第一章 緒論
第一節 研究動機與目的
一、研究動機
台灣自民國八十八年二月三日公佈「不動產經紀業條例」之後，過渡條例已 於九十一年二月四日屆滿，至此之後，從事不動產經紀業必需具備專業角色。證 照在專業分工潮流下，不動產經紀業取代以往的「中間人」角色及發展，成為不 動產專業化的象徵，也為炙手可熱的行業。根據內政部統計，台灣地區在 2005 年 房屋買賣移轉案件高達 43.4 萬件，依據信義房屋成交統計，全台房價上漲了 6.2%，
而在 2006 年 1-9 月房屋買賣移轉案件更高達 33 萬 5387 戶。在低利率時代來臨及 政府政策性的優惠房貸實行，高鐵通車及捷運紛紛加入交通運輸中，台灣已進入
「一日生活圈」的生活形態，而購屋行為也逐漸改變。在家戶數人口逐年減少之 下1，以往購屋人口正由購屋自住轉換成購屋投資為主，至此，不動產經紀業業者 紛紛進入不動產交易市場，而依據全國仲介全聯會調查，不動產經紀業者從 2001 年由原來的 57 家至 2006 年 8 月增加成長至為 3114 家。業者數增加了百分之 546%。
在競爭劇烈的市場中究竟不動產經紀業之核心資源為何？從經營的層面來 看，其與成功的關鍵因素又有何連結？檢視過去的研究卻很少直接探討此項課 題。在國內外以往有關於探討不動產經紀業之經營的相關文獻，如以研究滿意度 及服務品質部份王中仁（1997）、吳佳昇（1999）、王淑紅（2004）、曾義明（1989）、
毛昭凱（1994）或不動產經紀業之績效為主題，如連慶雄（2001）、尤靖雅（2004）；
而以不動產委託房屋買賣意願的研究，有王永杰（1990）、林國俊（1991）、余 萬益（2005）。於研究不動產經紀業之經營型態或管理部份卻甚少涉及，如李東 敏（1996）、李韋達（1995）針對直營或加盟經營型態，以個案研究房仲業之經 營。林建志（2004）、林敏益（2005）以連鎖體系為研究對象，房屋仲介業為其 研究對象之一；陳高貌、黃營杉（2003）在智慧資本2（intellectual capital）與其三
1行政院主計處調查之 1988 年平均每戶人口為 4.1 人，至 2006 年 8 月時平均每戶人口降為 3.2 人，
減少 0.9%。
2 智慧資本一詞，由經濟學家 John Kenneth Galbraith 提出（Bontis, 2001; Edvinsson ＆ Sullivan, 1996；林燦螢，2001）。而學者專家認為，智慧資本是企業重要的要素稟賦（endowment），也是企
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項構面（即人力資本、組織資本與關係資本）對不動產仲介業之實證研究中，驗 證智慧資本與競爭優勢關係。在核心資源的部份卻未有全面相關提及。對眾多不 動產經紀業者加入經營之下，究竟各個不同經營型態的不動產經紀業其競爭優勢 為何?核心資源為何?而不同經營型態核心資源是否異同?近年來資訊科技與全球 化的競爭影響，高度的不確定性競爭，促使企業由原來的外部環境分析進而轉變 成省視內部資源與能力分析，藉由自省本身的資源與能力優劣之處，從而累積獨 特的資源並建構發展創造能力。
綜上所述，本研究動機從資源基礎理論觀點來探討不動產經紀業經營業者本 身核心資源，藉以清楚了解不動產經紀業之核心資源及經營型態之關係。進而比 較不同經營型態的業者的差異性，對不動產經紀業從業人員於未來決策選擇經營 型態時是否產生影響?希冀從本研究探知端倪，提供不動產經紀業者經營方針之參 考。
二、研究目的
本研究試圖以資源基礎理論文獻回顧中找尋不動產經紀業之核心能力及資 源，探討高高屏縣（市）三縣市不同經營型態之不動產經紀業者其核心資源異同 之處，最後建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態之多項羅吉特 模型。研究並針對現有之經營型態做經營策略之擬定，以作為未來不動產經紀業 者發展參考方向，並據此提供現有及欲從事不動產經紀業者永續發展之建議及政 府規劃指導不動產經紀業者之政策方針。茲就本文研究目的彙整如下：
1. 剖析不同型態的不動產經紀業其核心資源的種類及彼此間的差異，以作 為業者提升競爭優勢的參考。
2. 瞭解不動產經紀業在多元並存型態中，其各別競爭優勢為何？以作為政 府政策研擬之參考。
3. 以核心資源為模型基礎，建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇 經營型態之多項羅吉特迴歸模型供不動產經紀業者參酌。
