不動產管理相關論述

壹、國外部分 一、產籍管理

（一）日本

日本的國有財產包括一切國有的有形經濟資產及其所形成的財產權益，如地上 權、地役權、礦業權…等。制訂有「國有財產法」規範國有財產之範圍、管理、處 分及監督機制，另外對於現金、動產、債權、林地、河川港口、道路、國有林地、

國有未開發地、公務員宿舍…等均訂有特別法加以詳細規範。依據國有財產法第 3 條，其國有財產可分為行政財產及普通財產兩大類。行政財產依其用途，又可細分 為公用財產、公共用財產、皇室用財產及企業用財產等四類。其中，公用財產類似 我國的公務用財產；公共用財產則與我國的公共用財產無異；皇室用財產則為日本 特有的天皇制度而設立供皇室使用，或決定供皇室使用之財產；企業用財產則類似 我國的事業用財產。

行政財產依法係由中央各省廳之首長就其所管機關使用之管理，但於一定之情 況，基於財產之性質、功能、國家之管理能力及其他因素之考量下，得委託地方公 共團體等為之；普通財產之管理機關為財務大臣。財產管理機關的設置方面，財務 省總轄及綜合管理國有財產，各省廳管理屬於其主管的行政財產，包括取得、維持、

保存及應用，但不能做出售交易等之處置。各省廳長官在廢止行政財產指定用途使 其成為普通財產時，該財產即應馬上交予財物大臣做處置。此外，在財務省或財務 局內設有國有財產審議會負責國有財產諮詢及建議，國會、會計檢察院等機構則負 責國有財產監察。

日本各省廳對於其管理的行政財產，僅能維持、保存及應用，卻不能做出售交 易等之處置，這有點類似我國國有財產的公用財產和非公用財產的管理方式，各機 關經管的公用財產只能依其原定用途使用，不能予以處分，用途廢止時須變更為非 公用財產交還給國有財產局處理。

（二）英國

英國可以歸類為國家所有土地的種類多為自然保護及國防安全需求而歸中央 所管；其他舉凡涉及地方發展、公共事業、教育、甚或住房提供之公有土地，其權 屬、使用、管理、收益等均歸屬由地方政府權責；中央政府僅為監督以及稅收的課 徵。（楊松齡，2006：185）管理公有資產的組織從 1970 年代以後才在英國受到重

視，隨者近年來英國政府推動商業化、效率化而轉型為極重要的工作項目，而資產 管理部門的演進便由單純消極的資產登記管理到扮演顧問角色到現今的以企業化 的經營角度引入企業管理的概念，配合電子科技系統，在管理資產的同時，希望能 達到最有效率的公有空間使用。（楊松齡，2006：187）

英國土地權屬的登記不完善是土地使用效率化的最大隱憂，因應加入歐盟，

IdeA 聯合歐洲學者進行土地登錄制度的研究，提出整合性登錄系統的概念，以及建 構出透過土地登記處的媒介，在同一系統下，讓資訊取得更為迅速與經濟，收取的 規費因需要者的身分而不同，也能反映使用者付費的社會公平理念。而這份研究顯 示，歐盟各國都即將探討整合性系統的可行性。（楊松齡，2006：203）

有關英國資產管理系統之建制可分兩方面：一為登錄系統整合，著重於領導能 力品質的改善、合作能力的強化、服務傳遞的改進與幫助地方政府建立永續社區 等，以達成節省地方政府的時間、金錢與落實改進為成果。二為電子化資產地圖

（e-PIMS）：

英國的公有土地或是私有公共使用之土地數量龐大且種類繁雜，為因應此種狀況所導致一 直以來的管理困擾，工黨政府於 1999 年發表之白皮書中（Modernising Government White Paper initiative）強調要將國內之公有土地作一完整及數位化的統整；有鑑於此，獨立於財政部外之 英國政府貿易部（the UK Office of Government Commerce）便開始研擬一套跨部會之電子化資 產地圖系統（e-PIMS），並於 2001 年 5 月對外展示查詢版之電子地圖系統，於同年 11 月開放 資料更新版之電子地圖系統，以電子登錄系統來取代以往之人力登錄系統，以增強登錄之完整 性及時效性；第三階段則是在 2002 年 10 月連通與其他資料庫之連結，如：各地方政府之資產 管理及地理資訊系統資料庫；第四階段則是於 2004 年完成整個系統的測試及整合，讓所有政 府公務部門及各級地方政府單位能夠在短時間內掌握到公有土地的數量、位置、權屬以及使用 和收益現況

此系統的最終目的是希望能藉由跨部會的資產管理系統將全英國地區的公有土地作一檢 視，過去因為沒有一個主管機關負責公有土地的總量管制而導致權屬不清，管理困難，甚至連 數量都無法完整掌握；這項計畫期望能在 2006 年底之前，將過去所有地籍不清、登錄不明的 公有土地完全清查，同時為保障資料之安全性，以土地資料之機密性質分加密等級，供不同層 級之政府單位運用。並配合國家測量中心對於地界策量資料之更新，建構一個完整的公有土地 資料庫，藉由資料庫的交叉比對，以提供所有相關政府單位更健全的施政基礎。

