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綜上所述，以法學論點觀之，公共利益乃為一不確定之法律概念 2-12，而係 各個社會成員事實上共通之必要利益，經由複雜交互影響過程所形成基本的共同 利用、享受可能之狀態，且公共利益係屬質量的問題，亦即是將一種特定有價值 判斷的利益與個人的利益比較起來，產生優勢的保護價值，並經由透過多元社群 的公開討論判斷是否符合公共利益之需求，形成之社會共識決定之。
二、都市更新的公共利益
探討都市更新的公共利益前，須藉由土地所有權之內涵2-13先進行詮釋後，以 公共利益之定義，進一步解釋都市更新之公共利益，作為後續探討未經劃定應實 施都市更新之地區民間申請實施都市更新是否具備公共利益之立論基礎。
（一）土地所有權之內涵－供用義務
由於土地為人類生活與生產活動不可或缺之基礎，具有高度公共性、社會性
「應依循計畫為適當、合理之利用」，乃為應有之土地基本理念。於是，土地所 有權人對於土地權利之行使（土地利用），自應顧及社會利益之調整，並負有義 務將其土地提供依循土地利用計畫為具體有效率之特定用途使用。此即所謂「供 用義務」。而供用義務，乃屬土地所有權內在之社會義務（內在制約），土地所 有權人自應受此規制。又，供用義務雖屬土地所有權之內涵；但其義務之內容，
於法律上仍十分抽象、空洞。從而，其供為土地利用義務之內容，仍應經由公部 門之土地利用計畫（諸如：都市計畫、都市更新計畫等）予以規制，並就個案之 利用（都市更新事業計畫）為具體審査決定，否則供用義務之立論，將容易產生 侵害國民基本權利之危險性。從而，土地所有權之供用義務，係於公部門土地利 用計畫之引導及規制下，藉由公權力之介入，使之履行與實現2-14。
（二）都市更新之公共利益
從都市更新事業之公共利益而言，按人民之基本權利，固為憲法所保障，但 為增進公共利益之必要，亦得以法律限制之（憲法第 23 條）。因都市更新事業 之實施，往往有益於土地為適切、有效之利用，落實都市計畫之內容；於是，依 循都市計畫所為之都市更新事業，其事業本身固可認為或許具增進公共利益之色
2-12所謂不確定法律概念係指法規之用語係屬不確定或有多種可能之解釋，請參見吳庚，2010，行 政法之理論與實用-增訂十版，第 118 頁。
2-13鑑於臺灣權利變換方式都市更新事業制度之創設，主要係參考日本都市再開發（權利變換制 其對相關議題之論述或值參考，爰參酌日本法理論之觀點，嘗試予以闡明。而有關於此，大 體上可從土地所有權之内涵（供用義務）及都市更新事業之公共利益二面向，予以詮釋。
2-14請參見陳立夫，2013，臺灣都市更新法制若干議題之探討，2013 年兩岸四地行政法學會學術研討 會論文集，臺灣行政法學會，第 136 頁。
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彩，為使更新事業順利推動，爰容許對個別的土地私權予以限制（外在限制），
強制不同意參與都市更新事業之土地所有權人等亦必須共同參與。
然而，實施都市更新事業，以促進土地之有效或高度利用、改善居住環境，
並非必然即與公共利益直接連結。蓋難以否認者，私人之都市更新事業實施者，
往往並非地區居民，而僅是以增加不動產價值，獲得開發利益、追求營利（私益）
為其實施事業之主要目的；尤其，如前所述，都市更新事業實施結果，不僅部分 土地權利人、居民等可能被迫離開其既有之生活基盤；且另一方面，亦存在土地 投機炒作、不動產價格高漲等問題，衍生社會整體性之不利益。是以，並不能逕 謂所有都市更新事業均具有公共利益。而公共利益之認定，固然事屬不易；但一 般而言，得歸納其內涵應包含三要點：1.共同社會成員（國民、住民等）共通之 必要利益（從社會觀點而言，乃具有用性與必要性）；2.社會全員得為基本的共同 利用、享受之可能；3.為國家、地方自治團體等公部門作業、管理。從而，都市 更新事業之公共利益，其仍須立基於特定地區（亦即事業範圍）確實具有實施都 市更新事業之必要性，且其事業內容應依循公部門土地利用計畫（都市計畫、都 市更新計畫）之引導，並得以實現包括更新事業範圍在內廣域社會之共同利益。
而此有賴依循一定之正當法律程序，並形成居民之整體共識，以確立之。亦即，
都市更新事業之實施，其具有公共利益，而得以對於土地私權予以強制之合理依 據，乃基於在正當法律程序下，其事業為多數相關權利人及利害關係人所合意，
