以代理理論與交易成本理論觀點分析「e-house不動產交易服務網」 - 政大學術集成
147
0
0
全文
(2) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(3) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(4) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(5) 謝. 誌. 民國 70 年底，惠玲受邀協同友人辦理不動產抵押貸款及建物保存登記，從 此由商轉行不動產服務業；期間除了投入地政士、不動產仲介及不動產估價等實 務砥礪外，亦經歷地政士特考、不動產經紀人普考及不動產估價師高考等專業考 照過程。民國 93 年參加不動產估價師高考期間，適逄內政部積極推動不動產(仲 介)交易安全政策，由於曾經多次代表公會參與相關會議，對於有關國內不動產 仲介交易安全的研討與網路不動產買賣的作業情形，當時即存有困惑與不解？依 理，台灣不動產仲介交易過程之〝人與物〞有「不動產經紀人」專業居間媒介、 現況調查， 〝不動產價格〞有「不動產估價師」專業評鑑， 〝不動產買賣〞有「地 政士」專業辦理產權移轉登記。易言之，不動產交易時， 「人與物的真實性」 、 「不 動產價格的合理性」 、 「不動產產權移轉的合法性」都有不動產專門法規及不動產 專業人員把關；然而，不動產交易糾紛是從何而來？為何不動產仲介交易會不安 全？當時，便激起探討此項問題之意念，這也就是民國 94 年惠玲報考政治大學 地政學系的主要動力與研究目標。. 立. 政 治 大. ‧ 國. 學. ‧. 很榮幸，惠玲能在心中仰慕已久的台灣最高地政學府－政治大學地政學系， 研習、再成長並完成碩士論文。謹此，首先要感謝指導教授陳奉瑤老師，從惠玲 碩二上學期即開始教導、要求大量閱讀，於論文寫作期間更是費心引導、沈澱啟 發、試煉、激盪與檢討，一路指導惠玲朝向研究目標;很感謝賴宗裕老師，從論 文期初、期末報告到口試過程，一路引領探索代理理論與交易成本理論之視野與 領域，為惠玲論文寫作注入了豐富的精髓；同樣的，感謝李春長老師於口試、感 謝徐世榮老師與邊泰明老師於論文期末報告、威謝林左裕老師於論文期初報告中 提供寶貴的意見與建議，讓惠玲論文的品質與內容得以更加充實完善;也感謝學 長張欣民、唐嘉才及學弟李建德三位，當惠玲論文期末報告及期初報告時的評論 人，以及政大地政學系碩專班師長與同學們的支持與鼓勵；最後，要感謝親友、 同學與公會團體會兄會姊的支持與體諒，讓惠玲能無後顧之憂的順利完成學業。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 提出「e-house 不動產網路仲介交易示範網站」新思維，建議政府制定配套 措施，引導民間不動產網路交易業務，消弭或降低消費者與仲介業者於網路不動 產仲介交易過程中所產生的代理問題及交易成本，合理分配仲介交易過程中各不 動產專業責任報酬，提升不動產網路交易環境與品質，推動不動產交易安全，共 同創造社會經濟新活力，是本論文的主要研究目的。惠玲期冀，能略盡政大所學 與個人實務經驗，持續為不動產交易安全之推動善盡一份心力，展望未來期待 各 位師長與先進能不吝繼續的給予指教與鞭策；耑此 惠玲再次致上心中萬分的感 激，祝福 各位閤家安健康、平安喜樂。 毛惠玲 謹誌 99 年元月 於國立政治大學.
(6) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(7) 中文摘要 台灣不動產仲介業，從 1977 年成立公司組織發展至今 32 年、不動產仲介業 務網路化從 1996 年至今 13 年、公部門為不動產交易安全建置 e-house 從 2007 年開始運作至今 2 年，對照 2002 年至今台灣不動產仲介交易糾紛逐年攀升現象； 顯見，付出高額仲介費用買屋及賣屋的不動產消費者，並未因不動產仲介業者的 組織規模龐大、營業收入豐碩、網路發達，資訊科技精進及政府成立 e-house 網 站，而得到較完備的不動產交易安全保障。 本研究以滿足消費者需求為基礎，並以提供網絡仲介不動產交易安全環境的 “推動方式和實實務層面”為主題，從不動產仲介之起源、不動產仲介市場現 況、不動產仲介問題、e-house 現況及 e-house 問題等過程為論述軸線.探討不 動產仲介作業流程、不動產仲介交易糾紛原因、不動產網路仲介交易運作、聯賣 制度運作不成功、自售網之崛起及 e-house 網站的政策目標等課題，經由(1)以 交易成本及代理理論為基礎的論證；(2)對現行管理仲介業者的不動產經紀業管 理條例之法制面與規範的認知；(3)對不動產消費者、不動產服務業者、政府三 方不動產網路仲介交易相關主體特性的瞭解; (4)對於民間不動產網站及官方 e-house 網站仲介交易實務與現行法制規範相互影響，造成推動不動產交易安全 障礙的課題進行探討; (5)分析影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方 e-house 網站存在仲介代理問題及高昂仲介費用的交易成本等相關文獻面、法制 面、實務面及一般會員使用 e-house 的問卷調查。綜合研究顯示：(1)台灣不動 產仲介業與政府本身皆存在影響不動產交易安全推動的問題；(2)不動產仲介業 對消費者可能存在委託代理問題及使用不動產網站產生交易成本的疑慮；(3)不 動產仲介交易產生的代理問題及交易成本，會影響消費者對不動產交易行為的決 策形式；(4)消費者利用網路進行不動產交易，是一項極為專業且繁瑣的消費活 動，不動產仲介交易過程必須專業分工，才能消弭或降低代理問題及交易成本， 促進交易安全。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v. 本研究針對影響消費者使用仲介網站交易不動產的問題，嘗試建構「e-house 網路交易不動產示範網站」的新思維，提供消費者消除或減少代理問題和交易成 本，以促進不動產交易安全；另一方面，也考慮到其他不動產專業人士的權益及 政府行政效能的提升。新思維的內容包括(1)建構“整合仲介交易過程之不動產 專業分工機制” (2)改造 e-house 成為「e-house 網路交易不動產示範網站」(3) 研擬不動產網站經營者之資格條件、不動產網站作業內容及消費者與不動產業者 網路作業等規範,並建議政府從「政策面」、「法制面」、「資訊面」、「推動 面」及「執行面」等五個構面制定配套措施，消弭或降低代理問題及交易成本， 推動不動產交易安全。 關鍵字：不動產仲介業、不動產經紀人、交易成本理論、代理理論、代理問題、 e-house 網路交易不動產示範網站.
(8) 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. i n U. v.
(9) Abstract Taiwan real estate brokerage industry appeared as company organization in 1977. In 1996, the real estate brokerage business launched onto internet website. Public Security Department setup “e-house” network platform.. In 2007,. However, from 2002. till now, the real estate transaction disputes still increase annually.. Obviously,. large organized real estate firms, developed network, sufficient information nor “e-house” network platform will not guarantee consumers who pay high broker fees to receive better and comprehensive real estate transaction safety. This study is to provide “promoting and practicing aspects” to real estate. It intends to 政 治 大 look into the starting of real estate brokerage business, the current status of real estate 立 brokerage market, the real estate broker problems, the current “e-house” status and its transaction safety network environment to satisfy consumers’ demands.. ‧ 國. 學. problems by examining the process of Taiwan real estate brokerage, the real estate transaction disputes, the real estate broker operating network, the failure of MLS, the platform by:. ‧. rise of free broker fee network, and the policy objectives of “e-house” network. y. Nat. sit. (1) Demonstration on the basis of transactional cost and broker theory;. er. al. n. Management Act;. io. (2) Comprehension on the procedures and the norms of Real Estate Broker. Ch. i n U. v. (3) Understand the characteristics of three participants, government, real estate service. engchi. providers and the consumers, in the real estate transaction; (4) Investigate the conflicts between real estate operation network and the existing regulations that makes the promoting real estate transaction safety to be difficult; (5) Analyze the cost structure between private brokerage system and the official “e-house” system and how a consumer may react to two different systems with regards to legal system, practice and survey. A general conclusion from research indicates the following: (1) Problems appear on both sides of private and government agencies to promote safer and more transparent real estate transaction (2) Real estate brokers have doubts on buyers/seller’s trust on representation issue and the actual transactional cost for using a on-line web-site.
(10) (3) Cost and representation issue arising from the actual real-estate transaction may Affect. forms of consumers’ decision making.. (4) Procedures for making an online real estate transaction are very complicated for consumers.. Professional brokers have to monitor every step of the way in order. to eliminate representation issue, reduce transactional cost, and promote safer transactional security. This study focuses on the problems emerging from consumers using an online. 政 治 大 actually complete the real 立 estate transaction. Once consumers have enough trust in. real-estate website, while trying to demonstrate a safe “e-house” network platform can the “e-house” network platform, it could potentially reduce representation issue. ‧ 國. 學. problems and transactional cost. On the other hand, this system also protects brokers’ privileges while enhancing government’s efficiency.. New concepts to be discussed. ‧. in this study will include. y. Nat. (1) Create a professional and integrated real-estate transactional mechanism.. al. er. io. transaction.. sit. (2) Transform “e-house” into a demonstrated network platform for online real-estate. v i n network platform, to provide and operational model between C hwebsite contents, U i e h ngc consumer and real-estate broker. n. (3) Set strict standards for qualifying private brokerage to operate an online real-estate. (4) Propose necessary measures to government in five aspects: “policy”, “legal system”, “information”, “promotion”, “implementation”. Keywords: Real estate brokerage industry, Real estate broker, Agency theory, Transaction cost theory, Representation issue, E-house network of real estate transactions demonstration platform..
