第四章 實證結果分析
第二節 不動產經紀業從業人員看法差異之分析
本節探討個人屬性方面（如性別、年齡、教育程度、工作資歷）及公司屬性 其對各項核心資源構面看法之差異，研究利用 t 檢定、單因子變異數分析、因素 分析等方法檢視彼此差異程度及各型態之概況。
一、信度分析
「信度」是指一種衡量工具的正確性或精確性，用以檢驗本研究所取得資料 之可靠程度，此即指重複施測是否能得到相同的結果，本研究將採用Cronbach’s α 係數來檢測有關核心資源量表的信度，Cronbach’α大於0.7以上，即認為其有良好 之信度。
表 4-8 核心資源構面信度分析
研究構面 題目總數 Cronbach’s α
無形資產 7 0.846
實體資產 6 0.783
財務資產 4 0.807
個人能力 7 0.847
組織能力 10 0.902
本研究以內部一致性法Cronbach’s α值，來衡量同一構面下各題項間一致 性，當係數大於0.7時則示內部一致性高。係數小於0.35時表非內部一致性低必須 以拒絕。經過檢定在表4-8中「無形資產」整體量表之Cronbach’s α係數為0.846；
在「實體資產」整體量表之Cronbach’s α係數為0.783；「財務資產」整體量表之 Cronbach’s α係數為0.807；「個人能力」整體量表之Cronbach’s α係數為0.847；
「組織能力」整體量表之Cronbach’s α係數為0.902，表示本問卷信度良好且具一 致性。
二、獨立樣本 t 檢定
為了檢定母體中主管人員及非主管人員間兩個變項對各項核心資源之看法是 否存有差異，我們以獨立樣本 t 檢定來進行顯著性的檢定，以檢定選擇不同職位 其在核心資源各尺度變項上是否具有某種程度看法的差異。在獨立樣本 t 檢定過 程中，以Levene’s 檢定是判別母群體變異數是否相同，如果F值達顯著，本文平均
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數的t 檢定選用「異質變異數分析法」，即假設變異數不相等（equal variances not assumed）進行分析。反之，若F值未達顯著，即假設變異數相等（equal variances assumed）進行分析。
表 4-9 主管與非主管人員對無形資產看法差異分析 t 檢定表
變異數相等的 Levene 檢定 t檢定結果 無形資產
F 檢定 顯著性 t 顯著性（雙尾）
市場知名度 .041 .841 .193 .847 整體公司企業形象 .654 .420 .734 .464 公司銷售經驗 .656 .419 .466 .642 顧客滿意度 .168 .682 .012 .990 不動產成交資料庫 .064 .801 1.121 .263 同業間物件的配合 3.592 .059 1.313 .191 聯賣資訊網 1.022 .313 -.643 .521
* 在 .05 水準上的平均差異顯著。
獨立樣本 t 檢定結果顯示，在「無形資產」構面之變數中顯示變異數同質性檢 驗成立，故本題項以變異數相等 t 值假設進行分析。如表4-9所示，主管與非主管 對「無形資產」構面之各項上看法並無顯著性差異，顯示其重視程度相仿。
表 4-10 主管與非主管人員對實體資產看法差異分析 t 檢定表
變異數相等的 Levene 檢定 t 檢定結果 實體資產
F 檢定 顯著性 t 顯著性（雙尾）
公司規模 6.113 .014* -.465 .643 公司自有不動產 1.313 .253 .502 .616 交通工具 .183 .669 .138 .890 營業保證金的繳交 1.969 .162 .951 .343 公司營業據點多寡 .997 .319 .634 .526 資訊科技運用 1.859 .174 1.241 .216
* 在 .05 水準上的平均差異顯著。
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獨立樣本 t 檢定結果顯示，「公司規模」之變數的變異數同質性Levene 檢定 達顯著水準（p=0.14），顯示變異數同質性檢驗不成立，故本研究以變異數不相等 t 值假設進行分析。至於其他變數的變異數同質性Levene 檢定均未達顯著性，表 示變異數同質性檢驗成立，故均以變異數相等 t 值假設進行分析，如表4-10所示，
主管與非主管對「實體資產」構面之各項上看法並無顯著性差異，顯示其重視程 度相仿。
表 4-11 主管與非主管人員對財務資產看法差異分析 t 檢定表
變異數相等的 Levene 檢定 t 檢定結果 財務資產
F 檢定 顯著性 t 顯著性（雙尾）
