受人亦可能援引民法第 360 條向出賣人請求損害賠 償，惟本文基於說明上之便宜考量，仍將此類案例歸入「瑕疵擔保案型」，併此說明。
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（三）其他
依照我國不動產交易經驗，就以凶宅作為買賣標的物之基礎事實而言，
除可預見有極大機率形成上開瑕疵擔保型紛爭案例之外，亦可能伴隨有其 他類型之訟爭糾紛，例如房屋仲介業者未善盡告知義務，揭露買賣標的房 屋先前有非自然死亡事故之歷史紀錄等相關資訊，致使不知情買受人購入 凶宅而受有損害，因此引發居間契約或委任契約債務不履行之情形。
（四）小結
上開凶宅紛爭之各種案例類型簡要圖示如下：
【圖 1-1：凶宅紛爭案例類型簡表】
附帶說明，上開案例類型分類結果乃本文就目前社會上常見凶宅紛爭 態樣所為概略設定，主要目的係用以突顯、特定本文研究主題範圍，而未 能將目前實務就此部分所得見之全部爭議類型於圖表中完整呈現。例如在
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凶宅買賣的基礎事實中，買受人除向出賣人請求承擔物之瑕疵擔保責任，
尚可能另行依民法第 88 條主張其締約時之意思表示錯誤，抑或依同法第 227 條或第 245 條之 1 規定，主張出賣人構成締約上過失或有給付不完全 之債務不履行情事。
參、凶宅所有人之求償困境
凶宅議題進入我國法學討論領域的初始型態，乃是以「確認凶宅缺陷 態樣在物之瑕疵擔保制度上之定位」作為開端，換言之，早期關於凶宅爭 議之研究重點，多集中於上開所指「瑕疵擔保型」凶宅紛爭案例。而隨著 相關實務案例以及學術文獻的累積，此部分議題之研究逐漸成熟，尤其近 年間實務在「凶宅構成民法第 354 條所謂物之瑕疵」此一見解上逐漸形成 共識62，大幅提升對於買受人的保障程度。
惟相對於救濟管道漸趨穩固之凶宅買受人而言，在損害賠償型凶宅紛 爭案例中，凶宅所有人與出租人卻面臨截然不同之求償困境。蓋依目前最 高法院見解，凶宅對於房屋所有權人而言所生財產損害態樣核屬民法第 184 條第 1 項前段保障範圍以外之「純粹經濟上損失」；此外，觸發非自然 死亡事故之行為人主觀上有否以自身行為令房屋成凶宅，並藉以侵害所有 人財產權益之故意存在，非無疑義，尚難逕認已該當第 184 條第 1 項後段 之侵權責任。另一方面，因非自然死亡事故並未對房屋本體造成結構或外 觀之物理性損壞結果，不符民法第 432 條、第 433 條規範要件中所稱「毀 損、滅失」情形，又況在實際引發非自然死亡事故之行為人本身不構成侵 權責任之前提下，自無第 433 條所謂「第三人應負責之事由」可言，是以
62 李元矗，註 5 文，頁 121-123；薛博橙，註 11 文，頁 13-14；吳聰億，註 5 文，2015 年 7 月，
頁 52-54。
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承租人亦無須依此規定就租賃物之毀損、滅失結果負賠償責任63。綜上以 觀，按照當前實務對於相關請求權基礎之解釋適用結果，凶宅所有人與出 租人因房屋經濟價值減損而受有財產上不利益，卻在民法侵權責任與契約 責任制度下皆未能尋得對應之救濟方法，對其權益保障實有不周。是以本 文即擬自凶宅貶值損害之性質出發，重新探討凶宅所有人與出租人在現行 民法規範下是否可能對於所受損害取得救濟。
63 參見：最高法院 104 年度台上字第 1789 號判決、103 年度台上字第 583 號判決、103 年度台 上字第 584 號判決。