第三章 台灣不動產仲介業市場與 e-house
第一節 台灣不動產仲介業市場
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第三章 台灣不動產仲介業市場與 e-house
本章說明台灣不動產仲介的發展歷程、當前不動產仲介業市場與e-house之 運作現況及面臨的問題，第一節主要就現今台灣之不動產仲介發展歷程、不動產 仲介業市場運作現況及不動仲介產業之問題進行說明與探討，第二節主要就 e-house建置目標與運作現況進行比對，進而過濾出問題所在；本章所得之不動 產仲介業市場與e-house之現況問題為本研究後續探討之主軸。
第一節 台灣不動產仲介業市場
台灣不動產仲介發展，於 1971 年前為無固定營業處所跑客串或兼差性質的 傳統掮客期，1977 年勵行建設成立全國第一家責任中心制的成屋買賣專業公司，
同年巨東建設也成立，此階段大部分的不動產仲介買賣，都是以跑單幫的方式進 行，其物件都是零星的中古屋，故又稱作零星戶銷售公司，是仲介公司的前身為 不動產仲介業的醞釀期（1977 年至 1984 年）。1985 年經濟部開放不動產仲介公 司設立登記，太平洋房屋公司於同年六月成立，為國內第一家正式合法登記的不 動產仲介公司。1987 年經濟部於商業團體分類標準中增列「不動產仲介業類」，
並准成立公會，1988 年確定內政部為不動產仲介的主管機關，當期房價高漲、
房市景氣復甦，不動產仲介業店數及業績大幅成長。1990 年受上半年經濟衰退、
股市崩盤及房價下滑影響，當時有三分之一的房仲業者退出市場，大型仲介業者 也紛紛緊縮經營規模。此時，業者充分體認到制度建立及行銷區隔的重要，除了 加強多角化經營，擴大客戶服務外，更大力塑造企業形象，加強客戶權益保障與 服務措施的推動；此後，不動產仲介業逐漸被買賣雙方所接受，這個階段可謂是 仲介業的發展期（1985 年至 1995 年）。(陳奉瑤、黃佳鈴，2005：168-172）。
1995 年太平洋房屋成為「國家資訊通訊基礎建設」（NII）的私部門單位，
為不動產仲介業結合文字及影像來架設網站的第一家11。1996 年起，不動產消費 安全開始受到產官學者的關切，不動產仲介也開始仲介業務網路化，開啟了仲介 安全及仲介網際網路時期，信義房屋於同年首創購屋履約保證，力霸房屋亦於同 年六月在國際資訊網路架設仲介資訊網站，成為首家上網的不動產仲介公司，同 時太平洋房屋也成立網路仲介服務網站。1999 年政府制定「不動產經紀業管理 條例」，規範仲介業不得賺取差價或其他報酬、明定「不動產說明書」使用之必 要、設置營業保證金、經紀人證照制度等，但由於當時受到房地產景氣衰退影響，
11 國內不動產仲介最早之「E 化」概念，是從 1993 年 3 月台北市房屋仲介同業公會成立「不動 產現代化資訊流通中心促進小組」開始，當年 8 月力霸房屋成立「萬屋通電腦影像交易系統」， 住商不動產也提供觸控式電腦，並且能透過電腦影像進一步瞭解房屋實況，不再只有數字資
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不動產仲介業並未因該法的實施，而帶動一波的新成長。1999 年「家天下網站」
(www.twproperty.com.tw)正式在台灣設站，以會員制招收全台灣不動產經紀 人、投資公司、投資人、學術單位、建設公司、金融機構、機關行號，及不動產 賣方，是國內第一家較具規模之「非不動產仲介公司網站」的聯賣網站。1999 年永慶房屋仲介也推出網路聯賣系統，隨後大型仲介業者皆朝向 e 化的仲介服 務，於是透過網際網路業者間陸續推出了「聯賣捷運系統」、「影音宅速配」、「房 屋速配屋系統」、「線上影音環場看屋系統」、「電視購屋」等，強化自家網站之建 置與經營。2001 年信義房屋、太平洋房屋、中信房屋及住商不動產合資設立「吉 家網股份有限公司」-台灣不動產交易中心，成為國內第一個由私部門建置跨品 牌不動產仲介交易之 MLS 聯賣網站。（張欣民，2006：35-37）
2006 年內政部奉行政院核定推動「安心住家計畫」，改善不動產交易安全措 施之資訊面業務計畫—建置「不動產交易服務平臺」，成為國內第一個由公部門 建置跨品牌不動產仲介交易之 MLS 聯賣網站。
一、台灣不動產仲介市場現況
1999年1月15日「不動產經紀業管理條例」三讀立法，房屋仲介業正式之法 定名稱為「不動產經紀業」，管理的業者包含代銷業及仲介業，並規定「人必規 業、業必歸會」。按不動產經紀業管理條例第五條至第七條之規定，經紀業應依 法設立公司辦理公司登記及商業登記，並加入登記所在地之同業公會、且繳存營 業保證金後方得營業，此即為「業必歸會」之內涵。故無法依本條例規定成立地 方公會之代銷業，則必須依附於不動產仲介經紀商業同業公會下始得營業，不動 產仲介經紀商業同業之地方公會需向當地主管機關申報店家數，內政部地政司亦 隨時更新不動產仲介經紀業之店家數，當今台灣不動產仲介市場現況說明如下：
