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2-30請參見陳立夫，2011，「我國權利變換方式都市更新事業之法理」同氏「土地法研究（二）」，
新學林，第 186 頁。
2-31請參見陳立夫，2013，臺灣都市更新法制若干議題之探討，2013 年兩岸四地行政法學會學術 研討會論文集，臺灣行政法學會，第 141 頁以下。
2-32請參見何彥陞，2012，都市更新條例的法制議題與修法方向，臺灣本土法學雜誌，第 3 期，第 15 頁。
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且以多數決方式劃定更新單元實施都市更新，主要問題在於更新單元內全部 土地及合法建築物所有權人計算比例，亦即「人人一票、票票等值」之問題。申 言之，此種制度可能使獨棟透天厝與區分所有權建物在計算與認定同意參加都市 更新之表決權相同33，進而侵害到少數權利人之財產權、居住權及其他應有之權 利未受合理且完善的保障。故貿然以多數決方式自行劃定更新單元辦理都市更新，
恐將造成更新單元內無迫切或必要參加都市更新之建物一併納入更新單元，此舉 恐有違憲法對於人民財產權保障之規定及都市更新條例之立法意旨，以多數決之 名義，進而排除少數所有權人之財產權，其主因在於各級主管機關對於都市更新 之公共利益定義不明，使有心人士得以操控都市更新，政府應更加明確與具體的 建立都市更新指標，再者，多數決代表的另一層意涵，即是少數人應得之權利並 未獲得實質之保障，貿然的採用多數決進行都市更新，將無更新必要之建物，強 制納入更新單元參加都市更新，恐已侵犯憲法保障人民財產權之虞2-34。 另關於監察院糾正案調查意見中復認為由行政機關劃定都市更新地區之原 則，都市更新條例第 6 條、第 7 條雖定有明文，然各款之具體認定標準卻付之闕 如。對於未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環境，亦欠 缺具體認定標準。亦未見該條例依法律明確性原則規定「更新單元劃定基準」不 得違反該條例第 6 條、第 7 條規定，內政部亦未統一訂定「更新單元劃定基準」。 僅見地方主管機關為因應實際需要，有自行依自治條例訂定相關評估標準者，但 卻有多項指標不符該條例第 6 條規定。而且該條例第 6 條、第 7 條過於簡略及抽 象的原則性規定，有造成行政恣意劃定更新地區或不敢劃定，以致實際上無整體 性更新必要之地區被劃定，真正需要更新之地區反而未被劃定之虞。
如以臺北市未經劃定應實施更新之地區自行劃定更新單元建築物及地區環 境評估標準為例」（下稱環境評估標準），其第 2 條分就都市更新條例所定劃定都 市更新地區之不同要件，共列舉 14 項更新單元內建築物及地區環境狀況之指標。
例如，以依該條例第 6 條第 2 款規定劃定更新地區而言，自應符合該條例第 6 條 第 2 款規定「建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲 狹小，足以妨害公共交通或公共安全」之要件。環境評估標準針對該款規定，於 第 2 條明定其評估標準為應「符合指標(二)、(三)、(四)其中之 1 項及其他指標之 2 項者」，始得為之，然主管機關卻未能實質審認更新單元內之建築物是否確有 傾頹或朽壞之虞，或未考量影響建築物實際耐震能力之各種因素，而僅以建築物 興建時有無適用內政部 78 年 5 月 5 日修正後之建築技術規則為判斷建築物耐震
2-33請參見 101 年監察院第 29 號糾正案調查意見第 11-19 頁。
2-34請參見盧宗成、何彥陞，2013，以公共利益觀點探討都市更新條例多數決精神之妥適性，現代 營建，第 399 期，第 19 頁。
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能力之唯一標準(指標 9)、指標 14 等等，顯見上開環境評估標準有多項指標規定 不符合都市更新條例第 6 條規定意旨，此與該條例未依法律明確性原則規定「更 新單元劃定基準」不得違反該條例第 6 條、第 7 條規定有關，亦與內政部未統一 訂定「更新單元劃定基準」有關，致地方主管機關自行訂定相關評估標準，因未 掌握該條例第 6 條規定意旨，多項指標被行政法院2-35認定不符合該條例第 6 條 規定。