(11) 以代理理論與交易成本觀點分析－「e-house 不動產交易服務網」. 目 錄. 第一章. 緒論....................................................................................... 1-01. 第一節. 研究動機與目的 ............................................................... 1-01. 第二節. 研究範圍與內容 ............................................................... 1-06. 第三節. 研究方法與流程 ............................................................... 1-10. 第二章 第一節. 理論基礎與文獻回顧 .......................................................... 2-01 代理理論與相關文獻 ....................................................... 2-01. 治 政 大 第三章 台灣不動產仲介業市場與 e-house....................................... 3-01 立 第一節 台灣不動產仲介業市場 ................................................... 3-01 學. 第二節. 交易成本理論與相關文獻 ............................................... 2-11. ‧ 國. 第二節. e-house 不動產交易服務網 ............................................. 3-20. 第四章 研究設計與調查分析 .......................................................... 4-01. ‧. 第一節. 研究設計 ........................................................................... 4-01 問卷結果分析 ................................................................... 4-06. 第三節. 綜合分析 ........................................................................... 4-23. y. sit. er. io. 建構 e-house 示範網站與配套措施 .................................... 5-01. al. n. 第五章. Nat. 第二節. Ch. i n U. v. 第一節. 建構 e-house 示範網站之意涵 ........................................ 5-01. 第二節. 建構 e-house 網路仲介不動產示範網站 ........................ 5-04. 第三節. 研擬 e-house 示範網站政府配套措施 ............................ 5-11. engchi. 第六章 結論與後續研究建議 .......................................................... 6-01 第一節. 結論 ................................................................................... 6-01. 第二節. 後續研究建議 ................................................................... 6-07. 參考文獻. ........................................................................................... 參-01. 附錄：不動產消費者使用 e-house 網站問卷調查表 ...................... 附-01. -I-.
(12) 目 錄. 圖目錄 圖 1-1-1. 研究流程圖 ....................................... 1-11. 圖 2-1-1. 不動產仲介(聯賣)網站交易流程 ..................... 2-10. 圖 2-2-1. 市場失靈架構圖 ................................... 2-12. 圖 2-2-2. 治理成本與資產專屬性之最適交易治理結構 ........... 2-21. 圖 2-2-3. 環境不確定性與資產專屬性之最適交易治理結構 ....... 2-21. 圖 5-2-1. e-house 推動網站仲介不動產交易關連體系架構圖...... 5-05. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. II. i n U. v.
(13) 以代理理論與交易成本觀點分析－「e-house 不動產交易服務網」. 表目錄. 表 1-1-1. 2007 年至 2008 年房地產消費糾紛來源統計表............ 1-03. 表 2-1-1. 代理理論概觀 ....................................... 2-02. 表 2-1-2. 代理問題文獻彚整 ................................... 2-04. 表 2-1-3. 代理成本的類型 ..................................... 2-07. 表 2-2-1. 交易成本產生的觀點 ................................. 2-12. 表 2-2-2. (國內)不動產仲介業務網路化有關交易成本之相關文獻彚整 2-15. 表 2-2-3. (國外)不動產仲介業務網路化有關交易成本之相關文獻彚整 2-19. 表 2-2-4. 政 治 大 環境不確定性與資產專屬性之最適交易治理結構 ......... 2-20 立 交易成本與治理結構相關文獻彚整 ..................... 2-22. 表 2-2-6. 交換成本相關文獻彚整 ............................... 2-26. 表 3-1-1. 2002 年~2009 年台灣房屋仲介業分店家數調查統計 ....... 3-03. 表 3-1-2. 台灣房屋仲介業分店家數前五大縣市調查統計 ........... 3-03. 表 3-1-3. 2008 年 1 月至 2009 年 10 月建物買賣棟數及面積統計..... 3-04. 表 3-1-4. 台灣地區 2009 年 9 月至 10 月成屋單價變動統計 ......... 3-04. 表 3-1-5. 台灣八大房屋仲介業分店家數調查統計 ................. 3-05. 表 3-1-6. 台灣五大都會區消費者購置住宅搜尋管道統計 ........... 3-09. 表 3-1-7. 台灣不動產自售網型態及運作現況 ..................... 3-16. 表 3-1-8. 網路交易流程－各階段當事人可能產的交易成本及代理問題 3-18. 表 4-1-1. e-house 不動產消費者(一般會員)基本背景資料表........ 4-05. 表 4-2-1. 消費者對仲介「代理問題」原因的看法 ................. 4-07. 表 4-2-2. 消費者對聯賣網站採取專任委託銷售認同度 ............. 4-08. 表 4-2-3. 消費者認為「自售網」的缺失 ......................... 4-09. 表 4-2-4. 消費者對仲介網站「外顯單位效益成本」的看法 ......... 4-10. 表 4-2-5. 消費者使用 e-house 代理問題檢視表 ................... 4-13. 表 4-2-6. 消費者使用 e-house 交易成本檢視表 ................... 4-15. ‧. ‧ 國. 學. 表 2-2-5. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. - III -. i n U. v.
(14) 目 錄. 表 4-2-7. 消費者使用 e-house 次數 ............................. 4-16. 表 4-2-8. 消費者使用使用 e-house 目的 ......................... 4-16. 表 4-2-9. 消費者不動產仲介交易會搜尋的網站 .................. 4-17. 表 4-2-10. 消費者認為 e-house 需要加強的面向 .................. 4-18. 表 4-2-11. 消費者對「e-house 不動產仲介示範網站」認同度....... 4-18. 表 4-2-12. 建構 e-house 示範網站政府配套措施 .................. 4-19. 表 4-2-15. 消費者使用 e-house 網站的看法 ...................... 4-22. 表 5-1-1. 提出「e-house 示範網站」新思維之意涵............... 5-02. 表 5-2-1. e-house 網路仲介不動產主要作業及專業分工內容....... 5-07. 表 5-3-1. 研擬「e-house 示範網站」配套措施彙整表............. 5-11. ‧. ‧ 國. io. sit. y. Nat. n. al. er. 表 4-2-13. 學. 表 4-2-14. 治 政 大 ............ 4-20 e-house 仲介費用 5%依專業分工分配認同度 立 消費者得知 e-house 網站的管道 ...................... 4-21. Ch. engchi. IV. i n U. v.
(15) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 第一章 緒論 第一節 研究動機與目的 一、 研究動機 早期，台灣不動產市場規模較小，消費者活動範圍大多以所處鄰近區域為 主，不動產買賣大多以自行協商方式進行交易，無須經由第三人的媒合。然而， 隨著社會、經濟環境的發展，不動產市場規模擴大，不動產交易的種類、數量及 範圍不斷的增加，不動產交易過程從資訊搜尋、議價、溝通協商、簽訂買賣契約 到交屋，皆須花費不小的精力及交易成本，「不動產仲介」因而因應而生。1971 年前，不動產交易大多經由親友、土地代書、地方名人士紳或民意代表介紹，此. 政 治 大 年勵行建設成立第一家專業成屋介紹公司，1995 年太平洋房屋成為「國家資訊 立 通訊基礎建設」 （NII）的私部門單位，為不動產仲介業結合文字及影像架設網站 時中間人並非以介紹不動產為主要職業，而是兼差或客串性質的「掮客」，1977. ‧ 國. 學. 的第一家。台灣不動產仲介演變至今已 30 餘年，隨著時空環境的不斷變遷，不 動產仲介亦從以「人」為不動產資訊提供者，轉換成以「網路」為不動產資訊之. ‧. 主要提供者；陳奉瑤、黃佳鈴(2005：168-172）將台灣不動產仲介發展，分為傳 統掮客時期（1971 年以前） 、仲介醞釀時期（1977~1984 年） 、仲介發展期（1985. Nat. sit. y. 年~1995 年）、仲介保障時期（1996 年以後）及網際網路時期（1999 年以後），. er. io. 五個主要轉變時期。根據營建署「住宅需求動向季報」2009 年上半年住宅需求 動向調查報告，台灣五大都會區 62%的不動產消費者，是透過不動產仲介業者購. n. al. Ch. i n U. v. 買住宅；顯示，台灣都會區之不動產消費者，以透過仲介業者為主要不動產交易 管道。. engchi. 台 灣 私 部 門 不 動 產 仲 介 業 界 盛 行 的 「 聯 賣 制 度 」 (Multiple. Listing. System,簡稱 MLS)係緣自 20 世紀 30 年代，美國不動產經濟由盛轉衰危難時期的 一種不動產交易方式；依據台灣「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施 1 聯賣制度之規範說明」 名詞定義：『聯賣制度 MLS，限指不動產仲介業者利用網. 際網路行銷通路之特性，共用資訊系統以組成聯賣資訊網，將開發完成之待租售 物件上網，讓其他不動產仲介業者透過該資訊平臺，瞭解各家業者待租售物件訊 息，並共同尋找買方（承租人），以增加成交機會。因此，開發案源之經紀人與 銷售案源之經紀人可能分屬於不同不動產仲介公司』；雖然，產官學者肯定網際 1 「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣制度之規範說明」.91.12.30 公壹字第 0910012767 號令發布，94.1.13 第 688 次委員會議正名稱，94.2.24 公法字第 0940001278 號令發布，96.12.27 第 842 次委員會議正，97.1.10 公壹字第 0970000194 號令發布。 1-1.