業取得競爭優勢之重要來源。從智慧資本的組成構面分析，可分為人力資本（human capital）、組 織資本（organizational capital）與關係資本（relationship capital）等三項。
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第二節 研究問題說明
經由上述研究動機與研究目的及透過學理與實務的探討，引發本研究針對以 往較少著重之不動產經紀業核心資源議題做進一步探討，本研究探討問題有下列 四點：
一、不同公司區域對經營型態的選擇是否有差異？
由於產業結構之不同，都市化程度亦有差異，因此是否造成高雄市、高 雄縣與屏東縣之不動產經紀業在經營型態選擇有所不同？
二、在資源基礎理論之概念下，不動產經紀業之核心資源為何？
以往的研究，多著墨於企業績效、服務品質等相關議題，而由公司內部 自省之觀點來看，不動產經紀業之核心源究竟為何？並未明確說明，此 正是本研究欲探求之主要的問題。
三、不同公司規模對經營型態的選擇是否不同？
在不同公司規模下，無論經營方法或資源配置應有不同，而是否致使經 營型態之選擇有所差異？
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第三節 研究限制
本研究以理論為基礎，雖力求客觀真實，難免有不足之處，故對本研究做出 以下之相關限制：
1. 本研究所稱之不動產經紀業，依不動產經紀業管理條例規定，對象不包 含從事不動產代銷業。
2. 本研究雖依理論依據試圖歸納核心資源所有問卷構面及構面問項之選 取，卻難免有遺漏之處。
3. 因資源基礎理論為本文之價值所在，並以其為論文之觀點，除此外其他 如外部因素3等暫不考慮，僅就不動產經紀業本身之內部性作單一探討。
3 Barney（1991）將學者對產業經濟觀點分兩類，一為競爭優勢環境模式，認為外部環境對公司競 爭優勢會產生影響，為由外而內之思考邏輯：二為資源基礎模式，其強調組織能力之培養，為由內 而外的思考，回到公司的環境內，以自省為著眼。
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第四節 研究流程
本研究主要在於不動產核心資源的探討，並建立不動產經紀業從業人員，於 未來決策選擇經營型態之選擇模型。研究擬採個體選擇理論之多項羅吉特迴歸模 型來建立不動產經紀業經營型態之選擇模型。首先從文獻回顧資源基礎理論及資 源類型，歸納出不動產經紀業之核心資源構面，做為問卷之基礎指標，再選取以 現有從事不動產經紀業之業者及從業人員之資料為研究樣本，經過整理比較分析 後求得核心能力指標之優先關係，再以多項羅吉特迴歸模型建立不動產經紀業從 業人員，於未來決策選擇經營型態選擇模型，最後再針對研究結果進行結論與建 議。研究步驟如下：
（一）、相關文獻回顧。針對資源基礎理論、資源基礎內涵與分類及連鎖體系、
不動產經紀業之連鎖體系進行相關文獻彙整與分析，以做為本研究之理論基礎及 實證分析結果之參考依據。
（二）、研究設計。本章依據研究動機、研究目的及相關理論與文獻探討，發 展出研究架構，對研究之母體做相關範圍界定及樣本選取，並介紹多項羅吉特迴 歸模型及參數校估，說明抽樣對象、抽樣方式、研究架構、問卷設計等之分析。
（三）、不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態選擇模型之建構。
依據模型參數校估結果進行模型檢定及判中率分析，再對模型之係數、顯著性及 邊際效應做整理說明，其內容詳見第四章第一節、第二節及第三節。
（四）、 結論與建議。針對研究之結果做出結論，提出各經營型態之建議以 供不動產經紀業者參考，冀此強化不動產經紀業之競爭力和經營績效，進而檢討 研究之缺失以供後續研究改進參考，其內容詳見第五章。
本研究之研究流程如圖1-1所示，以研究動機擬定研究目的，再進行相關理論 基礎及文獻回顧，針對問題進行研究設計，擬定問卷後進行問卷試訪，在試訪後 將問項進行修正並發放問卷、回收問卷及對資料進行整理與分析、說明，再以多 項羅吉特模型，建立不動產經紀業從業人員，於未來決策選擇經營型態選擇模型，
最後提出結論與建議。
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研究動機與目的
研究問題
理論基礎與文獻回顧
多項羅吉特模型應用
建立經營型態 選擇模型
結論與建議 研究設計
不動產經紀業 經營管理回顧
實證資料分析說明
資源基礎理論 內涵建立
核心資源
圖 1-1 研究流程圖
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