羅吉特模型之應用

本文主要探討不動產經紀業經營型態的選擇模型，對於經營型態的選擇有連 鎖加盟、連鎖直營、獨立經營等三種互斥的替選方案。探討的對象為不動產經紀 業從業人員。由於本研究的依變數為「經營型態」，為一個三分變數，其為0、1 及2，分別代表獨立經營、直營及加盟，因其非連續變數，故本研究採用多項羅吉 特迴歸模型作分析，而羅吉特迴歸模型在各領域之應用方面，茲析述如下：

羅吉特迴歸模型廣泛的使用在各領域中，如行銷、生物、近年來更利用於休 閒領域之旅遊選擇行為、住宿行為之選擇。而在不動產領域中，多數使用在住宅 選擇行為上，如曾喜鵬、薛立敏（2001）研究台北都會區居住遷移區位與住宅權 屬關係及其影響因素，其採用羅吉特模型為理論基礎，建構個體家戶住宅區位及 權屬之選擇模型。模型中納入的解釋變數包括家戶所得、戶長年齡、性別、教育 程度、婚姻狀況、家戶人數（遷移者特徵變數）以及工作、就業、居住、結婚原 因及其他（遷移者遷移動機變數），其中除了戶長年齡、戶長婚姻狀況，以及就 學原因三項變數對遷移區位及住宅權屬選擇不顯著外，其餘變數皆有顯著之影響。

陳淑美、張金鶚、陳建良（2004）以羅吉特迴歸模型對家戶的遷探討家戶生 命週期與家戶遷移居住品質之關係及探討不同租擁歷程遷移後居住品質改變的課 題。研究結果發現家戶遷移後的居住品質選擇受到家戶生命週期影響，因而選擇 住者適其屋的調整行為，在遷移前後家庭人口無變動的情形下，家戶為降低擁擠 程度的確較傾向選擇向上遷移，以提升居住品質。而轉租為買家戶與自有換屋家 戶有很大的差異，對於居住品質選擇也有不同的考量。

林家興、陳彥仲（2003）在台灣年輕家戶之住宅權屬選擇，以二項羅吉特模 型研究台灣地區三十歲至四十五歲之間的年輕家戶，在考慮租屋或擁屋時，是否 會衡量其經濟與人口因素而做出抉擇。實證結論顯示借貸限制對權屬選擇有反向 影響，而在租擁相對成本則尚不明確。

蔡宜哲（1996）以多項及巢式羅吉特模型來估算台灣地區住宅需求之價格彈 性與所得彈性，並採用住宅權屬為區隔變數，將住宅市場區分為自有及租賃兩次 市場，並以透天住宅專用、透天併用、公寓住宅專用，以及公寓併用四種住宅類 型做為替選方案，結果僅家庭可支配所得、平均房間居住人數、家宅結構及屋齡 四項變數具有顯著之影響。此外該研究並發現自有住宅家戶與租賃住宅家戶，在

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（People）、資金用途（Purpose）、還款來源（Payment）、債權保障（Protection）及借款人展望（Perspective）

等五項因素做為授信原則。

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如上表3-6，有關不動產領域之研究多數應用在住宅選擇模式上，而在不動產 業經營管理部份，常以個案研究為主，如謝萬雄（2005）而本研究企圖以多項羅 吉特模式探討不動產之核心資源，利用其建立不動產經營型態之選擇行為。

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