（一）不動產仲介店家數逐年縮小攀升幅度
依據太平洋房屋行銷部12調查，不動產仲介業拓點開店家數是跟著景氣走，
2002年底全台不動產仲介經紀業家數1,066家，2003年底1,691家，較前一年成長 58.63%幅度；2003年底全台不動產仲介經紀業家數1691家，2004年底2337家，較 前一年成長38.2%幅度；2005年底全台店家數3006家，較2004年增加28.63%；2006 年底全台店家數3488家，較2005年增加16.03%；2007年底全台店家數3913家，較 2006年增加12.18%；2008年底全台店家數4103家，較2007年增加4.86%，彙整內 政部地政司統計資料，截至2009年11月9日，全台不動產仲介經紀商業店家數已
12 中時房地產『全台不動產仲介市場發展遠景看好』2009.10.27
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達4,135家，較2007年增加0.78%，為歷史之次高紀錄，如表3-1-1所示；由2002 年至2009年不動產營業據點之逐年攀升趨勢，顯見不動產仲介經紀市場仍然呈現
資料來源：內政部地政司 http://pri.land.moi.gov.tw/realestate_query/pg3_4_1_b2.asp
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（三）不動產仲介是高收入行業
2009 年 1 月至 10 月全國建物所有權買賣移轉，平均每月為 31,566 棟/月、
面積 990,106 坪/月(如表 3-1-3)，每年為 378,787 棟/年、面積 11,881,269 坪/
年。依信義房屋不動產企研室發佈 2009 年 10 月台灣成屋平均價格為每坪 27.71 萬，如表 3-1-4，及不動產仲介費用為成交價 5%市場行情，再考量仲介佣金可能 折 讓 情 形 ， 保 守 改 以 成 交 價 3% 收 費 核 算 時 ， 不 動 產 仲 介 業 年 總 收 入 額 為 9,876,899 萬元，除以 4.135 營業中店家數，平均每家仲介業者年收入額約 2,389 萬元13；對照其他產業或其他不動產服務業，不動產仲介業是當今高收入行業。
表 3-1-3 2008 年 1 月至 2009 年 10 月建物買賣棟數及面積統計
2008 年 棟數 面積 (㎡) 面積 (坪) 2009 年 棟數 面積 (㎡) 面積 (坪) 1 月 36,773 4,277,935 1,294,075 1 月 19,048 2,018,236 610,516 2 月 19,371 2,138,969 647,038 2 月 21,495 2,203,634 666,599 3 月 34,045 3,769,653 1,140,320 3 月 28,014 2,881,046 871,516 4 月 40,256 4,473,754 1,353,311 4 月 30,782 3,236,587 979,068 5 月 42,075 4,648,033 1,406,030 5 月 29,998 3,147,021 951,974 6 月 38,527 4,244,296 1,283,900 6 月 40,009 4,121,383 1,246,718 7 月 36,044 3,841,085 1,161,928 7 月 40,492 4,094,058 1,238,453 8 月 26,527 2,975,079 899,961 8 月 38,158 3,902,795 1,180,595 9 月 26,457 2,925,149 884,858 9 月 33,296 3,503,895 1,059,928 10 月 26,984 2,941,795 889,893 10 月 34,364 3.622.118 1,095,691 11 月 23,253 2,446,595 740,095
12 月 29,014 3,115,852 942,545
合計 379,326 41,798,194 12,643,954 總計 315,656 32,730,773 9,901,058 每月平均 31,611 3,483,183 1,053,663 每月平均 31,566 3,273,077 990,106 資料來源：地政司統計月報
表 3-1-4 台灣地區 2009 年 9 月至 10 月成屋單價變動統計
縣市別 住宅成屋單價(萬/坪)