(16) 第一章 緒論. 網路對於不動產業及聯賣制度之上、下游整合、拓展不動產業網絡與創新服務有 正面意義，但是，至今除了「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣 制度之規範說明」對不動產經紀業業者之聯賣制度行為有網際網路之規範外，對 於不動產業網路營運法律規章付之闕如，而且公平交易委員會對於「聯賣制度」 防堵不動產仲介業者間「搭便車」（free-rider）2的「專任委託銷售」3機制， 卻認定為「聯合行為」4予以禁止。 目前台灣大型不動產仲介業者所建置之不動產仲介網站或房仲網，對外雖然 稱為不動產聯賣網站，然而網站所陳列之不動產皆為該公司總部、旗艦店、直營 店、加盟店間，相互買賣之自家物件，並無其他不動產仲介業者物件，性質為〝自 家聯賣〞而非「同業聯賣」，應不屬「聯賣制度」之範疇。至於，當前民間較具 規模的不動產聯賣平臺「吉家網」-台灣不動產交易中心，因網站內各仲介業者. 政 治 大 賣制度〞MLS 要求專任委託的實質精神。台灣的不動產聯賣網站，由於多數仲介 立 業者所開發之不動產物件未能取得賣方的專任委託銷售，容易遭受仲介同業「搭. 所陳列之不動產物件，大多數未經賣方「專任委託銷售」，因此也不完全符合〝聯. ‧ 國. 學. 便車」而成為競爭同業的物件，致使僅受一般委託銷售之仲介公司不願將好的不 動產「蘋果物件」陳列於聯賣網站，形成聯賣網站「芭樂物件」氾濫充斥，影響. ‧. 不動產消費者使用聯賣網站的意願，間接的也將不動產消費者推向較具知名度的 大型不動產仲介網站搜尋或委託銷售不動產物件。然而，以台灣大型不動產仲介. Nat. sit. y. 業者間，資訊各自封閉獨立的競爭經營型態，於不動產消費者買方無法充分取得. io. er. 不動產物件資訊，不動產消費者賣方亦無法取得價格資訊進行查詢、比較的前題 下，不動產消費者的買賣雙方當事人，儼然成為不動產交易的被操控者，在委託. n. al. i n U. v. 仲介業者仲介不動產交易的過程中，仲介業者身兼買賣雙方代理人，亦無該仲介 5. Ch. engchi. 業者體系以外的其他 不動產相關專業相互監控，致使消費者之交易安全受到嚴 重挑戰。 台灣不動產仲介交易糾紛，源自不動產仲介業者與消費者間之不動產資訊不 對稱所產生「逆向選擇」及「道德風險」的「代理問題」。近年來，私部門不動 2 搭便車問題（Free rider problem）是一種發生在公共財上的問題。指一些人需要某公共財， 但事先宣稱自己並無需要，在別人付出代價去取得後，他們就可不勞而獲的享受成果。 3 〝專任委託銷售〞即在委託期間內,不得自行出售或另行委託。 4 「行政院公平交易委員會對於不動產經紀業實施聯賣制度之規範說明」(97.1.10.公壹字第 0970000194 號令發布) 第五條聯合行為第二項不動產經紀業者實施聯賣制度可能涉及聯合行 為之態樣：1.相互約束開發物件必須與賣方（出租人）簽訂專任委託銷售（出租）契約，限制 事業自由選擇受託銷售（出租）契約型態，進而限制賣方（出租人）選擇委託銷售（出租）契 約型態之自由選擇權，影響市場交易秩序以及消費者權益，而足以影響不動產經紀服務供需之 市場功能者，將有違反公平交易法第十四條禁止聯合行為規定之虞。 5 例如：不動產估價師對不動產買賣標的合理價格的判定、地政士對買賣契約及產權移轉的的客 觀作業。 1-2.
(17) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 產仲介業者積極建置快速、多量、好搜尋的仲介（聯賣）網站以為回應；然而， 依地政司資料，從 2002 年至 2008 年全國房地產消費糾紛件數，分別為 2002 年 335 件、2003 年 384 件、2004 年 584 件、2005 年 968 件、2006 年 1283 件、2007 年 762 件、2008 年 1993 件6，呈現逐年攀升趨勢。 台灣公部門內政部為保障不動產消費者交易安全，依行政院核定「安心住家 計畫」7，於 2006 年起陸續推動不動產交易安全措施，其中資訊業務以「專業」、 「知識」 、 「服務」為主題開發不動產專業服務網站「e-house 不動產交易服務網」 （以下簡稱 e-house），亦於 2007 年 10 月份正式啟用。e-house 建置目的，為整 合不動產仲介業者、不動產經紀人員、建築投資業者、地政士、不動產估價師、 不動產相關專業團體、相關產業公會與政府部門不動產資訊之專業服務平臺，落 實「專業的事，交給專業人士」，欲以不動產專業分工及資訊透明的方式，來確. 政 治 大 2008 年間無論就全國或台北市之房地產消費糾紛件數，皆以不動產仲介業為首， 立 且呈現逐年攀升趨勢。 保不動產消費者之交易安全。然而 e-house 成立以來，如表 1-1-1 所示，2007 年. ‧ 國. 2007 年至 2008 年房地產消費糾紛來源統計表. 73. 全 國. 336. 其 他 2008. 2007. 2008. 小計. 4. 139. 383. 522. 71. 762. 1993. 2755. 2007. 2008. 2007. 2008. 2007. 217. 0. 1. 65. 161. 1. 1044. 11. 50. 366. 828. 49. io. 資料來源：內政部地政司. n. al. 合計. er. 臺北市. 2008. 建 商. ‧. 2007. Nat. 縣市/年度. 代銷業. y. 仲介業. 地區/年別. sit. 業別. 學. 表 1-1-1. i n U. v. 當今，台灣公、私部門所建置帶有不動產仲介性質之一般仲介網站、自家聯. Ch. engchi. 賣網站、或同業聯賣網站，雖然名為「不動產交易服務網」 、 「不動產房仲網」 、 「不 動產仲介網」 、 「不動產聯賣網」 、 「不動產租售網」…等，實質上，該等不動產網 站僅有瀏覽、留言之「單向」功能，並無線上諮詢、議價、買賣等「雙向」功能， 當不動產消費者對於網站上的不動產物件或不動產仲介業者有交易或委託之意 願時，仍舊依循店頭式不動產仲介業者之作業流程；換言之，當今不動產仲介（聯 賣）網站為提供不動產資訊「瀏覽」用途，不動產網站本身並無法進行不動產「仲 介」、「買賣」之交易。 6 依內政部地政司發表「各縣市房地產消費糾紛原因統計表及房地產消費糾紛件數統計表」，彙 整 2002 年至 2007 年，全台房地產消費糾紛累計件數共達 4,870 件，這類購屋消費糾紛有逐 年增加趨勢，每年交易糾紛件數分別為 2002 年 335 件、2003 年 384 件、2004 年 584 件、 2005 年 968 件、2006 年 1283 件、2008 年 762 件、2008 年 1993 件。房地產消費糾紛來源涵 蓋：不動產仲介業之新成屋、中古屋及建商推案之預售屋糾紛。 7 詳細內容參見內政部「e-house 不動產交易服務平台」， 『關於 e-hous，緣起』 http://ehouse.land.moi.gov.tw/A0/A21/A2100A.aspx 1-3.