公司保證制度的設立 .173 .678 .531 .596 可供運用的現金 .009 .923 1.501 .135 獲利能力（公司的成交率） .057 .811 .709 .479 公司本身信用融資能力 .477 .490 -.453 .651
* 在 .05 水準上的平均差異顯著。
獨立樣本 t 檢定結果顯示，「財務資產」構面之所有變數的變異數同質性Levene 檢定均未達顯著性，表示變異數同質性檢驗成立，故均以變異數相等 t 值假設進 行分析。如表4-11 所示，主管與非主管對「財務資產」構面之各項上看法並無顯 著性差異，顯示其重視程度相仿。
表 4-12 主管與非主管人員對個人能力看法差異分析 t 檢定表
變異數相等的 Levene 檢定 t檢定結果 個人能力
F 檢定 顯著性 t 顯著性（雙尾）
不動產經紀人證照之取得 .026 .873 .967 .335 開發能力 .638 .425 .788 .432 與客戶議價能力 8.938
.003
2.089.038
銷售技巧 1.234 .268 .840 .402 工作熱忱 3.367 .068 1.325 .186 人脈關係 .017 .897 -.080 .936 領導管理能力 2.237 .136 1.555 .121* 在 .05 水準上的平均差異顯著。
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如表4-12 所示獨立樣本 t 檢定結果顯示，在「個人能力」之變數中僅「與客 戶議價能力」一項，變數的變異數同質性Levene 檢定（p=0.03）達顯著水準，顯 示變異數同質性檢驗不成立，故本本題項以變異數不相等 t 值假設進行分析。至 於其他變數的變異數同質性Levene 檢定均未達顯著性，表示變異數同質性檢驗成 立，故均以變異數相等 t 值假設進行分析。而在「個人能力」構面上核心資源重 視程度中，只有「與客戶議價能力」此一變數在平均數上有顯著性差異（0.196），
達到5%的顯著水準（p=0.38）。再就其平均數分析，主管人員在「與客戶議價能 力」此項核心資源之重視程度高於非主管人員。至於其他變數則無顯著差異，顯 示其重視程度相仿。
表 4-13 主管與非主管人員對組織能力看法差異分析 t 檢定表
變異數相等的 Levene 檢定 t檢定結果 組織能力
F 檢定 顯著性 t 顯著性（雙尾）
擁有專屬地政士 .776 .379 .558 .577 開發行銷經驗的傳承與累積 .096 .758 .421 .674 鄰里關係的建立 .623 .431 .328 .743 不動產相關領域新事業的發展 .288 .592 .673 .502 買賣流程迅速 2.229 .137 1.864 .064 團隊合作能力 1.239 .267 .549 .584 薪資獎勵制度 .087 .768 .521 .603 廣告行銷能力 .249 .618 .645 .519 員工專業教育訓練 .036 .850 1.184 .237 公司服務費用收取能力 .259 .611 .852 .395
* 在 .05 水準上的平均差異顯著。
獨立樣本 t檢定均未達顯著性，表示變異數同質性檢驗成立，故均以變異數相 等 t 值假設進行分析。如表4-13 所示，主管與非主管對「組織能力」之各項上看 法並無顯著性差異，顯示其重視程度相仿。
經由以上各構面之檢定，在所有構面中僅有「與客戶議價能力」一項檢定結果 為顯著，表示主管人員在「與客戶議價能力」此項核心資源之重視程度高於非主
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管人員，其他無均顯著差異，至此我們可以推論，在不動產經紀業從業人員，無 論是主管或非主管間看法趨於一致並無太大差異。
三、因素分析
一 一一
一、、、Bartlett 球形檢定及、 球形檢定及球形檢定及球形檢定及 KMO 適當性檢定適當性檢定適當性檢定適當性檢定
為簡化因素，我們根據研究架構，對五項構面實體資產、財務資產、無形資產、
個人能力及組織能力進行因素分析。首先進行Bartlett球形檢定（Bartlett,ssphericity test）KMO適當性檢定（Kaiser-Meyer-Olkin measure of sampling），檢定實體資產、
財務資產、無形資產、個人能力及組織能力等構面，觀察各構面間之變數是否具 有共同因素存在，才能決定是否適合進行因素分析。該檢定假設抽樣之母體各變 數彼此無關，則母體之相關矩陣為單位矩陣，如此則沒有共同變異性存在，也就 沒有進行因素分析的必要（黃俊英，2002）。
二 二二
二、、、因素分析、因素分析因素分析 因素分析