另外，e-PIMS 是免費的服務，透過網路申請可以查閱並維護個人的核心財產記錄、上傳 資料至 e-PIMS、查閱所有地形測量圖。e-PIMS 具有精確的中央國有資產記錄、辨別空地、協 調政府資產、精密的搜尋能力、提供精細的地形測量圖、改變政府的設備、提供核心資料庫、

配合特殊需要建立附加功能、加密功能的安全使用等優點。

個階段將舉辦一系列的教育訓練，讓有使用者能很快速熟悉使用，目前以開放的功能主要包括 閒置空間資料庫尋找、登記並劃設新建政府資產、地籍資料報告下載、各地區空間使用單位、

使用比例與情形。（楊松齡，2006：205-206）

（三）中國大陸

中國大陸有 13 億人口，土地總面積 960 萬平方公里，90﹪的人口集中在東部，

其他地區則為乾旱、沙漠、冰川、耕地、水域等。中央政府對全國土地有分配、使 用的權利，而在農村地區或城市，土地所有權屬於一個村、一個鄉鎮或一個城，即 村政府、鄉鎮政府或城市政府對其統轄範圍內之土地有分配權和使用權。其本質上 土地所有權屬國家，但分配則由地方政府負責，故可視為公有制。（于宗先、王金 利，2001：2）其土地政策主要法令依據為 1986 年頒布的「中華人民共和國土地管 理法」，其內容分為七章，即總則、土地所有權和使用權、土地利用總體規劃、耕 地保護、建設用地管理、監督檢查、法律責任等。土地管理機關為國土資源部，下 分辦公廳、政策法規司、耕地保護司、地籍管理司等 13 司、3 局、1 廳，編制人數 300 人。

大陸「土地管理法」規定國務院代表國家行使國有土地所有權，但國有土地產 權的實施與管理實際由政府職能部門或各級地方政府所為。由於在中央政府與地方 政府之間對於國有土地產權並無明確的劃分和界定，各級政府在土地資產上的事權 不清，導致上下級政府間的紛爭，國家土地所有權沒有真正的體現，故國有土地與 集體土地都存有所有權主體虛位問題。（葉劍平等，2005）

二、保管利用

（一）日本

日本的行政財產原則上不得為租賃借貸、交換、出售、讓與、信託或以之為出 資目的，或設定私權之標的，但在不妨礙其用途或目的之限度內，得經許可在一定 之條件下為使用或收益，如設定地上權、合建租賃等。（國有財產法第 18 條）此與 我國國有財產法第 28 條之規定相同。

國有財產特別措置法第十條第一項規定：「普通財產，各省各廳之首長，為謀 求該財產之有效利用，於認為有必要時，得委託適當者管理之。」基於此一規定，

對於未利用之普通財產，為提昇地方福利及財產之有效利用，在需用機關或地方公 共團體在未完成必要相關程序處理完成前，將其委託管理，暫時提供一般公眾、株 式會社國有財產管理調查中心或地方公共團體使用，作為兒童遊戲場、停車場或緊 急避難場所等開放空間使用。（楊松齡，2006：93-94）

二次大戰後，日本政府為解決國土利用不均衡問題，於 1950 年制定「國土綜 合開發法」，設立「國土計畫局」，於 1962 年制定「全國綜合開發計畫」，於 1969

年、1977 年分別推動第二期及第三期計畫。（陳文甲，2005）1985 年日本在經濟上 發生了重大的變化，如日圓升值、經濟國際化、經濟向東京集中、產業構造的快速 變化等所帶來的地方圈的勞動問題的嚴重化，造成許多社會問題。為解決人口、行 政、經濟、文化等機能過度集中於東京都特別區情形及均衡各地區之發展，於 1987 年 6 月公佈「第四次全國綜合開發計化」，以建構「多極分散型國土」為目標，並 於 1988 年 6 月實施「多核心分散型國土形成促進法」加以落實。該法第二章特別 規範應遷出東京都區部的行政機關及方案。就行政機關官廳及特殊法人之主要事務 所於遷移時應注意之事項予以規定；總理及各省新建位於東京都區部的關廳在重新 或變更使用時之程序需先向大藏省報告，並依相關法令通知總理府；特殊法人在東 京都部新設或搬遷主要辦公處時，除臨時性質之改建以外，應將案由呈報總理府；

另外民間工廠、事務所、研究設施及教育文化設施避免過度集中於同一地區，國家 及公共團體有責採取措施遷移或促進其他地區新設。此外，政府採取積極介入都市

另外民間工廠、事務所、研究設施及教育文化設施避免過度集中於同一地區，國家 及公共團體有責採取措施遷移或促進其他地區新設。此外，政府採取積極介入都市