(18) 第一章 緒論. 近年來，網路資訊科技發逹，不動產消費者對於仲介費用之價值感受亦產生 了變化，基於降低成本是消費緊縮與成長緩慢環境中，最重要的手段之一，要達 成此一目標，最近興起的自售網站，被不動產消費者認為是最有效的工具之一。 根據 Kijiji 奇集集網站的統計，2008 年 2 月份的自售房屋廣告，大約 3,000 多 件，2009 年 2 月份則倍增至 7,000 件；許多消費型網站亦提供了房屋自售的網 路曝光機會，專為不動產消費者成本效益考量而建置的自售網站，如雨後春筍般 的竄起。但是，現行多數網站只提供刊登機會，對於網站不動產物件採自由刊登 的放任方式，完全未對物件基本資料進行審核查證，間接產生了詐騙事件或交易 風險的問題。原本自售網站的美意，成了少數不法份子的白手套，單純就成本效 益考量使用不動產自售網的消費者，反而成為待宰羔羊；爾後，網站不動產交易 糾紛及詐騙行為，可預期的亦將層出不窮，執事者不能不預作防範。. 政 治 大 介業務網路化從 1996 年至今 13 年、公部門為不動產交易安全建置 e-house 從 立 2007 年開始運作至今 2 年，對照 2002 年至 2008 年的台灣不動產仲介交易糾紛 台灣私部門不動產仲介業從 1977 年成立公司組織發展至今 32 年、不動產仲. ‧ 國. 學. 案件數量；顯見，付出高額仲介費用買屋及賣屋的不動產消費者，並未因不動產 仲介業者的組織規模龐大、營業收入豐碩、網路發達，資訊科技精進及政府成立. ‧. e-house 網站，而得到較完備的不動產交易安全保障；本研究以交易成本及代理 理論為基礎，從不動產仲介業之起源、不動產仲介市場現況、不動產仲介問題至. Nat. sit. y. e-house 現況、e-house 問題過程為論述軸線，針對不動產仲介交易糾紛原因、. io. er. 不動產網路仲介交易運作、自售網的崛起及 e-house 所扮演的政策目標等課題進 行探討，經由對現行管理仲介業者的不動產經紀業管理條例之法制程序與規範的. n. al. i n U. v. 認知，對不動產消費者、不動產服務業者、政府三方面不動產網路仲介交易相關. Ch. engchi. 主體特性暸解，對於民間不動產網站及官方 e-house 網站仲介交易實務與現行法 制規範存在相互影響，造成推動不動產交易安全障礙課題的弔詭現象進行探討， 暸解影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方 e-house 網站存在仲介代理 問題及高昂仲介費用的交易成本因素與相關課題，結合問卷調查方式暸解 e-house 一般會員使用 e-house 網站和民間不動產網站的心得與不動產交易糾紛 產生原因的看法，研擬提出「e-house 網路交易不動產示範網站」的新思維，提 供不動產消費者，安全安心進行網路不動產仲介交易之服務平台，並建議政府訂 定配套措施，提供網站業者建置不動產仲介交易網站之遵行依據。. 二、研究目的 基於上述研究動機，本研究期望透過文獻探討、理論論述及問卷調查分析， 達到以下之目的： 1-4.
(19) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. （一）探討不動產消費者使用仲介（聯賣）網站面臨的障礙，及以仲介（聯賣） 網站進行不動產交易所產生的代理問題及交易成本，以做為建置符合消費 者需求之不動產交易仲介（聯賣）網站依據。 （二）提出提高消費者使用不動產交易仲介（聯賣）網站之新思維，以強化 「e-house」功能系統、安全機制及增加網站使用效能之參考依據。 （三）建議政府制定「e-house 網路交易不動產示範網站」之配套措施，提供一 個符合消費者需求之不動產交易安全環境，以保障消費者之權益。. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 1-5. i n U. v.
(20) 第一章 緒論. 第二節. 研究範圍與內容. 一、研究範圍 就不動產仲介交易而言，「e-house 不動產交易服務網」是公部門提供不動 產資訊中，唯一可以讓全國各個不動產仲介業者免費陳列不動產銷售物件的平 台。實質上，e-house 為不動產資訊的提供（展示）平台，是提供消費者單向「瀏 覽」不動產相關資訊的平台，e-house 本身並未提供雙向「諮詢、仲介、交易」 服務的功能，不動產仲介交易的關係人除了消費者買方及賣方外，還包含不動產 服務業者；不動產仲介業務經營的方式有無形體店面、實體店面及無形店與實體 店面並存三種，爰此，本研究之範圍設定如下：. 政 治 大 本研究以公部門提供不動產資訊中，唯一可以讓全國各個不動產仲介業者 立. （一）研究期間. ‧ 國. 學. 免費陳列不動產銷售物件的平台 e-house 為研究標的。該網站於 96 年 10 月正 式啟用，本研究問卷調查期間係從 98 年 12 月 1 日至 98 年 12 月 10 日止。. ‧. （二）研究對象. y. Nat. 本研究主要目的在探討 e-house 面臨的網站使用問題，及如何提供一個符合. sit. 消費者需求之不動產交易安全網站環境，以保障消費者之權益；因此，以 e-house. n. al. er. io. 現有一般會員8為問卷調查之研究對象。 （三）不動產仲介業務. Ch. engchi. i n U. v. 不動產仲介業務以「買賣」為主。根據不動產經紀業管理條例第 4 條規定， 不動產仲介業務是指從事不動產之買賣、互易、租賃之居間或代理業務。由於 不動產「租賃」網站業務之交易流程比買賣業務流程簡易，加上目前不動產「租 賃」網站業務已較為一般社會大眾所接受，因此本研究以不動產仲介「買賣」 業務為主。至於「互易」在不動產市場上之實務案例不多，也不是不動產仲介 業者之業務重點項目，因此並不在本研究探討的範圍。 （四）不動產仲介（聯賣）網站 不動產仲介（聯賣）網站亦稱不動產仲介（聯賣）交易網站或不動產仲介 （聯賣）買賣網站，本研究係指以成屋買賣交易為內容之網際網路網站 8 e-house 網站會員分為一般會員、專業人士、建商、仲介、代銷等五項會員。一般會員即一般 民眾會員，其餘四項為不動產業者或專業人士會員。 1-6.
(21) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. （website） ，並以網路（internet）為通路，從事不動產買賣或代理業務之電 子商務 B2B（業者對業者）及 B2C（業者對消費者）交易模式，或是專門提供 不動產仲介業者展示物件之網站。 （五）名詞定義 1、不動產仲介網站 本研究指國內不動產仲介業者網站展售的不動產物件，係由同一品牌不 動產仲介業者或其總部、旗艦店、直營店、加盟店所共同陳列聯合（自家聯 賣）展售，該仲介網站並無其他品牌仲介業者之不動產物件。 2、不動產聯賣網站. 治 政 大 動產仲介業者所聯合（同業聯賣）陳列展售；因此，該不動產聯賣網站是展 立 售眾多不同品牌、不同規模及不同經營方式仲介業者之不動產物件。 本研究指國內不動產仲介業者網站展售的不動產物件，係由不同品牌不. ‧ 國. 學. 3、不動產自售網. ‧. 本研究指以非委託不動產仲介業者，不收取不動產展售刊登費用或以偏 低於不動產仲介市場收費行情之費用為號召，提供不所有權人在網際網路展. sit. y. Nat. 售其不動產物件之網站。. er. io. 4、大型不動產仲介業者. al. n. v i n Ch 屋、太平洋房屋、住商不動產、中信房屋、東森房屋、21 世紀不動產。 engchi U. 本研究指台灣「八大房屋仲介業者」 ，包括信義房屋、永慶房屋、台灣房. 二、研究內容 國內就不動產仲介法制、學理、實務面的相關研究很多；近 10 來，由於網 路資訊發逹與聯賣制度引入，專就不動產仲介網站或不動產聯賣網站的相關研究 者，大都以不動產仲介業者之觀點切入，小部份以曾經買賣不動產經驗之消費者 角度的研究，所研究對象為曾經有買賣不動產經驗之不動產消費者，並非完全實 際操作過不動產仲介（聯站）網站，因此尚無法完全體認目前國內不動產仲介（聯 站）網站的實際運作情形。本研究擬透過 e-house 不動產消費者會員使用 e-house 及其他仲介網站之經驗感受，以 e-house 的建置目的、目標對照現況運作可能形 成消費者的代理問題，及就 e-house 系統設計、作業流程及操作功能可能影響的 交易成本為主軸，即以影響消費者使用不動產仲介（聯站）網站的問題構面及衍. 1-7.
(22) 第一章 緒論. 生之代理問題、交易成本進行探討，藉以建構消費者心目中理想、合理、實用的 不動產仲介（聯賣）網站，以為強化及改善 e-house 之操作機制及使用功能、增 加網站用效率；並提出解決不動產仲介交易代理問題之不動產專業分工方案的可 能性，以落實「專業的事，交給專業人士」的政策目標，促進不動產（網路）交 易安全。本研究之研究內容分為下列五個部份： （一）代理理論、交易成本理論與相關文獻整理 本研究第二章為探討當今不動產消費者操作仲介（聯賣）網站所面臨的障 礙，以及使用仲介（聯賣）網站進行不動產買賣所產生的成本及問題，本章為有 關代理理論與交易成本理論之文獻回顧與理論基礎的整理，藉由相關理論文獻探 討代理問題與交易成本之意涵，以及如何建構於找尋消費者使用不動產聯賣網站. 政 治 大 （二）國內不動產仲介市場現況與問題探討 立. 的關切因素，藉以設計不動產消費者網站問卷調查內容依據。. （三）「e-house」運作現況與問題探討. ‧. ‧ 國. 產消費者權益影響及所產生的糾紛問題進行探討。. 學. 第三章第一節主要就現今國內不動產仲介（網站）市場營運現況，及對不動. y. Nat. 第三章第二節主要就 e-house 運作現況與問題進行探討。理論上，e-house. sit. 與一般會員並無簽訂委任契約，不會造成直接的代理問題；然因 e-house 為公部. er. io. 門所建置之政策性網站（全名「e-house 不動產交易服務網」） ，負有推動不動產. al. v i n Ch 內容與其網站建置目標不足或不符時，即有可能讓因相信 e-house 目標功能而加 U i e h ngc 入之會員，造成 e-house 使用功能落差或障礙現象，因而產生間接性的代理問 n. 交易安全及不動產專業分工之政策性目的與目標，倘若 e-house 實際提供之服務. 題，譬如，e-house 所提供不動產仲介業者及業者所陳列之不動產物件讓不動產 消費者選擇，而就所提供之不動產仲介業者的現況管理及業者所陳列之不動產物 件的資訊維護這部份，就有可能產生代理問題。因此，本研究係從 e-house 提供 的交易功能及不動產仲介業者會員的優劣，探討代理問題，有關 e-house 的系 統、作業流程及操作功能設計，則為探討消費者使用 e-house 產生交易成本的範 疇。 （四）研究設計與調查分析 第四章第一節陳述問卷設計，內容包含問卷調查目的、項目、方式、時間、 對象及問卷分析方式，本章第二節運用第二章所尋得的消費者使用不動產聯賣網 站的關切因素（變數），結合第三章不動產仲介及 e-house 所面臨的問題，提出 1-8.
