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（三）強化程序正義
明定更新單元範圍須併同事業概要提出申請，並讓民眾有充分參與的機會，
同時須取得範圍內產權與人數比率超過 5/10 的同意，且須經更新審議會實質審 議通過，使得核准。
（四）強化資訊公開與民眾參與機制
1.強化通知方式：明定都市更新事項之通知，應以雙掛號或由專人送達，未能 送達者，準用民事訴訟有關公示送達之規定。
2.強化資訊公開：明定實施者須以適當方式充分揭露所有都市更新相關資訊，
包括事業概要、都市更新事業計畫、權利變換計畫之擬訂、變更、審議過程 相關資訊，以及權利價值查估及評定結果，均須全面公開。
3.加強民眾參與：應用網際網路、設置工作站、舉辦小型座談會、讀書會等，
提供諮詢服務，達到廣泛周知與擴大參與之功能。
4.授權中央政府視實際狀況與需要，另訂定辦法補強諮詢服務與資訊揭露之辦 法。
（五）修正多數決實施機制
1.更新單元劃定及事業概要之同意門檻：都市更新會達（人數及產權）1/10；都 市更新事業機構達（人數及產權）5/10。
2.都市更新事業計畫（含權利變換計畫）之同意門檻：自行劃定更新單元（人 數及產權）全數同意。
綜上，民間自行劃定更新單元實施都市更新事業所衍生之問題實不能以都 市更新條例修正草案之修正為足，修正草案亦未能真正解決現行實務執行上之 爭議且符合憲法所要求之法理原則，於現行都市更新條例修正草案所達成之共 識，亦將因 2016 年初恰逢立委改選而退回行政院內政部，回到兩年前的原點，
在此仍存在眾多不確定之變數，是故應將正本清源全面性之綜合檢討考量以為 足。
四、民間自行申請都市更新情形
依行政院 104 年 2 月 26 日院臺建字第 1040008054 號函核定之都市更新發 展計畫 104-107 年（核定本）中所述，自都市更新條例 1998 年施行以來，各直 轄市、縣（市）政府經過全面調查及評估都市發展狀況後，劃定之更新地區合
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計有 416 處，據以作為應優先或迅行推動都市更新事業之政策指導。惟目前實 務上都市更新之推動，除中央補助地方政府進行大範圍之更新規劃外，民間為 主都市更新案多呈點狀零星開發，更新地區範圍規模較小，從表 3-1 過去之推 動經驗可知，都市更新事業之推動絕大多數仍由都市更新事業機構（股份有限 公司）擔任實施者，由更新單元內土地及合法建築物所有權人自主推動組成之 都市更新團體（都市更新會）擔任實施者仍為少數，於此，更加凸顯應將實施 者納入實質審查範圍之主要考量。
表 3-1 近十年六直轄市核定案件實施者類型統計表
資料來源：都市更新發展計畫核定本(104-107 年)及本研究整理
另都市更新條例自 1998 年施行以來，民間申辦更新案件計 1,363 案，其中 414 案已核定發布實施。102 年輔導 56 案民間都市更新事業計畫核定實施，自 100 年至 103 年，已輔導 177 案都市更新事業計畫（含權利變換計畫）核定實 施（如表 3-2），其中有 43 案為整建維護事業，134 案為重建事業，顯示現行 市場機制仍多數以重建為主。
表 3-2 都市更新案件類型核定統計 年度
類型 100 年 101 年 102 年 103 年 合計 重建 21 29 55 29 134 整建維護 24 5 6 8 43
合計 45 34 61 37 177
資料來源：都市更新發展計畫核定本(104-107 年)
然因重建類型之都市更新案件相較於整建維護類型之都市更新案，享受更 多私益及容積租稅等優惠，卻已嚴重剝奪人民之財產權，如未有具體強大之公 共利益作為更新計畫之基礎要件及公平、公正、公開之正當法律程序為依歸，
將產生人民對制度之不信任、反感及排斥，而政策目標之推動更顯窒礙難行，
縣市別 已核定 案件數
實施者類型
都市更新事業機構 都市更新團體 政府機關 臺北市 196 182 12 2
新北市 69 65 4 0
桃園市 3 2 1 0
臺中市 9 9 0 0
臺南市 78 10 2 66
高雄市 7 6 1 0
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故以此前提下，國家應對人民之財產權保障應更為重視且公共利益之判斷標準 應更具體明確。
依內政部營建署都市更新網之資料顯示，各縣市辦理都市更新統計情形總 計 1,692 案（如表 3-3），各縣市劃定都市更新地區（單元）與都市更新計畫統 計情形（如表 3-4），其中未經政府劃定更新地區自行劃定更新單元(處)計 1,161 案及核定都市更新事業計畫(案)中，位於未經政府劃定更新地區，自行劃定更 新單元者計 231 案（如表 3-5），顯示我國興辦都市更新事業大部分均屬未經 政府劃定應實施更新地區自行劃定更新單元(處)之重建都市更新類型，是故，
國家創設都市更新條例第 11 條確有其存在之必要性，而民間亦充分採取此模 式興辦都市更新，於政府推動都市更新之政策層面以觀，仍屬顯著之成效，惟 因此制度之施行所衍生之議題及相關之配套措施不足，容有極大修正空間。
表 3-3 各縣市都市更新案件數統計表
縣市別
整合中
(概要已核 准)
報核中 已審定
已核定公布實施 已完工 施工中 未動工 總計
