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第二章 理論基礎與文獻回顧
本章為有關代理理論與交易成本理論之文獻回顧與理論基礎的整理，藉由相 關理論文獻探討代理問題與交易成本之意涵，以及如何建構於找尋消費者使用不 動產(聯賣)網站的關切因素。
第一節 代理理論與相關文獻
「代理」是指代理人在代理權許可內，以被代理人的名義與第三人實施法律 行為，由此產生的法律後果直接由被代理人承擔的一種法律制度。代理關係的主 體包括代理人、被代理人（本人）和第三人（相對人）。代理人是代替被代理人 實施法律行為的人；被代理人是代理人替自己實施法律行為的人；第三人是與代 理人實施法律行為的人。由於不動產交易金額龐大、相關法令與稅賦細膩複雜，
在交易過程中涉及私人印鑑與產權檔的交付保管，故不動產仲介業可說是一種基 於高度專業與信賴的服務業；因此，無論不動產交易的買方或賣方，都會慎重選 擇信用良好與交易安全可靠的不動產服務業者仲介、代理完成不動產交易及產權 移轉登記。
一、代理理論概述
代理理論的觀點起源於 1960 年代及 1970 年代初期，Jensen and Mecklin 於 1976 年以 1937 年 Coase 所提之「公司理論」為基礎，對個體經濟理論將組織 視為是一個生產函數的觀點提出質疑，而發展出代理理論（agency theory）。
Jensen and Mecklin(1976)將其定義為：所有人授權委託代理人，要求其以所有 人的最大利益為目標，替所有人服務，並將此關係表現在契約上。然而在這兩方 關係中，常會發生資訊不對稱 (asymmetric information)的情形及代理人為追 求本身職權效益極大化。由於研究的方法不同，產生了兩個派別。一種強調契約 的事前分析，稱為動機一致學派。該學派包括了兩個理論即所有權理論和代理理 論。代理理論認為組織問題的產生是由於所有權和經營權的分離，代理人的執行 背離委託人的目標，因此委託人有必要監督代理人，或是通過激勵性條款來促使 代理人充分合作。另一個學派強調契約的事後分析，以交易成本經濟學為代表。
由此看來，代理理論從原理上應當屬於契約理論的一部分。
代理關係是指被代理人（委託人）委託代理人在代理許可權限內，為委託人 利益從事活動，並委以被代理人的名義與第三人實施法律行為，由此產生的法律 效果而直接由被代理人承擔的一種法律制度。從其定義來看，代理關係應當不僅 侷限於企業資源的所有人與經理人間，而是存在於所有具有委託代理事項的行
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為。Eisenhardt and Kathleen (1989)則將上述兩派理論彙整，如表 2-1-1 所示，
認為它們是互補的；亦即「實證主義代理理論」釐清各種契約的代理關係，而「委 託人-代理人研究」則指出在各種程度的目標衝突、績效衡量不確定及風險規避 的情境下，使用何種型式的契約最有效。
表 2-1-1 代理理論概觀
主要觀念 委託人與代理人間之關係應該反映效率組織之資訊與風險承擔的成本 分析之單位 委託人與代理人之間的契約
人性之假設
自利的（self-interest）
有限理性的（bounded rationality）
規避風險的（risk aversion）
組織之假設
組織成員間存在部分目標的衝突
效率是衡量組織效能（effectiveness）的指標
委託人與代理人之間資訊不對稱（information asymmetry）
資訊之假設 資訊有價，是可買賣之商品
契約的問題 代理問題：道德風險（moral hazard）、逆向選擇（adverse selection）
與風險分攤（risk-sharing）
問題的範圍 委託人與代理人之間有部分目標不一致以與風險偏好的差異 資料來源：Eisenhardt.,（1989）：59
二、代理問題
依據代理理論，企業資源的所有人是委託人，負責使用及經營企業資源的經 理人是代理人；當經理人本身就是企業資源的所有人時，他們因擁有企業全部的 剩餘分配權，經理人會努力地為他為自己的利益而工作，這種情形下，就不會存 在代理問題。但是，當經理人是從外部聘請來的，經理人就會有動機去提高職位 上的消費、自我鬆懈甚至降低工作效率，他的行為會與自己是擁有企業全部資源 所有人時，有明顯著的差別。如果企業資金是透過舉債方式取得，同樣也存在代 理問題，只不過表現形式略有不同。代理理論問題起源於資訊經濟學以契約方式 描述代理關係，主要為解決代理關係中存在的兩個問題，即「代理問題」和「風 險承擔問題」。
Bergen,et al.（1992）以代理關係建立的時間，將代理問題區分為兩類，
一為契約前問題（pre-contractual problems），發生在委託人尚未決定和代理 人簽約前，主要課題是代理人是否具備委託人要求的條件；另一為契約後問題
（post-contractual problems），發生在契約成立代理關係建立後，主要課題
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是委託人應如何評估（evaluate）、酬償（reward）代理人的表現，使代理人能 依委託人的意思做事。代理問題起於委託人無法適當的衡量代理人行為，稱為是 無效契約的結果，主要原因是由於委託人與代理人間之目標衝突與風險承擔態度 不同所致。
陳敏、杜才明（2006）等人，將代理問題依資訊不對稱角度分為逆向選擇