(23) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 提問進行問卷調查，接著說明如何運用代理問題與交易成本之內涵轉換成問項， 最後於本章第三節依據問卷結果進行綜合分析。 （五）提出「e-house 網路交易不動產示範網站」新思維與政府配套措施 綜合上述研究結果，本研究於第五章、第六章提出「e-house 網路交易不動 產示範網站」新思維及建議政府「配套措施」 ；以政府決策與管理單位、不動產 服務業者（不動產仲介、地政士、不動產估價師） 、不動產消費者（買方、賣方） 三方為推動不動產網站仲介交易之關連體系，首先以提出「e-house 網路交易不 動產示範網站」新思維，包括（1）提出 e-house 網站交易標準作業流程、使用 者規範，供消費者遵行； （2）制定網站建置資格、網站系統功能及維護管理規範， 供不動產網站業者遵行； （3）統籌規範 e-house 網站交易不動產各階段專業分工. 政 治 大. 及責任承擔內容；前等三項機制，提供作為不動產網路仲介交易的示範推動模 式，保障不動產網路仲介交易消費者之權益。. 立. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 1-9. i n U. v.
(24) 第一章 緒論. 第三節. 研究方法與流程. 一、研究方法 本研究採用「問卷調查法」及「統計分析法」二種研究方法，就 e-house 運 作現況，以現有一般會員視同不動產消費者為調查對象。問卷內容將以文獻回顧 所歸納之交易成本理論、代理理論之交易成本、代理成本為主軸；據以建構不動 產消費者對 e-house 網站的使用態度；就樣本基本資料，比較分析公部門 e-house 與民間大型不動產仲介 (聯賣)網站的功能性、實用性及信賴度；進而驗證交易 成本、代理問題是否為不動產消費者使用 e-house 進行不動產仲介交易之關鍵因 素。相關內容說明如下：. 政 治 大 本研究依所搜集文獻資料，進行分類整理、整合相關課題，並就 e-house 立 運作現況，以其不動產消費者會員為研究對象，並且設計調查問卷，以為進行. （一）問卷調查法. ‧ 國. 學. 問卷調查。. （二）統計分析法. ‧. 本研究以 SPSS15.0 統計軟體分析問卷所搜集之資料內容，比較分析找出. sit. y. Nat. 消費者對使用不動產仲介(聯賣)網站所關切的代理成本因素，再以該影響消費 者行為之因素，據以檢視內政部所建置之 e-house 之不動產仲介聯賣，並藉由. io. n. al. er. 研究成果，提出改進建議。. Ch. engchi. 1-10. i n U. v.
(25) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 二、研究流程 本研究流程，如圖 1-3-1 所示。. 研究動機與目的. 研究範圍與內容. 政 治 大. 相關理論與文獻回顧. 立. 交易成本理論 相關文獻. 不動產仲介市場 現況與問題探討. e-house 現況與問題探討. ‧. ‧ 國. 學. 代理理論 相關文獻. n. 研究設計. Ch. engchi. i n U. 問卷結果綜合分析. 建構 e-house 與配套措施. 結論與後續研究建議. 圖 1-1-1. 研究流程圖. 1-11. er. io. sit. y. Nat. al. v.
(26) 第一章 緒論. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 1-12. i n U. v.
(27) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 第二章. 理論基礎與文獻回顧. 本章為有關代理理論與交易成本理論之文獻回顧與理論基礎的整理，藉由相 關理論文獻探討代理問題與交易成本之意涵，以及如何建構於找尋消費者使用不 動產(聯賣)網站的關切因素。. 第一節. 代理理論與相關文獻. 「代理」是指代理人在代理權許可內，以被代理人的名義與第三人實施法律 行為，由此產生的法律後果直接由被代理人承擔的一種法律制度。代理關係的主 體包括代理人、被代理人（本人）和第三人（相對人）。代理人是代替被代理人 實施法律行為的人；被代理人是代理人替自己實施法律行為的人；第三人是與代. 政 治 大. 理人實施法律行為的人。由於不動產交易金額龐大、相關法令與稅賦細膩複雜， 在交易過程中涉及私人印鑑與產權檔的交付保管，故不動產仲介業可說是一種基. 立. 於高度專業與信賴的服務業；因此，無論不動產交易的買方或賣方，都會慎重選. ‧ 國. 移轉登記。. 學. 擇信用良好與交易安全可靠的不動產服務業者仲介、代理完成不動產交易及產權. ‧. 一、代理理論概述. sit. y. Nat. 代理理論的觀點起源於 1960 年代及 1970 年代初期，Jensen and Mecklin 於 1976 年以 1937 年 Coase 所提之「公司理論」為基礎，對個體經濟理論將組織. io. er. 視為是一個生產函數的觀點提出質疑，而發展出代理理論（agency theory）。. al. n. v i n Ch 人的最大利益為目標，替所有人服務，並將此關係表現在契約上。然而在這兩方 engchi U Jensen and Mecklin(1976)將其定義為：所有人授權委託代理人，要求其以所有. 關係中，常會發生資訊不對稱 (asymmetric information)的情形及代理人為追. 求本身職權效益極大化。由於研究的方法不同，產生了兩個派別。一種強調契約 的事前分析，稱為動機一致學派。該學派包括了兩個理論即所有權理論和代理理 論。代理理論認為組織問題的產生是由於所有權和經營權的分離，代理人的執行 背離委託人的目標，因此委託人有必要監督代理人，或是通過激勵性條款來促使 代理人充分合作。另一個學派強調契約的事後分析，以交易成本經濟學為代表。 由此看來，代理理論從原理上應當屬於契約理論的一部分。 代理關係是指被代理人（委託人）委託代理人在代理許可權限內，為委託人 利益從事活動，並委以被代理人的名義與第三人實施法律行為，由此產生的法律 效果而直接由被代理人承擔的一種法律制度。從其定義來看，代理關係應當不僅 侷限於企業資源的所有人與經理人間，而是存在於所有具有委託代理事項的行 2-1.
(28) 第二章 理論基礎與文獻回顧. 為。Eisenhardt and Kathleen (1989)則將上述兩派理論彙整，如表 2-1-1 所示， 認為它們是互補的；亦即「實證主義代理理論」釐清各種契約的代理關係，而「委 託人-代理人研究」則指出在各種程度的目標衝突、績效衡量不確定及風險規避 的情境下，使用何種型式的契約最有效。 表 2-1-1. 代理理論概觀. 主要觀念. 委託人與代理人間之關係應該反映效率組織之資訊與風險承擔的成本. 分析之單位. 委託人與代理人之間的契約 自利的（self-interest）. 人性之假設. 有限理性的（bounded rationality） 規避風險的（risk aversion） 組織成員間存在部分目標的衝突. 政 治 大 委託人與代理人之間資訊不對稱（information asymmetry） 立. 資訊之假設. 資訊有價，是可買賣之商品. 契約的問題. ‧ 國. 效率是衡量組織效能（effectiveness）的指標. 學. 組織之假設. 代理問題：道德風險（moral hazard） 、逆向選擇（adverse selection） 與風險分攤（risk-sharing）. ‧. 問題的範圍 委託人與代理人之間有部分目標不一致以與風險偏好的差異 資料來源：Eisenhardt.,（1989） ：59. er. io. sit. y. Nat. 二、代理問題. al. v i n Ch 理人是代理人；當經理人本身就是企業資源的所有人時，他們因擁有企業全部的 U i e h n c g 剩餘分配權，經理人會努力地為他為自己的利益而工作，這種情形下，就不會存 n. 依據代理理論，企業資源的所有人是委託人，負責使用及經營企業資源的經. 在代理問題。但是，當經理人是從外部聘請來的，經理人就會有動機去提高職位 上的消費、自我鬆懈甚至降低工作效率，他的行為會與自己是擁有企業全部資源 所有人時，有明顯著的差別。如果企業資金是透過舉債方式取得，同樣也存在代 理問題，只不過表現形式略有不同。代理理論問題起源於資訊經濟學以契約方式 描述代理關係，主要為解決代理關係中存在的兩個問題，即「代理問題」和「風 險承擔問題」。 Bergen,et al.（1992）以代理關係建立的時間，將代理問題區分為兩類， 一為契約前問題（pre-contractual problems），發生在委託人尚未決定和代理 人簽約前，主要課題是代理人是否具備委託人要求的條件；另一為契約後問題 （post-contractual problems），發生在契約成立代理關係建立後，主要課題. 2-2.