價格變動 成交量變動 2009 年 9 月 2009 年 10 月 (10 月較 9 月) 台灣地區 26.91 27.71 2.98% 11.20%
台北市 42.29 42.9 1.44% 21.40%
台北縣 21.15 21.15 -0.02% -2.00%
桃園縣 11.93 10.73 -10.05% 29.40%
新竹縣市 13.06 12.9 -1.21% -4.10%
台中市 11.96 11.53 -3.61% 17.50%
台南市 8.42 7.71 -8.38% 50.00%
高雄市 8.98 8.68 -3.37% 20.80%
資料來源：信義房屋不動產企研室 2009 年 11 月 2 日發佈
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(四）不動產仲介是「獨占性競爭」產業
查地政司不動不動產經紀業資訊系統14，合法業者登錄為常態之營業處所有 691處(通常為不動產仲介業)，非常態營業處所有79處(通常為不動產代銷業)，
合計770處，不動產仲介業者之常態營業處所占89.74%的絕對多數，而非常態處 所的不動產代銷業則僅占全部已登錄營業處所的10.26%，顯示不動產經紀業目前 已是以不動產仲介業為其產業主流。不動產仲介業市場已有4,135店家數的規 模，如表3-1-5所示，顯示台灣房仲業之產業結構，較接近於「獨占性競爭」（呂 沛穎，2007：51-55）。
表 3-1-5 台灣八大房屋仲介業分店家數調查統計
廠商名稱 登錄店家數 市佔率 說明
信義房屋仲介股份有限公司 267 6.46% 全直營
永慶房屋仲介股份有限公司(直營店)
永慶不動產(加盟店) 385 9.31% 直營 163+加盟 219 台灣房屋仲介股份有限公司 260 6.29% 直營 46+加盟 214 太平洋房屋仲介股份有限公司 70 1.69% 直營 43+加盟 27
住商實業股份有限公司 265 6.41% 全加盟
中信房屋仲介股份有限公司 231 5.59% 全加盟 231
東誠國際仲介經紀股份有限公司 （東森房屋） 355 8.59% 全加盟 泛太不動產仲介經紀股份有限公司 (21 世紀) 187 4.52% 全加盟
其 他 2,115 51.15%
合 計 4,135 100.00%
註：統計範圍截至 2009 年 11 月 9 日止。
資料來源：內政部地政司及各仲介業者網站服務據點統計
（五）不動產仲介市場 － 大者恆大、汰弱留強
不動產營業據點增加時，市場經營規模會相對比例縮小，因此在市場競爭激 烈下，不動產仲介業者之品牌形象、經營規模、營業人員的服務品質與專業素養 等，將成為市場淘汰戰的決勝關鍵。
目前市場上較具競爭力的不動產仲介業者，都是屬於品牌較大、公司總部資 源較大的不動產仲介公司，這類仲介公司由於總部資源可以有效率的支援第一線 的業務需求，也可確實掌握第一線的狀況，對於不動產仲介人員的素質要求較其 他仲介業者高，標準服務流程的執行及公司經營理念的貫徹也較易於推動，由於 集團力量集中，資源易於共享，因此在面對不動產的景氣波動下，這類強調集團 經營的不動產仲介業者仍舊可以穩健的成長。而這種大者恆大、汰弱留強的趨
14 地政司「不動產經紀業分設營業處所設立數量統計」
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勢，近年來愈趨明顯。
（六）「網路」是不動產仲介業競爭的基本要件
2009 年 網 際 網 路 世 界 統 計 資 料15（ Internet World Stats: Usage and Population Statistics）最新資料顯示，台灣上網人口為 1,540 萬，占台灣總 人口 62.7％，占亞洲地區上網人口 2.7％。經濟部商業司「97 年度國內電子商 務經營現況及發展趨勢」報告，預估台灣 2008 年 B2C 電子商店市場規模為新台 幣 1,678 億，預測至 2012 年可望達到新台幣 2,905 億元，四年間之年複合成長 率(GAGR)為 14.7%；2008 年國內整體零售市場總值新台幣 32,602 億元，預測 2008
2009 年 網 際 網 路 世 界 統 計 資 料15（ Internet World Stats: Usage and Population Statistics）最新資料顯示，台灣上網人口為 1,540 萬，占台灣總 人口 62.7％，占亞洲地區上網人口 2.7％。經濟部商業司「97 年度國內電子商 務經營現況及發展趨勢」報告，預估台灣 2008 年 B2C 電子商店市場規模為新台 幣 1,678 億，預測至 2012 年可望達到新台幣 2,905 億元，四年間之年複合成長 率(GAGR)為 14.7%；2008 年國內整體零售市場總值新台幣 32,602 億元，預測 2008