第三章 台灣不動產仲介業市場與 e-house
第二節 e-house 不動產交易服務網
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第二節 e-house 不動產交易服務網
近年十年台灣不動產仲介店家數逐年增加、不動產仲介交易糾紛逐年攀升，
而不動產從 2003 年下半年 SARS 疫情過後，亦開始轉趨熱絡；當時政府鑑於不動 產景氣好轉，交易量快速增加，相對的交易糾紛亦層出不窮，因而規劃輔導業者 提供優質、專業及快速的服務，並協助民眾正確且安全的從事不動產交易事項政 策方案。內政部於 2006 年奉行政院核定推動「安心住家計畫」，於 2006 年起陸 續推動相關改善不動產交易安全措施，業務面包括辦理「住宅交易安全制度」（付 款中間人）、「不動產服務產業評鑑制度」規劃及「不動產糾紛產生原因及其處理 機制之研究」；資訊面包括「不動產交易服務平臺」及「不動產資料庫共通作業 平臺」之建置計畫。雖然，當時已建置完成不動產經紀業資訊系統、地政士資訊 系統及不動產估價師資訊系統供民眾查詢合法業者名單，然而一般民眾對於不動 產交易的認知仍受媒體廣告影響，大型或具知名度之不動產仲介業者由於資源豐 富，媒體廣告影響加速其物件成交，相對的小型或區域型仲介業者，因不動產行 銷較無法形成經濟規格，影響物件銷售及流通，市場品牌有大者恆大之趨勢；因 此，地政司不動產交易科於經費侷限下，以「專業」、「知識」、「服務」為主題開 發不動產專業服務網站 e-house，亦於 2007 年 10 月份正式啟用。
一、e-house 建置目標與系統功能
（一）建置目標
成立 e-house 為內政部推動不動產交易安全工作項目之一，平臺建置目的係 為落實「專業的事，交給專業人士」的政策目標，並整合不動產經紀業、不動產 經紀人員、建築投資業者、地政士、不動產估價師、不動產相關專業訓練機構、
團體及相關產業公會與政府部門力量，共同為消費大眾提供服務；建置目標21概 述如下：
1、建置不動產租售物件行銷平臺，提供多元化的查尋介面，協助民眾查詢合 法業者租售物件，並引導民眾以找尋合法業者服務的交易模式。
2、建立全方位的不動產交易知識庫，提供消費者及從業人員提供知識或專業 素養的管道。
3、整合公私部門不動產交易相關資訊，建構完整不動產交易資訊連結。
4、促進不動產資訊透明化，提供不動產行銷介面，以滿足使用者需求，並活 絡不動產交易市場。
5、登入不動產專業訓練情報，提供不動產專業人員最新的專業訓練訊息，並
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建立專業人員訓練認證資訊。
6、提供各界不動產互動的園地，由政府機關、公會團體及從業人員擔任線上 服務及資訊提供者角色，適時回應消費者各項問題。
（二）系統功能
e-house 以不動產物件行銷為核心，亦提供專業訓練資訊、不動產知識及其 他互動功能之資訊平臺，除系統管理、會員管理、網站互動、資訊查詢等必要網 內容外，其主要系統有：
1、仲介物件流通系統 （此系統為本文研究之主題）
2、不動產成交行情參考系統 3、不動產資料回饋系統
4、不動產服務業專業訓練資訊系統 6、線上學堂(購屋必修課)系統 7、建商及代銷個案資訊系統
e-house 採動態網頁，前端網頁對應後端維護管理功能(資料內容增、刪、
修改及多種網頁版型選擇等功能)及系統管理機制(人員帳號增修、刪除、使用權 限控管)。
二、e-house 使用的現況
e-house 自 2007 年 10 月上線起至調查日期 2009 年 11 月 9 日止，使用現況 說如下：
（一）會員現況
e-House 網站會員分一般會員、專業人士、建商、仲介、代銷等五項。一般 會員即一般民眾會員，其餘四項為不動產業者或專業人士；「產業者或專業人士」
必須在內政部不動產服務業管理作業系統，建立備查資料之經紀業及其常態分設 營業處、受雇不動產經紀人及不動產經紀營業員、開業不動產估價師及地政士會 員，及各級不動產經紀業公會、建築投資商業同業公會、不動產估價師公會、地 政士公會及經內政部核可之不動產服務專業訓練機構及團體為限。目前一般會員 有 857 人、不動產專業人士22會員有 1,126 人。
（二）使用現況
22 依 e-House 統計資訊明細，不動產專業人士會員包括仲介、代銷、建商、地政士、估價師、
經紀人、營業員等七項；惟,資訊統計並未區隔同時持有二種或二種證照身分以上之不動產專
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1、網站瀏覽人次： 15,818,394 人次 2、網站物件總計： 5,559 筆
網站委賣物件：
Α、委賣房屋： 4,277 筆 Β、委賣土地： 978 筆
網站委租物件：
Α、委租房屋： 298 筆 Β、委租土地： 5 筆 二、e-house 面臨的問題
