研擬 e-house 示範網站之配套措施

消費者可藉由「e-house 網路交易不動產示範網站」之不動產專業分工、網 路交易過程全程監控、交易資訊透明機制，保障網路不動產交易安全。不動產仲

7.「e-house 網路不動產交易示範網站」，政策功能完成或於 市場運作期滿二年，「e-house 網路不動產交易示範網站」

應獨立成立「不動產交易安全研究基金會」，並將網站盈餘，

3.出版官方版「e-house 網路不動產交易示範網站」實用手冊，

作為不動產消費者操作 e-house 之引導指南。

4.整合地政電子媒體及基層第一線地政機構，廣為推展宣逹

「e-house 不動產交易示範網站」之作業流程及政策理念。

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3.成立專案小組，編製「e-house 網路不動產交易示範網站」

規劃及進度表。

3.擬定並公告「e-house 網路不動產交易示範網站」標準作業 流程及使用規範。 用「e-house 網路交易不動產示範網站」的網路交易方式。而不動產仲介業者基 於市場競爭需要，才會願意仿效「e-house 網路交易不動產示範網站」建置有實 質交易功能、專業分工、資訊透明及由網站主監控全程不動產交易的網站系統。 運作及使用者付費原理對外收費營運，待「e-house 不動產交易示範網站」政策 功能完成或於市場運作期滿二年後，成立 e-house「不動產交易安全研究基金 會」，每年比例提列網站盈餘，供不動產交易安全相關之研究；綜合以上內容，

改造 e-house 為「e-house 網路交易不動產示範網站」的「政策面」配套措施為：

1、改造 e-house 成為網路交易不動產示範網站，列為推動不動產交易安全之

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政策目標主軸。

2、制定不動產網站交易標準作業流程，供業者遵行。

3、制定不動產交易網站維護管理規範格式，供業者遵行。

4、制定不動產交易網站使用人規範，供使用人遵行 5、制定不動產交易網站建置規範。

6、調整 e-house 的政策體制，成為獨立政策專案，以自給運作及使用者付費 原理對外收費營運。

7、「e-house 不動產交易示範網站」，政策功能完成或於市場運作期滿二年後，

成立 e-house「不動產交易安全研究基金會」，每年比例提列網站盈餘，供 不動產交易安全相關之研究

二、法制面 －增修「不動產經紀業管理條例」相關法令不合時宜部份，消弭或 降低仲介不動產之代理問題

綜合受訪者主要意見「修訂不動產經紀業管理條例相關法令，明訂專業分工 及責任分擔範圍」、「研擬不動產仲介聯賣網站維護管理規範格式，供業者遵行」

及「增修不動產經紀業管理條例相關法令，將不動產仲介聯賣網站列入」外；本 研究認為增修法制面較為急切的內容，包括加強不動產經紀人及營業員的專業內 涵、務實規範管理不動產網站的建置及運作，方能消弭或降低不動產仲介交易成 本與代理問題；綜合以上內容，改造 e-house 為「e-house 網路交易不動產示範 網站」的「法制面」配套措施為：

1、修訂不動產經紀業管理條例相關法令，明訂專業分工及責任分擔範圍。

2、增修不動產經紀業管理條例相關法令，將不動產網站列入管理規範。

3、增修不動產經紀業管理條例，限定營業員僅能服務於一家仲介業者 4、增列條文成立不動產經紀人「不動產經紀人公會」，經紀人必須加入「不

動產經紀人公會」方得取得公司及營利事業證照，「不動產經紀人公會」

管理及訓練不動產經紀人及營業員。

5、廢除「行 政 院 公 平 交 易 委 員 會 對 於 不 動 產 經 紀 業 實 施 聯 賣 制 度 之 規 範 說 明 」將「專任委託銷售」列入違 反 公 平 交 易 法 第 十 四 條 禁 止 聯 合 行 為 之 規 定 。

三、資訊面 －整合公部門地政資源，運用實體及網路媒體宣導推廣，促進不動 產消費者與不動產業者共鳴，以利政策推動

經調查發現，消費者主要是藉由「內政部地政司全球資訊網電子週報」，其 次再經由「經其他網站連結而來」及「看過有關電視或電子媒體有關 e-house 之

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相關報導」得知 e-house 網站；顯見，政府「資訊面」配套措施，由地政主管機 關主動利用網路及電子媒體宣導效果頗佳，對於促進不動產消費者與不動產業者 共鳴及政策推動會有極大助益。本研究認為「資訊面」的政府配套措施，除了受 訪者認為「內政部地政司全球資訊網電子週報」與「其他網站連結」之宣傳管道 外，尚應整合公部門地政資源，運用實體及網路媒體共同推廣；「資訊面」主要 配套措施項目有四點：

