第五章 提出e-house示範網站新思維與配套措施
第二節 「e-house 示範網站」之新思維
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第二節 「e-house 示範網站」之新思維
本節提出「e-house 網路交易不動產示範網站」新思維之作業內容，主要有 五個網站作業目標，包括（1）透明不動產專業分工之網路仲介交易流程、收費 資訊並開放網站雙向諮詢；（2）明確劃定專業職責、落實網路仲介交易專業分工、
相互監控；（3）整合價金信託、房屋貸款，買賣過程中關係人不會接觸到房屋價 金；（4）整個交易過程統一由網站監控、追蹤仲介交易，確實掌控各階段之進度 及品質，並提供個案帳號給該當事人及不動產專業查詢，隨時掌握交易進度；（5）
個案進行至結案之稅費轉支、價金撥付、仲介費用分配轉撥，皆依信託內容執行，
價金結算分配透明公開，免除個案關係人對價金撥付、分配公允性之疑慮。
「e-house 網路交易不動產示範網站」新思維係以政府之決策與管理單位、
不動產服務業者（不動產仲介、地政士、不動產估價師）、不動產消費者（買方、
賣方）三方為推動不動產網站交易之關連體系，如圖 5-2-1；實質內容包括（1）
研擬 e-house 網站交易標準作業流程、使用者規範，供消費者遵行；（2）制定網 站建置資格、網站系統功能及維護管理規範，供不動產網站業者遵行；（3）統 籌規範 e-house 網站交易不動產業各階段專業分工及責任承擔內容，供不動產服 務業者遵行；前等三項機制，提供作為不動產網路交易的示範推動模式，保障不 動產網路交易消費者之權益。
圖 5-2-1 e-house 推動網站交易不動產關連體系架構圖 政府
(改造 e-house 與制定配套措施)
不動產消費者 (賣方、買方)
(使用者規範)
不動產仲介 地政士 不動產估價師
(不動產專業分工) 引導與規範
保障與規範
消費者於網站自選並委託不動產專業
e-house 示範網站
宣導仲介交易專業分工內容
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一、研擬 e-house 網站交易標準作業內容、各階段專業分工及責任承擔內容 不動產網路之交易流程，以消費者為面向為：（1）網路搜尋不動產資訊（賣 方搜尋不動產業者、買方搜尋不動產物件）→（2）網路雙向諮詢→（3）網路委 託自選仲介業者（消費者輸入個人、委託銷售物件資料並上傳身份及不動產產權 證明，並同時完成委託銷售、委託購買契約及委託不動產估價程序）→（4）同 時網路委託自選地政士：產權調查；網路委託自選不動產估價師：不動產價格評 估、現況調查、拍攝現場照片，完成價格結論上傳→（5）價格結論回報委託人
（價格確定）→（6）不動產物件上網銷售（網站同時進行媒合網站物件資料庫 中符合條件之標的）→（7）不動產仲介：現場帶看、解說→網路議價（要約）、
回價（要約）、成交（合意）→（8）地政士：簽約、用印、完稅、價金信託、買 方銀行貸款及賣方還款→（9）價金及稅費結算→地政士：交付權狀、不動產仲 介：交屋→（10）價金信託業者:轉帳撥付不動產價金、不動產專業費用→（11）
結案、歸檔(如表 5-2-1)。以上不動產網路仲介交易過程，除了於不動產估價師 現況勘查、不動產仲介現場帶看解說、地政士主持買賣雙方簽定不動產買賣契約 及銀行貸款對保時，需要關係人親自到場外，所有不動產網路仲介交易作業、皆 可居家完成。本研究依 e-house 網站交易不動產作業流程，從消費者同意遵守 e-hous 網站使用規範開始至結案歸檔為止，依系統功能區分為六個標準作業內 容，其中包含三個不動產專業分工之作業系統，說明如下：
（一）e-house 網站主機中央監控標準作業內容
負責監控 e-house 網站內部(台前展示、台後管理)及外部作業資訊、契約書 表、文件資料、照片圖檔之傳輸與檔案管理、交易個案之作業流程，進度追踪。
主要監控範圍（1）不動產消費者；（2）不動產仲介業者；（3）地政士；（4）
不動產估價師；（5）交易價金信託與金融業者；（6）不動產貸款與金融業者；
（7）中央監控及仲介交易個案進度追踪、查詢系統；（8）不動產交易價格資料 庫；（9）不動產服務業者會員績效管理系統；（10）不動產交易知識及相關法 規系統；（11）不動產仲介交易個案結算及報表產出系統；（12）不動產仲介交 易資料庫管理、統計及報表產出系統；（13）個案關係人網站作業認證系統；（14）
個案取銷費用自動結算系統；（15）總務、人事、財稅務、行政管理管理系統；
（16）諮詢及糾紛管理系統等。
（二）不動產仲介專業系統標準作業內容 主要專業分工作業內容：
1、消費費選擇仲介業者委託銷售：消費者輸入個人、委託銷售物件資料並於 上傳身份及不動產產權證明後，同時完成線上委託仲介業者銷售委託書。
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2、現場帶看、解説協商、成交，交屋。