（adverse selection）及道德風險（moral hazard）兩類；前者是委託人與代 理人簽訂契約所存在知識或資訊不對稱所造成，發生在事前；後者為簽訂契約雙 方當事人一些行動的不可觀察性或不可驗證性所造成，發生在事後，說明如下：
（一）逆向選擇（adverse selection）
在資訊不對稱情形下，擁有較劣勢資訊的交易一方，作出對自己不利的選 擇，而損害到自已的利益。如不動產仲介市場，不動產仲介業者是資訊優越的一 方，不動產買賣消費者是資訊較不對稱的一方，仲介業者為了取得不動產消費者 買賣方之委託，而故意對賣方消費者膨脹銷仲介銷售實績及能力，或對買方隱瞞 交易不動產之瑕疵訊息，致使不動產消費者因資訊不足而做出錯誤的抉擇，造成 消費者權益受損，即是逆向選擇。
（二）道德風險（moral hazard）
在資訊不對稱情形下，代理人擁有較優越資訊，在與委託人簽訂合約後，故 意行為或者不作為，因而損害到委託人的利益。例如，不動產賣方將不動產委託 仲介業者銷售，因無不動產市場價格資訊來源，任憑仲介業者低估委託銷售之不 動產價格而不知；甚而，受委託之不動產仲介業者，不但未提供合理之市場價格 資訊，反而找自己的親友優先以低價買斷，導致委託人所得價款低於市場行情而 蒙受損失。再如，不動產消費者買方將欲購不動產之條件明列，並委請仲介業者 代為尋找適合之不動產標的，然而仲介業者並不直接推薦符合買方消費者條件之 不動產物件，反而極力推銷條件較不適合但仲介費用較高的不動產物件給買方消 費者。上述，不動產仲介業者淪陷於誘因問題而引發行為的改變，即是道德風險。
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“Agency Theory, Reasoning and Culture at Enron: In Search of a Solution,”
1.指出 Enron 倒閉的原因
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“Effort, Performanc e, and Conscientio usness: An Agency Theory Perspective,
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三、代理成本
代理成本觀念是由 Jensen and Meckling（1976）提出，認為代理成本是發 生在企業的經理人不是完全的所有人，在部分所有的情況下：(1)當經理人盡心 努力工作時，他所承擔的責任與所得報酬不相當；(2)當他在享受利益時，他的 利益大於他的貢獻。因此工作積極性不高，只熱衷於追求職責外消費，故企業的 價值小於他是完全所有人時的價值，這兩者之間的差異被稱為代理成本，
Eisenhardt (1989)提到，代理人擁有的資訊比委託人多，並且這種資訊不 對稱會逆向影響委託人積極的監控代理人，是否盡責的為委託人利益而執行受委 託事項。Eisenhardt 還假設委託人和代理人都是理性的，他們各自為維護本身 最大利益的立場，簽訂委託代理契約；當委託人和代理人在契約關係中，沒有一 方能以損及他方財富的方式，來增加自己的財富，便達到「柏拉圖最優化」9狀 態。委託人為了確保契約關係時利益的最大化，委託人和代理人都會發生代理成 本。
Jensen and Meckling（1976）認為，代理成本的內容包括：(1)訂約成本；
(2)監督代理人的成本；(3)確保代理人做出最好的決策或為付出代理人決策錯誤 而能得損害失補償之保證成本；(4)不能完全監控代理人行為而引起的損失。
Eisenhardt (1989)表示，代理人出於自我尋利的動機，會利用各種可能的 機會，增加自己的財富，其中一些行為可能會損害到委託人的利益。（例如，為 自己裝潢豪華辦公室、購置高級轎車，申報到著名景點從事與公司業務無關的出 差旅費等）。由於委託人要降低代理人的風險，委託人會支付監督費用（例如，
財務報表經過外部審核的成本）。另一方面，代理人也會發生守約成本。例如，
為了向委託人證明他們是有效率、誠實的履行代理職務，代理人設置內部審核部 門，因此發生內部審核費用。設置內部審核部門，讓委託人充分瞭解代理人執行 業務的過程與內容，加強委託人對代理人的信任，這有助於代理人鞏固他們在企 業中的地位，進而維持他們現有的報酬水準。委託人監督代理人的費用，會在代 理人所獲得的報酬中（轉引 Adams，1991）顯現出來，代理人出於自清及自利的 考量，所設置諸如內部審核之監督機制，讓委託人充分瞭解受託人的努力，亦可 降低委託人對代理人報酬作出逆向調整的風險。陳敏、杜才明等人（2006）認為 代理成本包括監督成本、守約成本和剩餘損失。其中，監督成本是指外部股東為
為了向委託人證明他們是有效率、誠實的履行代理職務，代理人設置內部審核部 門，因此發生內部審核費用。設置內部審核部門，讓委託人充分瞭解代理人執行 業務的過程與內容，加強委託人對代理人的信任，這有助於代理人鞏固他們在企 業中的地位，進而維持他們現有的報酬水準。委託人監督代理人的費用，會在代 理人所獲得的報酬中（轉引 Adams，1991）顯現出來，代理人出於自清及自利的 考量，所設置諸如內部審核之監督機制，讓委託人充分瞭解受託人的努力，亦可 降低委託人對代理人報酬作出逆向調整的風險。陳敏、杜才明等人（2006）認為 代理成本包括監督成本、守約成本和剩餘損失。其中，監督成本是指外部股東為