1、加強運用「內政部地政司全球資訊網電子週報」與「其他網站連結」推廣 e-house。

2、整合不動產經紀業管理條例、網路電子商務資訊相關領域規範內容、作業 標準，提供不動產網路仲介交易之公開資訊服務諮詢。

3、出版官方版「e-house 網路不動產仲介交易示範網站」使用手冊，作為不 動產消費者操作 e-house 之引導指南。

4、整合地政電子媒體及基層第一線地政機構，推廣宣逹「e-house 網路不動 產仲介交易示範網站」之作業流程及政策理念。

四、推動面 －政府應該消弭消極心態，編列充足經費積極推動，落實 e-house 建置目標與目的

綜合受訪者主要意見「政府應編列充足經費進行改造 e-house 為民間建置不 動產網站之範例」、「消弭政府機關消極心態，改造 e-house 成為民間建置不動產 網站範例」等，本研究認為若能成立「e-house 網路不動產交易示範網站」專案 小組客觀積極編制改造規劃及進度表，將更有利於「e-house 網路不動產交易示 範網站」的推動，並可落實 e-house 網站之建置目標與目的；綜合以上內容，「推 動面」政府的配套措施為：

1、積極編列充足經費改造 e-house 成為「e-house 網路不動產交易示範網站」。 2、消弭政府機關「不與業界競爭」、「不干預市場運作」消極不作為心態。

3、 成立專案小組，編製改造 e-house 為「e-house 網路不動產交易示範網站」

功能系統之計劃書及進度表。

五、執行面 －由政府主導並帶頭做起，引導並保障不動產消費者，導正並規範 不動產仲介業者

綜合受訪者主要意見「政府將 e-house 改造成有實質線上交易功能的不動產 交易示範網站」、「政府應編列充足經費進行改造 e-house 為民間建置不動產交易 網站之範例」及「訂不動產經紀業管理條例相關法令，明訂專業分工及責任分擔 範圍」外，本研究認為，有效管理規範私部門不動產交易網站、提升不動產仲介

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專業能力及保障不動產交易安全，應在改造 e-house 為民間建置不動產網站之示 範網站、制定「e-house 示範網站」標準作業流程及使用規範同時，併同制定民 間不動產交易網站建置資格、網站系統功能及維護管理規範，藉以引導並保障不 動產消費者，導正並規範不動產仲介業者；「執行面」的配套措施為：

1、由政府改造 e-house 成為「e-house 網路交易不動產示範網站」帶頭做起，

因為調查結果顯示，消費者認為「政府建置的網站，安全性較高」，

2、設計符合消費者需求「不動產交易知識及相關資訊多」、「不動產交易資訊 更新的速度很快」、「陳列之建物、土地的物件資訊更新很快（與現況相 符）」、「不動產仲介物件及相關不動產資訊的搜尋系統很順暢」、「不動產 服務業者會員很專業」等有實質交易功能的不動產交易網站。

3、公告「e-house 網路不動產交易示範網站」標準作業流程及相關規範。

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第六章 結論與後續研究建議

台灣不動產仲介從1977年勵行建設成立全國第一家責任中心制的成屋買賣 專業公司至今已有三十餘年，隨著網路資訊科技發達，不動產仲介業務網路化從 1996年至今亦有十餘載；於2009年上半年，台灣五大都會區消費者委託仲介業者 進行不動產買賣者佔總交易人口62%；然而，目前台灣不動產網站僅能提供瀏覽、

留言之「單向」功能，並無線上諮詢、議價、買賣等「雙向」功能，網路不動產 仲介交易，至今仍然依循早期的店頭式不動產仲介交易流程作業，不動產仲介交 易問題依舊存在。近十年，台灣不動產仲介店家數不斷成長，不動產仲介儼然成 為「獨占性競爭」之低門檻、高利潤保障產業，不動產仲介交易糾紛案件卻呈現 逐年攀升趨勢；為降低交易成本，由美國引進的「聯賣制度」，在台灣運作的並 不成功，政府為推動不動產交易安全於2006年建置「e-house不動產交易服務網」

至今亦未見成效。反觀近年來，不動產「自售網」卻有異軍突起之氣勢，由於自 售網成立的目的，為免除高額的不動產仲介費用，然而，大部份自售網站並無產 權、專業查證的機制，因此自售網的不動產消費者，極容易成為詐騙集團的新目 標，可預期未來的不動產交易糾紛現象，將會更趨向複雜嚴重。

第一節 結論

本研究以交易成本及代理理論為理論基礎，從不動產仲介業之起源、不動產 仲介市場現況、不動產仲介問題、e-house 現況、e-house 問題之過程為論述主 軸，針對不動產仲介交易糾紛產生代理問題、台灣引進之聯賣網站運作不成功、

消費者寧可使用有風險的不動產自售網、不動產仲介及不動產網站相關法規不合 時宜欠缺、政府政策失靈、e-house 建置目標未能成效的關鍵及 e-house 所扮演 的政策角色等課題進行探討，經由對現行管理仲介業者的「不動產經紀業管理條 例」相關規範不足及不符時宜的認知，並對不動產消費者、不動產服務業者及政 府三方面之不動產網路仲介交易相關主體，造成推動不動產交易安全障礙課題的 弔詭現象進行探討，暸解影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方 e-house

消費者寧可使用有風險的不動產自售網、不動產仲介及不動產網站相關法規不合 時宜欠缺、政府政策失靈、e-house 建置目標未能成效的關鍵及 e-house 所扮演 的政策角色等課題進行探討，經由對現行管理仲介業者的「不動產經紀業管理條 例」相關規範不足及不符時宜的認知，並對不動產消費者、不動產服務業者及政 府三方面之不動產網路仲介交易相關主體，造成推動不動產交易安全障礙課題的 弔詭現象進行探討，暸解影響不動產消費者使用民間不動產網站及官方 e-house