利用因素分析所產生的因素負荷量（factor loading）大小來判定建構效度好壞。
同一構念中，若因素負荷量的值愈大（通常取0.5以上者才保留該項目，否則刪除 此題項後，再重新執行一次因素分析），表示收斂效度愈高（張紹勳，2001）。
本研究採用主成份分析法萃取主要因素。所萃取之準則是由Kaiser（1996）提 出之特徵值（eigenvalues）大於1之因素，再以變異最大轉軸法對因素作旋轉，旋 轉之後因素負荷量絕對值的於0.5之題項組成該因素，最後根據該因素之變項含意 予以命名。
（一）在無形資產構面中，共有7個題項，進行因素分析，KMO值為0.792。表 示適合作因素分析，萃取出二個因素，予以命名為「公司滿意形象」及「物件流 通性」。此因素的累積解釋量為68.059%，如表4-14
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註 2：KMO=0.792；Bartlett 球形檢定=291.036，自由度=6。顯著性=0.000
（二）在實體資產構面中，共有 6 個題項，進行因素分析，KMO 值為 0.769。
註 2：KMO=0.769；Bartlett 球形檢定=370.108，自由度=15。顯著性=0.000
（三）在財務資產構面中，共有 4 個題項，進行因素分析，KMO 值為 0.792。
表示適合作因素分析，萃取出一個因素，予以命名為「財務資產」。此因素的累 積解釋量為 63.638%，如表 4-16
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註 2：KMO=0.769；Bartlett 球形檢定=370.108，自由度=15。顯著性=0.000
（四）在個人能力構面中，共有 7 個題項，進行因素分析，KMO 值為 0.875。
註 2：KMO=0.875；Bartlett 球形檢定=711.789，自由度=21。顯著性=0.000
（五）在組織能力構面中，共有 10 個題項，進行因素分析，KMO 值為 0.908。
表示適合作因素分析，萃取出二個因素，予以命名為「相關領域經驗之配合」、「組 織配合能力」。此因素的累積解釋量為 67.801%，如表 4-18
51 表 4-18 組織能力構面因素分析表
因素
名稱 題目 因素
負荷量 特徵值 累積
解釋量 Cronbch’α 擁有專屬地政士 0.805
開發行銷經驗的傳承與累積 0.804 鄰里關係的建立 0.781 相關領
域經驗 之配合
不動產相關領域新事業的發展 0.706
5.042 56.019%
買賣流程迅速 0.595
團隊合作能力 0.743
薪資獎勵制度 0.789
廣告行銷能力 0.795
員工專業教育訓練 0.698 組織配
合能力
公司服務費用收取能力 0.669
1.060 67.801%
0.902
註 1：表中問項依順序依最大變異轉軸後之因素負荷量大小排列
註 2：KMO=0.908；Bartlett 球形檢定=1066.637，自由度=36。顯著性=0.000
綜上研究，本研究經過因素分析簡化後，34 項因子簡化為 7 項因子分別命名 為：「公司滿意形象」、「物件流通系統」、「實體資產」、「財務資產」、「個人能力」、
「相關領域經驗之配合」、及「組織經驗配合」。
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研究先以獨立樣本 t 檢定來檢驗性別間兩個變項間對各項核心資源之看法 是否存有差異，獨立樣本 t 檢定結果顯示變異數同質性檢驗成立，故本研究以變 異數相等 t 值假設進行分析。如表 4-19 所示，性別對各項核心資源看法並無顯著 性差異，顯示男性在與女性對各項核心資源重視程度相仿。
表 4-19 性別與核心資源之 t 檢定表
變異數相等的 Levene 檢定 t 檢定結果
變項
F 檢定 顯著性 t 顯著性（雙尾）
公司滿意形象 .043 .836 -.301 .764 物件流通系統 2.463 .118 -.014 .989 實體資產 .476 .491 1.270 .205 財務資產 .150 .699 -.329 .743 個人能力 .471 .493 -.898 .370 相關領域經驗之配合 .614 .434 -.379 .705
公司滿意形象 .043 .836 -.301 .764 物件流通系統 2.463 .118 -.014 .989 實體資產 .476 .491 1.270 .205 財務資產 .150 .699 -.329 .743 個人能力 .471 .493 -.898 .370 相關領域經驗之配合 .614 .434 -.379 .705