以從未有不動產買賣經驗的消費者立場思考，當第一次有購置或出售不動產 需求時；第一意念為該如何買？該如何賣？會上網站的一般不動產消費者，直覺 想到的是先上網搜集不動產交易資訊，例如賣方消費者會搜尋不動產價格行情、
買賣流程及稅費法規、成本效益評估（評估自售或委託仲介業者）、找尋適合之 仲介業者等相關資訊。買方消費者會依所需不動產位置、空間、經濟預算來搜尋 不動產物件，再經物件所留訊息找尋賣方或賣方代理人諮詢議價或居間媒介，這 就是消費者以網路搜尋不動產資訊的過程，亦是當今不動產仲介（聯賣）網站所 提供的瀏覽廣告功能。然而，除了廣告瀏覽功能外，不動產交易網站或仲介聯賣 網站還應該包含有線上諮詢→不動產線上委託及信託→產權調查、不動產價值評 估→(物件上網、看屋、議價協商）成交→簽約→用印→完稅→（銀行還款或貨 款）→過戶完成→結算及交屋等網站與實體之互動功能，如此才能夠完成仲介不 動產交易。
現今，e-house 主要的功能是提供不動產資訊、協助不動產消費者搜尋不動 產資訊、提供不動產業者及其物件曝光管道，這和當前私部門不動產仲介市場所 建置的網站，並無功能性的區別，唯 e-house 讓消費者及不動產業者多一處可選 擇的公部門不動產資訊平臺，然而當前不動產仲介交易的問題依舊存在；本研究 認為 e-house 面臨的問題，牽繫政府行政失靈之處，說明如下：
（一）e-house 功能系統無法落實建置建置目標與目的－僅有「瀏覽」功能無法 藉由網路完成不動產「交易」
當今私部門不動產仲介（聯賣）網站，僅開放不動產資訊搜尋功能系統，便 未進一步開發後續之實質交易系統，依其業務性質有被替代之顧慮立場，似可理 解；唯對於逐年攀升的不動產仲介市場糾紛問題，還有未來可預期的自售網帶來 的詐騙現象，公部門 e-house 應讓民眾有更大的功能及安全期待。
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然而，依 e-house 建置目的：「推動不動產交易安全，落實『專業的事，交 給專業人士』，共同為消費大眾提供服務」、及 e-house 建置目標：「促進不動產 資訊透明化，提供不動產行銷介面，滿足使用者需求，並活絡不動產交易市場。
提供各界不動產互動的園地……適時回應消費者各項問題。」並非目前為單向瀏 覽功能的 e-house 網站所能完成，因為不動產交易糾紛產生的過程或對象，不會 僅存於交易關係人的單獨一方。由於 e-house 網站目前僅有靜態的不動產資訊瀏 覽及政策宣導功能，尚無實質動態的不動產交易導正功能。本研究認為 e-house 無法落實專業分工，因此無法解決消費者成交價 5%「外顯效益單位成本」總效 益小於總成本的問題；其次，由於 e-house 未具備交易功能，無法取得第一手的 交易資訊，何以能讓資訊透明？況且，不動產交易講求的時機與效率，對於有意 透過 e-house 買賣不動產的消費者而言，e-house 系統操作功能與不動產物件質 量必需兼備，內容應該真實可靠，而不動產交易諮詢應即時並能雙向互動的，如 此方能滿足消費者減少「資訊搜尋成本」的需求。
（二）e-house 建置目的和定位相斥－政府無法匡正不動產仲介市場問題 公部門因擔心被冠於「與業者競爭」而不願超越仲介業者現在網站系統功 能，亦憂心會肩負「干預市場運作」而不主動匡正仲介市場現存的運作現況，而 將 e-house 定位在所謂宣導性或柔性輔導者角色，不僅現有的不動產仲介市場問 題無法解決，未來即將面臨的自售網問題亦難以招架，更無法完成 e-house 的建 置目的促進不動產交易安全。
網路消費已經現代化生活不可欠缺的一環，部份消費者因不甚信任不動產仲 介，對私部門不動產仲介交易網站會心存餘悸，而期待公部門能夠提供一個安全 的不動產交易空間環境；然而，e-house 仲介物件流通系統的每個物件個案明細 都，以紅字顯眼標示：
1、本網站僅提供資訊服務平台，不涉入交易過程，對於業者刊登資訊亦不作 任何實質或形式上之審查，且不涉入其中任何諮詢與交易，如有衍生任何 糾紛時，與本網站無涉。
2、本網站中所載一切有關不動產之文字、照片、圖形、產權或其他資料，若 有不實或違法情事，概由提供業者負責，本網站不負任何法律責任。
3、交易前，請詳閱本網站交易須知，勿倉促下決定。
4、業者提供服務前，請要求提供相關證照及合法文件以茲識別。
5、請善用本網站勇於檢舉違法業者及推案或物件。檢舉時，請點選網頁右上 角「檢舉」。
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以上備註，明白告示消費者，e-house 對於網站不動產仲介會員及其所提供 的一切不動產物件資訊，不負管理控制人員及物件資訊正確性之責任。
（三）e-house 經費與目標差距大
（三）e-house 經費與目標差距大