(29) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 是委託人應如何評估（evaluate）、酬償（reward）代理人的表現，使代理人能 依委託人的意思做事。代理問題起於委託人無法適當的衡量代理人行為，稱為是 無效契約的結果，主要原因是由於委託人與代理人間之目標衝突與風險承擔態度 不同所致。 陳敏、杜才明（2006）等人，將代理問題依資訊不對稱角度分為逆向選擇 （adverse selection）及道德風險（moral hazard）兩類；前者是委託人與代 理人簽訂契約所存在知識或資訊不對稱所造成，發生在事前；後者為簽訂契約雙 方當事人一些行動的不可觀察性或不可驗證性所造成，發生在事後，說明如下： （一）逆向選擇（adverse selection） 在資訊不對稱情形下，擁有較劣勢資訊的交易一方，作出對自己不利的選. 治 政 大 方，不動產買賣消費者是資訊較不對稱的一方，仲介業者為了取得不動產消費者 立 買賣方之委託，而故意對賣方消費者膨脹銷仲介銷售實績及能力，或對買方隱瞞. 擇，而損害到自已的利益。如不動產仲介市場，不動產仲介業者是資訊優越的一. ‧ 國. 學. 交易不動產之瑕疵訊息，致使不動產消費者因資訊不足而做出錯誤的抉擇，造成 消費者權益受損，即是逆向選擇。. ‧. （二）道德風險（moral hazard）. sit. y. Nat. 在資訊不對稱情形下，代理人擁有較優越資訊，在與委託人簽訂合約後，故 意行為或者不作為，因而損害到委託人的利益。例如，不動產賣方將不動產委託. io. n. al. er. 仲介業者銷售，因無不動產市場價格資訊來源，任憑仲介業者低估委託銷售之不. i n U. v. 動產價格而不知；甚而，受委託之不動產仲介業者，不但未提供合理之市場價格. Ch. engchi. 資訊，反而找自己的親友優先以低價買斷，導致委託人所得價款低於市場行情而 蒙受損失。再如，不動產消費者買方將欲購不動產之條件明列，並委請仲介業者 代為尋找適合之不動產標的，然而仲介業者並不直接推薦符合買方消費者條件之 不動產物件，反而極力推銷條件較不適合但仲介費用較高的不動產物件給買方消 費者。上述，不動產仲介業者淪陷於誘因問題而引發行為的改變，即是道德風險。. 2-3.
(30) 第二章 理論基礎與文獻回顧. 表 2-1-2 項 目. 作者. 代理問題文獻彚整 研究題目. 與本研究 之關係或影響 本文獻之應用軟體開 發者類似本研究之不 動產消費者，中間人如 同不動產仲介業者；實 證指出應用軟體開發 者所委託的中間人能 力不足，便會影響業務 績效，其結論與本研究 方向一致‧. 研究摘要. 黃思明 中小企業應 1.應用軟體開發者透過中 耿慶瑞 用軟體的行 間人行銷應用軟體給使 （2001） 銷通路研究 用者之行銷通路設計，會 影響代理問題。 2.代理問題又會影響應用 軟體行銷通路績效。. y. sit. io. n. 道 德 風 險. 本文獻指出 Enron 倒 閉的原因在於代理問 題，並且提出果決力、 客觀正直、完整的能 力、適能適所便是避免 逆向選擇的具體方 法，其結論與本研究結 論之一（不動產仲介交 易流程，應確實執行不 動產專業分工，方能排 除不動產仲介糾紛，保 障不動產交易安全）相 對應。. ‧. Nat. al. 政 治 大. er. 立. 1.指出 Enron 倒閉的原因 是公司規範未被確實遵 守，雖然公司有好的工作 環境，但經理人的商業道 德很差。 2.提出避免倒閉的做法： (1)區分縱容和承諾；(2) 平衡商業倫理和制度； (3)平衡代理和管理；並 且提出果決力、客觀正 直、完整的能力、適能適 所四種解決代理問題的 方法。. 學. Kulik Enron 的代 （2005） 理理論、推 理和文化︰ 尋找一個解 決辦法 “Agency Theory, Reasoning and Culture at Enron: In Search of a Solution,”. ‧ 國. 逆 向 選 擇. v i n 1.以代理理論等理論及實 C hengchi U 證分析建構一套財富管. 詹 淑 女 以交易成本 （2005） 理論、代理 理論和資源 理委外之研究架構，來釐 依賴理論分 清個人與財富管理委外 析個人財富 單位的合作關係與績效 管理委外之 關聯性。 研究 2.驗證得知當個人知覺財 富管理的能力不確定性 愈高時，會傾向緊密整合 的合作關係；當個人知覺 財富管理委外單位的自 我約束成本愈高時，愈傾 向緊密整合的合作關 係；當個人的財富管理與 委外單位任務連結性愈 高時，愈傾向緊密整合的 2-4. 本文獻探討委託代理 關係對象為個人與財 富管理委外單位和本 研究之不動產仲介業 者與不動產消費者之 專業委託代理性質相 同。代理問題實證分析 結果之當個人知覺財 富管理委外單位的自 我約束成本愈高時，愈 傾向緊密整合的合作 關係，屬於道德風險之 正向舉證，其分析結論 與本研究性質相類以‧.
(31) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 合作關係；當個人與財富 管理委外單位的合作整 合程度愈高時，則其績效 愈好，反之愈差。. 陳敏 委託代理理 委託代理理論的核心是解 本文獻實證發現激勵 杜才明 論述評 決在利益相衝突和訊息不 約束已成為當今解決 （2006） 對稱情況下，委托人應該採 在利益相衝突和訊息 取什麼樣的模式在代理人 不對稱情況之代理問 實現自己的效用最大化的 題最佳模型，其分析結 同時也能實現委托人的效 論 與 本 研 究 專 業 分 用最大化，即所謂激勵相容 工、責任分擔與利益分 的問題。 配內容相呼應‧. 立. 政 治 大. ‧. ‧ 國. 學. 龐永 委託代理理 1.提到代理理論主要研究 本文獻代理問題是從 （2006） 論的倫理考 資訊不對稱下；市場參與 倫理缺陷引發道德風 量 者的經濟關係、代理關係 險的角度切入，其論述 及激勵約束制度問題。 與本研究方向相符合‧ 2. 代理問題是一個經濟問 題，也是一個倫理問題； 代理理論有其倫理的合 理性，也有其倫理缺陷； 需要切實解決代理問題 的道德激勵約束機制及 倫理理論依據等相關問 題。. n. er. io. sit. y. Nat. al. Fong 努力、表現 （2007） 和責任感： 一種代理理 論視角 “Effort, Performanc e, and Conscientio usness: An Agency Theory Perspective, ”. Ch. engchi. i n U. v. 1.指出較無責任感的人較 不在意獎勵和監控，有責 任心個人不會逃避控制。 2.若要增加無責任感人的 工作績效，是要透過獎 勵，而不是透過監測。 3.研究證實，獎勵比監測更 有效於使代理人努力增 加委託人與代理人的利 益。. 2-5. 本文獻實證，獎勵是解 決代理問題道德風險 及加強代理人責任感 之最有效辦法，其結論 與本研究不動產仲介 （網站）交易流程應專 業分工、同工同酬之內 容符合。.
(32) 第二章 理論基礎與文獻回顧. 三、代理成本 代理成本觀念是由 Jensen and Meckling（1976）提出，認為代理成本是發 生在企業的經理人不是完全的所有人，在部分所有的情況下：(1)當經理人盡心 努力工作時，他所承擔的責任與所得報酬不相當；(2)當他在享受利益時，他的 利益大於他的貢獻。因此工作積極性不高，只熱衷於追求職責外消費，故企業的 價值小於他是完全所有人時的價值，這兩者之間的差異被稱為代理成本， Eisenhardt (1989)提到，代理人擁有的資訊比委託人多，並且這種資訊不 對稱會逆向影響委託人積極的監控代理人，是否盡責的為委託人利益而執行受委 託事項。Eisenhardt 還假設委託人和代理人都是理性的，他們各自為維護本身 最大利益的立場，簽訂委託代理契約；當委託人和代理人在契約關係中，沒有一 方能以損及他方財富的方式，來增加自己的財富，便達到「柏拉圖最優化」9狀. 政 治 大. 態。委託人為了確保契約關係時利益的最大化，委託人和代理人都會發生代理成. 立. 本。. ‧ 國. 學. Jensen and Meckling（1976）認為，代理成本的內容包括：(1)訂約成本； (2)監督代理人的成本；(3)確保代理人做出最好的決策或為付出代理人決策錯誤 而能得損害失補償之保證成本；(4)不能完全監控代理人行為而引起的損失。. ‧. Eisenhardt (1989)表示，代理人出於自我尋利的動機，會利用各種可能的. Nat. sit. y. 機會，增加自己的財富，其中一些行為可能會損害到委託人的利益。（例如，為 自己裝潢豪華辦公室、購置高級轎車，申報到著名景點從事與公司業務無關的出. io. n. al. er. 差旅費等）。由於委託人要降低代理人的風險，委託人會支付監督費用（例如，. i n U. v. 財務報表經過外部審核的成本）。另一方面，代理人也會發生守約成本。例如，. Ch. engchi. 為了向委託人證明他們是有效率、誠實的履行代理職務，代理人設置內部審核部 門，因此發生內部審核費用。設置內部審核部門，讓委託人充分瞭解代理人執行 業務的過程與內容，加強委託人對代理人的信任，這有助於代理人鞏固他們在企 業中的地位，進而維持他們現有的報酬水準。委託人監督代理人的費用，會在代 理人所獲得的報酬中（轉引 Adams，1991）顯現出來，代理人出於自清及自利的 考量，所設置諸如內部審核之監督機制，讓委託人充分瞭解受託人的努力，亦可 降低委託人對代理人報酬作出逆向調整的風險。陳敏、杜才明等人（2006）認為 代理成本包括監督成本、守約成本和剩餘損失。其中，監督成本是指外部股東為 監督經理人無限制消費或自我鬆懈的支出；代理人為了取得所有人信任而發生的 自我約束支出(如定期向委託人報告經營情況、聘請外部獨立單位審查等)，稱為 9 某種經濟一旦達到了狀態「柏拉圖最優化」，進一步的再分配，勢必損害至少是另外一個人的 利益。引自”Modern Economic Thought”,Indey Weintraub 編，牛淨，1997。Mark Blaug,1980， 經濟學方法論，P.165。 2-6.
