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後的效益也不僅為基地內單獨享有，更是增進公益性及具都市再發展之意義，各 別更新案皆應對於周圍環境改善負有責任與義務，為加強都市更新對環境品質及 公益性之貢獻，應綜合考量下列四點通案：
（一）更新範圍完整性原則
更新範圍應儘量以完整街廓為考量，並充分召開鄰地協調會。
（二）都市環境品質、都市景觀、都市生態貢獻原則
1.更新案設計應依循都市計畫土地使用分區，內容應重視都市活動與功能的延 續。
2.應充分考量周圍地區之交通系統，妥善規劃人行、汽機車行及腳踏車行動線 與環境，並降低交通影響的衝擊。
3.更新案之規劃設計內容應考量加強都市防災機能，並考量自然永續節能減碳
。
4.更新案之建築規劃設計須考量提供適當規模住宅單元。
（三）地區性公益回饋原則
1.更新地區(單元)劃定後施工前之閒置房地利用，提供社區計畫展示或公共性 空間，以期增加民眾對更新案之認同感或增益社區公共生活者。
2.更新後提供一定比例之公共使用空間。
（四）推動無障礙空間原則
更新案之規劃設計內容應納入通用設計理念，提供無障礙之公共空間。（如 公共通路、動線、公共設施或公益設施應考量無障礙設計。）
三、民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度公益性具體化 之評估
本研究為探求該制度公益性具體化之精神，參考現行學說見解 4-22及相關公 益性之評估之文獻 4-23，歸納出民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度
4-22本研究參考陳明燦教授，2015，我國區段徵收公益性及必要性評估制度之問題分析，台灣環境 與土地法學雜誌，第 37 頁。
4-23相關學術見解請參見楊松齡，土地徵收之公共利益判斷，2014，臺灣環境與土地法學雜誌，第 41 頁以下。林明鏘，區段徵收與公共利益－評臺中高行 101 度訴更一字第 47 號判決，2014，
月旦裁判時報，第 96 頁以下﹔林三欽，土地徵收之公益性及必要性考量、協議價購與理由說
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所需符合之公共利益要件，茲以下段介紹其計畫內容密度與公共利益建構模式及 理由。故為加強都市更新事業計畫之公益性，本研究除建議應明定都市更新事業 計畫內容須包括「更新單元劃定之依據與理由，其劃定對社區整體發展之公益性 評估報告」以及「與都市更新綱領、更新地區計畫、都市計畫之關係」外，係為 凸顯該制度之公共利益，故本研究認為此涉及都市更新單元內人民財產權之核心，
基於法律保留原則之意旨，實應明定於都市更新條例中。
本研究建議將民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度涉及公益性之 內容應將一律規範於都市更新條例中，於都市更新公益性評估時需考量（一）更 新範圍完整性原則（二）都市環境品質、都市景觀、都市生態貢獻原則（三）地 區性公益回饋原則（四）推動無障礙空間原則，應於申辦更新事業時，藉由表 4-4 將公共利益依不同因素予以等級化及敘明其理由，作成都市更新公益性評估報 告，與都市更新事業計畫併同審議，俾利都市更新審議委員會於審議時之參考及 掌握，而為審議時客觀公正之判斷。
表 4-4 民間於都市更新以外地區實施都市更新事業公益性評估彙整表
評估因素 內容說明 具高度公益性 具中度公益性 具低度公益性 符合更新
範圍完整性原則 符合都市環境 品質、都市景觀、
都市生態貢獻原則 符合地區性 公益回饋原則
符合推動 無障礙空間原則
資料來源：本研究整理
綜上所述，本研究建議都市更新條例應新增公益性之評估條文如下：
未經劃定應更新之地區申請實施都市更新，應依下列原則分析都市更新事業 之公益性，並為綜合評估說明，作成都市更新公益性之評估報告，供都市更新審 議委員會審議：
一、 更新範圍完整性原則
明－簡評臺中高等行政法院 101 年度更一字第 47 號判決，2014，月旦裁判時報，第 105 頁以 下﹔胡博硯，論土地徵收中公益性與必要性之評估，2014，東吳法律學報，第 67 頁以下。
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更新範圍應儘量以完整街廓為考量並充分召開鄰地協調會。
二、都市環境品質、都市景觀、都市生態貢獻原則
（一）更新案設計應依循都市計畫土地使用分區，內容應重視都市活動與功能的 延續。
（二）應充分考量周圍地區之交通系統，妥善規劃人行、汽機車行及腳踏車行動 線與環境，並降低交通影響的衝擊。
（三）更新案之規劃設計內容應考量加強都市防災機能，並考量自然永續節能減 碳。
（四）更新案之建築規劃設計須考量提供適當規模住宅單元。
三、地區性公益回饋原則
（一）更新地區(單元)劃定後施工前之閒置房地利用，提供社區計畫展示或公共 性空間，以期增加民眾對更新案之認同感或增益社區公共生活者。
（二）更新後提供一定比例之公共使用空間。
四、推動無障礙空間原則
更新案之規劃設計內容應納入通用設計理念，提供無障礙之公共空間。
綜上所述，如以民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度（重建類型）
與整建、維護類型相互比較及舉例而言，都市更新之維護類型即屬具備較低密度 之公共利益，可泛指建物拉皮之範疇，僅達成建物外牆美觀之功能，又都市更新 之整建類型即屬具備中密度之公共利益，可泛指建物新增電梯等範疇而達成建物 主體再利用之功能，而以民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度之重建 類型而言，即屬具備高密度之公共利益，也就是說，因此制度已涉及都市更新單 元地區內外完整街廓及所有權變動之範疇，係為達成防災、公共安全等之功能使 得具已實施，是故，於此界定下，該制度即應有一套完整之機制來落實都市更新 條例第 1 條增進公共利益之意旨，故本研究依都市更新與公共利益、正當法律程 序及財產權保障之法理，評量民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度所 涉及基本權之種類、限制（影響）之強度及範圍、所欲追求之公共利益及應踐行 之正當行政程序，建構出合憲性之民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制 度彙整如下表 4-5 所示。
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第四節 小結
本研究藉由第二章公共利益、正當法律程序及財產權保障等三大法理原則及 第三章民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度之檢討，逐一釐清及檢視 現行都市更新條例第 11 條適用下所衍生之課題，並提出建議重新修訂之法令規 章及研擬都市更新公益性之評估方法，冀望建構一套完整專屬民間於都市更新以 外地區實施都市更新事業制度之合憲性機制，作為未來政府修法之參考，以下透 過第二章三大法理原則所應具備之要件，闡明本研究建議都市更新條例第 11 條 適用下應修正法條之內容為本章之總結。