基隆市 3 1 0 1 0 0 5 臺北市 484 392 43 129 75 89 1212 新北市 1 180 9 22 25 33 270 桃園縣 0 0 3 2 0 1 6 新竹市 4 2 1 0 0 1 8 新竹縣 0 0 0 0 0 0 0 苗栗縣 0 1 0 0 0 0 1 臺中市 0 5 1 55 0 7 68 南投縣 0 0 0 19 1 9 29 彰化縣 0 1 0 0 0 0 1 嘉義市 0 0 0 0 0 0 0 臺南市 2 2 2 66 2 5 79 高雄市 3 4 0 1 2 3 13 合計 497 588 59 295 97 137 1,692 核定件數:548 統計時間至 104 年 12 月 31 日止
資料來源：內政部營建署都市更新網，查詢日期為 105 年 2 月 23 日。
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綜上，於表 3-1、3-2 顯示我國都市更新辦理情形多數申辦情形均屬為個人 私益所實踐，而表 3-4 我國政府機關劃定更新地區(處)及經政府劃定更新地區 訂定都市更新計畫(案)則反映出國家人力、物力等資源之缺乏，公部門推動都 市更新效率不彰，已與民辦都市更新之案件量嚴重失衡，如以更新條例所規定 實施者可分機關、機構及團體三類，自 2001 年起至 2015 年底，這 15 年間，
全國核定了共 417 件重建類型的都市更新事業如下表 3-6，除兩件為國防部總 政治作戰局擔任實施者之眷村改建都市更新事業外，其餘皆為機構或團體之實 施者類型負責推動。其中以更新事業機構共 267 件，比例達 71.6％，都市更新 會共 103 件，占 27.6%。若以近五年的數據來看，已核定的更新事業有 98%以 上皆是發生在雙北市，且由建設公司推動的都市更新。這些數據均足以證明近 年我國都市更新主要是以營利目的的民間建設公司為主要驅動力3-5，顯示現行 國家修正都市更新條例所面臨問題及需重新考量修法之方向。
表 3-6 各縣市歷年事業計畫核定重建類型案件數統計表
縣市別 2009 前 2010 2011 2012 2013 2014 2015 事業計畫核定數
基隆市 0 1 0 0 0 0 0 1 臺北市 91 15 17 16 40 26 34 239 新北市 26 7 6 12 10 12 9 82 臺中市 61 0 1 0 0 0 0 62 南投縣 28 0 0 0 0 0 0 28 臺南市 1 0 0 0 0 0 1 2 高雄市 0 0 0 1 2 0 0 3 合計 207 23 24 29 52 38 44 417
資料來源：都市更新入口網、財團法人都市更新研究發展基金會
如以受理都市更新申請案件量最多之地方主管機關臺北市政府方面觀察，
截至 2015 年 6 月 30 日止，依都市更新條例劃定都市更新地區（單元）1,183 處
（市府劃定 246 處，申請自劃 937 處）如下表 3-7，劃定面積共 553.58 公頃。
已核定實施 221 案（已完工 86 案，施工中 56 案），故此制度之施行足茲證明 有其存在之必要性，惟政府部門應負起國家監督及擔保之責，達成真正公私協 力雙贏之局。
3-5請參見麥怡安，2015，不動產市場景氣對都更產業的影響及反思，財團法人都市更新研究發 展基金會，都市更新簡訊第 68 期，第 2-3 頁﹔丁致成，2016，都市更新發展趨勢，都市更 新研究發展講座簡報第 10 頁。
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3-6得併參見2014年臺北市因應709釋憲案涉及都市更新辦理程序及相關法令說明會，中央都市
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（一）自劃更新單元部分
自行劃定更新單元核准後，仍可循逕送都市更新事業計畫程序，興辦都市 更新事業。惟自行劃定更新單元核准後，因修法未及而造成無法於 6 個月內擬 具都市更新事業概要報核者，後續得俟都市更新條例明定事業概要同意比例後，
參照行政程序法第 50 條「申請回復原狀」規定擬具事業概要報核。
（二）事業概要部分
103 年 4 月 26 日後有關事業概要據以審査核准之同意比例規定因已違憲 失效，臺北市府將暫緩受理事業概要申請案，俟該違憲條文由立法院完成修法 程序後，再據以辦理。至於 103 年 4 月 26 日前已申請尚未核准之事業概要案，
因都市更新條例第 10 條第 2 項據以申請核准事業概要同意比例規定因違憲已 失效，尚待立法院完成修法始得確定，因此已受理中之個案將暫緩審議，俟該 違憲條文完成修法程序後，續由市府通知申請人於一定期限內完成同意比例之 補正後，再續行辦理。
（三）事業計畫及權利變換計畫部分
釋字第 709 號解釋指出都市更新事業計畫於核定前，應公開舉辦聽證，斟 酌全部聽證意見，說明採納與否之理由後作成核定。有關 103 年 4 月 26 日前 已報核尚未經市府核定之事業計畫、權利變換計畫，均應依大法官釋憲意旨及 行政程序法規定舉行聽證。至都市更新案件有關舉行聽證之方式、通知對象、
應檢附資料等事項，將依內政部將發布之都市更新聽證作業補充規定辦理。
另內政部 25 日修正發布之都市更新條例施行細則已訂定過渡條款，明定 已踐行之公開展覽、公聽會或審議等程序仍適用修正前規定，未完成踐行之程 序，則適用修正後之規定，避免程序中之個案重行辦理已踐行之程序，以維持 推動中更新案之安定性。
主管機關認為都市更新條例違憲條文屆期失效，僅影響都市更新「事業概 要」報核申請及審議，而都市更新「事業計畫」程序則由於內政部已頒布施行 細則及聽證程序作業要點，因此其報核申請及審議並不受影響，仍可依新公布
主管機關認為都市更新條例違憲條文屆期失效，僅影響都市更新「事業概 要」報核申請及審議，而都市更新「事業計畫」程序則由於內政部已頒布施行 細則及聽證程序作業要點，因此其報核申請及審議並不受影響，仍可依新公布