(33) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 守約成本；因委託人和代理人的利益不一致導致的其他損失，即為剩餘損失。 表 2-1-3. 代理成本的類型 作. 者. 成本類型. Jensen and Meckling（1976） 訂約成本、監督成本、剩餘損失、守約成本 Eisenhardt(1989). 保證成本、監督成本、剩餘損失. 四、國內不動產消費者－使用仲介網站的代理情形 當今國內不動產仲介(聯賣)網站，就不動產消費者交易需求，提供直接性的 功能項目僅有「瀏覽」不動產物件，這亦是不動產仲介業者建置網站的主要目的 「增加不動產物件的曝光率」。 （一）不動產消費者使用仲介（聯賣）網站的「逆向選擇」. 政 治 大. 目前消費者瀏覽不動產仲介(聯賣)網站，除了查閱較完整的成交物件資料需. 立. 要支付費用外，其餘的網站瀏覽項目並不需要支付費用，對於不動產消費者的買. ‧ 國. 學. 方而言，並無委託代理行為，不會發生直接性之「逆向選擇」。 一般未深入瞭解不動產仲介業者或仲介(聯賣)網站業者的消費者賣方，其不. ‧. 動產在陳列於該仲介(聯賣)網站前，已被仲介業者要求簽定委託銷售契約書，倘 若該委託陳列物件之仲介網站的功能設計不佳（如搜尋操作、版面陳列設等），. sit. y. Nat. 致使該網站瀏覽率過低，影響不動產的成交績效，因而增加委託人的機會成本及. io. er. 貸款利息負擔，就此對於不動產消費者的賣方便發生「逆向選擇」。 （二）不動產消費者使用仲介（聯賣）網站的「道德風險」. al. n. v i n Ch 不動產消費者買方對仲介業者陳列的物件有興趣時，仍需依偱實體店面不動 engchi U 產仲介業者的不動產交易作業流程；換言說，不動產仲介網站於不動產消費者買 方搜尋獲得不動產物件後，在整個不動產仲介交易作業流程便無任何功能，後續 的不動產交易媒合的作業，消費者買方必需依照網站陳列該物件之不動產仲介業 者（如國內各大仲介業者的直營店、加盟店或聯賣網站的仲介業者會員）所指定 的聯絡方式，再依偱實體店面不動產仲介的作業流程，進行不動產交易。 基於國內之不動產仲介網站，僅扮演不動產資訊廣告之角色，不動產仲介網 站對不動產消費者而言，並無實際參與不動產仲介交易流程，有實際媒介買賣雙 方不動產交易的是在該網站陳列該不動產物件之仲介業者；因此不動產消費者的 買賣雙方與不動產仲介網站間，實務上，尚無機會發生直接性之「道德風險」。 不動產消費者受不動產仲介網站宣傳或網站仲介業者會員介紹宣稱之經驗 及績效能力、網站系統設計及操作功能而信任委託該網站不動產仲介業者會員， 2-7.
(34) 第二章 理論基礎與文獻回顧. 於簽訂委託後，該仲介會員對受託業務發生該作為而不作為（未積極媒合促成交 易）或有不該的作為（如賺價差）時，就此對於不動產消費者便產生「道德風險」。 五、不動產仲介與雙方代理 民法上之代理規定係針對直接代理，所謂代理者，乃指以他人之名義，為他 人對於第三人為意思表示，或為他人由第三人處受領意思表示，因之直接使行為 效力歸屬於該他人之行為也。間接代理僅是學理上之名詞，實質上亦散見於各種 不同的法律規定中，如行紀。民法第一百零六條規定：「代理人，非經本人之許 諾，不得為本人與自己之法律行為，亦不得既為第三人之代理人，而為本人與第 三人之法律行為。但其法律行為，係專為履行債務者，不在此限。」原則禁止雙 方代理之存在。. 政 治 大 實 際 成 交 價 金 之百分比率計算不動產仲介業應分得之仲介報酬，倘若契約關係 立 目前不動產交易市場實務，不論是美國或台灣之法律，均已經依照不 動 產. 僅存在當事人之一方(如:賣方)，則提供服務之不動產仲介由委託人處收取報酬. ‧ 國. 學. 費用乃理所當然；主要是不動產仲介業之報酬與標的物之售價呈現正比之關係， 不動產仲介業者縱使不為委託人之利益著想，為求自身能獲取較高額之報酬，亦. ‧. 會盡力提高賣價，賺取更多報酬。然而，在經紀人為雙方代理之情形下，不動產 仲介業者由賣方不動產售價抽取比例報酬之方式，形成不動產仲介業與買方間天. y. Nat. sit. 生的利益衝突(inherent conflict)，法律一方面容許在當事人同意之情形下，. er. io. 不動產經紀人可為雙方代理行為，然而即便已取得當事人之同意，然而比例報酬. al. 造成不動產仲介業在執行業務行為上之內在矛盾衝突。. n. v i n Ch 不動產仲介經紀人代為行使之行為，並非專為履行債務者，因此雙方代理存 engchi U 在之空間，僅限於透過雙方當事人同意，始得為之。然而當事人同意之時點，在 不動產仲介實務中相當重要，蓋一般實務上，不動產仲介業者皆將該同意雙方代 理條款規定於委託銷售或要約書契約中，如「買方/賣方同意仲介公司或經紀人 得為雙方代理人」，而當事人大多於簽訂契約時或簽約後始知悉，對於委託人而 言，實有違公平交易之嫌隙。 六、小結 綜合參考國內不動產仲介業、台北市政府地政處網站10、林旺根（1999）及. 10 台北市政府地政處網站,『買賣不動產流程圖』 http://www.land.taipei.gov.tw/cgi-bin/SM_theme?page=444ca904. 2-8.
(35) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 張欣民（2006）等之不動產仲介交易流程，以消費者為面向之交易流程為搜尋不 動產資訊→委託仲介→產權調查→諮詢看屋→議價、協商→簽約、用印→完稅、 產權移轉登記→交屋等步驟，如圖 2-1-1 所示。對應於國內熱門的不動產仲介(聯 賣)網站，於上列不動產仲介交易流程中，並無適當的功能位置；由此可見，國 內的仲介網站是無「仲介」功能，更不能「交易」不動產。不動產（聯賣）網站 僅為仲介行銷不動產物件或仲介業品牌的工具；實質上，不該稱為「不動產仲介 網站」或「不動產交易網站」，而是屬於仲介業行銷不動產物件的「不動產資訊 網站」，但卻有可能誤導不動產消費者，選擇不適任或道德有瑕疵的不動產仲介 業者。 再者，當前不動產仲介交易市場，消費者被動於不動產仲介業一貫作業的聲 勢氛圍裡，從不動產的價值評估、仲介、貸款、產權移轉登記，任憑不動仲介業. 政 治 大 選擇不適任的不動產仲介業者，即可能造成消費者事前(簽定不動產買賣契約前) 立 的逆向選擇；於委託仲介業者後，亦可能因為仲介業者的應作為而不作為，而產 者號令，因此容易產生不動產仲介糾紛代理問題；其中，消費者因資訊不對稱而. ‧ 國. 學. 生事後的道德風險，如未盡心盡力媒合不動產物件，造成賣方成本利息的無謂負 擔，或使買方買到難以彌補的瑕疵房屋，或因仲介業者的不應該作為，如詐騙當. ‧. 事人賺取價差，造成消費者無謂的損失。代理問題產生的代理成本有監督成本及. Nat. sit. 楊麗粉，2006）皆含入不動產交易之成本中。. y. 約束成本(陳敏、杜才明，2006；龐永，2006；丁春紅，2006；張欣民，2006；. er. io. 本研究認為，國內不動產仲介網站或聯賣網站應該依據消費者需求規劃設. al. 計，制定網內加盟會員及仲介業者會員作業規範、網站所陳列不動產物件品質控. n. v i n 管、仲介各階段之不動產專業分工、交易流程應有追踨控管機制、設立互動式諮 Ch engchi U 詢服務窗口，並將作業流程、收費透明化等降低代理問題機制措施；若此，即便 網站建置者向使用者收取不動產網站使用費用，乃會獲得支持。然而，系統功能 齊備的不動產仲介交易網站，便會與消費者產生「雙向」互動之委託代理關係， 屆時，就可能發生實質性直接使用不動產仲介網站進行不動產交易產生的「逆向 選擇」與「道德風險」。. 2-9.
