研究設計

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第四章 研究設計與調查分析

本章運用第二章所得消費者使用不動產仲介(聯賣)網站代理問題與交易成 本關切因素（變數）之內涵轉換成問題項目，再融合第三章不動產仲介市場及 e-house 面臨的問題。首先說明研究設計，並於問卷內容架構說明問卷調查課題 與本研究理論面及實務面之關聯，最後對回收問卷進行「次數分析」，從中比較 分析消費者對不動產仲介網站及使用 e-house 網站的感受與觀點，再進行綜合分 析；藉以提出 e-house 示範網站新思維，並研擬不動產仲介網站之功能系統、安 全機制，進而建議政府建立配套措施，提供一個符合消費者需求之不動產交易安 全環境，以保障不動產消費者之權益。

第一節 研究設計

本章第一節陳述問卷設計，內容包含問卷調查目的、項目、方式、時間、對 象及問卷分析方式。

一、問卷調查目的

探討現今不動產消費者使用 e-house 網站面臨的障礙，及以仲介（聯賣）網 站進行不動產交易所產生的交易成本及代理問題，做為建置符合消費者需求之不 動產交易仲介（聯賣）網站依據。

二、問卷調查內容

本研究問卷調查課題共分為四個部份，藉由問卷課題瞭解消費者對不動產仲 介交易運作現況、不動產仲介交易網站、不動產自售網、使用 e-house 網站之認 知，有關問卷調查課題與本研究理論面及實務面之關聯，說明如下：

（一）問卷設計架構第一部份

主要以不動產消費者與 e-house 間之互動關係作為提問項目。其中包含暸解 消費者「從何處知道 e-house 網站」、「使用 e-house 的次數」、「使用 e-house 的 目的」及「消費者有不動產仲介交易需求時，會利用網站搜尋不動產物件或委託 不動產仲介業者的秩序」。

本部份為探討消費者瀏覽 e-house 不動產資訊，產生交易成本及代理成本的 可能性。當消費者填答「使用 e-house 次數」越頻繁時，表示消費者樂於使用 e-house，代表消費者認為 e-house 可能產生「資訊搜成本」的交易成本及「逆 向選擇」的代理問題越低。當消費者填答「使用 e-house 的目的」與其建置主要

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目標越接近且越多人次時，表示消費者認為 e-house 可能產生「資訊搜成本」的 交易成本及「逆向選擇」的代理問題越低；當消費者有網路仲介不動產買賣需求 時，填選「優先使用 e-house」的人次越多時，表示消費者認為 e-house 可能產 生「資訊搜成本」的交易成本及「逆向選擇」的代理問題越低。

（二）問卷設計架構第二部份

本部份以不動產消費者對不動產仲介市場、仲介(聯賣)網站及自售網的看法 為主題，目的為探討當前不動產仲介市場及仲介(聯賣)網站的現況與問題，蘊涵 本研究第二章代理理論與交易成本理論所探討影響消費者行為的代理問題及交 易成本產生的主要因素。包含以不動產仲介費用分配比例，測試消費者在促進不 動產交易安全及專業分工的前題下，對於不動產仲介交易過程中之各不動產專業 的重視及依賴程度；當消費者填選「維持現況不變（不動產仲介獨得 5%）」比 例越高時，表示不認為當今之不動產仲介交易運作方式，會產生「外顯單位效益 成本」之交易成本的消費者比例越高，反之則越低。

其次，以 2000 年至 2009 年逐年攀升之不動產交易糾紛，瞭解消費者對不動 產仲介糾紛問題的看法，本研究以當前公部門所公佈的不動產仲介糾紛原因作為 選答項目，如「不動產仲介專業訓練不足」、「消費者過於信任仲介業者，而未深 入檢視契約內容」、「仲介惡性競爭隱瞞事實」等 9 項；當消費者填選「不動產仲 介專業訓練不足」比例越高時，表示認為該項目是造成當今不動產仲介問題主因 的可能性越高，該項目會產生「道德風險」之代理問題的消費者比例越高，反之 則越低。

再者，就台灣引進美國的聯賣制度（目的為降低交易成本及促進交易安全）， 由於仲介業者對於將不同品牌仲介業者之不動產物件匯聚在同一網站展售聯賣 的方式，因擔心所展售之不動產物件會被同業攬走，而不願意將好的物件放在網 站聯賣之疑慮。本研究以國外消除仲介業者對聯賣網站顧忌，所實施之仲介物件 強制「專任委託銷售」措施，探討消費者的看法；當消費者填選認同實施仲介物 件強制「專任委託銷售」比例越高時，表示認同以強制「專任委託銷售」做為解 決聯賣制度在台灣推行不成功的方法的消費者比例越高，反之則越低。

近年來，不動產資訊在網路流通與取得，日顯快速便利。消費者在不動產仲 介費用居高不下，而交易糾紛又逐年攀升的氛圍下，以不用負擔高額仲介服務費 用或是只要少額費用的「自售網」做為搜尋或自行銷售不動產管道，有日益增加 的現象，但因「自售網」還在起步階段，仍有相當的缺失與風險存在。本部份最 後為測試不動產消費者對於「自售網」知覺感受，本研究收集各方認為「自售網」