另 100 年 11 月 10 日臺北市政府法三字第 10033877800 號令修正發布「臺北 市都市更新自治條例」第 15 條，該條第 1 項規定：「依都市更新條例第 11 條自 行劃定更新單元，申請實施都市更新事業者，其劃定基準應符合第 12 條及更新 單元內重建區段之建築物及地區環境狀況評估標準表所列規定，其裁量基準由主 管機關定之。」刪除經都市計畫委員會審議之規定。據內政部 101 年 6 月 6 日內 授密原營字第 1010187220 號函復稱:臺北市政府依地方自治權責，於 100 年 11 月 10 日修正發布「臺北市都市更新自治條例」第 15 條，針對民間依都市更新條 例第 11 條申請自行劃定之更新單元，回歸都市更新條例規定辦理，刪除經都市 計畫委員會審議之規定。至於依都市更新條例第 5 條至第 7 條規定劃定之更新地 區及擬具之都市更新計畫，仍需依該條例第 8 條規定，送臺北市都市計畫委員會 審議通過後公告之，並無所謂自廢都市計畫審議權利之情事云云，一再顯示主管 機關主導更新單元劃定之問題叢生，誠需重新檢討修正之。
四、小結
綜上所述，民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度更需考量多數 決與公共利益之關係，且是否提高同意比例即屬符合公共利益及保障私人財產 權，均容有探討之空間。究竟未經政府劃定更新之地區可否實施更新，在內政部 研商都市更新條例草案之際，亦引起爭議2-36，且立法委員亦有相對提案2-37。惟 行政院考量各縣市之都市計畫主管機關人力不足，通盤檢討經年累月，牛步化進 行，很難在都市計畫細部計畫檢討變更時一併劃定；且修法後，事業概要須嚴審 其必要性與公益性，故有學者贊成行政院版草案規定「未經劃定應實施更新之地 區，有第 8 條第 1 款至第 3 款或第 6 款情形之一者，得按主管機關所定更新單 元劃定基準，依前條規定，擬具事業概要，申請劃定更新單元及核准事業概要。
前條第一項及前項更新單元劃定基準，應提經該管政府都市計畫委員會審議通
2-35請參見 100 年 128 日臺北高等行政法院 100 年度訴字 883 號判決。
2-36在內政部審議小組討論時，王珍玲教授力主回歸都市計畫高權（蔡志揚律師贊同），但具有都 市計畫審議經驗的委員（金家禾、張金鶚、黃麗玲）則認為得由更新審議會審議即可。
2-37尤美女版，都市更新應基於整體都市考量，應將都市更新之精神與操作機制回歸都市計畫，故 本條刪除。
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過後實施之。」亦即，符合草案第 8 條特定優先更新地區劃定之原則者，得由所 有權人擬具事業概要，建請縣市主管機關同意劃定更新單元，並審議核准事業概 要。
至「更新單元劃定基準」屬於都市計畫事項，自應遵循都市計畫之指導，爰 明定更新單元劃定基準應經該管政府都市計畫委員會審議通過2-38，然而都市更 新條例第 11 條之適用所面臨之眾多課題，除釋字 709 字號所論及之違憲規定外，
尚存在自劃更新單元之合理性、與都市計畫脫鈎、多數決…等疑義，究竟該條文 係就直接刪除一勞永逸或者將更新單元劃定基準經由都市更新審議委員會審議 即可，在眾多不同見解及立場之下，其該制度之規範需更細緻化的考量基本人權 的保障下建立完備之公共利益及正當法律程序，以下藉由第三章詳加分析檢討 民間於都市更新以外地區實施都市更新事業制度之發展現況、存在之必要性及 其所面臨課題後，作為後續第四章制度再建構之立論基礎。
2-38請參見林旺根，2013，都市更新條例修正草案之根本問題與解決—兼談司法院釋字 709 號解 釋與修法之對應，臺灣環境與土地法學雜誌，第 7 期，第 85 頁。
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第四節 小結
都市更新條例第 1 條規定都市更新事業之實施需為促進都市土地有計畫之 開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，是故，達成增進公共 利益乃為都市更新事業實施之要件之一，復又因國家基於引入民間之活力需求，
創設於未經劃定應實施都市更新之地區人民得依主管機關所定更新單元劃定基 準，自行劃定更新單元，申請實施該地區之都市更新事業，然此制度之開放，屢 遭學者批評應屬違憲之條文應併同檢討修正之，也就是說，此制度未能符合有關 公共利益、正當法律程序及財產權保障之法理原則。
而所謂都市更新之公共利益的內涵則須具備 1.共同社會成員（國民、住民 等）共通之必要利益（從社會觀點而言，乃具有用性與必要性）；2.社會全員得 為基本的共同利用、享受之可能；3.為國家、地方自治團體等公部門作業、管理。
然如依上述要件檢視都市更新條例第 11 條，即可發現其立法目的顯已脫離公共 利益之要件，僅得以促進土地在開發利用或改善居住環境以為足，是完全無需考 量以公共利益為前提而得以實施都市更新事業。
另因為都市更新條例為都市計畫法之特別法，惟於都市更新制度適用之下 已產生與都市計畫脫鈎之問題，且於民間於都市更新以外地區實施都市更新事 業之際，係未有上位都市更新計畫作為指導之依據，形成沒有一個合理之土地使
另因為都市更新條例為都市計畫法之特別法，惟於都市更新制度適用之下 已產生與都市計畫脫鈎之問題，且於民間於都市更新以外地區實施都市更新事 業之際，係未有上位都市更新計畫作為指導之依據，形成沒有一個合理之土地使