(36) 第二章 理論基礎與文獻回顧. ↓ 不 動 產 網 站 功 能 ↑. 買方上仲介或聯賣網站. 賣方委託銷售. 瀏 覽 資 訊. 不動產仲介業者. 搜 尋 物 件. 現場拍照、產權調查. 不動產聯賣網站 (物件上網聯賣). 學. 議價協商. NO. Nat. n. al. Ch. engchi U. 完稅、過戶完成. 交屋. 交易完成. 不動產仲介(聯賣)網站交易流程. 2-10. er. io. YES. sit. y. 成交. 簽約、用印. 圖 2-1-1. ‧. ‧ 國. 治 政 大 諮詢看屋 立. 委 託 仲 介 及 仲 介 行 銷 流 程. v ni. 產 權 移 轉 登 記 流 程.
(37) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. 第二節. 交易成本理論與相關文獻. 一、交易成本理論概述 交易成本理論，最早是由 Coas 在 1937 年發表論文「廠商的本質」 （The Nature of the Firm）所提出之觀點，他發現廠商之間的交易並非如傳統經濟學派所描 述，是在交易成本為零的狀態於市場中完成交易；他與過去以生產函數來解釋廠 商(firm)行為的經濟學家不同，他認為廠商與市場是兩種相對的治理結構；至於 要採取何種治理結構，係由交易成本相對較低的治理結構來決定。Coase 認為在 一個專業分工的經濟體制下，價格運作會產生事前成本和事後成本，這些統稱為 交易成本 (Transaction Costs)。 這個觀點在當時非但未受到重視，甚至還受到許多學者的質疑與批判，直到. 政 治 大 略理論、商業史等，使交易成本成為管理學與經濟學的重要理論。他擴大 Coase 立. Williamson 在 1975 和 1985 年對 Coase 的觀點加以整合並延伸至組織理論、策 的原始架構，提出交易成本還包括管理層級的直接成本和下次級治理決策可能的. ‧ 國. 學. 機會成本。他的分析邏輯為市場與廠商才是完成交易的機制，至於要選擇何種治 理模式係依交易特性和模式效率而定。當適應、績效評估和監督成本不存在或很. ‧. 低時，決策者偏好市場治理。倘若，這些成本利益高於市場生產成本利益，廠商 將偏好內部組織治理。他認為廠商存在的原因為市場失靈，市場失靈是由交易特. y. Nat. sit. 性(不確定性、資產專屬性、交易頻率)與行為假設所造成。. er. io. Williamson 於 1975 提出造成市場失靈原因之一的行為假設，是因為在交易. al. n. v i n Ch 困難和交易成本的發生，人性因素包括有限理性（bounded rationality）以及 engchi U 投機主義（opportunism），環境因素包括不確定性與複雜性（uncertainty and. 的過程中，受到人性因素和環境因素影響，導致市場失靈；因而造成市場交易的. complexity）以及少數交易（small number） 。當中資訊不對稱性（information asymmetry）以及氣氛（atmosphere）也是使交易成本增加重要因素，如圖 2-2-1 及表 2-2-1 所示。. 2-11.
(38) 第二章 理論基礎與文獻回顧. 人性因素. 環境因素 氣氛. 不確定性 與複雜性. 有限理性 資訊不對稱. 投機主義. 少數人交易. 圖 2-2-1 市場失靈架構圖 資料來源：Williamson（1975）：40 表 2-2-1. 交易成本產生的觀點. 交易成本構面. 交易成本的成因. 政 治 大. （1）有限理性（bounded rationality）. 交易「人性因素」. （2）投機主義（opportunism）. 立. （1）不確定性與複雜性（uncertainty/complexity）. ‧ 國. 學. （2）少數人交易（small number）. （3）資訊不對稱（information asymmetry）. 交易「環境因素」. （5）交易頻率. ‧. （4）交易氣氛（atmosphere）. y. sit. Nat. （6）策略之僵固性（strategy rigidity）. io. 資料來源：Williamson（1975），張紹勳（2002）. al. er. 交易「標的物」因素 資產專屬性（asset specificity）. n. v i n Ch Coase(1988)指出過去的學者對經濟體系的看法，認為正常的經濟體系會自 engchi U 行運轉，其運作不受到中央的控制與監督，對於人類的各種需要，供給會隨著需 求作調整，且生產會隨消費調整，其調整過程是自動的、有彈性且是靈活的。這 些經濟學者認為，經濟體系是透過價格機能進行調節，而且社會已變成一個有機 體，而非僅一個組織，Coase 認為這個觀點對廠商內部與現實世界而言並不正確， 廠商內部的人事調動並非由於相對價格改變所致，而是人事命令所致。由此可知 在廠商內部作業，企業家取代了市場組織交易，直接指導生產活動，取代價格變 動進而引導生產活動。由廠商內外部的觀察，協調生產活動有市場(markets)與 層級(hierarchies)兩種不同方法，市場機制是透過價格機能來進行協調，價格 的變化引導生產，而層級機制則是透過企業家的協調引導生產，加上價格機能被 替代、交換的程度不同，在不同情況下會有很大的差異；因此，Coase(1988)說 明廠商最主要的特色，就是取代價格機能。. 2-12.
(39) 以代理理論與交易成本觀點分析「e-house 不動產交易服務網」. Coase(1988)進而探討廠商在一個專業化交換經濟中出現的緣由，其因素包 含了某些人想要控制與支使他人做事，便會放棄某些東西(如金錢)，以便能夠指 揮他人工作，即便是支付比正常價格機能還高的報酬；或是消費者較喜歡購買廠 商製造的商品，而不喜歡一般人所生產之商品；或是為了降低生產成本而改變經 營形態，如出售專業技能之不動產服務業者與網站建置資訊業者的出現；簽訂長 期合約來替換多個短期合約，皆為因應環境之不確定性以及契約執行之相關成本 等；上述例子主要說明廠商、服務業或資訊業者的出現，都是因為市場交易成本 所致。 二、 交易成本的特性 由於前述因素導致市場失靈進而產生的交易成本，Williamson 深入探究後. 治 政 （uncertainty）以及交易頻次（frequency）。 大 立. 提出交易成本的三項特性，即資產專屬性（asset specificity）、不確定性. （一）資產的專屬性. ‧ 國. 學. Williamson（1985）指出某一資產的專屬性，是取決於該資產被其他使用 者挪用至另外的用途而不會犧牲其生產價值的程度，即所謂的專屬性的資產；. ‧. 因此資產如對某一特定交易具有價值，但對於其他交易而言，這些資產的價值. y. Nat. 就會減少。Williamson（1985、1991）將資產專屬性分為區位專屬性（site. sit. specificity）、實體資產專屬性（physical asset specificity）、人力資. er. io. 產專屬性（human asset specificity）、品牌資產（brand name capital）、. al. n. v i n Ch 一般而言，當組織的資產專屬性愈高時，組織會愈傾向將交易內部化，來降低 engchi U 因交易所必須支付的成本（林晉寬、陳奇修，2007）。 專用資產（dedicated asset）以及時效專屬性（temporal specificity）。. （二）不確定性 Koopmans（1957）將不確定性分為二：第一，包括有限理性所導致的各種 預期與不可預期之偶發事件，不可預期的偶發事件主要伴隨複雜性而來；第 二，資訊的不確定性，由隱瞞、詐欺及扭曲資訊所致，此項不確定性勢必增加 監督成本。不確定性區分成外部不確定性（需求不確定性和技術不確定性）以 及內部不確定性（行為不確定性）。 （三）交易頻次 Williamson（1985）認為隨著交易雙方交易次數的增加，雙方進行事前的 溝通、協調、締結契約以及事後協商的次數亦會增加，交易成本也會因此增加。. 2-13.
相關文件
In the first quarter of 2009, the average transaction price of industrial units was MOP6,421 per square metre, up by 21.5% over the preceding quarter. The average price of office
With regard to the transaction of residential units under Intermediate Transfer of Title, the average price amounted to MOP44,935 per square metre in the fourth quarter of 2009, up
The majority (4,075 units valued at MOP9.2 billion) of these transactions were residential units that accounted for 55.5% of the total number of building units; besides, there were
Among these units, 37.4% (749 units valued at MOP1.53 billion) were new units e that were within the property tax exemption period. b In the analysis, the term “Real Estate”
有關取得 FV/PL 的交易成本，雖然 IFRS 9 並未規定其會計處理 ，惟依證交所網站所揭示的.. 「
In the fourth quarter of 2003, 4 709 acts of deed were notarized on sales and purchases of real estate and mortgage credits, representing a variation of +19.6% in comparison with
A total of 13 847 contracts of sale and purchase of real estate were made in the first nine months of 2002, and their value amounted to 7.70 billion Patacas, representing variations
Included in them are 5 056 real estate units amounting to 2.43 billion Patacas, representing variations of -19.8% and -19.7% respectively in number and value over the fourth quarter