的缺失作為選答項目，如「無不動產物件產權、專業查證機制」、「自售網站不負

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責買賣交易風險」、「無不動產交易安全保障機制」等 10 項；當消費者填選「無 不動產物件產權、專業查證機制」比例越高時，表示認為該項目是自售網產生問 題主因的可能性越高，而認為該項目會產生「道德風險」之代理問題的消費者比 例越高，反之則越低。

（三）問卷設計架構第三部份

本部份為探討不動產消費者對於使用 e-house 後觀感及可能產生的代理問 題及交易成本。首先，本研究以 e-house 政策性網站之建置目標、目的與消費者 擔心因信任 e-house 已完成網站之政策建置目標、目的，於加入 e-house 會員並 且使用 e-house 後之感受與使用前之建置目標目的或認知進行比較，如果消費者 擔心使用 e-house 後感受與使用前之建置目標目的或認知有差距，表示 e-house 對該消費者可能產生代理問題，差距越大可能產生的代理問題會越為嚴重。

其次，本研究以 e-house 網站之系統規劃、操作功能、版面設計、使用規範 及消費者委託 e-house 仲介業者會員必須支付之仲介費用做為探討消費者使用 e-house 之交易成本；當消費者於問卷填選「認同」加「非常認同」比例高於「不 認同」加「非常不認同」時，表示消費者肯定 e-house 的系統設計功能、運作模 式及消費者委託 e-house 仲介業者會員必須支付之仲介費用，所產生的交易成本 亦較低；當消費者填選「認同」加「非常認同」比例低於「不認同」加「非常不 認同」，則表示消費者認為使用 e-house 會產生較高的交易成本，而「不認同」、

「非常不認同」係代表產生較高的交易成本中仍有程度不同的現象。交易成本問 卷調查項目中，以消費者對 e-house「尋屋」系統中「不動產資訊的陳列內容」、

「操作系統的順暢度」、「物件的品質、物件的展示說明格式」、「不動產交易知識 類」的搜尋功能及內容，探討消費者的「資訊搜尋成本」。以「政府將 e-house 改造成有實質『交易』功能的不動產仲介示範網站」、「e-house 進行仲介交易之 不動產仲介費用，全由不動產仲介業者依不動產成交總額 5%獨得之認同情形」、

「對於不動產仲介費用，採取以專業分工比例進行分配」之認同情形，探討消費 者的「外顯效益單位成本」。以「e-house 網上媒合之買賣，消費者對於仲介業 者指定特約代書」、「e-house 網上媒合之買賣，由消費者自行選擇 e-house 網站 內之不動產服務業者會員」之認同情形，進行測試消費者的「專屬陷入成本」。

（四）問卷設計架構第四部份

本研究研擬運用制度設計、政府管制、改造 e-house 成為有實質不動產交易 功能之示範網站，藉以消弭或降低消費者使用 e-house 網站或民間仲介聯賣網站 進行不動產買賣時所產生之代理問題與交易成本設計題項；其中包括將 e-house

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項目及為建構 e-house 符合消費者需求之不動產仲介（聯賣）網站，認為政府需 要建立的配套措施項目，測試消費者的認同情形，本研究建構 e-house 示範網 站，建議政府從「政策」、「法制」、「資訊」、「推動」、「執行」等五個構面，研擬 e-house 為網路仲介不動產示範網站之配套措施，排除不動產交易安全障礙，解 決不動產網路仲介交易代理問題，消弭或降低不動產網路仲介交易成本。

三、問卷調查方式

本研究之問卷，受限於管理單位僅能提供會員之e-mail帳戶，因此採e-mail 方式進行調查。

四、問卷調查時間

本研究進行問卷調查時間，自民國 2009 年 12 月 1 日起至 2009 年 12 月 10 日止。

五、問卷調查對象

本研究以 e-house 網站不動產消費者會員至 2009 年 11 月 9 日止共計 843 人，為主要調查對象，回收有效問卷 41 份，相關基本背景資料，如表 4-1-1。

另者，本研究曾於 2009 年 1 月 28 日，以台北市為營業地點且加入台北市相 關公會之不動產服務業者（不動產仲介業者、地政士、不動產估價師）及工作和 居住地點皆在台北市之有能力且有慾望購置不動產之成年國民為調查對象，進行 便利抽樣問卷調查，於 2009 年 2 月 13 日截止，完成問卷回收數 309 份，有效問 卷數 300 份，內含不動產消費者回收數 231 份，有效問卷 228 份，不動產服務業 者回收數 78 份，有效問卷 72 份。於調查分析結果發現，曾經使用過 e-house 網 站的不動產消費者 13 人、不動產服務業者 18 人。

鑑於，曾經使用 e-house 網站之人數比例過低，本次重新問卷時，將研究調 查對象改以 e-house 不動產消費者會員，由於管理單位除了提供 e-mail 之外，

鑑於，曾經使用 e-house 網站之人數比例過低，本次重新問卷時，將研究調 查對象改以 e-house 不動產消費者會員，由於管理單位除了提供 e-mail 之外，