綜合分析

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第三節 綜合分析

本研究由國內網路仲介不動產交易障礙之消費者與仲介業者間因不動產仲 介交易糾紛產生的代理問題、台灣「聯賣制度」運作設計不符實務需求，可能增 加的消費者「資訊搜尋成本」、消費者為了節省「外顯效益單位成本」促使自售 網的崛起、經仲介業者媒合的不動產交易產權移轉登記業務，由該仲介業者指定 特約地政士，而產生消費者「專屬陷入成本」等、不動產消費者使用仲介網站或 e-house 可能產生的代理問題及交易成本、提出「e-house 為網路仲介不動產示 範網站」新思維及研擬政府配套措施，而對消費者進行的調查分析結果發現：不 動產仲介業界之專業體質、不動產仲介之運作實務、不動產交易網站相關規範、

不動產經紀業管理條例務實性、政府的決策及作為等，都存在不動仲介交易成本 及代理問題現象，深沈影響不動產仲介交易秩序與不動產交易安全的推動。再 者，政府的政策目標、法律規範與不動產仲介實務現況及不動產消費者確切需 求，存在相當的落差及弔詭現象。公、私部門基於角色立場及目標使命的不同，

形成權責與價值差異，依現況難以推動不動產仲介交易安全。況且，私部門不動 產仲介業者與不動產消費者間，一方面存在合作共利關係，另一方面卻同時存在 雙代理利益衝突之代理問題，徒增消費者交易成本，影響不動產仲介交易安全之 推動。以上現象，凸顯本研究建構「e-house 網路仲介不動產交易示範網站」，

協助不動產消費者認知仲介內容與作業規範，並提供仲介業者建置不動產網站之 依循方向，共同推動不動產交易安全之必要性，茲就問卷調查結果綜合分析如下：

一、消費者使用仲介（聯賣）網站面臨的障礙 －顯示與政府「政策」失靈有關 推動「不動產交易安全」，雖然被政府列為重要之施政內容，從歷年不斷攀 升的不動產仲介交易糾紛所產生的代理問題，再由 e-house 消費者的問卷調查結 果可知，認為不動產仲介交易糾紛所產生「逆向選擇」代理問題的原因，以「不 動產仲介專業訓練不足」為首，所佔比例超過八成；認為不動產仲介交易糾紛所 產生「道德風險」代理問題的原因，以「不動產仲介業者規避責任容易，造成一 屋二賣等糾紛為首，所佔比例將近四成；而不動產仲介之主要專業「不動產經紀 人」至今尚無法源成立公會，進行講習及養成教育，「價金履約保證」與「付款 中間人」政府亦研討多年，至今亦無明顯之成效。

「聯賣制度」經國內外學者研究認為，可以降低不動產消費者的「資訊搜尋 成本」及仲介業者的「外顯效益單位成本」，但是聯賣制度的主要精髓「不動產 專任委託銷售」，被公平會認定為「聯合行為」而予以禁止，本研究調查結果認 同與不認同之消費者同為四成。

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近八成的消費者，認為自售網「無產權、專業查證機制」及「不負責交易風 險」情形下，經調查卻有九成五的消費者使用過自售網站，消費者除了認為成交 價 5%仲介費用的「外顯效益單位成本」不敷成本效益外，不動產仲介交易過程 中發生的仲介交易糾紛等代理問題，應該是消費者願意冒險使用自售網的關鍵所 在；然而消費者認為不敷效益成本的不動產仲介費用，係由政府明文規定保障仲 介業者的收入。然而，自售網及不動產網站至今仍無法律規範，所產生的詐騙及 糾紛問題將較仲介交易糾紛更為糾葛複雜。

近八成消費者認為應該「修訂不動產經紀業管理條例相關法令，明訂專業分 工及責任分擔範圍」，六成六消費者認為「增修不動產經紀業管理條例相關法令，

將不動產仲介聯賣網站列入管理規範」，而多數消費者認為 e-house 未發揮應有 功效，未能「滿足消費者需求」。

綜合以上，消費者使用不動產仲介網站面臨的仲介交易糾紛「代理問題」、

現行聯賣制度運作模式造成消費者「資訊搜尋成本」及仲介業者「外顯效益單位 成本」的負擔、消費者因支付 5%仲介「交易成本」低於所得效益而冒險使用自 售網站及現今的不動產仲介及不動產網站相關法規的闕如及不合時宜所造成的 不動產仲介交易障礙，皆與政府政策失靈相關連；凸顯，不動產消費者對政府能 有更多急迫及實質性作為之需求與期待。

二、由消費者使用 e-house 的情形與使用之代理問題及交易成本 －顯示與政府

「行政」失靈有關

由消費者使用 e-house 的次數以「平均每月至少 1 次」佔三成為多數，而消 費者使用 e-house 目的，主要是「搜尋成交行情參考」佔五成六，其次為「搜尋 不動產銷售物件」佔五成；消費者若有買賣不動產需求時，優先考量的網站以「大 型不動產仲介業者之仲介網站」佔八成為優先，其次為「e-house 網站」約佔四 成四；e-house 需要加強的面向，首在「提供消費者即時性互動的諮詢系統」佔 近八成，其次為「提供有實質交易功能的作業系統」及「改善網站展示不動產物 件(圖、物)的真實性」佔七成二之問卷調結果得知；消費者對 e-house 的使用頻 率並不高，其上網的主要目的為搜尋「成交行情參考」及「e-house 連結功能」，