（三）地政士專業系統標準作業內容 主要專業分工作業內容：
1、消費者選擇並委託地政士：同時完成線上委託地政士代理契約。
2、產權調查：製作不動產產權調查報告上傳。
3、簽約、用印、完稅、價金信託、買方銀行貸款及賣方還款。
4、權狀交付。
（四）不動產估價師專業系統標準作業內容 主要專業分工作業內容：
1、消費者選擇並委託不動產估價師：同時完成線上委託不動產估價師委託書。
2、完成現況調查報告及價格結論報告：根據產權調查報告，進行現場勘查、
拍攝現場照片、完成現況調查報告及價格結論報告並上傳。
（五）交易價金信託與信託業外掛系統標準作業內容 主要專業分工為價金信託業者:
1、依地政士之價金及稅費計算表進行稅費轉支。
2、結案前編製總結算表並進行價金撥付賣方、仲介費用分配轉撥各專業、信 託單位及 e-house 網站使用費。
（六）不動產貸款與金融業外掛系統標準作業內容 主要專業分工作業內容：
1、由主機通知個案買方貸款需求，隨通知傳送買賣成交價格、買方個人資料 表，審核後通知貸款結果以確定買方自備款及貸款成數。
2、買方至銀行對保、撥款並由核撥銀行代清償賣方原房貸餘款。
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二、研擬 e-house 示範網站使用者規範，供消費者遵行
研擬「e-house 示範網站使用者規範」，係為讓消費者於使用 e-house 網路 仲介不動產交易前，能詳細審閱網站使用內容並同意遵守，始能進行後續網站交 易不動產之服務作業。當使用者不同意規範內容，或用戶所屬的國家或地區排除 本規範內容之全部或一部時，消費者則無法進行後續之網站服務作業。「e-house 示範網站使用者規範」主要內容項目為（1）服務內容及費用負擔；（2）義務；
（3）隱私權保護；（4）配合國家機關之調查；（5）服務之停止或終止；（6）風 險承擔；（7）特別聲明事項；（8）修正權；（9）準據法及管轄法院。
三、研擬不動產交易網站建置及不動產專業者資格標準、網站系統功能之維護管 理規範，供不動產網站業者遵行。
e-house 屬於公部門政策性網站，為地政主管機關(地政司不動產交易科)所 建置管理，因此無須考量網站之建置資格；制定網站建置資格係為提供私部門建 置有實交易功能之不動產交易網站時之依循根據。
消費者使用不動產交易網站進行不動產買賣，涉及不動產消費者身家財產權 益、不動產聯賣網站業主與不動產服務業者之道德風險與統籌執行履約能力，因 此，網站建置者與不動產專業，應具備相當的專業層級，才能保障消費者的交易 安全。理論上，消費者可藉由媒體廣告得知業者之品牌信譽、業務績效、經營規 模，經營團隊與財務實力；實務上，大部份消費者非屬相關知識領域，並無法辨 識不動產網站業主與不動產服務業者具體資格條件或實際經營現況，因而必須依 賴政府部門嚴謹把關，以避免消費者因所託非人，產生逆向選擇、道德風險的代 理問題。本研究就不動產仲介聯賣網站業主及不動產服務業者（不動產仲介、地 政士、不動產估價師）之「資格、條件、行為」三個規範，說明如下：
（一）研擬不動產交易網站建置資格 1、資格規範
（1）必要項目：「不動產交易網站」需依不動產交易網站建置規範，並經 不動產資訊安全管理小組審核通，且依法核准設立「不動 產交易網站」名稱之股份公司，並依不動產經紀業管理條 例（待修），加入當地各該不動產經紀商同業公會，才能營 運作業。
（2）客觀項目：最近三年內：（1）不動產交易網站業主及負責人無退票及 欠稅紀錄者、（2）不動產交易網站業主及負責人無不動產
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交易糾紛案件經法院判決敗訴確定者、（3）無違反公平交 易法、消費者保護法及其相關法規，經行政處分確定者。
2、條件規範
（1）必要項目：「不動產交易網站」任命或聘任之專業經理人，需具有五 年以上不動產實務經驗。
（2）客觀項目：「不動產交易網站」任命或聘任之專業經理人之一需具備 不動產國家考試專業證或為不動相關科系（如地政、資訊、
企業管理）畢業。
3、行為規範
（1）必要項目：「不動產交易網站」業主應盡善良網站管理人之責任，並 連帶承擔不動產仲介交易風襝責任，並不得在網站標註：
「本網站僅提供資訊服務平台，不涉入交易過程，對於業 者刊登資訊亦不作任何實質或形式上之審查，且不涉入其 中任何諮詢與交易，如有衍生任何糾紛時，與本網站無涉。」
或類似規避責任之聲明，並應盡當事人交易資料之保密及 管理責任。
（2）客觀項目：「不動產交易網站」業主應受公平交易法、消費者保護法 及電子商務相關法令規定約束。
（二）研擬不動產服務業者規範（不動產經紀人、地政士、不動產估價師）
1、資格規範
（1）必要項目：不動產經紀人、地政士、不動產估價師必需具備不動產國 家專業考試及格。
（1）必要項目：不動產經紀人、地政士、不動產估價師必需具備不動產國 家專業考試及格。