產生共同利益。並歸結於合理的土地使用計畫（都市更新事業計畫）之實施，且 其因與都市更新計畫、都市計畫連結，得以確保都市計畫目標之達成。而為此，
於確認都市更新事業之公益性、必要性時，應衡量該事業實現何種利益、價值與 喪失何種利益、價值（即實體的公共性），並適切地調和現實對立之利益（即程 序的公共性）。
雖然目前的都市更新案例已有相當多，乃至於都市更新條例第 1 條立法目 的之規定也揭示了都市更新是為增進公共利益，透過都市更新條例之規範與施行，
完成都市更新的案例。然這樣的案例是否具備公共利益呢？實務界蔡律師志揚則 表示「很多的個別案例，可能都不是真正具有公共利益。都市更新的公共利益判 斷，應該要透過一個政府的土地利用計畫，來引導整個都市更新地區，更進一步 引導個別的土地利用事業計畫：這樣的體系再加上民眾的參與，而後導出的多數 人認為合理的土地利用。所謂的多數人認為合理的土地利用，並不僅是更新單元 內的多數權利人，而是至少要包括地域性的多數人來認為這是一個合理的土地利 用，以這樣的程序來判斷公共利益。雖然這還是相當抽象，但至少應是較為適當 的做法。事實上公共利益的判斷，須透過民眾參與及資訊公開的確保，以及政府
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的說明義務等之落實，才可使抽象轉為具體。日本已故著名行政法學者遠藤博也 教授認為，都市更新並非僅在於興建高層建築（土地高度利用），而是應以謀求 回復居民生活基盤的都市機能或改善生活環境為主要著眼點。換言之，都市更新 的意義，並非在於物理的空間變革，而是為生活體系的再編成、高度化而為空間 上的再開發；於此意義下，都市更新得以謀求何種程度的居民生活保護，乃是衡 量都市更新公共利益上重要的要素。」
因都市更新條例第 1 條中所規定復甦都市機能、都市土地再開發利用與改 善居住環境等語，學者 2-15解釋其僅是抽象例示促進公共利益的方法手段而已，
並不等於公共利益，最後具體都市更新案，是否真正「提升公共利益」，仍須就 其他更具體的公益指標分別分段程序加以認定之，不得僅憑高度抽象的「改善居 住環境」等，而逕行認定（或推定）符合公共利益之增進，都市更新制度設計或 執行，是否符合公共利益之要求，並非由都市更新實施者片面宣稱之形式理由即 可吻合公益要件，亦非都市更新各級主管機關所能單方決定，而應該是一種各種 利益整合後之「理想狀態」！從而「少數應服從多數」不再代表是公共利益，而 是「多數尊重少數，並整合少數利益」後的狀態，始有資格稱為「公共利益」。
其中都市更新條例公共利益之具體指標，係以都市更新條例第 6 條所揭示之參考 基準，似得作為具體都市更新之公益存否判斷準繩，申言之：1.建築物窳陋或構 造，間隔不足致妨害公共安全；2.建築物有傾頹朽坯之虞；3.建物排列不良，面 臨道路彎曲狹小，足以妨害公共交通；4.建物未符合都市應有機能；5.建物未能 配合重大建設；6.具有歷史、文化、藝術、紀念價値，應予保存維護者；7.居住 環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安者。綜合言之，不論是都市更新地區之 劃設，或都市更新單元之執行，客觀要件上均應 1.建物未符合安全交通基本需求。
2.而且外部環境惡劣之雙重標準，此時進行都市更新，始具最基本之公共利益，
在主觀要件上，原則上亦應以都市更新執行單元內所有權利人之同意為必要，除 非有高度客觀急迫危險外，不得單純以多數決機制，強制少數不同意都市更新者 參與都市更新，並且進一步剝奪其所有權，如此條件具備，始符合公共利益所強 調之前提要件：理想的利益整合狀態。並藉由比例原則、正當法律程序、法律保 留原則及當事人地位與資訊對等原則來確保公益審查與配套措施。
2-15請參見林明鏘，2013，都市更新之公共利益-兼評司法院大法官釋字第 709 號解釋，臺灣本土 法學雜誌，第 227 期，第 121 頁。
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規定，須經由「都市更新事業計畫」得確定其「實施地區範圍」，並依同條例第 20 條於必要時變更其上位都市計畫，俾利維持都市計畫之「計畫階層功能」。至 於「權利變換計畫」，則由都市更新條例第 3 條第 5 款規定可知，其僅限於旨揭 都市更新「實施地區範圍」之屬「重建區段」者。故都市更新之「實施地區範圍」
應得解為「公共利益」之代名詞，且一地區都市更新所涉公共利益須藉由都市更
應得解為「公共利益」之代名詞，且一地區都市更新所涉公共利益須藉由都市更