並非 e-house 的網站建置目的推動不動產交易安全，落實「專業的事，交給專業 人士」之物件交易及合法不動產服務業者搜尋，而一般會員有買賣不動產需求 時，優先考量的網站為私部門的大型不動產仲介業者之仲介網站，亦非 e-house 網站，再由調查 e-house 逹成建置目標中「滿足使用者需求」代理問題不認同三 成二大於認同三成比例，凸顯 e-house 網站並不能滿足消費者需求之情況。再就 消費者認為 e-house 網站首要加強的面向是「提供消費者即時性互動的諮詢系

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統」、「提供有實質交易功能的作業系統」及「改善網站展示不動產物件(圖、

物)的真實性」等，凸顯 e-house 系統功能不足現象。

有關 e-house 可能產生的代理問題，本研究以 e-house 政策性網站之建置目 標、目的與消費者擔心因信任 e-house 已完成網站之政策建置目標、目的，於加 入 e-house 會員並且使用 e-house 後之感受與使用前之建置目標目的或認知進行 比較；如果消費者擔心使用 e-house 後感受與使用前之建置目標目的或認知有差 距，表示 e-house 對該消費者可能產生代理問題，差距越大可能產生的代理問題 會越為嚴重。從前表 4-2-5 之十二個代理問題問項資料統計得知，除了「滿足使 用者需求」認同小於不認同比例外，其餘 11 個代理問題對於 e-house 逹成建置 目的項目的認同皆大於不認同比例。整體顯示，認為 e-house 可能有較低代理問 題消費者比例大於認為 e-house 為可能有較高代理問題消費者的比例；但是，從 十二個問項皆為單選題角度，消費者填選「普通」的比例平均約為 35%情形而言，

顯示該三分之一此例之消費者仍在觀望 e-house 是否能逹成網站之建置目標及 目的，可見多數消費者仍然期待 e-house 有更好之作為。

有關 e-house 交易成本，本研究以 e-house 網站之系統規劃、操作功能、版 面設計、使用規範及消費者委託 e-house 仲介業者會員必須支付之仲介費用做為 探討消費者使用 e-house 之交易成本；本研究就消費者於問卷填選「認同」加「非 常認同」比例高於「不認同」加「非常不認同」時，表示消費者肯定 e-house 的 系統設計功能、運作模式及消費者委託 e-house 仲介業者會員必須支付之仲介費 用，所產生的交易成本亦較低；如果填選「認同」加「非常認同」比例低於「不 認同」加「非常不認同」，則表示消費者認為使用 e-house 會產生較高的交易成 本，而「不認同」、「非常不認同」係代表產生較高的交易成本中仍有程度不同的 現象。

由表 4-2-6 之「外顯單位效益成本」二個問項中，反向題「e-house 不動產 仲介交易費用，由不動產仲介業者依不動產成交總額 5%獨得？」消費者六成不 贊成大於一成八贊成，表示有六成消費者從成本效益角度，不贊成由不動產仲介 業者獨得 5%的仲介費，外顯單位效益成本正向題「e-house 的不動產仲介交易收 費，在成交價總額 5%範圍內，依不動產專業分工及責任承擔程度比」，有七成 六消費者贊成大於不贊成一成五比例，顯示佔大部份比例消費者從交易安全及 5%仲介費用「外顯效益單位成本」不敷成本效益角度考量，認為不動產仲介交易 有必要實施專業分工及同工同酬仲介費用之重新分配。

由表 4-2-6 之「資訊搜成本」之五個問項「e-house 尋屋系統中不動產資訊 的陳列內容」、「e-house 尋屋操作系統的順暢度」、「e-house 尋屋功能裡成

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屋物件的品質」、「e-house 尋屋功能裡成屋物件的展示說明格式」、「e-house 提供不動產物件、不動產業者、不動產交易知識的搜尋」等，探討 e-house 資訊 搜尋成本得悉，消費者認同的比例皆大於消費者不認同的比例，顯示大部份消費 者認為使用 e-house 僅會產生較低的「資訊搜成本」。

由表 4-2-6 之「專屬陷入成本」之二個反向題「e-house 網上媒合之買賣，

由所媒合之仲介業者會員，指定特約地政士？」消費者四成四贊成大於三成七不 贊成，表示較多數的消費者認同由 e-house 媒合之仲介業者會員，指定特約地政 士所產生的專屬陷入成本；「e-house 網上媒合之買賣，自行選擇 e-house 網站 內之不動產服務業者？」消費者七成一贊成大於一成不贊成；由「專屬陷入成本」

由所媒合之仲介業者會員，指定特約地政士？」消費者四成四贊成大於三成七不 贊成，表示較多數的消費者認同由 e-house 媒合之仲介業者會員，指定特約地政 士所產生的專屬陷入成本；「e-house 網上媒合之買賣，自行選擇 e-house 網站 內之不動產服務業者？」消費者七成一贊成大於一成不贊成；由「專屬陷入成本」